土地评估行业现状分析及发展策略

土地评估行业现状分析及发展策略—引言“对一个辽阔而莫测的未来世界，临事而惧，保持必要的敬畏，不是一种怯弱，而恰恰是一种成熟的修养”。

这是我一年来参加研修班的学习体会之一。

我所从事的土地评估中介行业是市场经济的产物，面对浩瀚商海，有机遇、有挑战，也有风险。

可以说土地评估事业是中国市场经济的晴雨表，我既是参与者，又是见证者。

面对多变的世界，经济全球化，中国特色市场经济的不确定性，不同利益集团（国有利益集团、外资利益集团、民营利益集团）角逐、厮杀、妥协。

民营企业作为中国改革的推动者，具有分布区域广，涉及行业多，发展机制活的优势。

同时也具有资源占有、资本积聚上的劣势，在不对等的市场经济环境中，处于生存的不利地位。

作为土地评估行业中的一员，既要对未来充满信心，勇于探索，又要未雨绸缪，保持冷静头脑。

在这种变幻莫测的大环境下，土地中介评估行业如何更好地生存、发展、壮大，就成为需要亟待思考和解决的问题了。

一、中介评估机构现状分析19世纪80年代，中介评估机构随着中国社会主义市场经济的兴起而兴起，属于开创阶段；进入20世纪，中介评估行业门类繁多，业务活跃，进入全面发展阶段；到了21世纪，中介评估行业则进入到规范、整顿、整合、快速发展阶段。

按我国目前的中介评估行业分析，主要门类有：土地评估、房产评估、资产评估、律师、拍卖行、建筑招投标、工程设计、房产测绘、土地测绘等多个中介评估及相近行业。

改制前这些机构都隶属于各自对口的行政机关，资产评估、拍卖行隶属于财政部门，房产评估隶属于建设部门，土地评估隶属于国土资源部门，律师隶属于司法部门。

纵观中介评估行业发展历史大都经历了垄断经营、半垄断经营、市场经营这三个阶段。

现在大多数中介评估机构都在向市场化迈进，利益格局也随之发生变化。

就辽源市目前的中介评估行业发展现状看，按市场化建立的需求，中介评估行业面临着的问题或发展的制约因素主要有：一是竞争的不公平性，存在行业垄断。

如房产评估、房产测绘只认可本部门的工作成果。

资产评估也只认可本系统的中介机构，其他中介机构一概不能介入，这就造成了竞争者起点不同，竞争效果也不同。

使竞争者苦乐不均，有哭有笑，严重挫伤竞争者积极性，阻碍了市场经济发展。

二是改制的不彻底性。

有的行业虽然按照国家要求改制了，但是存在假改制、假脱钩现象，有的明脱暗不脱，一脚门里，一脚门外，名义上是独立法人，实际上一切还都是行政机关说了算。

行政机关既是规则的制定者，又是市场的参与者，既是业务的供给者，又是业务的审批者，猫鼠同穴，利益垄断，这也是造成中介评估行业发展的难题。

三是发展的盲目性。

由于中介评估机构自身的原因，为求生存降低收费标准，高额回扣，满足用户不合理评估要求，缺乏对自己诚信建设的清醒认识，只有近忧而无远虑，在不公平的市场竞争环境下生存的残酷现实，强迫一些中介评估机构，要么委屈求全，以牺牲原则、诚信为代价，换得暂时的生存，要么被大的机构兼并。

因此，面对多变的未来，我们在保持乐观的同时，也要保持清醒的头脑，粗放经营，暴利时代已经过去，诚信、合法、科学、理智的时代已经到来。

二、土地评估中介机构的市场定位与发展趋势土地评估中介机构成立于90年代初，和其他评估中介机构相比，具有起步晚、发展慢、社会知名度低、缺乏专业性人才等不利因素。

但由于土地的稀缺性、垄断性、增值性等特点，造就了土地评估中介机构一出世就成为政府的宠儿，市场经济的旁观者。

当其他评估中介机构与主管部门脱钩改制时，它还在政府机关的怀抱里睡觉，春眠不觉晓，没有受到市场的冲击与洗礼。

到了90年代末期，土地评估中介机构也要求与主管部门脱钩改制，大梦初醒，面临着心里上的冲击和市场的冲击，对新形势很不适应。

原来是靠垄断生存，在服务理念、技术业务、公司管理上没有紧迫意识，当时评估机构作为机关一个科室或基层事业单位存在，不求有功，但求无过，当一天和尚撞一天钟。

现在猛然要求改制，首先对个人观念是一种冲击，以前是机关干部，铁饭碗，改制后是公司劳动者，泥饭碗；其次在业务上是一种考验，你的能力、水平、业务知识能否在市场竞争中站住脚；再次对服务理念是一个冲击，以前是衙门作风、机关作风，门难进，脸难看，现在这么做就不会有客户，现在是客户选择你，而不是你选择客户。

国家关于土地评估中介机构改制文件的出台，标志着土地评估中介机构必须全面进入市场，在市场中生存，在市场中发展、壮大，市场这支无形的手在左右着你的发展。

土地评估中介机构是国家土地管理的重要组成部分，是土地管理事业发展不可或缺的重要参与者。

宏观上，国家允许、扶持这个行业的发展，成立土地估价师协会，加强土地评估行业管理。

微观上，在社会经济活动中，土地成为社会发展重要的生产资料，市场经济越发展、越深入，土地评估中介机构越显得重要，与经济社会联系越紧密，前途光明。

土地评估中介机构如何适应当前形势，求得生存和发展，就辽源市情况看，应搞好四个转变。

（一）从管理型向服务型转变土地评估中介机构，改制前叫“土地估价所”，改制后叫“土地评估有限公司”。

由“所”到“公司”名称的改变，标志着职能的转变，以前是管理者、市场的主导者，既定游戏规则，又参与游戏，垄断经营，和国土部门是利益共同体。

脱钩后，只是市场参与者，不定游戏规则，只参与游戏，不能垄断经营。

因此，必须从管理型向服务型转变，靠竞争占领市场，靠改变服务方式和理念求生存，为政府、企业、个人服务。

（二）由垄断经营向市场调节转变改制前，所有土地评估业务都由国土局土地估价所完成，垄断经营，市场不放开。

改制后，土地评估市场放开，其他土地评估中介机构也可以参与。

市场多元化，增加了竞争的不确定性，只有实现垄断经营向市场调节转变，土地评估行业才能立足不败之地。

（三）由生存无忧向自谋发展转变改制前，背靠主管部门这棵大树，收费多与少，收不收费与己无关，有国土部门保底，到月开支，待遇同机关一样，干好没有奖，干坏没有罚，干好干坏一样；改制后，要为生存殚精竭虑，千方百计增加业务量，扩大服务范围，增加服务项目，增强生存能力。

（四）由单一化向多元化转变改制前，只能从事土地评估，业务单一，分工细致，职责明确。

改制后，根据市场发展需要，可以拓展业务范围，如房产评估、土地测绘、房产测绘等业务。

经营的项目不是根据你自己的爱好确定，而是根据市场的需要确定，一切依靠市场，一切为了市场，在市场中寻找自己的合适位置。

三、土地评估中介行业的发展策略土地评估行业是在中国特色社会主义市场经济大潮中诞生的。

因此，土地评估行业的发展必须具有中国特色，先求生存，后求发展，再求壮大，正所谓，适者生存，强者发展，竞者辉煌。

为了更好地生存，要一切围绕中心，服务大局，一切为地方政府经济服务。

（一）以地方经济发展，作为开展土地评估行业发展的前提土地评估工作与地方经济发展是密不可分的，土地评估工作的中心要随时调整，万不可一成不变，要一切向着市场看，一切围着政府转，给谁服务比如何服务更重要，要时刻关注当地政府在想什么、干什么、喜欢什么、扶持什么、发展什么，土地评估业务要主动往上靠、往上贴，成为政府的一个产业链，发展中的一环。

2008年，辽源市被列为国家经济转型试点城市，大招商，招大商，市委提出“1234”的奋斗目标，最近又在全市开展了“解放思想求发展，我为转型作贡献”的大讨论。

我们公司顺应形势，积极主动，在公司职工中开展了“辽源经济大转型，中介机构怎么干”的大讨论。

通过学习讨论，在职工中树立了“五种意识”，发挥“四项作用”。

五种意识是：（1）树立大局意识，跳出狭隘的个人利益小圈子，做到一切思路都要围绕推进经济转型谋划；一切工作都要围绕推进经济转型服务；一切行动都要围绕推进经济转型来进行。

（2）树立主人翁意识，使每个职工思想都达到，为我市经济转型人人有责，人人作贡献的思想境界。

（3）树立责任意识，增强紧迫感，辽源大发展，我们小单位要有大作为。

（4）树立荣辱意识，破除胸无大志，满足现状，无所作为思想，要具有市兴我荣，市衰我耻的雄心壮志。

（5）树立服务意识，建立正确价值观，把握正确的价值取向，为政府服好务，为外商服好务，为百姓服好务。

发挥“四项作用”，一是发挥土地评估中介机构在土地市场中的中介服务作用。

一方面要认真贯彻党的方针政策，科学评估土地价值，显化土地资产，使国有土地资产保值增值，维护国家利益。

另一方面，要积极为广大用户热情服务，满足他们在生产、生活中对土地评估的正常需求，同时又不能迎合少数用户非法要求。

二是发挥土地评估中介机构的桥梁纽带作用。

通过我们的土地评估服务，向社会推介辽源，宣传辽源，让朋友告诉朋友，辽源这地方挺好，辽源这地方大有希望，扩大辽源的影响力。

三是发挥中介机构的行业优势作用。

政策把握的灵，工作思路调整的快，找准在经济转型中的切入点，在经济转型中大展才华，发挥积极作用。

四是发挥中介机构整体合力作用。

把思路、精力、目标调整到辽源经济转型中来，为经济转型献力献策。

在大讨论基础上，经全体员工讨论，董事会决定，郑重向我市经济转型推出五项承诺。

1、对市政府实施的公益性建设项目实行义务服务。

凡属市政府的公益性建设项目，涉及土地评估、测绘等业务，我们一律实行义务服务，不收取任何费用。

2、对外商来辽源投资的重点项目，实行优惠服务和辅助性服务。

凡是2008年市委、市政府签约的18个重点项目，市里有优惠政策的，坚决按政策办，市里没有优惠政策的，土地评估费、测绘费一律减半收取。

同时还愿为外商提供土地政策咨询，免费提供交通工具，给他们当参谋，做向导，让他们感受到辽源人民的友好和热情。

3、对残疾人企业，实行免费服务。

凡是来我公司从事土地评估、测绘业务的残疾人企业，凭有效合法证件，均可享受免费服务。

4、对特困企业实行特殊服务。

凡是有县（区）以上人民政府开具的合法证明，对特困企业的土地评估、测绘业务，只收工本费，其他费用一律免收。

5、对来我公司从事土地评估、测绘的所有用户，实行主动、热情、周到服务。

按用户的工作时间表，安排我们的作息时间。

在收费上实行阳光服务，做到评估测绘，诚信为本，收费透明，欢迎监督，用户明白，自己清白。

（二）把企业家素质的转型与提升，作为土地评估行业发展的永恒动力在中国加入WTO和经济全球化的背景下，“不变更，则淘汰”。

中外企业发展表明，企业家作为企业发展的领袖人物，是促进企业高效、持续发展的重要力量，企业家素质水平与企业兴衰紧密相关。

管理学大师彼得·德鲁克曾言：“在竞争性经济中，管理人的素质及其工作能力，决定着一个企业的成败衰亡”。

在计划经济体制向市场经济体制转轨，传统企业制度向现代企业制度过渡的历程中，企业家素质也要进行相应的转型与提升。

企业家的素质内在提升必须与企业制度的外部转型同步发展。

否则，便会出现“企业发展超前，管理素质滞后”的不良格局。