最高法院与'借名买房'效力有关典型判例及8个重要裁判规则汇总(2017)法客帝国

借名买房经典案例一、老张和小李的糊涂账。

老张在城里打拼多年，一直想买房，可是呢，他没有购房资格。

这时候他的小老乡小李出现了，小李刚毕业，有本地户口，购房资格在那闲着也是闲着。

老张就跟小李商量：“小李啊，你看你也不急着买房，叔借用一下你的名字买套房，叔出全款，房子实际上是叔的。

”小李呢，人比较单纯，想着老张平时对自己也不错，就答应了。

于是老张欢欢喜喜地把钱付了，房子也买下来了。

老张一家就住了进去，这一住就是好几年。

期间物业费、水电费啥的都是老张交的，他觉得这房子就是自己的，只不过名字是小李的罢了。

但是呢，天有不测风云。

小李交了个女朋友，女朋友知道小李名下有套房，就说：“咱们结婚就住这套房呗，也不用再买了。

”小李这时候才意识到问题有点严重，他找到老张说：“叔啊，我这要结婚了，女朋友想住这房子。

”老张一听就急了：“小李啊，这房子可是我花钱买的，你怎么能这样呢？”可是小李也很无奈，他女朋友那边也不能不管啊。

这就陷入了一个大僵局，好好的借名买房，最后闹得大家都不愉快。

二、亲戚之间也难办：表妹和表姐的房子风波。

表妹在大城市工作，但是社保年限不够，买不了房。

她表姐呢，有购房资格。

表妹就跟表姐商量借名买房的事。

表姐想着都是亲戚，就答应了。

表妹把自己辛辛苦苦攒的钱加上爸妈给的一些钱，凑够了首付，还每个月按时还房贷。

房子装修也是表妹按照自己的喜好来弄的，住进去之后，表妹还经常请表姐来家里玩，一切看起来都很和谐。

但是后来啊，房价蹭蹭地涨。

表姐心里就有点不平衡了，她想：“这房子要是在我名下，那我可就赚大了。

”于是，她就找表妹说：“表妹啊，这房子现在涨了不少钱呢，你看你能不能给我点补偿啊？”表妹一听就觉得很委屈：“姐，这房子是我买的啊，我每个月还房贷，你怎么能这样呢？”这亲戚之间因为这房子的事，感情也出现了裂痕，家庭聚会的时候气氛都变得很尴尬。

三、为了投资引发的借名买房纠纷。

有个做生意的王老板，他看到房地产市场很火爆，想再投资几套房子。

第1篇一、引言随着房地产市场的繁荣，房价的持续上涨，越来越多的购房者选择通过借名的方式购买房产。

借名买房，即实际出资人与名义产权人之间签订协议，名义产权人以自己的名义购买房产，并将房产登记在自己名下，实际出资人享有房产的权益。

然而，借名买房在法律上存在诸多争议，本文将对借名买房的效力法律规定进行分析。

二、借名买房的定义及特点1. 定义借名买房是指实际出资人与名义产权人之间签订协议，名义产权人以自己的名义购买房产，并将房产登记在自己名下，实际出资人享有房产的权益。

2. 特点（1）名义产权人与实际出资人并非同一人；（2）名义产权人以自己的名义购买房产；（3）房产登记在名义产权人名下；（4）实际出资人享有房产的权益。

三、借名买房的效力法律规定1. 《中华人民共和国物权法》《物权法》第十九条规定：“权利人、义务人之间因不动产的权利归属发生争议的，可以请求人民法院确认权利。

”根据此规定，借名买房中，实际出资人与名义产权人之间因房产权利归属发生争议时，可以请求人民法院确认权利。

2. 《中华人民共和国合同法》《合同法》第一百九十八条规定：“当事人订立合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

”根据此规定，借名买房合同若存在上述情形，则合同无效。

3. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》该解释第三十条规定：“当事人约定以物抵债，或者约定由债务人向债权人交付一定数量的货币，债权人接受货币后，未将所抵债的财产或者所接受的货币归还债务人，债务人请求债权人返还所抵债的财产或者所接受的货币的，人民法院应予支持。

”根据此规定，借名买房中，若实际出资人要求名义产权人返还房产，人民法院应予支持。

4. 《最高人民法院关于审理物权纠纷案件适用法律若干问题的解释》该解释第二十二条规定：“当事人之间签订的借名买房协议，约定以名义产权人的名义购买房产，实际出资人享有房产权益的，当事人请求确认房产权益归属的，人民法院应予支持。

第1篇随着我国房地产市场的蓬勃发展，房屋成为了人们生活的重要资产。

然而，由于各种原因，一些人可能无法直接以自己的名义购买房产，于是便出现了借名买房的现象。

借名买房虽然在一定程度上解决了购房者的燃眉之急，但也带来了诸多法律风险。

本文将通过一个具体的案例，分析借名买房的法律效应。

案例背景甲（借款人）因资金不足，无法以自己的名义购买某市的一套房产。

乙（出名人）同意以其名义购买该房产，并承担相应的贷款责任。

甲乙双方签订了一份借名买房协议，约定该房产归甲所有，乙仅享有使用权。

协议签订后，乙以自己的名义购买了该房产，并办理了产权登记。

案例分析1. 借名买房协议的法律效力根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人依法订立的合同，对当事人具有法律约束力。

在本案中，甲乙双方签订的借名买房协议是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，因此该协议应当认定为有效。

2. 房产所有权归属问题虽然借名买房协议中约定该房产归甲所有，但在产权登记时，房产登记在乙的名下。

根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

未经登记，不发生效力。

因此，在未进行产权变更登记的情况下，该房产的所有权仍属于乙。

3. 贷款责任承担问题由于房产登记在乙的名下，乙成为了该房产的产权人，同时也承担了相应的贷款责任。

根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

在本案中，若乙未能按时偿还贷款，将面临法律责任。

4. 借名人权益保障问题虽然借名买房协议有效，但在实际操作中，借名人（甲）的权益往往难以得到保障。

以下是一些可能的保障措施：（1）在借名买房协议中明确约定乙不得擅自处分该房产，如出售、抵押等。

（2）要求乙将该房产的产权登记在借名人名下，以保障借名人的所有权。

（3）要求乙将贷款还款账户与借名人绑定，确保贷款资金安全。

（4）在协议中约定违约责任，如乙违反协议约定，借名人有权解除协议并要求赔偿损失。

第1篇随着房地产市场的发展和人们购房需求的多样化，借名购房的现象逐渐增多。

借名购房，即实际购房人因各种原因无法以自己的名义购房，而借用他人名义进行购房的行为。

这种行为在法律上存在一定的风险，本文将详细介绍借名购房的相关法律规定及注意事项。

一、借名购房的法律依据1. 《中华人民共和国物权法》物权法是我国调整物权关系的基本法律，其中涉及到物权变动、物权保护等内容。

根据物权法第十九条的规定：“因继承、赠与、买卖、互易、抵押、质押等法律行为，取得物权的，自法律行为生效时发生物权变动。

”在借名购房的情况下，借名人通过借款、赠与等方式取得房屋的所有权，因此，物权法为借名购房提供了法律依据。

2. 《中华人民共和国合同法》合同法是我国调整合同关系的基本法律，其中涉及到合同的订立、效力、履行、变更、解除等内容。

在借名购房中，借名人与出名人之间往往存在借款合同、赠与合同等，因此，合同法为借名购房提供了法律依据。

3. 《中华人民共和国婚姻法》婚姻法是我国调整婚姻家庭关系的基本法律，其中涉及到夫妻财产制度等内容。

在夫妻双方共同借名购房的情况下，婚姻法为借名购房提供了法律依据。

二、借名购房的法律风险1. 合同效力风险在借名购房中，借名人与出名人之间签订的借款合同、赠与合同等，可能会因为违反法律规定而无效。

例如，合同内容违反公序良俗、损害国家利益、社会公共利益等。

2. 物权变动风险借名购房后，借名人可能无法顺利取得房屋的所有权。

例如，出名人反悔、房屋被查封、抵押等情况。

3. 婚姻财产风险在夫妻双方共同借名购房的情况下，房屋可能会被认定为夫妻共同财产，从而引发财产纠纷。

4. 继承风险在借名人去世后，房屋的继承问题可能会引发纠纷。

例如，借名人的子女与出名人争夺房屋的所有权。

三、借名购房的注意事项1. 明确合同内容在签订借款合同、赠与合同等合同时，应明确约定房屋的所有权归借名人所有，避免因合同内容模糊而产生纠纷。

2. 办理相关手续借名购房后，应及时办理房屋产权过户手续，确保借名人能够顺利取得房屋的所有权。

第1篇随着房地产市场的蓬勃发展，购房成为了许多人的重要投资和居住需求。

然而，由于资金、信用等原因，一些人会选择借名购房，即用自己的名义为他人购买房产。

这种情况下，借名买房的效力问题成为了法律界关注的焦点。

本文将从借名买房的概念入手，分析相关法律规定，探讨借名买房的效力问题。

一、借名买房的概念借名买房，是指一方（以下简称“借名人”）以自己的名义购买房产，但实际出资人为另一方（以下简称“出名人”）。

借名人通常没有支付全部购房款，而是由出名人提供资金。

借名买房的原因多种多样，包括资金不足、信用不佳、规避限购政策等。

二、借名买房的法律规定1. 合同法规定《中华人民共和国合同法》规定，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。

借名买房行为实质上是一种民事法律行为，应遵循合同法的相关规定。

具体而言，借名买房合同应具备以下要件：（1）当事人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2. 物权法规定《中华人民共和国物权法》规定，物权是指权利人依法对物享有占有、使用、收益和处分的权利。

借名买房行为涉及到物权变动，因此应遵循物权法的相关规定。

具体而言，借名买房应具备以下要件：（1）当事人依法享有处分权；（2）不损害他人合法权益；（3）符合法律、行政法规的规定。

3. 房地产管理法规定《中华人民共和国房地产管理法》规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。

借名买房行为涉及到房地产交易，因此应遵循房地产管理法的相关规定。

具体而言，借名买房应具备以下要件：（1）当事人具备房地产交易主体资格；（2）交易过程公开、公平、公正；（3）符合房地产交易的相关规定。

三、借名买房的效力问题1. 合同效力借名买房合同是借名人和出名人之间达成的协议，其效力应遵循合同法的相关规定。

在以下情况下，借名买房合同可能被认定为无效：（1）借名人和出名人不具备相应的民事行为能力；（2）借名人和出名人意思表示不真实；（3）借名买房合同违反法律、行政法规的强制性规定，违背公序良俗。

第1篇一、案例背景甲、乙、丙三人系好友关系。

甲因急需用钱，欲购买一套房产，但资金不足。

乙有购买房产的意愿，但考虑到贷款利率较高，且房产价格波动较大，故暂未购房。

丙有足够的资金，但考虑到购房风险，亦未购房。

经三人协商，甲同意以乙的名义购买房产，乙同意出借自己的名字，丙则提供资金。

三人签订了一份借名购房协议，约定房产归甲所有，贷款由丙偿还，房屋买卖合同和产权证上的名字为乙。

二、法律问题本案涉及的法律问题主要包括：1. 借名购房协议的法律效力；2. 房产所有权归属问题；3. 乙的权益保护问题；4. 丙的权益保护问题。

三、案例分析1. 借名购房协议的法律效力根据《中华人民共和国合同法》第十一条的规定：“当事人订立合同，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。

”本案中，甲、乙、丙三人基于真实意愿，自愿签订借名购房协议，符合法律规定。

但借名购房协议是否具有法律效力，还需考虑以下因素：（1）协议内容是否违反法律法规的强制性规定。

本案中，借名购房协议未违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。

（2）协议内容是否损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益。

本案中，借名购房协议未损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益，具有法律效力。

综上所述，借名购房协议具有法律效力。

2. 房产所有权归属问题根据《中华人民共和国物权法》第三十二条规定：“依法取得的物权受法律保护。

”本案中，甲、乙、丙三人虽签订了借名购房协议，但房产登记在乙的名下，乙为房产登记权利人。

因此，从法律角度分析，房产所有权归乙所有。

3. 乙的权益保护问题本案中，乙作为借名人，其权益主要表现在以下几个方面：（1）乙有权要求甲、丙按照协议约定履行义务，包括偿还贷款、支付购房款等。

（2）乙有权要求甲、丙承担违约责任，若甲、丙未履行协议约定的义务，乙可依法提起诉讼。

（3）乙有权要求甲、丙赔偿因其未履行协议而造成的损失。

4. 丙的权益保护问题本案中，丙作为出资人，其权益主要表现在以下几个方面：（1）丙有权要求甲、乙按照协议约定履行义务，包括偿还贷款、支付购房款等。

最⾼院判例“房屋代持协议”违背公序良俗⽆效后，借名买房⼈如何应对最⾼院判例“房屋代持协议”违背公序良俗⽆效后，借名买房⼈如何应对？为限制房地产产业过热，抑制房价⾼速增长，很多地区都出台了严格的房产限购政策。

基于房地产⾏业优厚的投资回报率，不少⼈开始寻找各种⽅式去规避限购政策。

其中借名买房由于好操作、易实施成为规避限购政策的⾸选。

然⽽，随着国家对房产市场规范政策的逐渐成熟，“借名买房”开始出现许多法律纠纷，购房风险⽇愈增⼤。

根据最⾼院公布的关于“借名买房”的案例，认定了为规避国家限购政策⽽签订的《房产代持协议》因违背公序良俗⽽⽆效。

如此情形下，“借名买房”⾏为还能否实⾏？其中⼜有那些风险？何律师针对这些问题为⼤家做⼀个解答。

为什么要借名买房？借名⼈出资买房，却将房屋登记在其他⼈的名下，⼀般具有以下⽬的：1.规避法律、政策其中包括房屋限购令政策，限贷令以及其他⼀些贷款障碍，让不具有购买房产资格的事实购房⼈，能够借有资格之⼈的名事实上购得房产。

2.争享特定购房优惠借⽤他⼈资格享受某种购房优惠，简便⼿续、减少税费，获得经济利益。

3.隐藏真实的财产信息将⾃⼰持有的财产由他⼈名义上拥有，隐藏⾃⼰实际财产。

“借名买房”“房产代持”有哪风险？壹借名⼈⾯临的风险（1）由于代持⽅⾃⾝原因导致司法诉讼，名下代持房被法院查封、执⾏因代持⼈⾃⾝的债务危机，⾃⾝财产⽆法还清债务，可能被法院保全或执⾏代持⼈名下房产以偿还债务。

根据“公⽰公信原则”，房产登记在代持⼈名下，名义上物权是属于代持⼈的。

被代持⼈即借名⽅有权向法院提出执⾏异议，但⼤多时候只能拖延执⾏，并不能排除执⾏。

（2）代持房产在离婚时被认定为夫妻共同财产予以分割代持⽅若婚姻发⽣变故，其配偶可能不会承认代持⼈名下房产的代持关系，在离婚时可能主张分割该房产。

（3）代持房产被认定为代持⼈遗产予以分割若代持⼈意外死亡且未留下有效的关于代持房屋的遗嘱，其所代持的房屋很有可能被当做遗产被其家属继承，实际所有⼈会被迫陷⼊相关财产的所有权纠纷之中。

第1篇随着房地产市场的发展，借名买房的现象逐渐增多。

借名买房指的是实际出资人借用他人名义购买房产，并以他人名义登记产权的行为。

这种行为虽然在一定程度上解决了购房资金不足的问题，但也存在诸多法律风险。

以下是关于借名买房的十大法律规定及注意事项，供广大读者参考。

一、借名买房的法律关系1. 实际出资人与登记产权人之间的关系：实际出资人与登记产权人之间是一种委托关系，即实际出资人委托登记产权人代为购买房产。

2. 登记产权人与房产之间的权利义务关系：登记产权人作为房产的登记所有人，享有房产的占有、使用、收益和处分权利，同时承担相应的义务。

二、借名买房的法律规定1. 《民法典》物权编第208条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

2. 《民法典》合同编第490条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

3. 《物权法》第19条：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

4. 《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

5. 《合同法》第54条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。

6. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第8条：依照物权法第二十条第一款规定，转让人将物权转移登记在自己名下的，应当认定物权已经转移。

7. 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

【借名买房】的重要裁判规则及法律风险防范WORD范文样版广东省广州市，一对夫妇名下已有两套房产，女儿也还未满18岁，不具备购买房产资格。

为了再买一套房子，这对夫妇便想到了“借名买房”。

因为这对夫妇平日里与小区保安队长关系交好，因此双方口头约定借用保安队长的名义去购房，等他们的女儿年满18周岁时再将房子过户回来。

当这对夫妇要求保安队长协助他们去办理过户手续时，保安队长却声称这个房子就是他的，拒绝过户，并且否认了自己与这对夫妇存在口头协议。

近年来，由于各地限购政策的出台，不少当事人以“借名买房”的方式“曲线购房”，最终导致钱房两失的案例屡见不鲜。

“借名买房”是指房屋的实际出资人（下称“借名人”）借用他人（下称“出名人”）名义购房，并以出名人名义登记房屋所有权的行为。

在司法实践中，对于“借名买房”的中的“房”权属何方等问题存在争议，笔者将尝试从裁判规则以及实务建议两方面进行分析，以降低“借名人”的风险和损失。

一、关于“借名买房”的重要裁判规则（一）借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

《合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”；《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。

可见，只要借名买房协议不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定该协议成立并生效。

最高人民法院在（2011）民申字第261号民事裁定书中认为：“再审申请人谭万兴亦曾于2000年8月17日与广志公司订立《协议书》明确约定：‘广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产、房屋的首期款及按揭款均由广志公司支付、房屋的产权归广志公司所有’、‘以乙方（谭万兴）的姓名所购买的房屋所有权归广志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（广志公司）或海龙王公司主张该房屋的所有权’。

此外，本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷广志、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭万兴名下属于代持有性质有事实依据。

案例：关于借名买房的相关法律问题，最高法院这个判决说清楚了争议焦点：徐某欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

具体包括：第一，徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；第二，案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行；第三，案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行；第四，中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。

最高法院观点：关于徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

徐某欣依照与曾某外签订的《房产代持协议》，以曾某外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐某欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。

对于剩余大部分购房款的支付，徐某欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐某欣妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐某欣的购房款支付给星泰房地产公司，曾某外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐某欣实际支付，符合常理，并无不当。

况且通过徐某欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐某欣实际占有使用了案涉房屋。

据此，可以认定徐某欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某外之名进行买房并支付了购房款，徐某欣与曾某外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

关于案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行？2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。