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房地产登记时实地查看研究——以行政诉讼举证责任为中心刘小根《中华人民共和国物权法》第十二条第二款规定，“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。
”物权法从法律的层面规定了登记机构的审慎审查义务。
为了保持立法的统一性，《上海市房地产登记条例（2008）》第十四条第二款也规定“必要时可以实地查看”。
遗憾的是，这两部法都没有对哪些情况属于“必要”情形进行详细规定。
行政诉讼是对被诉具体行政行为的合法性进行审查，既然是登记机构的法定义务，就应当对何时需要履行此法定义务作出明细，这是判断登记这一具体行政行为是否合法的重要依据。
不然，在行政诉讼过程中对是否有必要进行实地查看一定会成为难以判断的争议焦点，定会出现“公说公有理婆说婆有理”的尴尬境地；那么，对于是否需要实地查看的判断权就掌握在法官手里，这样会出现什么问题呢？同样的案件，一审法官认为，有必要进行实地查看，登记机构因没有查看而被判决败诉；二审法官认为没有必要进行实地查看，只要询问一下当事人就可以了，因此，又撤销原判。
或者同类的案件A区法院法官认为有必要实地查看，B区法院法官认为没有必要。
这是否有损具体行政行为合法性判断、审查的严肃性，更会使得登记机构无所适从。
因此，本文试从行政诉讼举证责任角度，对实地查看之必要性、具体情形、实地查看程序及实地查看笔录制作等四个方面的问题进行初步研究，希望业内人士批评指证并加以完善。
一、房地产登记中实地查看之必要性（一）实地查看理论之必要性物权公示、公信原则要求不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记1。
房地产作为不动产的最主要类型，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记2。
纵观世界各国不动产登记制度，主要有三种类型，即契约登记制、产权登记制、托伦斯登记制这三种登记制度3。
通说认为，中国的登记制度最接近于托伦斯登记制。
三种制度特点比较详见下表：1《中华人民共和国物权法》第六条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
关于加强违法建设治理若干问题的实施意见为进一步提高违法建设行为的查处效率，规范我市违法建设的查处程序，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《南京市城乡规划条例》、《南京市城市治理条例》等有关法律法规和文件的规定，结合我市实际，对涉嫌违法建设行为治理的有关工作明确如下：一、城市管理行政执法局（以下简称城管局）与规划局（分局）职责分工：城管局负责对违反城乡规划管理法律法规规定，未取得建设工程规划许可证（含临时建设工程规划许可证）或未按照建设工程规划许可要求进行建设、建设工程规划许可证失效或临时建设工程规划许可失效仍进行建设等违法行为的查处。
规划局（分局）负责对违法建设及其对城乡规划影响程度的认定，以及经批准获得规划许可的建设工程的许可实施情况进行检查。
二、城管局经初步调查发现以下情况的，不列入违法建设认定与查处范畴：（一）按照简政放权、便民高效原则，下列情形无需重复申领建设工程规划许可证：1.仅对路面、路缘石、侧石、绿化、隔离栏等进行局部维修、出新，不改变道路线形、断面的；2.不改变管位轴线和管径的地下管线局部更新；3.雨水口连接管、入户管等零星管线；以上无需重复申领建设工程规划许可证的事项由市规划局与市城市管理行政执法局定期研究进行修订增补后公布。
（二）按照现行城乡规划法律法规的规定，下列情形尚未明确纳入城乡规划法律法规的调整范围：1.在加油站、停车场等经营区域范围内设置的一体化洗车设备；2.住宅建筑外墙空调架、雨棚、防盗窗、单层太阳能设备等设施；3.建筑内部装修（不包括损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构）；4.无烟灶台、室外烟道、中央空调室外机隔音改造设施；5.业主在专有使用权范围内设置的宠物棚、鸽舍、围栏等设施；6.简易通信天线、车辆进出道闸、交通信号灯、护栏、电子警察等道路交通管理设施；7.各类标志、标线、界桩、监测和监控设施；8.大中型或受保护的建筑物外立面装修以外的建、构筑物外立面装修；9.简易公共自行车亭、公交车亭、门岗；10.法律、法规尚未明确规定需要办理建设工程规划许可的其他建设工程。
物业管理中责令限期改正、责令限期拆除有关问题解答文章属性•【制定机关】•【公布日期】•【字号】•【施行日期】•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】法制工作正文物业管理中责令限期改正、责令限期拆除有关问题解答《上海市住宅物业管理规定》(下称《住宅物业管理规定》)经市人大常委会通过已于2004年11月1日起正式实施。
该规定实施以来，对其中第四十一条、四十二条、四十三条规定中“责令限期改正”、“责令限期拆除”行政行为的性质及执行等问题，审判实践中争议较大。
经研究，现对有关问题解答如下：一、《住宅物业管理规定》中的“责令限期改正”是否属于行政处罚?是否可以向法院申请强制执行?答：“责令限期改正”一般是指行政机关或法律、法规授权的组织，为了制止正在发生或已经发生的违法行为及其后果，而责成违法行为人立即停止违法行为、消除违法后果或恢复原状的行政决定。
2002年，我庭以沪高法行(2002)1号《关于当前行政审判实务若干问题的解答》曾就“责令限期改正”是行政处罚还是在处罚过程中对违法行为的纠正问题作出答复：“可以行为是否终了为界限，即如行政机关所作是终了的行为或法律、法规明确的行政处罚的种类的行为，应认定为行政处罚；如果是在实施行政处罚的同时要求行为人纠正违法行为则不作为行政处罚”。
同时，我们判断一个行政行为是否是行政处罚，还要看该行为是否符合行政处罚的属性，即行政处罚是对行为人违反行政法律规范行为的制裁。
根据上述判断标准，《住宅物业管理规定》第四十一条“损坏房屋承重结构的”，第四十三条“擅自改变物业使用性质的”，“由区县房地产管理部门责令限期改正，恢复原状，可处罚款”中的“责令限期改正”不应作为行政处罚行为。
理由，一是《住宅物业管理规定》是上海市人大常委会公布的地方法规，其本身不能设定行政处罚种类，而作为上位法的国务院《物业管理条例》亦未对《住宅物业管理规定》所涉上述违法行为设定“责令限期改正”行政处罚；二是“责令限期改正”是对当事人违反行政法律规范行为造成后果的纠正或制止，而不是制裁；三是在上述条款的立法体例上“责令限期改正”均非终了的行政处理决定。
违章搭建有哪些具体的标准违章搭建法为了有利于对本市违章搭建和违章建筑进行整治，改善本市的市容市貌。
以下是由店铺整理的违章搭建的内容，希望大家喜欢!违章搭建的标准第二条下列未经公房产权所有人同意的搭建，属违反《公房条例》的搭建(以下简称违章搭建)，由房屋管理部门处理：(一)在阳台上搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物;(二)在天井中搭设的封闭性或局部封闭性的建筑物、构筑物。
第三条下列未经规划管理部门许可的建筑物、构筑物，属《规划条例》所称的违章建筑，由规划管理部门处理：(一)房屋加屋、屋面升高的建筑物;(二)庭园住宅和公寓的庭院内的建筑物、构筑物;(三)街坊、里弄、新村等地区建造的依附于房屋外墙的建筑物、构筑物;(四)逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物。
第四条占用道路(包括人行道)，未经公安部门、规划管理部门批准或虽经批准但逾期未拆除的建筑物、构筑物等违章建筑，由公安部门处理或由公安部门会同规划管理部门处理。
第五条未经公房产权所有人同意及规划管理部门许可，在晒台上搭建的局部封闭性的建筑物、构筑物，属违章搭建，由房屋管理部门处理;在晒台上建造的封闭性的建筑物、构筑物，属违章建筑，由房屋管理部门查实后移送规划管理部门处理。
第六条未经公房产权所有人同意，未取得《建筑工程规划许可证》的房屋加层，属严重妨碍城市规划的违章建筑。
第七条有下列情形之一的违章建筑，属妨碍公共安全和交通的违章建筑：(一)在道路(包括人行道)上和街坊、里弄、新村通道内建造的;(二)利用建筑物之间的间隙或突出建筑物之外悬空建造的;(三)建筑物、构筑物超过原建筑承重结构负荷的;(四)在市政、公用设施(包括地下管线)上建造的;(五)其它已经妨碍或可能妨碍公共安全和交通的。
第八条本规定第二条、第三条、第四条、第五条规定之外的违章搭建、违章建筑，按《公房条例》和《规则条例》的有关规定处理。
第九条报经区(县)人民政府批准，区(县)房屋管理部门、规划管理部门可以委托街道办事处(乡、镇人民政府)行使处理违章搭建、违章建筑的部分职权，街道办事处(乡、镇人民政府)在委托权限内以主管部门名义行使职权。
《上海市城市管理行政执法条例实施办法》全文行政执法条例是一座城市最重要的一部条例，下面为大家搜集的一篇“《上海市城市管理行政执法条例实施办法》全文”，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友!第一条(目的和依据)为了加强本市城市管理行政执法工作，提高执法效率和水平，根据《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国行政强制法》《上海市城市管理行政执法条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条(适用范围)本办法适用于本市行政区域内的城市管理行政执法活动。
前款所称的城市管理行政执法，是指市和区、县城市管理行政执法部门(以下简称“城管执法部门”)以及乡、镇人民政府依法相对集中行使有关行政管理部门在城市管理领域的全部或部分行政处罚权及相关的行政检查权和行政强制权的行为。
第三条(主管部门)市城市管理行政执法部门(以下简称“市城管执法部门”)是本市城市管理行政执法工作的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县城市管理行政执法部门(以下简称“区、县城管执法部门”)和乡、镇人民政府按照规定的权限，负责本辖区内城市管理行政执法工作。
第四条(管辖权划分)下列情形的城市管理违法行为，由市城管执法部门负责查处：(一)对全市有重大影响的;(二)涉及市级管辖河道的;(三)涉及古树名木和古树后续资源的;(四)全市范围内需要集中整治的;(五)出租汽车驾驶员在中心城区重点区域造成重大影响的;(六)法律、法规、规章规定应当由市级行政机关负责查处的。
下列情形的城市管理违法行为，由区、县城管执法部门负责查处：(一)对本区、县有重大影响的;(二)涉及区、县级管辖河道的;(三)发生在街道辖区内的;(四)本区、县范围内需要集中整治的;(五)出租汽车驾驶员在街道辖区内中心城区重点区域的。
乡、镇人民政府负责查处在本辖区内发生的违法行为，以及在本辖区内中心城区重点区域出租汽车驾驶员违反客运服务管理的违法行为实施行政处罚。
市级管辖河道、区县级管辖河道、乡镇级管辖河道的目录由市城管执法部门制定并公布。
《上海市城市管理行政执法条例实施办法》全文《上海市城市管理行政执法条例实施办法》全文行政执法条例是一座城市最重要的一部条例，下面为大家搜集的一篇“《上海市城市管理行政执法条例实施办法》全文”，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友!第一条(目的和依据)为了加强本市城市管理行政执法工作，提高执法效率和水平，根据《中华人民共和国行政处罚法》《中华人民共和国行政强制法》《上海市城市管理行政执法条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条(适用范围)本办法适用于本市行政区域内的城市管理行政执法活动。
前款所称的城市管理行政执法，是指市和区、县城市管理行政执法部门(以下简称“城管执法部门”)以及乡、镇人民政府依法相对集中行使有关行政管理部门在城市管理领域的全部或部分行政处罚权及相关的行政检查权和行政强制权的行为。
第三条(主管部门)市城市管理行政执法部门(以下简称“市城管执法部门”)是本市城市管理行政执法工作的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县城市管理行政执法部门(以下简称“区、县城管执法部门”)和乡、镇人民政府按照规定的权限，负责本辖区内城市管理行政执法工作。
第四条(管辖权划分)下列情形的城市管理违法行为，由市城管执法部门负责查处：(一)对全市有重大影响的;(二)涉及市级管辖河道的;(三)涉及古树名木和古树后续资源的;(四)全市范围内需要集中整治的;(五)出租汽车驾驶员在中心城区重点区域造成重大影响的;(六)法律、法规、规章规定应当由市级行政机关负责查处的。
下列情形的城市管理违法行为，由区、县城管执法部门负责查处：(一)对本区、县有重大影响的;(二)涉及区、县级管辖河道的;(三)发生在街道辖区内的;(四)本区、县范围内需要集中整治的;(五)出租汽车驾驶员在街道辖区内中心城区重点区域的。
乡、镇人民政府负责查处在本辖区内发生的违法行为，以及在本辖区内中心城区重点区域出租汽车驾驶员违反客运服务管理的违法行为实施行政处罚。
关于损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的认定有关事项的通知沪房管物〔2009〕200号各区（县）房管局、浦东新区建交委：为贯彻实施《上海市房地产登记条例》，进一步规范物业使用行为，维护住宅小区内业主的公共利益，根据《上海市房地产登记条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，现就认定损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的相关事项规定如下：一、损坏房屋承重结构行为的认定和处理程序1、擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，均属损坏房屋承重结构的行为。
2、房屋原始设计承重构件以房屋竣工图标示的位置为准；图纸没有标明或者标示不详细的，由市住房保障房屋管理局认定的房屋检测单位出具证明文件。
3、区县房屋管理部门对损坏房屋承重结构行为应及时作出认定，向房地产权利人出具《承重结构被损的房屋认定书》。
房地产权利人无法联系的，《承重结构被损的房屋认定书》可以以通告方式送达。
4、区县房屋管理部门应在作出认定后的3日内将《承重结构被损的房屋认定通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
5、当事人恢复被损房屋承重结构的，修复方案和施工应当由具有资质的房屋检测单位实施并验收。
施工应符合如下要求：（1）不得降低原构件的强度；（2）不得低于原构件的用料标准；（3）恢复原有构件的形状；（4）修复部位的构造措施要符合有关技术规定。
物业服务企业应当对修复工程加强监督、巡视。
6、修复项目竣工后，当事人应将修复方案和施工验收资料报送区县房屋管理部门；区县房屋管理部门应到实地核实。
对经核实已恢复原状的被损承重结构房屋，区县房屋管理部门应在核实后的10日内，向房地产权利人出具《承重结构被损的房屋已恢复证明》，并将《承重结构被损的房屋已恢复通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
二、附有违法建筑的房屋认定和处理程序1、违法搭建的建筑物、构筑物的物理状态依附于房屋，或者违法搭建的建筑物、构筑物位于房屋自用土地范围内的，该房屋为附有违法建筑房屋。
武汉市房屋安全管理条例（2013年7月30日武汉市第十三届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，2013年9月26日湖北省第十二届人民代表大会常务委员会第五次会议批准）第一章总则第一条为了加强房屋安全管理，保障房屋的居住和使用安全，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内合法建造并投入使用房屋的安全管理。
房屋消防安全、设备设施的使用安全管理和违法建筑的处置，军队、宗教团体、文物保护单位以及本市优秀历史建筑和历史文化风貌街区的房屋安全管理，按照有关法律、法规和规章的规定执行。
第三条市、区人民政府（包括开发区、风景区、化工区管委会，下同）应当加强对房屋安全管理工作的领导，建立由房屋主管部门、相关管理部门和街道办事处、乡（镇）人民政府等构成的房屋安全监督管理网络，组织协调有关部门共同做好房屋安全的监督管理工作。
第四条市房屋主管部门负责本市房屋安全的监督管理工作。
区房屋主管部门负责制订房屋安全应急抢险实施方案、组织危险房屋安全巡查、处置房屋安全突发事件、查处危害房屋安全行为等监督管理工作。
市、区房屋主管部门可以委托其所属的房屋安全管理机构具体负责房屋安全的日常监督管理工作。
第五条建设主管部门负责督促建设单位、施工企业落实施工区域周边房屋安全防护措施以及既有建筑幕墙安全维护、查处违规装饰装修行为等监督管理工作。
城市管理执法部门负责查处房屋使用中的违法建设行为。
市人民政府其他有关部门应当按照各自职责，做好房屋安全管理相关工作。
第六条街道办事处、乡（镇）人民政府配合房屋主管部门做好本辖区的房屋安全管理工作。
第七条各级人民政府应当将房屋使用安全监督管理专项经费纳入财政预算，保障房屋安全监督管理工作需要。
第八条本市实行房屋安全管理救助制度。
市、区人民政府设立房屋安全救助专项资金，用于对特殊困难家庭房屋安全鉴定、危险房屋治理、白蚁危害治理的适当补助。
房屋安全救助专项资金的管理、使用办法，由市人民政府另行制定。
姚晟与上海市自然资源确权登记局房屋登记二审行政裁定书【案由】行政行政行为种类行政登记【审理法院】上海市第三中级人民法院【审理法院】上海市第三中级人民法院【审结日期】2020.04.17【案件字号】(2020)沪03行终135号【审理程序】二审【审理法官】丁晓华鲍浩沈莉萍【审理法官】丁晓华鲍浩沈莉萍【文书类型】裁定书【当事人】姚晟;上海市自然资源确权登记局【当事人】姚晟上海市自然资源确权登记局【当事人-个人】姚晟【当事人-公司】上海市自然资源确权登记局【法院级别】中级人民法院【字号名称】行终字【原告】姚晟【被告】上海市自然资源确权登记局【本院观点】公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件，属于人民法院受案范围。
【权责关键词】行政复议合法违法受案范围证明行政复议维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理查明，原审裁定认定的事实清楚，本院依法予以确认。
本院另查明，《通知单》的主要内容为：“浦东新区不动产登记事务中心：经认定，下列不动产附有违法建筑：1、坐落于浦东新区龙东大道某某……3、坐落、坐落于浦东新区龙东大道某某某某不动产产权利人：姚晟……根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十一条的相关规定，通知你中心将上述不动产附有违法建筑的情况在不动产登记簿记载。
特此通知。
"2019年8月15日，市登记局作出被诉登记，登记证明号为沪(2019)浦字不动产证明第XXXXXXXX 号。
本案审理中，本院就上诉人对涉案房屋违法建筑的认定所提异议进行释明，告知上诉人涉案房屋附有违法建筑的认定行为不属于本案审查范围，上诉人可以另行诉讼。
但上诉人仍然坚持本案诉讼。
【本院认为】本院认为，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼，应当符合法定起诉条件，属于人民法院受案范围。
根据《上海市房地产登记条例》第二十一条第一款第(四)项规定，房地产登记机构应当根据已经发生法律效力的文件，将行政执法机构对附有违法建筑的认定事项记载于房地产登记簿。
农村危险房屋鉴定技术导则（试行）《农村危险房屋鉴定技术导则》编制组二○○九年三月目次1 总则 (1)2 术语和符号 (2)2.1 术语 (2)2.2 主要符号 (2)2.3 代号 (3)3 鉴定程序与评定方法 (4)3.1 鉴定程序 (4)3.2 评定方法 (5)3.3 等级划分 (5)4 场地危险性鉴定 (6)5 房屋危险性定性鉴定 (7)5.1 一般规定 (7)6 房屋危险性定量鉴定 (9)6.1 一般规定 (9)6.2 房屋危险性综合评定原则与方法 (9)6.3 地基基础危险性鉴定 (9)6.4 砌体结构构件危险性鉴定 (10)6.5 木结构构件危险性鉴定 (10)6.6 石结构构件危险性鉴定 (11)6.7 生土结构构件危险性鉴定 (11)6.8 混凝土结构构件危险性鉴定 (12)6.9 钢结构构件危险性鉴定 (12)附录A 定量综合评定方法 (13)附录B 农村房屋安全鉴定报告 (15)附录C 农村房屋危险性鉴定用表 (16)C.1 砌体结构—木屋架房屋危险性鉴定用表 (16)C.2 木结构房屋危险性鉴定用表 (19)C.3 石结构—木屋架房屋危险性鉴定用表 (22)C.4 生土结构—木屋架房屋危险性鉴定用表 (25)C.5 砌体结构—混凝土板房屋危险性鉴定用表 (28)C.6 石结构—混凝土板房屋危险性鉴定用表 (31)C.7 砌体结构—钢屋架房屋危险性鉴定用表 (34)C.8 石结构—钢屋架房屋危险性鉴定用表 (37)C.9 石结构—石楼盖房屋危险性鉴定用表 (40)本导则用词用语说明 (43)条文说明┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉┉441 总则1.0.1为确保既有农村房屋的安全使用，正确判断农村房屋结构危险程度，及时治理危险房屋，制定本技术导则。
1.0.2 本技术导则适用于既有农村房屋的危险性鉴定。
1.0.3 本技术导则在农村房屋的危险性鉴定中考虑场地的影响。
南宁市物价局文件南宁市房产管理局南价格〔2009〕200号关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知各有关单位：为规范我市物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《广西壮族自治区物业管理条例》及自治区物价局、建设厅《关于印发广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法的通知》（桂价格〔2007〕122号）的有关规定，结合我市物业服务收费的实际情况，经研究，现将《南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准》印发给你们，并就有关规定事项通知如下，请遵照执行。
一、本通知公布的收费标准只适用于南宁市区范围内、业主大会成立前由建设单位选聘物业服务企业，对住宅（不含别墅）物业进行管理的住宅小区。
二、本等级收费正式实施时，建设单位与物业服务企业已签订住宅物业服务合同的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行。
合同到期后，尚未成立业主委员会的住宅物业，其物业服务及其收费标准按正式公布实施的等级收费标准执行。
三、带电梯住宅物业服务收费含包物业公司对电梯的日常维护费（日常检查及小修）、专业维保商的维保费、电梯的年检费。
电梯电费按实际发生额进行分摊。
四、物业服务企业与建设单位签订物业服务合同后，应当以书面形式及时将执行的服务等级和收费标准分别向房产、价格主管部门备案，如不备案，一律按服务合同所签订的服务等级及收费标准降低一级进行检查。
五、物业服务企业应当按照规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将实行的服务等级相对应的服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
六、物业服务企业有违反价格法律、法规和规定的，政府价格主管部门将依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
七、根据市场及物价指数的变化情况，服务等级标准可相应调整；收费标准原则上一年一定，如未有新的年度价格出台前，则继续延用上一年度的收费标准。
八、本通知由南宁市物价局、南宁市房产管理局负责解释。
《上海市房地产登记技术规定（试行）》目录1.总则2.一般规定3.建设用地使用权和房屋所有权登记3.1初始登记3.2转移登记3.3变更登记3.4注销登记4.房地产抵押权和地役权登记5.预告登记6.更正登记和异议登记6.1更正登记6.2异议登记7.文件登记7.1国家机关、行政执法机构有关文件的登记7.2当事人有关房地产权利的文件登记7.3其他文件登记8.附则1.总则1.1（目的和依据）为了贯彻实施上海市第十三届人民代表大会常务委员会第八次会议于2008年12月25日通过的《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》），规范房地产登记行为，根据《条例》第六条第一款规定制定本规定。
1.2（适用范围）本规定适用于上海市房地产登记处（以下简称市登记处）和区县房地产登记处（以下统称登记机构）以及房地产登记申请人办理本市行政区域内的房地产登记。
1.3（房地产登记事务分工）1.3.1市登记处具体办理下列范围房地产登记事务：（一）涉及国家安全、军事机密等特殊范围的房地产登记；（二）机构查阅跨区县房地产登记簿信息。
1.3.2区县房地产登记处具体办理本区县行政区域内除前款范围外的各类房地产登记事务。
1.4（房地产权证书、登记证明）2009年7月1日起启用新版房地产权证书、登记证明。
国有建设用地使用权和国有建设用地上的房屋颁发绿色房地产权证书；集体建设用地使用权和集体建设用地上的房屋颁发红色房地产权证书；房地产抵押权、地役权、其他依法可以申请登记的房地产权利以及文件登记颁发登记证明。
1.5（房地产登记信息系统）登记机构应当在上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）、上海市规划和国土资源管理局（以下简称市规划国土资源局）统一建立的房地产登记信息系统上办理房地产登记事务。
房地产登记簿是房地产登记信息系统的组成部分。
1.6（房地产登记簿记载内容）房地产登记簿应当记载以下内容：（一）土地坐落、土地宗地号、房屋坐落（含房屋幢号、室号或者部位）、房屋编号；（二）房地产权利人姓名或者名称；（三）土地的权属性质、使用权取得方式（即使用权类型）、土地使用期限、宗地面积、独用面积、分摊面积和土地用途；（四）房屋所有权来源、房屋建筑类型、房屋建筑结构、房屋层数、房屋建筑面积、用途和房屋竣工日期；（五）房地产抵押权状况，包括抵押权人、抵押担保的主债权、债权数额、债务履行期限等；（六）地役权状况，包括地役权人、供役地和需役地、利用范围、利用目的和方法、利用期限等；（七）预告登记状况；（八）房屋租赁合同等文件登记状况；（九）房地产权利限制状况；（十）商品房预售许可等事项；（十一）更正登记、异议登记状况；（十二）房地产登记日、登记受理日；（十三）房地产权证书或者登记证明编号。
上海市房地产登记条例第一章总则第一条为了规范本市房地产登记行为，保障房地产交易安全，维护房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。
农村宅基地及利用宅基地建造的村民住房的登记办法另行规定。
第三条本条例所称房地产登记，是指房地产登记机构依当事人申请或者依职权，对建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权和其他依法可以申请登记的房地产权利以及与此相关的事项进行记载、公示的行为。
本条例所称房地产权利人，是指依法享有建设用地使用权、房屋所有权、房地产抵押权、地役权等房地产权利的自然人、法人和其他组织。
第四条房地产权利的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自登记日起发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
同一房地产上依法登记有两个以上房地产权利的，依房地产登记簿记载的登记日的先后确定其顺位。
法律、行政法规另有规定的，从其规定。
第五条市房屋、土地行政管理部门负责本市房地产登记管理工作。
上海市房地产登记处（以下简称市登记处）负责本市房地产登记的日常工作。
区县房地产登记处受市登记处委托，具体办理房地产登记事务。
区县房屋、土地行政管理部门协助市房屋、土地行政管理部门对区县房地产登记工作实施监督管理。
第六条市房屋、土地行政管理部门应当建立全市统一的房地产登记簿和房地产登记信息系统，制作统一的房地产权证书和登记证明，制定统一的房地产登记技术规范并向社会公开。
房地产登记机构应当按照房地产登记技术规范和登记信息系统的要求，将登记事项记载于房地产登记簿并公示。
第二章一般规定第七条房地产登记，一般按照下列程序办理：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）核准登记并记载于房地产登记簿；（五）颁发房地产权证书或者登记证明。
第八条房地产登记的最小单位是土地、房屋的基本单元。
物业调研报告范文4篇物业管理是一种新型的管理模式，其职责是集中多种管理服务职能，整合各类专业技术人员，有效地帮助居民解决生活中遇到的实际问题，从而不断提高居民生活质量，优化居民生活环境。
随着经济社会的持续发展，城市居民对生活质量和改善居住环境的要求与日俱增，居民住宅区的消防安全作为人民群众最关心、最需要解决的问题自然成为了物业管理的一项重要职责。
当前，由于消防警力、业务经费、管理体制、业务水平等因素的影响，多数物业管理单位管理水平参差不齐、大部分物业单位的消防安全职责不明确、消防安全意识淡薄，加之业主委员会与物业管理单位之间缺乏信任基础等原因长期存在，致使委托管理的单位、小区特别是多产权建筑滋生大量的火灾隐患。
当前，各类小区物业管理模式在消防安全管理上面临着严峻的挑战。
一、物业管理单位履行消防安全职责过程中存在的主要问题(一)多数物业管理单位消防法律意识观念不强在日常的消防管理工作中，不能认真贯彻落实《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的有关规定和要求，对法律法规明确的消防安全职责了解不多。
《中华人民共和国消防法》第十四条，《机关、团体、企事业单位消防安全管理规定》第十条，都明确规定了物业管理单位的各项消防安全职责。
然而，一些物业管理单位对此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，违法不究，造成了工作上的盲目性和被动性，直接或间接地纵容了各类火灾隐患的滋生和生长。
(二)一些物业管理人员消防业务素质不高在平时在履行消防检查时发现：个别物业管理单位聘用的管理人员缺乏相应的消防专业技术知识，学历层次、专业技术偏低，安全意识差。
大部分小区消防控制室的值班制度流于形式，有些单位仅满足于有人在岗，而值班人员对消防控制中心的各种消防设备的运行及日常的防火巡查情况却不甚了解，值班人员对消防设施运行的正常与否毫不关心，对消防控制中心自动报警系统发出的声响不闻不问。
有的值班人员能够发现问题，但不会解决问题，更有甚者直接关闭了之。
关于损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的认定有关事项的通知
沪房管物〔2009〕200号
各区（县）房管局、浦东新区建交委：
为贯彻实施《上海市房地产登记条例》，进一步规范物业使用行为，维护住宅小区内业主的公共利益，根据《上海市房地产登记条例》和《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，现就认定损坏房屋承重结构行为和附有违法建筑房屋的相关事项规定如下：
一、损坏房屋承重结构行为的认定和处理程序
1、擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，均属损坏房屋承重结构的行为。
2、房屋原始设计承重构件以房屋竣工图标示的位置为准；图纸没有标明或者标示不详细的，由市住房保障房屋管理局认定的房屋检测单位出具证明文件。
3、区县房屋管理部门对损坏房屋承重结构行为应及时作出认定，向房地产权利人出具《承重结构被损的房屋认定书》。
房地产权利人无法联系的，《承重结构被损的房屋认定书》可以以通告方式送达。
4、区县房屋管理部门应在作出认定后的3日内将《承重结构被损的房屋认定通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
5、当事人恢复被损房屋承重结构的，修复方案和施工应当由具有资质的房屋检测单位实施并验收。
施工应符合如下要求：（1）不得降低原构件的强度；（2）不得低于原构件的用料标准；（3）恢复原有构件的形状；（4）修复部位的构造措施要符合有关技术规定。
物业服务企业应当对修复工程加强监督、巡视。
6、修复项目竣工后，当事人应将修复方案和施工验收资料报送区县房屋管理部门；区县房屋管理部门应到实地核实。
对经核实已恢复原状的被损承重结构房屋，区县房屋管理部门应在核实后的10日内，向房地产权利人出具《承重结构被损的房屋已恢复证明》，并将《承
重结构被损的房屋已恢复通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
二、附有违法建筑的房屋认定和处理程序
1、违法搭建的建筑物、构筑物的物理状态依附于房屋，或者违法搭建的建筑物、构筑物位于房屋自用土地范围内的，该房屋为附有违法建筑房屋。
2、区县房屋管理部门对附有违法建筑房屋应及时作出认定，向房地产权利人出具《附有违法建筑的房屋认定书》。
房地产权利人无法联系的，《附有违法建筑的房屋认定书》可以以通告方式送达。
3、区县房屋管理部门应在作出认定后的3日内将《附有违法建筑的房屋通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
4、当事人自行拆除违法建筑的，应及时告知区县房屋管理部门。
5、对经核实已拆除违法建筑的房屋，区县房屋管理部门应在核实后的10日内，向房地产权利人出具《已拆除附有违法建筑的房屋证明》，并将《已拆除附有违法建筑的房屋通知单》送达房屋所在地的房地产登记机构。
三、执行日期
本规定自二〇〇九年七月一日起执行。
此前相关规定与本规定不一致的，以本规定为准。
执行中发现问题，请及时与市住房保障房屋管理局物业管理处联系。
上海市住房保障和房屋管理局
二○○九年六月十九日
附件1：
承重结构被损的房屋调查认定单
目录
房管
部门认定意见
经办人：负责人：
区（县）管理部门
二OO年月日
附件2：
承重结构被损的房屋认定书
（房地产权利人）：
你所有的坐落于上海市区
（县）路弄（新村）号室的房屋，现被认定为承重结构被损的房屋。
根据《上海市房地产登记条例》第二十一条、第三十一条和第四十六条的相关规定，该房屋将由房地产登记机构在房地产登记簿上予以记载。
请在被损房屋承重结构修复后，将修复方案和施工验收资料报送区县房屋管理部门。
如需办理该房屋的房地产转移和抵押登记的，应向房地产登记机构同时提交本单位出具的已完成整改证明文件。
（区县房屋管理部门）
二OO年月日
附件3：
承重结构被损的房屋认定通知单
区（县）房地产登记处：
经认定，下列房屋承重结构被损：
1、上海市区（县）路弄（新村）号室。
房地产权利人：
2、上海市区（县）路弄（新村）号室。
房地产权利人：
3、上海市区（县）路弄（新村）号室。
房地产权利人：根据《上海市房地产登记条例》第二十一条、第三十一条和第四十六条的相关规定，通知你处在房地产登记簿上予以记载。
相关房地产权利人在申请办理上述房屋的房地产转移和抵押登记时，应同时提交本单位出具的已完成整改证明文件。
特此通知。
（区县房屋管理部门）
二
OO年月日
联系
人：联系电话：
附件4：
承重结构被损的房屋已恢复证明
（房地产权利人）：
你所有的坐落于上海市区
（县）路弄（新村）号室的房屋，于年月日被认定为承重结构被损的房屋。
现经核实，上述房屋的被损承重结构已恢复原状。
根据《上海市房地产登记条例》第二十一条、第三十一条和第四十六条的相关规定，你可持本证明向房地产登记机构申请办理房地产转移和抵押登记。
（区县房屋管理部门）
二OO年月日
附件5：
承重结构被损的房屋已恢复通知单
区（县）房地产登记处：
经认定，下列房屋承重结构已恢复：
1、上海市区（县）路弄（新村）号室。
房地产权利人：
2、上海市区（县）路弄（新
村）号室。
房地产权利人：
3、上海市区（县）路弄（新村）号室。
房地产权利人：根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第三十一条和第四十六条的相关规定，通知你处将上述房屋承重结构已恢复情况在房地产登记簿记载。
特此通知。
（区县房屋管理部门）二OO年月日
联系
人：联系电话：
附件6：
附有违法建筑的房屋调查认定单
房屋地址区（县）路弄（新
村）号室。
房地产权
利人
违
法
事实简述
经办人：负责人：
物业服务企业
（盖章）
二
OO年月日
证据材料1、2、3、
目录房管
部门认定意见
经办人：负责人：
区（县）管理部门
二OO年月日
附件7：
附有违法建筑的房屋认定书
（房地产权利人）：
你所有的坐落于上海市区
（县）路弄（新村）号室的房屋，现被认定为附有违法建筑的房屋。
根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十一条的相关规定，该房屋附有违法建筑的情况将在房地产登记簿上记载。
拆除附有违法建筑前，房地产登记机构不予办理该房屋的相关房地产登记。
拆除附有违法建筑后，请及时告知区县房屋管理部门。
（区县房屋管理部门）
二OO年月日
附件8：
附有违法建筑的房屋通知单
区（县）房地产登记处：
经认定，下列房屋附有违法建筑：
1、上海市区（县）路弄（新村）号室。
房地产权利人：
2、上海市区（县）路弄（新
村）号室。
房地产权利人：
3、上海市区（县）路弄（新村）号室。
房地产权利人：根据《上海市房地产登记条例》第二十条、第二十一条的相关规定，通知你处将上述房屋附有违法建筑的情况在房地产登记簿上记载。
特此通知。
（区县房屋管理部门）二OO年月日
联系
人：联系电话：
附件9：
已拆除附有违法建筑的房屋证明（房地产权利人）：。
