万科项目管理资料

成本管理软件交流天津万科成本管理部2004年3月提纲：一、万科集团成本管理简介二、成本管理软件的开发与应用三、成本管理软件的基本思想四、成本管理软件的功能简介五、讨论与交流Ø集团成本管理决策层；Ø规范、引导、监督、支持；Ø各地公司成本管理决策层；Ø各地公司成本管理部负责对项目全成本进行管理和控制；Ø其他各业务部门配合；Ø成本对各业务环节产生约束。

1、集团成本管理架构集团成本管理委员会财务部成本审算中心各地公司成本管理部各地公司成本委员会招标领导组各地公司其他业务部门2、成本管理模式：目标成本管理Ø成本的计划管理目标成本形成Ø成本的过程管理动态成本控制目标成本形成动态成本控制结算分析规划设计施工图设计竣工阶段2)目标成本管理基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标；是项目成本的控制线。

动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本结果。

管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库3、成本管理方法：责任成本管理责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整体成本的合理性和先进性。

4、管理工具：信息系统Ø目标成本形成目标成本测算表Ø动态成本控制成本管理软件Ø结算分析成本数据库软件5、成本管理的相关制度《新项目发展可行性评审体系》《规划设计工作流程与评审制度》《万科集团目标成本实施细则》《万科集团工程招标管理办法》《万科集团材料采购管理办法》《万科工程合同管理办法》《万科设计变更、现场签证管理办法》《万科工程预结算管理办法》《工程结算复核实施细则》《万科销售宣传管理办法》6、集团成本管理目标创立成本优势规模优势、管理优势、技术优势——规模经济优势集团材料采购、战略供应商管理；——成本管理优势信息分享与专业协作；——创新技术优势方案优化与标准化住宅。

7、集团成本管理的方向1、开发的背景四年前：Ø利润是多少——不准确Ø项目间成本——不可比Ø基础资料管理——不统一房地产企业基本数据平台2、软件开发商的选择——金蝶Ø成本数据与财务数据能方便的进行转换；Ø金蝶软件的数据安全性较高；Ø金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进行授权，查询方便且功能强大；Ø金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。

3、软件对成本管理的作用：Ø提高工作效率，加快信息流通，成本资料查询方便。

Ø实现集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比。

Ø变更签证的费用及时反映，实现可控。

Ø成本与财务之间数据相互调用，协调高效。

Ø项目动态成本及时反映，有利于领导决策。

4、成本管理软件的应用：Ø成本管理部——录入、分析成本，主要责任部门Ø财务管理部——录入资金计划、查询项目成本信息Ø工程管理部——查询合同管理、合同执行情况Ø项目经理部——查询合同、变更签证、进度款信息Ø其他业务部门——了解合同实施状况，合同款的支付等情况1、系统模块结构图目标成本动态成本财务拆分自动对帐2、目标成本公式为：各产品的目标成本=目标成本录入时的指定分摊+（本科目总目标成本-∑录入时指定分摊）×比例目标成本修订变更签证签约金额结算调整合同性成本非合同性成本未结算成本待发生成本临时路建设动态成本：280万其中沥青路合金额为100万；路面合同180万价包干此时动态成本为291万由于地质情况，产生变更签证，发生的成本为8万元4、各产品类型的动态成本合同性成本各类产品动态成本拆分指定分摊引入录入分摊公式：各产品的动态成本= ∑已发生指定分摊+ ∑待发生指定分摊+（本科目总成本-∑已发生指定分摊-∑待发生指定分摊）×比例5、成本科目的统一设置（八大项费用）q土地成本q开发前期准备费q主体建筑工程费q主体安装工程费q园区管网工程费q园林环境建设费q配套设施费q开发间接费主体造价园区造价楼面地价费用及资金成本三、成本管理软件的基本思想成本费用的分配Ø按受益原则，在成本对象之间分配成本费用；Ø房地产成本分配的方法：——按土地面积分摊——按建筑面积分摊——按可售面积分摊Ø最终按可售面积确定各产品的单位成本。

成本结算Ø成本结算应尽量按实际成本结算；Ø如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润，产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。

7个子功能模块38个明细功能模块软件演示四、成本管理软件的功能介绍成本管理软件的应用流程五、讨论与交流春申万科城一期之假日风景品牌整合广告营销方案广州蓝色创意广告有限公司2001年4月第一部分：春申万科城——总案命名——春申万科城——总案理解——一、位置/ 交通（1）位于上海西南郊莘庄地铁站南1500米处。

（2）北邻春申路、东邻伟业路、西邻莘奉公路，南临春申塘。

处在市政府划定的春申示范居住区之中心位置。

（3）通过莘奉公路向北1500米处接入莘庄立交桥，沟通沪闵路和环西、环南大道。

——总案理解——2、规模/规划（1）本案占地近1000亩，分五期开发。

是集住宅、生活配套设施和社会就业于一体的具备城市功能的新市镇。

（2）具备低价位、低容积率、低密度、高品质的个性化特质。

（3）项目规模大，南部有70000平方米的郊野公园，西部有30000平方米的市政绿化带，以及保留的原生树木、河流，共同构筑良好的自然生态景观，保证项目和人居环境的可持续发展。

（4）项目集中了商业中心、文体中心、社区学校、行政中心等春申示范区的大部分公建配套。

（5）在社区内可进行各种社交、文体和教育培训活动，提高社区人文氛围和健康水平。

——总案理解——3、开发思想（1）万科地产先后经历了五代开发形态。

目前正在从事郊区化和生态环保型地产的开发。

（2）万科根据目前中国土地资源、人口资源、环境资源的实际，借鉴世界先进的开发思想，认为“新市镇”（New Town）开发将是21世纪房地产发展新的经济增长点。

（3）“新市镇”开发是将住宅、生活配套设施、社会就业相结合，在城郊地区进行的大规模综合开发。

（4）“新市镇”开发是真正意义的人居相依，人与社会与自然环境协调并持续发展的房地产开发模式。

——总案理解——4、“新市镇”概念（1）“新市镇”按“生态城市”的要求，在公共设施空间和亲情氛围营造、文化体育活动组织、教育医疗、第三产业经济和社会就业等方面，充分体现对人的关怀。

（2）“新市镇”追求新科技在居住生活上的应用，追求对生态环境的积极保护和利用，追求不分人群类别的和谐相处。

（3）万科将以春申万科城为样板，营造“新市镇”人居和谐相依的生活方式。

——总案（春申万科城）定位——产品定位：春申万科城，是上海西南郊一座人居相依的郊区化“新市镇(New Town)”。

——总案分期命名——春申万科城：第一期：假日风景第二期：假日湖畔第三期：假日花园第四期：假日时光第五期：假日故事假日风景——第一期项目东邻商业购物中心和文体中心（会所），这是一道“城市商业风景”；南邻湖泊，这是一道“自然风景”。

人在“城市”与“自然”中享受生活。

假日湖畔——第二期主要景观是“湖泊”，人与自然和谐相处，其乐融融。

假日花园——第三期西、南两面都是一片“绿茵”，花红草绿、生机盎然，人们似乎生活在花园之中。

假日时光——第四期在春申万科城的东南角，南临郊野公园，碧水、蓝天、绿草，是浪费时光的好去处。

假日故事——第五期集中了中小学校、幼儿园、邮政电讯、行政管理等公建设施，这里演绎着人生、社会的诸多故事。

分案既有各自的特点，又通过“假日”串联，共同概括了春申万科城闲逸、轻松、亲切、和谐的生活本质。

在这块人居相依的地方，生活真的像度假一样。

总案中主要的环境景观及配套设施命名建议1、商业中心：假日广场2、文体中心：假日俱乐部3、硬地广场：欢乐谷4、城市广场：万象区5、二级道路：假日一大道6、休闲步道：春华路秋实路假日二大道7、湖泊：春申湖假日三大道8、南部公园：郊野公园假日四大道9、沿湖路：滨湖北路、滨湖南路等假日五大道10、公园南面道路：漾清路；公园北面道路：郊野东路郊野西路——总案色彩应用原则——第一期：假日风景——春申绿Y100 C55第二期：假日湖畔——春申蓝C88 M35第三期：即日花园——春申黄M20 Y100第四期：假日时光——春申橙M65 Y100第五期：假日故事——春申白C0M0Y0K0根据春申万科城总体规划（郊区化生态型新市镇），决定了本案闲逸、优雅、包容的生活调性，故分期色彩应用以“不同时期，不同色彩”之策略表现。

其一，对五个不同阶段有较明确的界定，每一期楼盘推出，都可在视觉识别统一的前提下，达到“更上一层楼”的视觉新境界；其二，色彩的多元化可打破单一色彩的单调、乏味；其三，标识（我们主张以“人形”为项目标识）要始终贯穿整个项目，确保春申万科城的整体、统一。

——总案品牌诉求要素——轻松——对应“假日风景”恬淡——对应“假日湖畔”闲适——对应“假日花园”慵懒——对应“假日时光”和谐——对应“假日故事”这就是郊区住宅予人的好处，是生态型家园给人的感受，人与人之间建立起一种健康和谐的生活关系。

——广告主题语——假日风景，住得很舒服。

一，有利益承诺——舒服二，有行业特点——住宅三，有状态形容——很四，从业主角度表达五，“舒服”既是物质利益，又是心理感受六，口语化，言简意赅，易记易传——参考广告语——1、假日风景，幸福生活正在进行。

2、假日风景，幸福和我一起住。

假日风景，与幸福同居。

3、幸福生活正在进行，假日风景。

4、我们幸福地居住，假日风景。

5、假日风景，住在童话（世界）里。

6、假日风景，生活如此幸福。

7、假日风景，住得真惬意/开心/舒服/幸福。

8、假日风景，——品牌标识——像散文一样创作的“假日风景”LOGO •原则：形散神不散，以松散、闲逸的心和视觉体现春申万科城“假日风景”的宗旨。

•色彩：黑色，黑色是设计中视觉的最还原色，亦是最基本色。

用黑色体现“假日风景”的返朴归真。

•构成：用松散而近乎笨拙的笔触随意地表现出“假日风景”的主角——人。

•表现：采用粗细、长短变化不一的线条，为“散文型LOGO”服务，表现出一个舒适、优雅、安逸的人。

•特色：以“人”为本，是该LOGO最大的特色，而人的多变性（多造型性）已赋予了“假日风景”未来广告传播的居大空间。

•实用及延续：“假日风景”任一广告主题的广告促销与推广均可找到相应的“人”造型与之呼应，同时将品牌识别发展到极致。