乌鲁木齐市地方税务局关于明确土地增值税清算工作有关问题的补充通知-

国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。

税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。

条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。

条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。

第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。

主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。

条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。

条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。

第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。

国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。

即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。

由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。

南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。

会计实务类价值文档首发！《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》-财税法规解读获奖文档
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）将于07年2月1日起执行。

该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题，可以起到遏制房地产开发企业通过不结算、虚列成本等方式进行土地增值税的偷避税行为，在该项税款的征收上更显公正合理。

尤其是在清算中还引入了定额造价标准，文件规定当房地产开发企业附送的凭证或资料不合要求或不实时，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准，这对房地产开发企业所得税结算也有很大启发。

（一）明确了清算对象。

在土地增值税的清算对象上，由《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第8条规定的以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，明确为按开发项目进行清算。

其中又分两种情况，一种是以有关部门审批的房地产开发项目为单位，另一种则是针对分期、滚动开发的项目，以分期开发的项目为单位清算。

此规定提高了税务机关为房地产企业清算土地增值税时的可操作性，避免了在企业存在分期开发、滚动开发、多项目工程的情况下，因清算时间不合理、成本交错累积，而造成的清算时间难于确认，计算难度大而无法结算问题。

大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（大地税函〔2008〕188号）各基层局：为了进一步加强我市的土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号）、《大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）及其他税收法律、法规、政策规定，现将有关事宜通知如下：一、关于土地增值税清算的若干政策问题（一）关于土地使用权价款的扣除问题纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。

凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。

（二）关于契税、土地使用税等的扣除问题纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。

纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。

（三）关于公共配套设施的确认问题土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》
的解读
关于《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》的解读
发布日期：2016年12月15日来源：国家税务总局办公厅
近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》（以下简称《公告》），对房地产开发企业由于土地增值税清算原因导致多缴企业所得税的退税处理政策进行了完善。

现解读如下：
一、《公告》出台背景
根据《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号，以下简称“29号公告”）规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。

但是，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。

结合房地产开发企业和开发项目的特点，税务总局制定《公告》，对房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税政策进行了完善。

二、《公告》主要内容
（一）房地产开发企业申请退税时间
《公告》将房地产开发企业可以申请退税的时间规定为所有开发项目清算后，即房地产开发企业按规定对开发项目进行土地增值。

广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知（2008年10月20日穗地税函[2008]342号）局属各单位：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）以及《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称“187号文”）的规定，现将对房地产开发企业土地增值税清算政策执行中的有关问题指引印发如下：一、关于以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造，以房产补偿给被拆迁方的，对补偿面积相等的部分，以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入；对补偿面积超过拆迁面积的部分，根据“187号文”第三条第一项规定，按下列方法和顺序确认房地产开发企业销售不动产收入：1．按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2．由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业补偿给被拆迁方的房产成本为该房产的建筑安装成本，上述补偿给被拆迁方的房产成本，计算土地增值税扣除项目时，允许加计扣除。

二、关于土地增值税清算合法有效凭证确认问题（一）根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。

由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1．能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2．按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。

关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号成文日期：2010-05-19为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知发文文号：国税发[2006]187号发文单位：国家税务总局发文时间：2007-1-17各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局： 为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。

三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

《关于明确土地增值税核定征收率的公告》的解读
一、出台背景及目的
按照税收规范性文件清理的要求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号，国家税务总局广西壮族自治区税务局公告2018年第6号修改）等有关规定,对玉林市土地增值税核定征收率进行明确，以公告形式发布。

二、出台的主要内容
明确玉林市土地增值税核定征收率的范围。

（一）普通住宅按不低于5%核定征收率征收。

（二）非普通住宅按不低于6%核定征收率征收。

（三）商铺和其他房产按不低于7%核定征收率征收。

（四）纳税人转让土地使用权，原则上应据实清算土地增值税，在确实无法提供有关资料进行清算的情况下，按不低于10%核定征收率征收。

（五）纳税人转让购置的建筑物，符合核定征收情形的，比照上述一至三项同类型房产的核定征收率执行。

三、施行时间
本公告自2019年10月1日起执行。

江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知(2007)正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（赣地税发〔2007〕22号）各市、县（区）地方税务局，省局稽查局、直属分局：根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，为进一步加强我省土地增值税清算工作，现就有关事项明确如下：一、土地增值税清算范围全省范围内实行预征土地增值税的所有房地产开发企业。

二、土地增值税清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：1．房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2．整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3．直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1．已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2．取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3．纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4．整体转让未竣工决算房地产开发项目的；5．直接转让土地使用权的。

三、土地增值税清算应报送的资料符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到项目所在地主管地税机关办理清算手续；符合本规定第二条第（二）项规定的纳税人，须在项目所在地主管地税机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：（一）房地产开发企业土地增值税纳税申报表；（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；（三）主管地税机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

新疆维吾尔自治区地方税务局关于地方各税若干问题的通知文章属性•【制定机关】新疆维吾尔自治区地方税务局•【公布日期】2002.10.10•【字号】新地税发[2002]120号•【施行日期】2002.10.10•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文新疆维吾尔自治区地方税务局关于地方各税若干问题的通知（新地税发〔2002〕120号）伊犁哈萨克自治州地方税务局，各地、州、市地方税务局，自治区地方税务局直属征收局、稽查局：近期，各地在房产税、土地使用税、资源税、印花税征管工作遇到一些问题，要求予以明确。

区局将各地反映的问题进行了归纳、整理，经全区地方税会议讨论研究，现明确如下：1、出租房产房产税纳税义务发生时间及纳税期限的确定出租房产，房产税纳税义务发生时间为纳税人收讫房租收入或者取得索取收入款项凭据的当天。

2、纳税人整体租赁资产的房产税的征收对于纳税人整体租赁资产的，可按房产原值占固定资产的比重计算房产租赁收入，征收房产税。

3、关于房产税、土地使用税纳税时间的确定房产税、土地使用税按年计算，于每年四月和十月分两次缴纳。

四月份缴纳上半年应纳税款，十月份缴纳下半年应纳税款，也可在四月份一次缴纳全年税款，每次纳税期限为一个月。

房产、土地使用未满一年的，按照其实际使用的月份数折算计征房产税、土地使用税。

4、关于房改中已转销房产征免房产税问题企业住房出售后，应根据当地房改部门批准售房方案的具体文件和收款凭证转销有关资产帐户，对转销部分的房产免征房产税。

对应转销而未转销并计提折旧的房产，应按规定征收房产税。

5、关于修路公路基及水库大坝就地开采的砂石料、粘土免征资源税中“自采自用”的问题“自采自用”系指内部不独立核算的施工单位开采沙石料、粘土并直接用于工程建设项目的。

6、关于企业内部总公司、母公司、分公司、子公司之间相互提供劳务签订的合同征名印花税问题由于各公司之间具有相对独立的经济利益，因此，其相互之间提供劳务而签订的合同，应按规定征收印花税。

新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知文章属性•【制定机关】新疆维吾尔自治区地方税务局•【公布日期】2002.12.06•【字号】新地税发[2002]150号•【施行日期】2002.12.06•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的通知（新地税发〔2002〕150号）伊犁哈萨克自治州地方税务局，各地、州、市地方税务局，自治区地方税务局直属征收局、稽查局：根据国家税务总局《关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知》（国税函[2002]615号）和自治区人民政府《转发自治区地税局、财政厅、建设厅、国土资源厅关于加强我区土地增值税征管意见的通知》（新政办发[2002]109号）文件精神，结合我区土地增值税征管的实际情况，为加强和规范土地增值税的管理，减少土地增值税的流失，现将土地增值税征管有关问题明确如下：一、从事房地产开发与建设的纳税人（以下简称房地产企业），应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可证后，30日内到主管地方税务机关办理土地增值税项目登记，并填写《土地增值税项目登记表》（详见国家税务总局国税发[1995]090号），同时提供下列资料：1.土地使用权受让合同及支付出让金凭证；2.申请立项的有关文件；3.有权机关签发的项目批准文件；4.项目设计任务书；5.开发项目的预算、概算书；6.地税机关要求提供的其它文件、资料。

二、非房地产纳税人应在每次签订转让房地产合同后七日内，到房地产所在地地方税务机关办理纳税申报，填写“土地增值税纳税申报表（二）”（详见国家税务总局国税发[1995]090号），同时提供下列资料：1.房屋及建筑物产权证；2.土地使用权证书；3.房地产转让合同；4.按照规定应进行评估的房地产评估报告；5.地税机关要求提供的其它与转让房地产有关的资料。

三、土地增值税取得收入的实现时间，按下列规定确定：1.转让土地使用权、地上建筑物及其附着物的，以取得收入价款的当天；2.以分期收款方式转让房地产的，以合同约定本期应收价款日期的当天；3.采用预收价款方式转让房地产的，以收到预收价款的当天。

内蒙古自治区地方税务局关于土地增值税核定征收问题的公告正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------内蒙古自治区地方税务局关于土地增值税核定征收问题的公告2016年10号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，现将土地增值税核定征收有关问题公告如下：一、核定征收范围房地产开发项目在土地增值税清算时，经税务机关核实后符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

二、核定征收率土地增值税核定征收率分为三个档次：转让普通标准住宅为5%，转让非普通标准住宅为6%，转让非住宅为7%。

由于我区各地房地产行业利润差异较大，各盟市地税机关根据实际情况，核定征收率可以上浮或下调1-2%，但原则上不得低于5%。

三、本公告自2016年8月1日起施行。

特此公告。

内蒙古自治区地方税务局2016年6月28日——结束——。

乌鲁木齐市地方税务局关于进一步做好税收征管工作的通知文章属性•【制定机关】乌鲁木齐市地方税务局•【公布日期】2009.05.15•【字号】乌地税发[2009]100号•【施行日期】2009.05.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文乌鲁木齐市地方税务局关于进一步做好税收征管工作的通知（乌地税发〔2009〕100号）经济技术开发区、高新技术产业开发区地方税务局，稽查局，各区、县地方税务局，房地产筹备组：为充分发挥税收的职能作用，不断提高税收征管质量和效率，确保税收收入持续增长，最近自治区地方税务局下发了《转发国家税务总局关于进一步做好税收征管工作的通知》》（新地税函〔2009〕102号），对进一步做好当前和今后一个时期的税收征管工作提出了要求，现转发给你们，并结合我局税收征管工作实际提出以下工作要求，请一并贯彻执行。

一、切实做好组织收入工作。

以科学发展观为指导，坚持“依法征税，应收尽收，坚决不收过头税，坚决防止和制止越权减免税”的组织收入原则，按照市委市人民政府“保增长、保民生、保稳定”的要求，采取有效措施，全面落实区、市两级地税工作会议精神，跟踪收入计划完成情况，深入开展税收收入分析和预测，通过收入分析发现管理漏洞，改进和加强征管，确保完成全年收入任务，为乌鲁木齐市经济发展做出积极贡献。

二、严格执行税款征收制度。

各区、县局在组织税收收入工作中，要严格按照税收法律、行政法规的规定征收税款，严禁开票不入库，严禁延期结报解缴税款，严禁利用税款过渡帐户调节收入进度，严禁违规开立税款过渡帐户，确保税款及时、安全入库。

要坚持依法治税，严格按照规定程序和权限办理税收减、免、缓事项，对税收减、免事项执行到期的，要及时恢复征税；对缓缴税款到期的，要及时征缴入库；要切实加强税收减、免、缓事项的跟踪管理，按照自治区地税局的有关规定建立并完善税收减、免、缓税的台帐管理；要制定切实可行的税收减、免、缓税管理办法。

国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知制定机关国家税务总局公布日期2010.05.25施行日期2010.05.25文号国税发[2010]53号主题类别土地增值税效力等级部门规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局：为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，现就加强土地增值税征收管理工作通知如下：一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。

各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。

各级税务机关要在当地政府支持下，与国土资源、住房建设等有关部门协调配合，进一步加强对土地增值税征收管理工作的组织领导，强化征管手段，配备业务骨干，集中精力加强管理。

要组织开展督导检查，推进本地区土地增值税清算工作开展；摸清本地区土地增值税税源状况，健全和完善房地产项目管理制度；完善土地增值税预征和清算制度，科学实施预征，全面组织清算，充分发挥土地增值税的调节作用。

还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。

近日，为了进一步做好土地清算工作，国家税务总局下发了《清算有关问题的通知》（）就土地清算工作中有关问题作出明确。

笔者结合相关政策解读如下。

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

解读：《企业土地增值税清算治理有关问题的通知》（）和《》（）规定纳税人以下情形之一的，应进行土地增值税的清算：一、房地产项目全数完工、完成销售的；二、整体转让未完工决算房地产项目的；3、直接转让土地利用权的。

纳税人符合以下情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：一、已完工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务记录但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情形。

纳税人具有以上条件，不管是主动清算仍是被动清算，都要第一面临一个问题，确实是如何确信收入总额。

依照具体可归纳为以下两种情形。

1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。

此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。

所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。

这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。

财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知文章属性•【制定机关】财政部,国家税务总局•【公布日期】2006.03.02•【文号】财税[2006]21号•【施行日期】2006.03.02•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】部分失效•【主题分类】土地增值税正文财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号2006年3月2日）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及其实施细则和有关规定精神，现将土地增值税有关问题明确如下：一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字[1999]210号）第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。

在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。

二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

[转载]2014年各地土地增值税清算公告2014年各地土地增值税清算公告新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号为进一步规范和推进我区土地增值税工作，提高土地增值税管理水平，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的相关规定，现将土地增值税有关政策问题公告如下：一、关于最小清算单位中住宅与商业用房的建筑安装工程费扣除问题最小清算单位中既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑安装工程费可以按照层高系数予以调整，其余扣除项目成本不得按层高系数调整。

商业用房层高系数小于1.5的，其建筑安装工程费不予调整。

商业用房层高系数=商业用房单层层高/单层住宅层高二、关于取得土地使用权所支付的金额扣除问题（一）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按照国家规定补交的土地出让金和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）以出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。

（三）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人支付的地价款和按照国家统一规定交纳的有关费用。

（四）以“招、拍、挂”等竞价方式取得土地使用权的，为纳税人所支付的实际价款及按照国家统一规定交纳的有关费用。

三、关于合作建房的界定问题财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。

四、关于车库、停车位、地下室征收土地增值税问题房地产开发企业销售有产权的车库、停车位、地下室，与购房者签订销售合同，应按规定征收土地增值税。

房地产开发企业与购房者签订一定期限的使用权合同或销售无产权的车库、停车位、地下室，不征收土地增值税。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知制定机关国家税务总局公布日期2010.05.19施行日期2010.05.19文号国税函[2010]220号主题类别土地增值税效力等级部门规范性文件时效性现行有效正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。