房地产批量住宅精装修工程管控难点重点案例解析房地产批量住宅精装修工程管理培训讲义大纲

房地产住宅批量精装修项目管理的分析与探究摘要：做好批量精装修，每一套成品房的质量能够得到保障，这是房地产住宅批量精装修项目管理的考核标准，也是对市场、消费者的购房保证。

目前，很多房地产企业对批量精装修的项目管理不到位，管理力度不大，导致市场上很多精装修住宅的品质不佳，因此，需要对房地产住宅批量精装修的管理进行全面提升。

关键词：房地产住宅；批量精装修；项目管理1房地产住宅批量精装修项目内容房地产住宅批量精装修项目已成为当下房地产项目的主流，在现代建筑行业发展过程中起着重要的作用。

房地产住宅批量精装修是相对于简单装修而产生的，是根据成熟的室内精装修的相关设计，对室内进行功能完善、提升建筑室内的审美，使得住宅获得高实用度、高便利性、提升建筑室内的审美，以满足客户的使用和审美需要。

房地产住宅批量精装修在内容上包含对室内墙体、地面、天花板、水电设施等各种基本功能以及装饰性设置，例如厨房、卫生间功能的设计以及用材的美观装饰等，以有效满足住户的需求。

2精装修住宅的特点2.1市场优势作为近年来兴起的开发模式，房地产住宅批量精装修可以满足特定人群需求，也可以使装修行业统一。

精装修住宅可以满足快节奏城市生活需要，通过建筑装修单位采用科学的施工技术和严格的质量控制，来保证精装修住宅的实用和安全。

房地产企业在进行住宅营销时，也促进了建筑装修企业的发展。

2.2经济优势房地产住宅主体建设和住宅装修有效结合起来，可以节约用户自己装修所付出的大量财力和精力，一定程度减少经济支出；也可以减少装修中有可能出现的安全事故。

房地产住宅批量装修规模比较大，比起个人装修，有着规模优势效应，在价格上具有较强的议价能力，已被大量开发商及客户所接受。

3房地产住宅批量精装修项目管理3.1设计管理房地产住宅批量精装修的设计管理主要分为装修设计阶段和装修施工节点。

在装修设计阶段，需要对装修施工阶段做一个整体规划设计预判断。

在装修设计时需要考虑装修施工过程中可能出现的问题，对可能出现的问题提出解决措施，以防在装修施工时，因为过程问题出错导致装修施工的延期，从而影响精装房的销售。

【厦门】住宅项目批量精装项目整体解决培训（6月28日）房地产培训：住宅项目批量精装项目整体解决培训中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。

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系统的、全面的阐述住宅批量精装修在客户市场定位、设计管控、成本控制、施工管理等全过程技术管理！通过翔实的精装修全程精细化管理案例，介绍万科、龙湖、绿城、星河湾等国内标杆地产精装修的管控操作方法和经验总结，来与大家一起分享实际操作中的亮点和学习要点！【培训目的】掌握住宅批量精装修未来发展趋向和目前常见工程问题弊病。

解析标杆企业精装修专业化细分的处置要领；掌握住宅精装修要点和质量治理关键点、准绳化制定精装修工程从设计到验收各个枢纽的控制要点；掌握住宅项目精装修工程的成本控制要领，学习行业内品牌企业先进的精装治理模式，借鉴成功经验。

【课程对象】1、房地产企业董事长、CEO、总经理、副总等具有推行企业制度改革权力的决策层2、设计部、工程部、营销部、成本等部门经理及业务骨干成员【讲师介绍】袁老师：中房商学院房地产培训高级顾问；深圳百名优秀地产职业经理人，著名的工程管理与精装修专家，中房商学院特约培训师。

历任：深圳市第一建筑工程有限公司项目总工程师。

深圳万科房地产有限公司项目工程主管，万科华南区域本部精装修专业经理，厦门万科房地产有限公司项目总经理助理等，深圳鹏兴花园、深圳软件园、深圳振业城等项目总工程师，具有丰富的工程管理经验。

2002年加入万科集团从事工程管理工作，先后担任万科温馨家园、金域蓝湾、东海岸、十七英里、万科城、万科第五园等多个大型项目总工程师，有丰富的施工管理经验。

房地产企业住宅精装修房 工程管理
本讲义介绍住宅精装修工程管理，包括项目管理在房地产中的作用、计划制 定与预算、建筑法规、现场管理与安全、材料选择与采购等内容。
项目管理在房地产中的作用
了解房地产项目管理的重要性，如如何确保工程按时按质完成，满足客户的 需求与期望。
成功的项目管理计划的关键组成部分
项目目标
明确项目的目标和范围，确保成果符合预期。
团队组建
组建高效的团队，分派职责和任务，确保项 目顺利进行。
沟通与协作
建立良好的沟通和协作机制，促进团队合作 和信息共享。
风险管理
识别项目风险，采取相应措施减轻潜在的不 利影响。
预施工规划和预算
在施工前制定详细的规划和预算，确保项目进度和成本的可控性。
建筑法规
质量控制措施
1
验收标准
制定明确的验收标准，确保工量检测和监控，及时发现和处理问题。
3
反馈与改进
及时反馈问题，采取措施改进工程质量。
项目进度和时间管理
制定项目进度计划，合理安排工期，确保工程按时完成。
了解相关建筑法规，包括规划许可、施工许可和安全规范，确保项目合法合 规。
现场管理与安全
现场管理
有效组织和管理施工现场，确 保工程按计划进行。
安全措施
采取必要的安全措施，保障工 人和现场人员的安全。
人员培训
为工人提供必要的培训，提高 工地安全意识。
材料选择与采购
选择适合项目的材料，确保质量和性能符合要求，合理控制成本。

了解住宅精装修房工程管
型施工流程，并掌握有效
工程的质量和安全，包括
理的定义、目标和职责。
的工程管理技巧。
材料选择、验收标准和安
全管理措施。
4 成本控制和进度管理
5 案例分析和经验分享
了解住宅精装修工程的成本和进度控制方法， 以有效管理项目预算和工期。
通过真实案例分析和经验分享，深入了解住 宅精装修工程管理的实际应用。
1 材料选择
选择符合标准的建材和装 饰材料，确保质量准， 仔细检查施工质量。
制定并执行安全管理计划， 建立安全意识。
成本控制和进度管理
有效控制住宅精装修工程的成本和进度是确保项目顺利进行的关键。通过合理的预算和进度计划，及时调整和 协调资源，确保项目如期完工。
房地产住宅精装修房工程管理简介
房地产住宅精装修房工程管理是指在房屋建设和装修过程中，对项目的质量、成本和进度进行有效管理的一系 列管理活动。它涵盖了施工流程、材料选择、安全管理等方面，旨在确保项目的顺利进行和高质量的交付。
工程管理的重要性
工程管理在房地产住宅精装修房项目中起到至关重要的作用。它能够帮助确保项目的质量符合标准，控制成本 和进度，避免延误和浪费。一个有效的工程管理团队能够提高项目的效率并保证客户的满意度。
施工流程和管理技巧
1
施工前准备
确定施工方案，准备工程材料，协调各方资源。
2
施工执行
组织施工队伍，严格按照施工计划进行施工。
3
施工验收
检查施工质量，确保符合验收标准。
质量控制和安全管理
高质量的住宅精装修工程是客户满意的基础。掌握质量控制的关键点，制定严格的验收标准，并加强现场安全 管理，确保工人和居民的安全。

甲分包单位进场准备 按照规范检查施工质量 甲购材料及时供应到现场
督促甲定分包分包服从管理 按照规范检查施工质量
督促施工单位自检，组织监理及甲
方
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
自身组织检查，组织小业主提前开
无需移交的 施工阶段
泥水施工，乳胶漆底漆施工， 橱柜框架施工，门框底框施工
需要移交的 施工阶段
木门门扇安装，卫生洁具安装 橱柜面板安装，五金配件安装 木地板安装
整改、验收 和移交
地毯式检查整改，小业主提前开放 甲方监理检查，分户验收， 入伙移交
甲方、监理主要工作内容
解决系统性的设计问题 督促总包完成整改和移交 统一不同施工单位之间的管理模式 甲购物资采购准备工作
1
提纲
1. 概述 2. 设计 3. 施工流程 4. 采购管理 5. 场地移交 6. 进度控制 7. 质量管理 8. 文明施工与成品保护 9. 整改验收移交与保修
因讲座内容复杂，具体讲课时可能只能选择1～3个重 点课题进行介绍。
2
第一部分：概述
3
与精装修住宅相关的背景
毛坯交楼，菜单式装修，精装修交楼，全装修住宅，工厂化生产， 工业化生产，住宅产业化，“批量精装修”。
38 卫生间吸顶灯
39 厨房灯具 40 花洒淋浴屏 41 淋浴房 42 排气扇 43 单联单控大跷板开关 44 单联双控大跷板开关 45 双联单控大跷板开关 46 双联双控大跷板开关 47 三联单控大跷板开关 48 空白面板 49 插座防溅面盖 50 单相三极插座（10A）
51 单相三极带开关插座（10A） 52 单相二、三极插座 53 单相三极插座（16A） 54 单相三极带开关插座
科城 +133万科城别墅＋350天景）、上海万科、南京万科、佛山万科220、 成都万科、东莞万科、深圳万科500、南昌万科（231)。 武汉瑞安、重庆瑞安、招商地产、中海地产 广州金地（96复式户型＋196平面户型+117荔湖城），深圳金地（约 500金地名津） 广州方圆（217小城之春+90云山诗意+34荷塘月色） 广州恒大（88第三金碧） 东莞中惠（414香樟绿洲） 南京百胜麒麟（557东郊小镇+？） 广州地铁、无锡复地，等等，恕不能一一致谢！ 特别鸣谢－－广州万科 目前最好成绩：同时交付601套，到访538套，办手续523套，一次收楼率 94.7%，零问题交付246户，全屋入伙时问题平均数（含甲分包）0.86条 －－2007年7月9日数据。见交楼快报1、快报2 已知的最好成绩：同时交付1400套，入伙总问题数1600条。 括号内数字，表示本年度内完成交付的项目套数。

房地产批量精装修培训质量控制靠管理导言一次做好铸精品精装修过程中遇到的问题点：●样板房/批量装修开展的条件？需要什么程序？●第三方评估及验房公司检查侧重点有哪些，如何应对？●集团的标准及做法有哪些？●常见的质量问题如何预防？……目 录C O N T E N T S12装修流程及重点样板房/批量装修立项启动会及图审设计交底场地交接制度材料与送样管理 质量管理及评估交付第三方评估重点 验房要求案例分享讨论成品保护制度样板制度及验收工期管理及保修通知PART 1.1•谁立项？•什么时间立项？•立项后有哪些程序？•什么时间开放？•图纸内容有哪些？•何时提交竣工图•批量图纸从何而来？•批量装修谁立项？•什么时间立项？•定单位时间多久？样板房立项图纸批量装修立项样板房/批量装修立项PART 1.2启动会及图审设计交底1、场地策划2、标准、做法3、人员架构4、进度、质量保证体系5、针对性措施6、新工艺1、参加人员是哪些？2、交楼标准、明确做法、现场缺漏项、变更、施工方合理化建议启动会内容图审及设计交底PART 1.3材料与送样管理甲供材管理1、甲供材申购条件？2、材料清单审核程序？3、如何解决特殊情况？1、货到工地由承包人组组织验收、卸运、存放及所有周转运输。

2、收货、入库。

乙供材及样品管理1、哪些乙供材料需要签样？2、签样时间要求？3、签样责任部门？如何核对样品？特殊工艺材料如何验收？指定供应商的材料验收？PART 1.4场地交接制度1.遗漏的质量责任由接收单位承担。

2.属于隐蔽或在交叉过程中出现的问题责任归属属移交单位，整改责任由移交单位负责，或者协商解决。

1、谁组织？谁参与？2、交接范围？标准？时间？人员？流程？3、保修责任怎么界定？4、移交方自身原因无法完成移交，怎么处理？交接程序及验收重点常见的交接问题处理0102PART 1.5样板制度及验收样板验收分项内容12345678910111213防水电线电管线槽开关插座灯具吊顶工程石材瓷砖涂料木门木地板木饰面软硬包五金洁具其他验收要求问责管理样板数量要求1、不同户型、不同单位洋房各做一层2、别墅不同户型，不同单位各做一栋施工单位：拆除返工工序样板时间要求各工序样板在大规模施工前完成工程部：问责关注重点：1、10*10CM石膏线需加不锈钢螺丝固定，3M内不得拼接。

注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向） （市场需求和政府行为）
三个主要的政策文件： 02年建设部发190号《商品住宅装修一次到位实施导则》 参考性规范意见，不具有强制性，对开发商无约束力 但是，具有很好的指导性： 一是：精装房的定义：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺
装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，也可以简称为全装 修房。
主要形式：菜单式装修和批量同质化复制精装修，个性化菜单式探索 目前情况下基本上是失败的。
实行全装修交楼的利与弊。 利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值 与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化、提 高产品品质。 弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。
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与毛坯房、厨房卫生间装修、毛坯房加装修等对比，万科的理解是：
全面家居解决方案（如：U5)
需求来确定的。不是老板或设 计师、工程师的单相思。
三是：装修设计必须前置。
四是：“通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展”-----目前万 万不可-----钱要花在功能研究和使用上，并使之简单化和大众化
至少目前，实践证明：不能完全延用土建监理管控方法管理精装修工程， 更不易土建监理延伸管理精装修。为什么呢？
一是：关注点显著不同 二是：专业性不够会导致预控深度和能力不够 三是：土建监理对精装修监理的难点重点认识不够 四是：土建界面的较大问题事前必须经过交叉检查曝露出来并得以有效
监督整改到位。事实证明：土建监理公司对自己监理的土建界面存在 的影响精装修施工和后期交房的问题不能很主动的曝露和监督整改， 精装修交房时客户投诉中的土建问题大约占投诉总数的20-25%左右； 五是：抽检这种验收方式，不适合精装修这一工程末端； 六是：一次成活要求的更高要求，必定不是简单的验收可以解决的

房地产住宅项目批量精装修施工管控要点浅析摘要：房地产住宅项目与我国的城市建设密切相关,但目前的装修工程量仍然存在问题,严重降低了居民的生活质量,并且通过合理的施工监理工作,不仅不能满足现有的装修质量,有效解决材料浪费、进度缓慢等问题,而且提高了内置布局的合理性,对促进后续房地产行业实现可持续发展具有重要意义和作用。

关键词：房地产住宅；批量精装修；施工管控引言为保证建筑装饰装修质量，必须明确施工重点，比如施工环节使用的施工材料、施工人员所具备的职业素养等。

与此同时，在建筑装饰装修工程施工环节，相关管理人员需要全方位了解掌握工程实际情况，保证工程在允许的范围内建设施工。

1.精装修施工管控房地产项目大规模生产的施工和控制必须从技术、设备、管理等方面着手,以减少因不合理的使用和工艺而造成的项目质量,并且必须确定是否真的可以停止断点,进行专门的检查,纠正是否可以在过程中完成,以确保完成节点规划,确保各专业人员之间的有效合作,不失为有效规避大规模生产建设中的风险。

同时,要想在施工中有效发挥各类工艺技术的作用,还必须从人事管理、规划等方面入手,掌握图纸控制的能力,做好施工组织的设计准备,进行方案优化和资源配置,结合实际选择合适的设计和控制方案,不断提高企业的经济效益,保证大批量施工工程的质量。

2.批量精装修施工质量管理的意义目前，在建筑装饰装修施工过程中使用多样化材料，施工材料种类繁多，同时施工环节的工艺和技术也非常丰富。

基于建筑装饰装修技术飞速发展且设计风格日新月异的背景下，在一定程度上提高了建筑装饰装修施工质量管理的难度。

特别是对于部分高层或高档住宅小区而言，当实际开展装饰装修施工时，对施工提出较高要求，并且施工环境较为复杂，若在施工环节无法将施工质量管理工作落实到位，会导致施工进度延误，甚至引发诸多安全隐患问题。

所以，在当下的建筑装饰装修施工中，必须加强对施工质量的管理，从而提高装饰装修施工质量，取得更好的建筑居住效果。

品质管控敏感点案例手册---精装修篇2019A版（第五版）严禁外传前言一个项目，从最初的总体规划到竣工验收，其间大抵有四个年头，我们努力着，让一张图纸上的意向，成为钢筋水泥的实体，成为千百户业主的理想家园。

为了多一分完美，少一分遗憾，此篇案例，汇集百余个项目经验，从客户敏感点出发，寻找产品营造和服务过程中可能存在的瑕疵。

供查阅对照。

目录一硬装质量问题二软装质量问题使用安全 1.1专业协同设计合理选材用料施工工艺设备安装 1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6硬装质量问题案例1案例简述：架空层采用抛光砖地面铺设，雨雪天临边部位易湿滑，存在安全隐患。

原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。

解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝架空层使用不具备防滑功能的地面材料，尤其在建筑临边人群活动部位。

案例2案例简述：无顶盖连廊雨雪天气地面易湿滑，存在安全隐患。

原因分析：1、地面选用不具防滑性能的地砖；2、排水组织不到位。

解决措施：1、不可更换应制定雨雪天防滑应对措施，做好安全警示告知，可涂刷防滑剂；2、后续杜绝使用不具备防滑功能的地面材料。

3、排水组织得当，区域间设高差防水。

案例3案例简述：阳台栏板底部石材断裂，玻璃外倾。

原因分析：1、塑木地板安装预留变形缝不足；2、因阳台塑木地板膨胀变形导致。

解决措施：校正栏板玻璃，地面找平做植筋螺栓后做防水层，围边石材安装与栏板玻璃留缝5mm，塑木地板安装与围边石材留缝8mm，嵌橡胶条后表面打胶收口。

案例4案例简述：地库单元门厅采用无框钢化玻璃门，易磕碰，存在安全隐患。

原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏安全防范意识。

解决措施：选用铝框或不锈钢框钢化玻璃电动移门。

案例5案例简述：架空层地面木平台与地砖面存在高差为18mm，易绊倒。

原因分析：室内设计及施工深化环节缺乏技术交底及安全防范意识。

解决措施：取消木平台与地砖高差，减少绊脚风险。

深析房地产批量精装修精细化管控全过程之关键要点深析房地产批量精装修精细化管控全过程之关键要点【摘要】建筑装修企业要立足于市场经济环境下生存，必须时时了解和掌握国内外的先进技术、管理开展动向，不断推动企业科技进步，提高施工和管理水平。

建筑装修工程分两个重要阶段：工程前期筹划和施工过程控制，本文重在阐述和分析施工各阶段过程中可能存在影响工程效果的隐患，强调在类似电网调度中心大楼等大型和技术含量高的精装修工程施工中，如何加强工程工程前期筹划和过程管理。

【关键词】批量精装修精细化管理房地产住宅精装修现状及开展趋势随着中国房地产的不断开展，人民生活水平的不断提高，房地产住宅工程精装修越来越普及。

目前我国精装修房集中在房地产开展较为成熟的南方和东部沿海城市，其中广州的精装修比例最高，占销售住宅比例的70%左右。

对小业主而言，由于对精装修了解有限，在设计、材料采购、施工管理难以进行有效把控，而且大城市工作、生活压力较大，长时间的装修需要消耗小业主极大的精力。

选择精装修住宅，不但可以减轻小业主的资金压力，而且有信誉的大开发商提供的交楼标准成熟实用，质量有保障。

一、对房企批量精装修整体精细化管理的认识随着国家相应政策的实施以及房地产市场的开展，批量精装修交楼已经是大势所趋。

批量精装修房大大降低了开发商的本钱，减少税收压力，精装修房屋正逐渐成为房地产市场主流趋势。

但同时也是一个难点。

尽管它看起来是一个节点工作，但实际上却是一个系统工程，营销、设计、工程、选材、工艺和本钱全部需要统筹。

批量精装修不仅能提高施工质量，同时保证了室内的环境质量，尤其有利于实施住宅装修工业化生产，这对房地产业的健康、持续开展是非常重要的。

然而，在现阶段，虽然商品住宅带装修入伙已经成为趋势，但在许多地区，无论是开发商还是装修施工单位，都还普遍缺乏根本的管理经验，对批量精装修精细化管理了解和认识都相对滞后。

所以我们要多思考多学习，多从实践中把握房企批量精装修整体精细化管理的经验。

3、厅房空间系统 厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的精装修房客户住起来不会有任何后顾之忧。
（三）全面家居解决方案通过九个方面实现舒适的家居生活
设计概念 功能实现 部品配置 材料品质 安全防护 健康环保 保养建议 工程质量 服务计划 专业、现实、生活、价值 我们细心地解读您对生活的每一个需求，给您一个全新的家居空间。
全面家居解决方案的设计功能介绍
创新的空间设计概念 全面的使用功能实现
第二：建筑室内一体化设计。从户型设计开始，我们已经在为您的生活考虑。颠覆传统的住宅设计模式，我们不立即从户型设计着手，而是先研究您的生活需求，空间、尺度、流线、家庭成员，研究您不同生命阶段和家庭构成下的生活状态，我们的专业就体现在户型本身对您不同需求的适应。这个家，也许就记载了您一生全部的精彩。所以，我们认为，生活不仅流于表面，也应在钢筋混凝土中开始坚持。
பைடு நூலகம்
■产品房型优点解析
●各空间布置充分考虑家庭生活的作息习惯。由外到内内、由动到静、由开放到私密，合理排序，创造良好好居住环境。
●合理设计流线系统，按家庭成员日常行为方式，安排排各空间布局及开门方向。
。
家务流线 家务流线最主要表现在日常储存、清洗、料理这三个方面。如，在厨房里操作，储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线，由储存、清洗、料理这三道程序进行规划；再如，家政空间，其布局需要满足取物、操作、放置等步骤的顺序要求。

【北京】房企批量精装修全程解决及案例解析培训（3月29日）房地产培训：房企批量精装修全程解决及案例解析培训【课程背景】【困惑】目前房企开发的项目中精装修房交付项目所占比例逐步上升，但由于设计、施工质量、保修等问题引起的客户群诉时有发生，给企业造成很大损失和负面影响。

【方案】本培训以如何实施住宅精装修批量管理为主线,运用大量实战案例，借鉴标杆企业的成功经验，吸取其经验教训和改进成果，总结批量精装修管理的差异化特点，从甲方角度阐述应该如何实施批量成品住宅的项目管理，不再走别人已经走过的弯路，不再付出别人已经付出过的代价。

【课程对象】房地产公司核管理团队、分公司及项目总经理、设计管理团队、工程管理团队、物业及施工单位【专家导师】孟老师：中房商学院房地产培训高级顾问，高级工程师，高级室内装饰监理师，国家注册监理工程师, 从事精装修工程管理20年。

曾为龙湖地产的批量住宅精装修工程的项目总监。

现为龙湖集团精装修监理唯一的战略合作伙伴，在批量住宅精装修工程管理方面有特殊的专长和独到的实战经验。

曾参与万科、龙湖、仁恒、华润、恒大等知名企业的精装修管理工作，总结出一套房地产公司批量住宅（含公寓）精装修工程过程管控实战解决方案，曾参与我国第一个《成品住宅精装修工程技术规程》的编制工作。

【培训内容】第一讲：精装房项目管理简述1、精装房开发是否成功最简单的标尺2、标杆企业项目案例计划指标与达成率对照表3、首次开发精装房如何制定计划指标4、批量住宅精装修项目管理的创新与变革5、如何制定精装修项目管理流程及实施办法6、开发精装房需要防范的主要风险7、批量住宅精装修项目管理的难点与重点第二讲：精装房项目施工启动会及技术解决一、解决计划问题1、如何进行流水段划分和流水作业管理2、如何确立施工组织形式及施工流程3、甲方的施工管理流程设计4、如何编制流水段划分与总进度节点控制计划案例：XX大型商业精装修工程计划管理要点二、施工启动会1、召开施工启动会的根本目的和重要意义2、甲方如何组织施工启动会3、甲方施工启动会文件的主要内容及其编制深度案例：住宅精装修甲方施工启动会实操展示商业精装修甲方施工启动会实操展示住宅精装修监理启动会实操展示住宅精装修总包施工启动会实操展示住宅精装修分包施工启动会实操展示三、解决技术问题1、如何有效管理读图和审图工作2、如何取舍技术标准与成本控制的临界点3、甲方如何借助总包的设计优化和深化能力4、施工阶段如何规避设计缺陷5、如何实施样板带路与停止点联合点评制度6、如何破解技术问题解决缓慢导致进度滞后的难题四、土建移交管理1、土建移交管理的重大意义及对工程的影响2、如何破解土建移交困难的难题3、土建移交的重点关注项目4、如何对土建成品实施保护案例：XX商业精装修土建安装工程问题梳理与总结展示第三讲：住宅批量精装修成本采购管理1、客户调查和需求排序是产品定位与成本控制的基础2、技术标准与成本3、精装修成本控制流程4、成本的管控重点5、如何具体搞好精装修成本控制6、施工、监理分判注意事项7、材料招标注意事项8、采购成本管理应注意的细节问题9、招标阶段材料预控解决方案第四讲：精装房研发设计管理1、研发的内容及意义2、如何建立产品标准体系和分级体系3、如何简单有效地预防精装修设计缺陷4、厨房常见的设计问题5、卫生间常见的设计问题6、精装修设计管理的注意事项7、常见的精装房项目土建设计缺陷案例与解决方案8、土建设计施工点位与尺寸问题的控制方案9、常见精装修三十四个设计缺陷案例与解决方案第五讲：精装房项目首段（标准段）施工管理一、施工进度管控通用路径与标准动作案例：进度管理标准路径及其标准动作实操展示二、成品保护管控通用路径与标准动作案例：成品保护管理标准路径及其标准动作实操展示三、施工质量管控通用路径与标准动作1、甲方如何抓监理和施工质保体系2、如何建立统一的质量评价标准3、甲方质量管理的工作重点4、客户质量敏感点分类、分级梳理5、质量管理“九步走”原则案例：质量管理标准路径及其标准动作实操展示案例：XX大型商业精装修现场管理优点及其借鉴展示四、施工准备管控通用路径与标准动作1、施工技术交底管理2、专项施工方案管理案例：施工准备管理标准路径及其标准动作实操展示五、施工材料管控通用路径与标准动作1、封样管理、计划管理、报验管理、复验管理2、现场测试管理3、第三方工程检测管理案例：施工材料管理标准路径及其标准动作实操展示六、集中交房管理1、精装房与毛坯房交房的不同之处2、集中交房前期准备工作3、应急维修的主要特点及其客户需求4、应急维修的重大意义与组织管理要点5、对专业验房师和专业人士的应对措施6、重点难点客户的应对与特别关注措施7、如何破解集中交房后的整改不及时的难题8、移交业主的装修资料及其审查9、对未交付的精装房的维护与保养10、如何搞好保修期内的投诉管理第六讲：精装房项目工地开放管理1、工地开放的重大意义2、工地开放的组织与管理3、工地开放后的集中整改4、如何破解收尾整改不力和遗漏的难题第七讲：精装房项目收尾整改管理1、甲方如何实施收尾整改工作的组织与管理2、如何实施专业检查整改与拉网式检查整改3、如何破解施工方整改往后拖的难题4、甲方如何做好整改应急准备第八讲：精装房项目批量复制（2-N段）施工管理1、如何进行流水段批量复制管理2、流水段批量复制阶段常见问题及其管控要点3、如何发挥监理、物业在批量复制阶段的管理作用第九讲：各分项工程常见问题（含质量通病、设计、方案、材料、进度、成品保护等问题）及其防控治理要点1、各分项工程常见问题及其防控治理要点案例1、回填工程实物移交常见问题及其防控要点案例2、水电工程实物移交常见问题及其防控要点案例3、防水工程实物移交常见问题及其防控要点案例4、材料与基层含水率管控标准及其防控要点案例5、吊顶工程实物移交常见问题及其防控要点案例6、墙地砖工程实物移交常见问题及其防控要点案例7、石材工程实物移交常见问题及其防控要点案例8、木地板找平工程实物移交常见问题及其防控要点案例9、乳胶漆工程实物移交常见问题及其防控要点案例10、套装木门工程实物移交常见问题及其防控要点案例11、木地板工程实物移交常见问题及其防控要点案例12、家具安装工程实物移交常见问题及其防控要点案例13、浴、厨柜工程实物移交常见问题及其防控要点案例14、洁具五金安装实物移交常见问题及其防控要点案例15、土建门窗阳台实物移交常见问题及其防控要点案例：XX商业精装修实物移交常见问题及其防控要点【课程说明】[组织机构]：中房商学院[时间地点]：2014年3月29-30日北京（详见报到通知）[培训费用]：3800元/人（含培训费、资料费、午餐费）住宿代订，费用自理。

《房地产企业住宅精装修 房工程管理》培训讲义 PPT
在这个培训讲义PPT中，我们将深入探讨房地产企业住宅精装修工程的管理， 包括定义、内容、规范、常见问题与解决方法、监理与验收、质量保证和安 全措施。
住宅精装修工程的定义
通过精心设计和装饰，住宅精装修工程旨在为居民提供高品质、舒适、美观 的居住环境，打造独特的个人空间。
住宅精装修工程的内容
1 室内装饰
包括墙面、地面、天花板、门窗等方 面的装饰设计和施工。
2 配套设施
安装电气设备、卫生洁具、水暖设备 等配套设施，并与装饰风格相协调。
3 家具和装饰品
选购和安装适合居室的家具、灯具、窗帘、壁画等，营造温馨的家居氛围。
住宅精装修工程的管理规范
规划管理
• 制定详细的装修规 划和施工计划。
漏水问题
2
好或使用了不合适的材料。解决方 法是重新修补墙面，加固墙体结构。
常见于卫生间和厨房，可能是水管
安装存在问题或防水层失效。解决
方法是检查和修复水管，并重新做
好防水层。
3
装修噪音
施工过程中会产生噪音扰民问题， 影响邻居的生活。解决方法是合理 安排施工时间，减少噪音对周边居 民的影响。
住宅精装修工程中的监理与验收
3 售后服务
建立完善的售后服务体系，及时解决用户在使用过程中遇到的问题。
住宅精装修工程的安全措施
施工现场安全
设置警示标识、围挡和防护网，保障施工 现场的安全。
安全设备使用
提供合适的个人防护用品，加强对安全设 备的使用培训。
紧急救援措施
制定紧急救援预案，培训员工应急处置能力，确保施工期间的安全。
监理管理
验收流程
监督施工过程，确保施工按 照规范进行，质量达到标准。

精装修工程中质量控制的重难点分析与控制措施摘要：在时代不断进步的背景下，我国经济水平直线上升，人民对居住质量、环境质量的要求愈来愈高。

精装修工程的开展，能为用户提供更高品质的住房，满足用户多样化需求。

通过有效控制精装修工程的质量，既能提升工程建设成效，也能保证精装修工程的稳定进行。

基于此，本文分析了精装修工程中质量控制的重难点，并提出控制措施，以供参考。

关键词：重难点；质量控制；精装修工程；控制措施前言：当前社会背景下，精装修的房子得到了大量业主、住户的认可和青睐，但在提高精装修工程要求时，也随之而来了许多问题，特别在精装修的质量问题方面，格外重要。

为有效控制精装修工程的施工质量，需明确易出现质量问题的环节，采取行之有效的手段解决，尽可能降低工程风险及质量问题出现的概率，从而达到施工标准、施工要求。

一、精装修工程精装修工程指的是依据国家规定，将浴室、厨房和墙壁等在交付房屋钥匙前，由施工单位装修完成，且要达到完好、精致的装修效果。

精装修工程主要有以下几点优势：一是精装修的业主能享受专业室内设计人员、室外设计团队所设计的精修效果，充分满足业主自身的个性化需求；二是为保证建筑物的性能，在设计与施工建筑物时，便会考虑好厨具与热水器等家电设备的安装；三是精装修工程使用的材料通常是承包商直接采购与安装，降低了采购费用与安装费用，提升了建筑工程的性价比；四是若业主购房后发现装修质量问题，能直接找到投诉对象解决问题，若处于保修期，还能节约维修费用；五是精装修工程从最初的设计环节到最终的验收交房，使用的施工材料和实际施工环节都有专门人员监督管理，杜绝出现个体装修无安排、无规范的情况，保证了工程施工的有序进行。

二、精装修中质量控制的重难点（一）施工技术精装修工程质量控制的重点是要采取适宜、恰当的施工技术，明确规范施工环节。

第一，在开展质量控制工作前，需细致分析、研究承接工程的合同文件、装修标准，认真研读工程的装修方案，了解施工期间的各个环节，再结合工程特点、设计文件等审核工程实际情况，严格把关装饰装修的样板间。

房地产批量住宅精装修工程管控难点重点案例解析(房地产批量住宅精装修工程管理培训讲义大纲授课范围、对象及方式:1、范围:工程管理准备、土建移交、施工、工地开放、正式入伙、保修阶段的管控与监督, 同时包含研发、设计、采购、营销、物业管理等方面内容。

2、对象:主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案,也可作为产品研发、采购、营销、监理、施工管理工作的参考。

3、方式:主要采用 XX 上市企业 9个大型批量住宅精装修项目工程管理案例图片、视频、文件表格样本、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。

目录第一篇:前期阶段第二篇:施工阶段(上第三篇:施工阶段(下第四篇:开放入伙保修阶段结束语:总结与感悟第一篇:前期阶段第一讲 : 概述第二讲:管理准备第三讲:项目启动会第四讲:土建界面移交第一讲:概述1、评价指标视频:“ 精装门” 和“ 房斑斑” 事件群诉索赔事件图片评价指标示意图项目案例计划指标与达成率对照表2、有利因素及动力示意图3、不利因素及压力示意图4、主要的管理思路示意图甲方主导、引导的重大意义体验中心的意义XX 精装修项目管理办法及实施细则5、需要防范的主要风险示意图产品研发原则和研发的缺陷设计管理原则和常见设计缺陷采购管理原则和采购风险设计原则和常见设计缺陷工程管理实施阶段如何防范上述缺陷XX 工程的交楼标准6、施工过程管控的四大关注点示意图第二讲:管理准备1、流程设计项目管理流程示意图工程管理流程示意图流程设计应考虑的主要问题流程设计的变化与创新2、施工合同与专用附件中的关键内容精装总包与分供方的采购管理问题第三方施工合同问题施工合同及专用附件中的关键点一览表3、监理合同与监理技术建议书中的关键内容监理合同及监理技术建议书中的关键点一览表4、可借鉴和采用的十一个管理动作(1 、案例反“ 洗脑” 宣贯A 、“ 一个中心,两个基本点”B 、“ 一个导向, N 个跟进”C 、专业的事由专业的人做D 、世上没有低价优质的馅饼E 、精工细作是要花时间的(2 、招标工作的介入和补位(3 、提前确定装修监理单位(4 、提前确定套装木门和橱柜分包单位(5 、提前介入土建界面抽查N 个项目土建施工样板检查问题统计表 N 个项目土建施工样板层问题综合分类比较图此阶段关注点分析一览表(6 、装饰图纸与土建图纸对碰梳理N 个项目图纸对碰共性问题统计表(7 、现场勘查与拍照协调工作的关键点一览表(8 、甲供材料计划梳理甲供材料部品计划表样本XX 工程的材料品牌因排版和整改备料瓷砖的损耗量因不同批次颜色不同和整改备料墙纸的损耗量其它甲供材料的备货量(9 、管理交底文件的准备A 、与土建工程师排定土建移交计划XX 项目土建移交计划表B 、编制项目启动会指导书XX 精装修项目启动会指导书样本及其关键点(10要求监理、施工方现场负责人准备项目管理要点和接受质询的准备(11 、审核精装总包提交的《精装总包管理办法》及三方协议第三讲:项目启动会1、目的和形式2、认识的统一与管控原则的确立(1 、实物标准的树立工程实物图片 PPT 文档(2 “ 大兵团” 作战“ 与“ 绣花女” 做事与星级酒店装修差异化比较图与普通家居装修差异化比较图(3 、“ 高压线” -----系统性问题的认知与管控原则(4 “ 两乱一拖、三点一走偏” -----细节问题的认知与管控原则(5 、“ 一个中心,两个基本点”3、可借鉴和采用的两个管理动作(1、定好规矩 -----阐述项目启动会指导书(2 、监理、施工方讲述并接受质询和点评主要目的:A 、迫使监理、施工方现场主要负责人读图和现场勘查B 、迫使监理、施工方现场主要负责人做好功课。

1、个性化问题 设计中性化、淡化个性化设计，通过设计引导消费者向装饰个性化方
向发展。提倡“轻装修、重装饰”。常用的四种主流设计风格。 2、质量保证问题
采用工厂化制作、现场安装的工艺，大大提高施工质量。房屋各 种部位、部品的质量保证期限。 3、装修材料的环保性能的担忧 选用环保材料，确保达到环保要求。 4、装修房总价上升产生的抗性 毛坯房要做精装修建议价格底线：毛坯均价3000~3500元/平方米。 5、装修后竣工验收、竣工验收后装修
（五）、精装修住宅的运作模式
1、菜单式装修型 多种设计方案，多种装饰材料选择，多种装修级别。
2、开发商引导型 有限的方案（风格）选择，建立统一标准下的部品工厂化制造、
专业化安装，装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型
统一标准，统一流程，采用全面家居解决方案，建立梯度产品体 系。彻底否定了精装修=毛坯+装修的说法。 4、开发商与家居连锁系统供应商合作型
一、房地产批量住宅精装修的核心理念
(一)、品质居住生活从精装修住宅开始
精装修住宅的普及标志着整个住宅产业从粗 放型向品质型的转变
几年前，商品房带全套装 修销售还只是在一些城市 的个别楼盘试探性的进行。 近来开发商在向客户交楼 时提供全套住房装修的比 例不断提高，这也是住建 部大力倡导的发展方向。 根据近期统计的数字，北 京、上海所占的比例大概 为40~50%，广州占70%以 上，其他二、三线城市所 占的比例也在逐年提高。 随着住宅建设科学技术含 量不断的提高，特别是住 宅产业化进程的快速发展， 预计未来几年商品住宅精 装修的比例将迅速增大。
（七）、推广精装修住宅存在的问题
1、市场认知度有待提高 简单装修，全装修，公寓式精装修，居住生活方式的演变。

解析批量精装修住宅工程进度管理批量精装修工程进度管控，必须要确定进度计划中的关键线路及关键工作。

关键线路所花费的时间代表完成这个项目的最短时间，关键线路上任何工作的延迟，将导致整个项目总进度计划的延误。

因此，进度管理的主要工作就是保证装修施工提前插入及确保关键工作的时间性。

以100米约32层的住宅楼为例（假设外架从三层开始起挑，主体分两次结构验收，15层以下一次），进行精装修施工进度分析。

1、装修何时插入装修施工一般情况下，在该楼层室内抹灰作业完成后，且楼层外架拆除完成后，精装修施工即可以安排插入。

这就要求外架必须由下往上分段进行拆除，分楼层移交装修单位工作面。

对于需要整改的楼层，可以带问题进行移交，移交完成后，土建及时进行整改，不影响装修插入施工。

以100米楼栋为例，15层以下先进行主体结构验收，砌筑及结构整改需要约两个月时间，抹灰施工一个月时间，所以一般在主体结构施工至30层时，15层以下楼层具备移交精装修施工条件，精装修正式施工开始。

所以由此进行倒推，主体结构在25层时，第一次结构验收且同时精装修主包定判，进场施工准备时间一个月；主体结构15层时，精装修招标开始；主体结构5层时，大货精装修设计启动。

2、如何划分流水施工段精装修施工过程中，分部分项细部工作太多，可将批量精装修施工分为湿作业、木作业、木作安装、油作业、安装作业、开荒作业六个施工过程。

五层为一个流水施工段，共分为六个流水段。

3、寻找关键线路精装修湿作业主要包含砌筑包管、水电改造、砂浆找平施工、防水施工、墙地砖施工五项工作；木作业包含了木作复尺、木作加工两项工作；油作业包含了底层油漆和面层油漆；安装作业包含了电器安装、开关面板安装等。

湿作业、木作业等其他作业可同步开始施工，但是木作业涉及工序多、工期长，对总工期起决定作用，故木作业施工为关键工作。

从施工流程图可以看出精装修施工的关键线路，单施工段工期为90工作日。

4、开展流水施工六项关键工作在六个流水段上进行流水施工，过程中适当调整劳动力安排，保证整栋楼装修流水施工顺利进行。