[工程类试卷]2012年房地产估价师(房地产开发经营与管理)真题试卷及答案与解析

2012年房地产估价师考试真题答案〔10237387〕2011年房地产估价师考试大纲《理论与方法》第一章第三部分房地产估价理论与方法第一章房地产估价概论考试目的本部分的考试目是测试应考人员对房地产估价的含义、特点和必要性，现实中对房地产估价的各种需要，房地产估价的要素，房地产估价师的职业道德，中国房地产估价行业发展状况等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容第一节对房地产估价的基本认识一、房地产估价的含义（一）专业估价与非专业估价的区别（二）专业房地产估价的概念（三）估价与评估的异同（四）国外和港台地区对房地产估价的称谓及定义二、房地产估价的特点（一）房地产估价是评估房地产的价值而不是价格（二）房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证（四）房地产估价有误差但误差应在合理的范围内（五）房地产估价既是科学也是艺术三、房地产估价的必要性（一）专业估价存在的基本前提（二）房地产需要专业估价（三）房地产估价在估价行业中占主体第二节对房地产估价的各种需要一、房地产抵押的需要二、房地产征收征用的需要三、房地产税收的需要四、房地产保险的需要五、房地产转让和租赁的需要六、国有建设用地使用权出让的需要七、房地产分割的需要八、房地产损害赔偿的需要九、房地产争议调处和司法鉴定的需要十、企业有关经济行为的需要十一、房地产行政管理的需要十二、其他方面的需要2008年房地产估价师考试试题及答案（房地产估价理论与方法）一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（）业务。

A．传统价值评估B．价值分配C．相关经济损失评估D．价值减损评估2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（）。

A．最高最佳使用原则B．合法原则C．替代原则D．谨慎原则3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。

2012年房产估价师考试《经营与管理》真题2012年房地产估价师经营与管理真题（网友版）1、计算题第一题：考试现金回报率、偿债备负率公式；计算题第二题：考试内部收益率、资本金收益率；2、决策的评价标准：3、单选题——利率由货币供给与需求确定的是什么理论？参考答案：流动性偏好理论4、单选题——房地产投资活动中的现金流量：原题是“开发——销售模式与开发——持有——出租——销售模式有何区别”；参考答案：运营费用。

5、多选题——细分市场应具备的条件；参考答案：可衡量性、可实现性、可区分性、可盈利性；6、单选题——某开发商采取“以价换量”的策略销售，问该开发商采用的是那种定价策略。

7、多选题——融资方案分析包括哪些内容。

参考答案：融资结构分析、融资成本分析、融资风险分析、资金来源可靠性分析8、判断题——物业宣传以“低租金”策略吸引租户。

参考答案：错9、所有债务与收入比公式的应用：（本次贷款月还款额+本月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入10、判断题——抵押权属于用益物权。

参考答案：错11、单选题——考点：概率分析中求取累计概率。

计算题第一题题目（大致）说某人用4.3亿元购买投资写字楼，其中40%贷款，贷款期限为20年，年贷款利率为7.5%，按年等额还本付息。

另外写字楼面积为36000平方米，车位310个。

第一年和第二年，车位每月租金为500元，写字楼每月每平方米150元，空租和收租损失率为潜在毛收入的10%。

此后每年在上年基础上增长5%。

年运营成本为租金收入的30%。

求第五年投资回报率和偿债备付率。

这里请问：求这个营运费用的基数是扣除空租和收租损失率之前的数，还是扣除空租和收租损失率之后的数？我的解法如下，看看有无不妥？第五年的租金收入=车位出租收入+写字楼出租收入=（（310×500+150×（1+5%）×（1+5%）×（1+5%））×12×（1-10%）=69186690元第五年的营运成本=69186690元×30%=20756007元年等额还本付息额=16871856.93元税前投资回报率=（69186690-20756007-16871856.93）/（430000000×60%）=12.23%偿债备付率=可用于还本付息额/应还本付息额=（69188690-20756007）/16871856.93=2.87计算题第二题：已知：买地200亩，每亩400万元。

2012房地产估价师考试经营与管理分析题（7月版）1．从房地产开发企业的角度看，房地产开发过程中投入的资源有（）。

A．土地B．劳动力C．资本D．经验E．环境答案：ABC见教材P62解析：即主流的人、财、物三方面，还有经验、企业家精神等。

【重要考点】土地储备开发2．政府授权开发企业负责实施土地一级开发时，开发资金应由政府土地储备机构负责筹措（）。

答案：×见教材P67解析：授权开发企业负责实施一级开发时，主体是开发企业，所以开发资金应由开发企业筹措。

【重要考点】开工申请与审批3房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。

（2006年试题）A．施工单位B．建设单位C．监理单位D．设计单位答案：B见教材P77【重要考点】建设阶段（三控两管一验收）4房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

（2006年试题）A．投资机会选择于决策分析阶段B．前期工作阶段C．建设阶段D．租售阶段答案：B5．在房地产开发过程中，开发商只能委托有资质的监理机构负责工程项目管理。

（）（2005年试题）答案：×见教材P78解析：开发商可以自己组织的管理队伍管理，也可委托监理机构负责管理。

6．横道图法用于项目建设阶段的（）。

（2009年试题）A．质量控制B．进度控制C．成本控制D．合同管理答案：B见教材P807．开发商的主要合同关系通常包括（）等。

（2005年试题）A．保险合同B．分包合同C．销售合同D．勘察设计合同E．加工合同答案：CD见教材P85应试提示：对于开发商和承包商的主要合同关系要搞清楚，不要混淆了。

8．实行施工总承包的房地产开发项日，施工现场的安全应由（）负责。

（2007年试题）A．开发商B．监理单位C．分包单位D．总承包单位答案：D见教材P869．在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查，检查后由（）列出质量缺陷清单。

A．开发商B．承包商C．监理工程师D．使用单位答案：C见教材P8710．承包商收到竣工结算价款后，通常应在（）内将竣工工程交付给开发商。

房地产估价师房地产估价理论与方法真题2012年(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(共35 题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)(总题数：35，分数：35.00)1.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。

（分数：1.00）A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价√C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众解析：【解析】房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。

2.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。

（分数：1.00）A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考√解析：【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同的性质：鉴证性估价和咨询性估价。

鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；咨询性估价，该估价报告是一种“私人产品”。

在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

3.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡，共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。

2012年房地产估价师（房地产基本制度与政策）真题试卷及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1 我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。

（A）住宅用地（B）商业用地（C）工业用地（D）农用地2 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( )申请续期。

（A）3个月（B）6个月（C）1年（D）2年3 集体土地未经依法( )不得出让。

（A）征用（B）征收（C）批准（D）备案4 评估国有土地上被征收房屋价值的房地产估价机构，首先由( )选定。

（A）被征收人协商（B）房屋征收部门（C）市、县级人民政府（D）房屋征收实施单位5 国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。

（A）房屋征收决定作出（B）房屋征收决定公告（C）房屋征收补偿协议签订（D）房屋征收实施6 房地产开发企业在商品房销售过程中应实行( )制度。

（A）住宅质量保险和住宅质量保证书（B）商品房预售许可证和住宅质量保证书（C）住宅使用说明书和住宅质量保证书（D）住宅使用说明书和住宅质量保修书7 建设工程竣工验收由( )单位组织实施。

（A）施工（B）建设（C）监理（D）工程质量监管8 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。

（A）紫线（B）绿线（C）蓝线（D）黄线9 施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。

（A）房屋完工（B）房屋竣工验收合格（C）房屋交付使用（D）办理房屋登记10 商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。

（A）购房人（B）房地产开发企业（C）商品房销售代理机构（D）购房人和房地产开发企业11 房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是( )。

（A）按套销售（B）返本销售（C）按房间销售（D）售后包租12 陈某预买一套建筑面积为100m2的商品住房，单价为10000元／m2，买卖双方对面积误差处理未作约定。

房屋交付后，经实测，建筑面积为95m2，如陈某选择购房，则实付购房款为( )万元。

2012年考试真题一、单项选择题（共35题，每题1分。

每题的备选答案中只有1个最符合题意，填在答题卡上涂黑其相应的编号）1．收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物（）之日。

A．开始施工B．竣工C．登记D．开始营业2．下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（）。

A．时间风险B．比较风险C．持有期风险D．通货膨胀风险3．以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的（）组合来提高收益、降低风险。

A．地理区域B．时间分布C．物业类型D．收益形式4．下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是（）。

A．空置率B．预售面积C．房地产价格D．房屋空间使用数量5．某城市写字楼市场年初存量为1000万平方米，空置量为40万平方米，本年写字楼施工面积为100万平方米，新开工面积为60万平方米，新竣工面积为50万平方米，该城市写字楼的平均建设周期为（）年。

A．1．20 B．1．67C．2．00 D．2．806．某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有（）。

A．垄断性B．外部性C．复杂性D．信息不对称性7．对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。

A．《规划意见书（选址）》B．《设计方案审查意见》C．《建设工程规划许可证》D．《建设用地规划许可证》8．房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由（）组织。

A．项目施工单位B．项目监理单位C．项目建设单位D．建设行政主管部门9．在房地产市场调控趋严的市场环境下，房地产开发企业采取“以价换量”的销售策略，该策略下的定价方法是（）。

A．领导定价法B．认知价值定价法C．成本加成定价法D．随行就市定价法10．房地产开发企业为了确定开盘价，对其楼盘所在区域房价的市场认可情况进行市场调查，该市场调查的类型属于（）。

2012年房地产估价师案例与分析考试真题及答案案例分析一：A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。

B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向有关部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。

拆迁前委托C二级房地产估价机构，进行了拆迁评估。

B公司在拆迁中遇到钉子户D，无正当理由拒不与B公司签订拆迁协议，致使商品房建设难以进行。

此期间，商业中心建设按期进行，并于次年5月完成施工任务，并通过竣工验收。

并及时办理了该商业中心的《房屋所有权证》。

随后，B房地产开发公司将其出租给E经贸公司进行经营;而E经贸公司由于自身原因，又将该商业中心转租给个体户F。

在此之后，商品住宅建设开始启动，在建设过程中，为了融通资金，B房地产开发公司将先前建设的商业中心向建设银行进行了抵押，从而保证了商品住宅的按期完工。

1、B房地产开发公司欲改变部分土地用途，首先需办理( )手续?A.向土地管理部门提出部分改变土地使用性质的申请B.向城市规划部门提出部分改变土地使用性质的申请C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请D.向房管部门提出部分改变土地使用性质的申请2、责令限期拆迁决定发布后，若C户仍不搬迁，下列关于强制拆迁正确的说法是( )。

A. A市房屋拆迁主管部门自行组织直接强制拆迁B. B房地产开发公司组织有关人员直接强制拆迁C. A市人民政府责成有关部门强制拆迁D. A市房地产管理部门自行组织直接强制拆迁E.A市房屋拆迁主管部门依法申请人民法院进行强制拆迁3.按国家有关房地产估价机构资质管理规定，C二级房地产估价机构最少应有( )名取得《房地产估价师资格证书》并经登记注册的专职房地产估价师A、3B.4C.5D.7E.94、拆迁评估时，C房地产估价机构对对房屋拆迁性质、面积认定应掌握的原则包括( )。

房地产估价师房地产估价案例与分析真题2012年(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、问答题（共3 题，每题10 分）(总题数：3，分数：30.00)（一）某房地产估价机构接受委托评估A 写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。

在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B 写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A 写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。

请问：（分数：10.00）(1).造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。

)解析：(2).在用市场法确定A 写字楼的市场租金时，如选取B 写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B 写字楼的租金做哪些方面的处理？（分数：5.00）__________________________________________________________________________________________ 正确答案：(统一租金内涵。

将B 写字楼租金内涵调整到A 写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息、收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。