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北京盛玺置业有限公司与北京北方亚事资产评估事务所房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2020.12.30【案件字号】（2020）京02民终11245号【审理程序】二审【审理法官】高宝钟蒋春燕陈雨菡【审理法官】高宝钟蒋春燕陈雨菡【文书类型】判决书【当事人】北京盛玺置业有限公司;北京北方亚事资产评估事务所【当事人】北京盛玺置业有限公司北京北方亚事资产评估事务所【当事人-个人】朱为柱姚运前【当事人-公司】北京盛玺置业有限公司北京北方亚事资产评估事务所【代理律师/律所】郭琳北京金佑律师事务所;翟浩杰北京市广盛律师事务所;武昕瑜北京市广盛律师事务所【代理律师/律所】郭琳北京金佑律师事务所翟浩杰北京市广盛律师事务所武昕瑜北京市广盛律师事务所【代理律师】郭琳翟浩杰武昕瑜【代理律所】北京金佑律师事务所北京市广盛律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】北京盛玺置业有限公司【被告】北京北方亚事资产评估事务所【本院观点】因19层房屋未取得建设工程规划许可证，所涉《房屋转让协议》应属无效，双方对此不持异议。
关于焦点一应考虑涉案五个合同的签订及履行是否系整体购买行为。
【权责关键词】代理折价过错诉讼请求维持原判合同约定发回重审撤销显失公平无效新证据关联性违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人均未提交与本案具有关联性的新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，关于焦点一应考虑涉案五个合同的签订及履行是否系整体购买行为。
第一，就案涉房屋销售的过程、价格的优惠直至合同的签订，均未将18、19层独立分割开来。
第二，双方签订《房屋转让协议》的当天，北方亚事事务所合伙人闫全山与盛玺置业公司销售人员李金玲签订“补充协议”，该协议既约定了19层房屋价款，也约定了18层房屋的价款，明晰了案涉18、19层房屋总价款、首付、贷款及付款节奏，故整体的款项构成是不可分的。
王伟诉北京市国土资源和房屋管理局颁发商品房预售许可证案（一）首部1．裁判书字号一审判决书：北京市东城区人民法院（2002）东行初字第69号。
二审裁定书：北京市第二中级人民法院（2002）二中行终字第263号。
2．案由：认为颁发商品房预售许可证违法案。
3．诉讼双方原告（上诉人）：王伟。
被告（被上诉人）：北京市国土资源和房屋管理局。
法定代表人：苗乐如，局长。
委托代理人：姜财源，王林平，市国土房管局干部。
第三人：北京东方海体置业有限公司。
法定代表人：聂磊，董事长。
委托代理人：李跃，北京市方舟律师事务所律师。
委托代理人：丁五三，东方海体公司项目经理。
4．审级：二审。
5．审判机关和审判组织一审法院：北京市东城区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：杨鹏英；代理审判员：陈志杰、孙宇红。
二审法院：北京市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：赵建萍；代理审判员：徐宁、陈良刚。
6．审结时间一审审结时间：2002年9月19日。
二审审结时间：2002年12月11日。
（二）一审情况1．一审诉辩主张（1）被诉具体行政行为：北京市国土资源和房屋管理局于2001年6月12日向北京东方海体置业有限公司颁发京房内证字第759号“商品房预售许可证”的行为。
（2）原告诉称：原告在2002年4月向某区人民法院起诉北京东方海体置业有限公司（以下简称东方海体置业公司）售房存在欺诈行为并要求该公司双倍返还购房款的民事案件中，发现东方海体置业公司预售商品房时资证不全，缺少“土地使用证”、“建设用地规划许可证”，不具备预售商品房的条件……北京市国土资源和房屋管理局（以下简称国土房管局）未认真审查即为其发放了“商品房预售许可证”，此行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》办理预售商品房的规定，属违法许可，请求法院撤销国土房管局向东方海体置业公司颁发的“商品房预售许可证”。
（3）被告辩称：原告所称的“建设用地规划许可证”不属于相关法律规定发放“商品房预售许可证”的必备条件。
北京国瑞德恒房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2022.01.29【案件字号】(2022)京02民终1334号【审理程序】二审【审理法官】李汉一李琴卫华【审理法官】李汉一李琴卫华【文书类型】判决书【当事人】赵海龙;李婉琼;北京国瑞德恒房地产开发有限公司【当事人】赵海龙李婉琼北京国瑞德恒房地产开发有限公司【当事人-个人】赵海龙李婉琼【当事人-公司】北京国瑞德恒房地产开发有限公司【代理律师/律所】李斌北京云亭律师事务所;王静澄北京云亭律师事务所;陈雯雯北京市隆安律师事务所;汪余燕北京市隆安律师事务所【代理律师/律所】李斌北京云亭律师事务所王静澄北京云亭律师事务所陈雯雯北京市隆安律师事务所汪余燕北京市隆安律师事务所【代理律师】李斌王静澄陈雯雯汪余燕【代理律所】北京云亭律师事务所北京市隆安律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】赵海龙;李婉琼;北京国瑞德恒房地产开发有限公司【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
【权责关键词】无效违约金过错支付违约金不可抗力合同约定质证诉讼请求反诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，国瑞德恒公司提交《个人住房(商业用房)借款合同》、已起诉案件中组合贷逾期付款统计表、中国民生银行单位账户对账单、组合贷审批放款统计表、北京住房公积金管理中心住房公积金贷款审核确认书等，欲证明其上诉主张。
赵海龙、李婉琼不予认可。
本院对一审认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。
关于赵海龙、李婉琼的上诉请求。
本案中，双方签订的预售合同系双方真实意思表示，不存在法定无效情形，属有效合同。
北京义林明扬投资顾问有限公司与北京飞弘日房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2021.02.28【案件字号】(2021)京03民终2683号【审理程序】二审【审理法官】曹炜【审理法官】曹炜【文书类型】裁定书【当事人】北京义林明扬投资顾问有限公司;北京飞弘日房地产开发有限公司;孙萍【当事人】北京义林明扬投资顾问有限公司北京飞弘日房地产开发有限公司孙萍【当事人-个人】孙萍【当事人-公司】北京义林明扬投资顾问有限公司北京飞弘日房地产开发有限公司【代理律师/律所】韩小东北京天驰君泰律师事务所;杨忆恒北京天驰君泰律师事务所;陈熙北京宏耀律师事务所【代理律师/律所】韩小东北京天驰君泰律师事务所杨忆恒北京天驰君泰律师事务所陈熙北京宏耀律师事务所【代理律师】韩小东杨忆恒陈熙【代理律所】北京天驰君泰律师事务所北京宏耀律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【原告】北京义林明扬投资顾问有限公司;孙萍【被告】北京飞弘日房地产开发有限公司【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》第二十一条第一款规定：“破产申请受理前，债权人就债务人财产提起下列诉讼，破产申请受理时案件尚未审结的，人民法院应当中止审理：(一)主张次债务人代替债务人直接向其偿还债务的；(二)主张债务人的出资人、发起人和负有监督股东履行出资义务的董事、高级管理人员，或者协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员、实际控制人等直接向其承担出资不实或者抽逃出资责任的；(三)以债务人的股东与债务人法人人格严重混同为由，主张债务人的股东直接向其偿还债务人对其所负债务的；(四)其他就债务人财产提起的个别清偿诉讼。
【权责关键词】撤销违约金过错诉讼代表人谁主张、谁举证合法性证明责任（举证责任）诉讼请求撤诉不予受理中止审理开庭审理驳回起诉破产清算清算拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院审理查明，2018年12月10日，一审法院作出(2018)京0117破申13号民事裁定书，裁定受理北京城建二建设工程有限公司对飞弘日公司的破产清算申请。
贺良军与北京城建兴华地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2021.03.26【案件字号】(2021)京01民终2580号【审理程序】二审【审理法官】王爱红刘国俊辛荣【审理法官】王爱红刘国俊辛荣【文书类型】判决书【当事人】贺良军;北京城建兴华地产有限公司【当事人】贺良军北京城建兴华地产有限公司【当事人-个人】贺良军【当事人-公司】北京城建兴华地产有限公司【代理律师/律所】马延莹北京市一格律师事务所;任荣波北京市一格律师事务所;唐涣北京大成律师事务所;倪荣北京大成律师事务所【代理律师/律所】马延莹北京市一格律师事务所任荣波北京市一格律师事务所唐涣北京大成律师事务所倪荣北京大成律师事务所【代理律师】马延莹任荣波唐涣倪荣【代理律所】北京市一格律师事务所北京大成律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】贺良军【被告】北京城建兴华地产有限公司【本院观点】本案诉争的4某办公楼的公摊部分(含卫生间、走道)属于建筑物内的共有部分，不属于业主所享有的住宅、经营性用房等专有部分。
【权责关键词】无效代理实际履行合同约定第三人证明诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，本案诉争的4某办公楼的公摊部分(含卫生间、走道)属于建筑物内的共有部分，不属于业主所享有的住宅、经营性用房等专有部分。
城建兴华公司与贺良军签订《北京市商品房预售合同》，城建兴华公司依据该合同负有向贺良军交付合同约定的住宅、经营性用房等专有部分的义务，不能直接向贺良军个人进行交付。
贺良军对该共有部分所享有的权利，贺良军在其与城建兴华公司签订的《北京市商品房预售合同》附件九“补充协议”第十三条中进行了部分让渡，该条款并非无效的格式条款，也未违反法律、行政法规的强制性规定，对于贺良军主张该条款无效的上诉理由，本院不予支持。
张可心与北京中海金石房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2020.06.23【案件字号】(2020)京01民终4515号【审理程序】二审【审理法官】张磊刘新泉朱文君【审理法官】张磊刘新泉朱文君【文书类型】判决书【当事人】张可心;北京中海金石房地产开发有限公司【当事人】张可心北京中海金石房地产开发有限公司【当事人-个人】张可心【当事人-公司】北京中海金石房地产开发有限公司【代理律师/律所】金颖北京声驰律师事务所;王择北京市天元律师事务所;刘思彤北京市天元律师事务所【代理律师/律所】金颖北京声驰律师事务所王择北京市天元律师事务所刘思彤北京市天元律师事务所【代理律师】金颖王择刘思彤【代理律所】北京声驰律师事务所北京市天元律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】张可心【被告】北京中海金石房地产开发有限公司【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
【权责关键词】合同合同约定反证新证据质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。
本案中，张可心主张地下室与涉案房屋属于捆绑销售，因地下室存在重大瑕疵，导致合同目的无法实现，符合法定解除条件，对于一审中其他合同解除理由不再坚持，本院予以确认。
关于中海金石公司交付的地下室是否存在瑕疵以及张可心是否可以就此解除合同的问题，双方签订的涉案预售合同中并不包括地下室，地下室系因张可心购买涉案房屋所获得的赠送部分，其并未就此支付对价，故张可心主张地下室与涉案房屋属于捆绑销售缺乏依据。
在这种情况下，即便地下室存在与宣传不符的情形，也不构成对涉案预售合同的法定解除事由，故本院不予采信。
吕永平与北京首钢房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2021.03.26【案件字号】(2021)京01民终2061号【审理程序】二审【审理法官】王茂刚刘国俊范磊【审理法官】王茂刚刘国俊范磊【文书类型】判决书【当事人】吕永平;北京首钢房地产开发有限公司【当事人】吕永平北京首钢房地产开发有限公司【当事人-个人】吕永平【当事人-公司】北京首钢房地产开发有限公司【代理律师/律所】田淑慧北京本度律师事务所;于航北京本度律师事务所【代理律师/律所】田淑慧北京本度律师事务所于航北京本度律师事务所【代理律师】田淑慧于航【代理律所】北京本度律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】吕永平【被告】北京首钢房地产开发有限公司【本院观点】当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证据不足自认证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，吕永平与首房公司签署的《预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。
吕永平主张首房公司拖延交付房屋，但根据本案查明的事实，首房公司在合同约定期间内已经通知吕永平交付涉案房屋，吕永平在2019年6月24日收房时虽然以涉案房屋厨房窗户尺寸不符合国家标准为由拒绝接收房屋，但双方《预售合同》未对窗户尺寸进行约定，且建设单位、施工单位与监理单位对涉案房屋建筑结构外观尺寸偏差、门窗安装质量等内容验收合格，并出具《住宅工程质量分户验收表(住户套内)》，涉案楼宇亦完成了工程竣工验收备案，吕永平在未进一步举证证明涉案房屋存在质量问题的情况下，拒绝接收房屋缺乏合同及法律依据，故应视为首房公司在2019年6月24日已经完成房屋交付义务。
北京中信新城逸海房地产开发有限公司等商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2021.04.07【案件字号】(2021)京02民终4695号【审理程序】二审【审理法官】陈妍高宝钟陈雨菡【审理法官】陈妍高宝钟陈雨菡【文书类型】判决书【当事人】侯闯;北京中信新城逸海房地产开发有限公司【当事人】侯闯北京中信新城逸海房地产开发有限公司【当事人-个人】侯闯【当事人-公司】北京中信新城逸海房地产开发有限公司【代理律师/律所】王择北京市天元律师事务所;王梦茜北京市天元律师事务所【代理律师/律所】王择北京市天元律师事务所王梦茜北京市天元律师事务所【代理律师】王择王梦茜【代理律所】北京市天元律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】侯闯;北京中信新城逸海房地产开发有限公司【本院观点】民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
【权责关键词】无效欺诈重大误解撤销代理不当得利实际履行过错无过错合同约定基本原则第三人鉴定意见证据不足自认新证据举证不能的后果诉讼请求变更诉讼请求增加诉讼请求维持原判折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
根据生效判决认定，侯闯与中信逸海公司之间的《北京市商品房预售合同》被撤销，过错在于中信逸海公司。
结合二审庭审情况及双方上诉请求，本案的争议焦点为：中信逸海公司应当赔偿损失的范围与数额。
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。
以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。
本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。
本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。
以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。
民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。
对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。
同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。
北京金宝房地产开发有限公司与北京盛欣泰科技有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【审理法院】北京市第三中级人民法院【审结日期】2020.07.27【案件字号】(2020)京03民终7640号【审理程序】二审【审理法官】曹炜【审理法官】曹炜【文书类型】判决书【当事人】北京金宝房地产开发有限公司;北京盛欣泰科技有限公司【当事人】北京金宝房地产开发有限公司北京盛欣泰科技有限公司【当事人-公司】北京金宝房地产开发有限公司北京盛欣泰科技有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】北京金宝房地产开发有限公司【被告】北京盛欣泰科技有限公司【本院观点】金宝公司与盛欣泰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。
【权责关键词】违约金恢复原状支付违约金不可抗力合同约定反证自认新证据证明责任（举证责任）高度盖然性诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，金宝公司与盛欣泰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。
本案二审的争议焦点是，盛欣泰公司解除合同的效力问题。
根据案涉《北京市商品房预售合同》第十一条之约定，金宝公司应于2019年8月31日前交付案涉房屋；同时，根据上述合同第十二条之规定，金宝公司逾期交房超过30天的，盛欣泰公司有权解除合同。
另外，根据附件十一《补充协议》第七条第三款之规定，买受人应于知道或应当知道解除合同条件成就之日起十五日内书面通知出卖人；若出卖人未在前述期限内书面通知甲方解除合同的，视为买受人不解除合同，预售合同继续履行。
北京中信新城逸海房地产开发有限公司与盛世瑞泰咨询（北京）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2021.09.29【案件字号】(2021)京02民终10652号【审理程序】二审【审理法官】陈雨菡宋猛陈妍【审理法官】陈雨菡宋猛陈妍【文书类型】判决书【当事人】北京中信新城逸海房地产开发有限公司;盛世瑞泰咨询(北京)有限公司【当事人】北京中信新城逸海房地产开发有限公司盛世瑞泰咨询(北京)有限公司【当事人-公司】北京中信新城逸海房地产开发有限公司盛世瑞泰咨询(北京)有限公司【代理律师/律所】房恩达北京市中闻律师事务所;陈陈北京市中闻律师事务所;吴文博北京市京徽律师事务所;虞成铭北京市京徽律师事务所【代理律师/律所】房恩达北京市中闻律师事务所陈陈北京市中闻律师事务所吴文博北京市京徽律师事务所虞成铭北京市京徽律师事务所【代理律师】房恩达陈陈吴文博虞成铭【代理律所】北京市中闻律师事务所北京市京徽律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】北京中信新城逸海房地产开发有限公司【被告】盛世瑞泰咨询(北京)有限公司【本院观点】依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。
根据盛世瑞泰公司提交的微信记录，能够显示北京中信公司的员工谢程与盛世瑞泰公司的法定代表人汪新艳就房屋花园、院墙等情况进行过明确的沟通，且后期盛世瑞泰公司亦就花园、院墙的情况反复询问处理结果，北京中信公司员工一直表示等公司回复，并未否认过双方存在上述约定，亦可对该事实之存在予以佐证。
【权责关键词】撤销代理违约金过错恢复原状支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则证据不足证据交换新证据关联性合法性质证诉讼请求反诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。
【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。
北京中信公司与盛世瑞泰公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。
现双方均认可于2020年11月10日解除上述合同，并由盛世瑞泰公司协助北京中信公司办理注销《北京市商品房预售合同》(合同编号为Y2154663)备案登记手续，本院对此不持异议。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
北京中信公司同意返还盛世瑞泰公司已付购房首付款，本院对此亦不持异议。
关于违约责任一节，北京中信公司主张盛世瑞泰公司未依约给付剩余购房款，存在违约；盛世瑞泰公司则主张北京中信公司未交付承诺的花园、院墙，存在违约。
对此本院认为，根据盛世瑞泰公司提交的微信记录，能够显示北京中信公司的员工谢程与盛世瑞泰公司的法定代表人汪新艳就房屋花园、院墙等情况进行过明确的沟通，且后期盛世瑞泰公司亦就花园、院墙的情况反复询问处理结果，北京中信公司员工一直表示等公司回复，并未否认过双方存在上述约定，亦可对该事实之存在予以佐证。
故原审法院认定上述问题构成对商品房买卖合同订立有重大影响并无不当。
北京中信公司主张谢程、晋学乐并非合同约定的销售人员，且主张不能核实聊天记录是否属于上述人员，但经法院释明，北京中信公司亦无法提交公司其他销售人员与盛世瑞泰公司沟通之证据，故对北京中信公司该主张，本院不予采信。
谢程、晋学乐在缔约、履约过程中的行为应属于职务行为，其职务行为对北京中信公司具有约束力。
北京中信公司主张，根据合同约定，贷款部分应于预售合同签订后15日内支付。
但通过双方微信记录能够看出，在双方签订预售合同前，盛世瑞泰公司的法定代表人汪新艳已经告知北京中信公司贷款资料尚未齐备，故北京中信公司对于盛世瑞泰公司未与银行签订正式借款合同应属明知，而北京中信公司的员工晋学乐明确表示“只能晚办贷款了”。
且根据合同约定，买受人必须通过出卖人指定的贷款银行办理贷款手续，而双方在合同中对于申请贷款银行一栏为空白，并未进行明确约定。
故综合上述情况，北京中信公司主张盛世瑞泰公司逾期付款存在违约依据不足，本院对该上诉意见不予采纳。
原审法院综合全案情况，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，酌情确定北京中信公司给付盛世瑞泰公司已付款利息数额并无不当，本院对此不持异议。
综上所述，北京中信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23362．4元，由北京中信新城逸海园房地产开发有限公司负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
【更新时间】2021-11-01 19:10:06北京中信新城逸海房地产开发有限公司与盛世瑞泰咨询（北京）有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书北京市第二中级人民法院民事判决书(2021)京02民终10652号当事人上诉人(原审原告、反诉被告)：北京中信新城逸海房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇北环西路8号609室。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：房恩达，北京市中闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈陈，北京市中闻律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：盛世瑞泰咨询(北京)有限公司，住所地北京市朝阳区。
法定代表人：汪新艳，总经理。
委托诉讼代理人：吴文博，北京市京徽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：虞成铭，北京市京徽律师事务所律师。
审理经过上诉人北京中信新城逸海房地产开发有限公司(以下简称北京中信公司)因与被上诉人盛世瑞泰咨询(北京)有限公司(以下简称盛世瑞泰公司)商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初2693号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2021年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。
本案现已审理终结。
二审上诉人诉称北京中信公司上诉请求：撤销原判第四、五项，改判驳回盛世瑞泰公司的该反诉请求，支持我公司原审的全部诉讼请求。
事实和理由：双方签订的合同是从建委网站上打印后经双方盖章确认的，并进行了备案，应以该合同的时间及内容为准。
微信聊天记录不具备变更合同的效力，且我公司并未就盛世瑞泰公司主张的内容进行承诺，不存在违约，不同意盛世瑞泰公司的反诉请求，坚持我方一审的诉讼请求。
二审被上诉人辩称盛世瑞泰公司辩称，同意一审判决，不同意北京中信公司的上诉请求。
原告诉称北京中信公司向一审法院起诉请求：1．判令双方签订的《北京市商品房预售合同》(合同编号为Y2154663)于2020年11月10日解除；2．判令盛世瑞泰公司协助北京中信公司办理《北京市商品房预售合同》(合同编号为Y2154663)备案登记注销；3．判令盛世瑞泰公司支付解约违约金1752300元、律师代理费48000元；4．判令盛世瑞泰公司负担本案的诉讼费。
盛世瑞泰公司向一审法院提出反诉请求：1．判令双方签订的《北京市商品房预售合同》(合同编号为Y2154663)于2021年3月10日解除；2．判令北京中信公司返还购房款7013000元；3．判令北京中信公司双倍返还定金200000元、支付解约违约金、购房款利息共计500000元；4．判令北京中信公司承担本案的诉讼费。
一审法院查明一审法院认定事实：北京中信公司(出卖人)与盛世瑞泰公司(买受人)签订《北京市商品房预售合同》，约定盛世瑞泰公司购买北京中信公司开发建设的中信逸海园大兴区亦庄镇1-7某住宅楼第1层02号房屋(以下简称涉案房屋)，房屋总价款17523000元。
关于付款方式及期限，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，买受人应于2019年9月25日前支付首期房价款7013000元，余款10510000元申请贷款支付。
关于逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于支付逾期应付款同时支付违约金。
逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。
买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照总房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款，如买受人逾期不支付违约金的，出卖人有权在应退回的已付房价款中直接扣回，并将剩余房款无息退还予买受人。
关于交付时间和手续，出卖人应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房。
另查，在签订商品房预售合同前，盛世瑞泰公司分别于2017年8月7日、2017年8月15日、2018年1月25日、2018年7月31日、2018年5月9日、2018年5月10日、2019年9月18日向北京中信公司支付购房押金100000元、购房押金100000元、113000元、购房款2500000元、购房款500000元、购房款500000元、3200000元，以上共计7013000元。
涉案房屋已于2018年12月17日完成该楼栋主体结构封顶，验收合格。
关于合同签订的时间，北京中信公司主张签订时间为2019年9月25日，即合同载明的打印日期。
盛世瑞泰公司对此不予认可，其提供其公司法人汪新艳与晋学乐的微信聊天记录证明签订合同的日期为2019年10月8日之后，且主张北京中信公司至今未将合同原件交给盛世瑞泰公司。
在本案审理过程中，盛世瑞泰公司提交其公司法人汪新艳与北京中信公司销售人员谢程的微信聊天记录，证明北京中信公司的员工在2017年8月向其销售房屋时做出了院墙和花园的承诺。
盛世瑞泰公司提交其公司法人汪新艳与北京中信公司员工晋学乐的微信聊天记录，证明在谢程离职后一直由晋学乐代表北京中信公司与盛世瑞泰公司联系，汪新艳曾多次询问花园外墙处理结果，晋学乐于2019年11月3日、2019年12月4日的回复均是尚未收到公司回复。
汪新艳于2020年4月6日再次询问晋学乐回复进展，北京中信公司一直未给出明确解决方式。
盛世瑞泰公司提交汪新艳与北京中信公司销售人员晋学乐的微信聊天记录，证明盛世瑞泰公司在2019年9月25日签署合同前曾与北京中信公司反复核实并确认了商业贷款可以在签合同后办理，且并未约定具体日期，盛世瑞泰公司不存在违约责任。
北京中信公司对此不予认可，其主张根据合同附件四相关约定，盛世瑞泰公司应于合同签订前办理贷款手续。
在本案审理过程中，北京中信公司于2021年2月25日庭审过程中认可谢程、晋学乐系该公司员工，其在2021年5月24日庭审中又称需要核实晋学乐是否为其公司员工，但未提供核实结果。
