青岛市建筑规划指标计算规则

青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则青岛市自然资源和规划局二O一九年十一月青岛市自然资源和规划局文件青自然资规字〔2019〕181号青岛市自然资源和规划局关于发布施行《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》的通知各有关单位：《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》（试行稿）已试行期满，依据国家、省、市新近颁布和更新的各类法律法规、部门规章、技术规范及行业标准，结合全市自然资源管控和城乡规划管理实际需要，我局对技术细则部分内容进行了修订，目前已完成修订工作，现予以发布，请认真遵照执行。

附件：《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》青岛市自然资源和规划局2019年11月8日青岛市自然资源和规划局办公室 2019年11月12日印发目录1 总则 (1)2 术语 (3)3 建筑面积计算规定 (8)3.1建筑面积计算规则 (8)3.2建筑面积计算技术细则 (14)4 规划指标计算技术细则 (46)4.1容积率计算 (46)4.2建筑密度计算 (51)4.3绿地率计算 (53)5 附则 (55)附录A.1申报《建设工程规划许可证》附图技术要求 (56)附录A.2建设工程规划指标计算申报表 (57)建设工程建筑面积计算详表 (58)附录B 青岛市新建屋顶绿化折算配套绿地计算办法 (59)1 总则1.0.1 目的为进一步规范我市建设工程规划指标计算标准，实现自然资源和规划管理的标准化、规范化和法制化，依据国家、省、市有关法律法规、部门规章、技术规范及行业标准，并结合青岛市自然资源管控和城乡规划管理实际需要，制定本技术细则。

1.0.2 编制依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2）《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）（3）《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）（4）《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）（5）《住宅设计规范》（GB50096-2011）（6）《房产测量规范》（GB/T17986.1－2000）（7）《青岛市城乡规划条例》（8）《青岛市城乡规划管理技术规定》（9）《建筑工程建筑面积计算规范》宣贯辅导教材（住建部标准定额研究所主编）（10）其他城市建筑面积、规划指标计算有关规范、规则1.0.3 适用范围本细则适用于青岛市行政区域内的建筑工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划竣工核实等活动中各类房屋建筑面积及规划指标的计算和统计。

为加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋建筑面积计算规则，依法维护有关当事人的合法权益，根据中华人民共和国《房产测量规范》（GB/T17986-2000 ），结合我市实际，制定本细则。

第一部分房屋建筑面积计算一、一般规定1.房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

2.房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 2.20米以上（含2.20米下同）的永久性建筑。

3.房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

4.房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。

5.房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。

6.房屋层数系指房屋的自然层数，一般按室内地坪土0米以上计算。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

7.房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

8.整幢房屋的计算结果保留两位小数。

9.共有建筑面积分摊系数保留六位小数。

10.各类房产面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。

11.房产证注记建筑面积保留两位小数，进位的原则“ 4舍5入”。

12.房产面积的精度等级为二级。

13.房屋建筑面积测量，应使用符合国家规定标准的计量器具。

测绘仪器设备应定期检测。

二、成套房屋建筑面积规定（一）、套建筑面积套建筑面积=套内建筑面积+共有分摊建筑面积（二）、套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积（三）、套内使用面积1.套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

2.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

青岛市容积率计算规则
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度。

一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。

容积率的计算公式为：容积率=总建筑面积÷土地总面积。

举个例子，在面积为100㎡的地块上，每层建筑面积50㎡，建2层，总建筑面积100㎡，容积率就是1；建4层，容积率为2。

一般来说，如果容积率提高，那么土地的利用效益也会提高，但同时建筑环境会劣化，使用舒适度也会降低。

一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。

附件1：关于执行《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2005)中常见问题的解释说明为使建筑面积及规划指标计算更为科学规范，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）的规定，结合青岛市实际情况，就一些常见问题特作以下解释说明。

1、本说明术语以《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）为准，本说明另有详细描述的以本说明为准。

2、建筑面积计算2-1、一般楼层建筑物四面有维护结构的用房，层高在2.20米及以上者应计算全面积；层高不足2.20米者应计算1/2面积。

2-1-1 居住建筑层高在3.6米以上（不含3.6米）的计算1.5倍建筑面积， 4.7米以上（不含4.7米）的计算2倍建筑面积。

注：居室上空的吹拔空间，应参照此规定执行（入口大堂除外）。

2-1-2 网点（大型商场除外）层高在5.6米以上（不含5.6米）的计算1.5倍建筑面积，6.7米以上（不含6.7米）的计算2倍建筑面积。

2-1-3 办公建筑层高在4.7米以上（不含4.7米）的计算1.5倍建筑面积，5.8米以上（不含5.8米）的计算2倍建筑面积。

注：办公用房上空的吹拔空间，应参照此规定执行（入口大堂除外）。

2-2、坡屋顶空间坡屋顶内空间无论图纸标注利用与否，净高超过 2.10米的部位计算全面积；净高在1.20米至2.10米的部位计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不计算面积。

2-3、半地下室符合下列条件的按半地下室计算，其建筑面积1/2计入地上，1/2计入地下。

2-3-1 超过1/2周边外墙在相邻室外地面以上，地下空间的顶板面高出室外地面不大于1.5米，且室内地面低于室外地平面的高度超过该层层高1/3，并不超过1/2的建筑部分。

2-3-2 建筑物一个立面全部在地上，其他立面在地下的。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

2-4、架空空间公共建筑及居住建筑的底部架空空间，按其顶板轮廓水平投影1/2计算建筑面积。

青岛市规划局文件青规字〔2010〕69号关于进一步做好建筑规划指标核算工作的通知各设计单位、建设单位：建筑规划指标核算工作是规划行政许可的重要依据和基础，是编制规划的必备成果内容之一，按规范做好建筑规划指标核算工作也是每个设计单位的职责。

在实际工作中曾有图证不符现象存在，市规划局结合外地经验采取了由局内专门机构进行核算的机制，适应了形势的需要，发挥了重要作用。

但在实际工作中也同时发现有些设计单位在履行法定义务方面仍存在偏差和不到位现象，导致数据有差错等一系列问题，对提高审批效率也产生了不利影响。

为进一步明确建设单位和设计企业的责任，规范设计企业的规划设计行为，强化设计人员的责任意识，把中介应承担的职能归位给中介机构，我们将在规划管理中试行建筑规划指标申报制度，现就有关问题通知如下：一、严格按照规划要求和规范标准进行规划设计设计企业在进行规划设计时不得擅自改变规划主管部门核发的规划条件，不得违反国家、地方有关设计规范和标准，对有关的经济技术指标以及公共设施配臵的规模等级等应当在总平面图中列表标明。

建设工程规划设计的建筑面积、规划指标的计算应当符合〘建筑工程建筑面积计算规范〙（GB/T50353-2005）、〘青岛市执行〖建筑工程建筑面积计算规范〗中常见问题的解释说明〙（见附件1）的规定。

二、对规划许可实行建设工程规划指标申报制度建设单位在申请〘建设工程规划许可证〙时，建设单位和设计企业应当共同填报〘建设工程规划指标审核申报表〙（见附件2）。

建设工程为住宅项目的，应当同时填报〘住宅套型面积核算登记备案表〙（见附件3）。

建设单位和设计企业对填报内容的真实性负责。

规划主管部门对建设单位及设计单位填报的〘建设工程规划指标审核申报表〙和〘住宅套型面积核算登记备案表〙进行复核，并将对复核情况做备案记录。

经审查，符合相关规定的，规划主管部门依法核发〘建设工程规划许可证〙。

如发现提交的有关材料有虚报、瞒报建筑面积和规划指标的，将视其情况按照以下规定依法作出处理，并停止〘建设工程规划许可证〙的核发。

青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则（试行稿）青岛市规划局二O一八年九月青岛市规划局文件青规字〔2018〕74号关于发布试行《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》的通知各有关单位：我局于近期完成了《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》（以下简称《细则》）的编制工作，定于2018年9月6日向社会公开发布试行，试行期为一年。

《细则》适用于青岛市城市总体规划确定的城市规划区范围内的建筑工程设计、建设工程规划报建、规划竣工核实等活动。

在试行期间，对《细则》的有关意见和建议，请寄送至青岛市规划局评审中心（地址：青岛市香港西路55号；邮编266071），或发电子邮件至qdpdp@信箱。

附件：《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》（试行稿）（此页无正文）青岛市规划局2018年9月4日青岛市规划局办公室 2018年9月4日印发前言2014年中华人民共和国住房和城乡建设部颁布实施了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013，简称《规范》），青岛市规划局立即组织贯彻实施，并就执行《规范》在政策层面和技术层面上的一些常见问题做出了明确规定，发布了《关于执行<建筑工程建筑面积计算规范>（GB/T50353-2013）有关问题的通知》。

几年来，《规范》有效指导了我市规划编制、建筑设计和规划管理工作，规范统一了建筑面积和规划指标计算标准，已成为目前工程设计、造价管理以及规划指标计算的主要依据。

随着建筑技术的发展进步和建筑设计的不断创新，在建筑发展中新结构、新材料、新技术以及新的施工方法不断出现，需要在实际执行《规范》过程中结合社会发展和当地实际情况进行补充和细化，为此青岛市规划局组织编制了《青岛市建筑工程建筑面积及规划指标计算技术细则》，以保障我市建筑工程建筑面积及规划指标计算标准更加科学合理、规范统一。

本技术细则参考住建部标准定额研究所出版的相关资料，遵照相关国家标准，收集近年来出现的各种新建筑形式设计案例，认真总结多年来建筑面积计算方面的实践经验，充分考虑我市在城市规划管理、国土资源管理、房地产权属管理等方面的基本要求和特殊需要，并与已发布实施的相关规范充分衔接。

市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则人气：192回复：3| 文字选择：T T 为加强房产测绘管理，规房产测绘行为，统一房屋建筑面积计算规则，依法维护有关当事人的合法权益，根据人民国《房产测量规》（GB/T17986-2000），结合我市实际，制定本细则。

第一部分房屋建筑面积计算一、一般规定1. 房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。

2. 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米下同）的永久性建筑。

3. 房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。

4. 房屋使用面积系指房屋户全部可供使用的空间面积，按房屋的墙面水平投影面积计算。

5. 房屋的产权面积系指产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由房地产行政主管部门登记确权认定。

6. 房屋层数系指房屋的自然层数，一般按室地坪±0米以上计算。

假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

7. 房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。

地下层次以负数表示。

8. 整幢房屋的计算结果保留两位小数。

9. 共有建筑面积分摊系数保留六位小数。

10. 各类房产面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以，取中数作为最后结果。

11. 房产证注记建筑面积保留两位小数，进位的原则“4舍5入”。

12. 房产面积的精度等级为二级。

13. 房屋建筑面积测量，应使用符合规定标准的计量器具。

测绘仪器设备应定期检测。

二、成套房屋建筑面积规定（一）、套建筑面积套建筑面积=套建筑面积+共有分摊建筑面积（二）、套建筑面积套建筑面积=套使用面积+套墙体面积+套阳台建筑面积（三）、套使用面积1. 套使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

青岛市城市规划管理技术规定第一篇总则1.1 为加强和规范青岛市城市规划的编制和管理，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《青岛市城市规划条例》以及国家、省有关法律法规、规范、标准和规定，按照青岛市城市总体规划的要求，结合青岛市的实际情况，制定本规定。

1.2 青岛市城市规划编制分为城市总体规划、分区规划、详细规划三个阶段，其内容及深度要求按《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》及《村镇规划编制办法》执行。

1.3 本规定是《青岛市城市规划条例》的配套文件，编制和实施城市规划，必须执行本规定，本规定实施以前制定的有关规定如与本规定不一致，按本规定执行。

第二篇城市用地规划管理第一章城市用地的适建与相容范围2.1.1 青岛市城市用地分类与规划建设用地标准采用《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ-137-90。

2.1.2 城市建设用地的使用应当按照批准的详细规划实施；对尚无批准的详细规划的地区，应根据总体规划或分区规划确定建设适建性，并符合《城市建设用地适建范围》（见附表一）的规定；未列入《城市建设用地适建范围》的，应根据建设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，核定适建范围。

2.1.3 各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。

2.1.4 建设用地的相容性一般分为相容性和可相容性两种情况；相容性为用地性质用途可直接由规划编制与审批部门确定；可相容性是与原用地性质用途的相容，须经法定程序和审批权限办理的。

2.1.5 需改变规划用地性质或超出《城市建设用地适建范围》规定的，按规定程序和审批权限办理。

第二章建筑容量控制指标2.2.1 建筑工程的建筑容量控制指标应根据总体规划、分区规划做出控制性详细规划确定，一般按表2.2-1 的规定执行。

建筑容积率、建筑密度控制指标表表2.2-1注：表中所列数值以单块建设基地计算，混合用地按不同性质用地比例折算。

建筑面积密度、容积率、建筑密度的计算公式建筑面积密度建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。

计算建筑物的总建筑面积时，通常不包括±0以下地下建筑面积。

建筑面积密度的表示公式为：建筑面积密度=(总建筑面积÷ 建筑用地面积)（m2/hm2）容积率容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率以公式表示如下：容积率= 总建筑面积÷ 建筑用地面积建筑密度建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。

计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积÷建筑用地总面积道路红线规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动车或非机动车和行人交通所需的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。

任何建筑物、构筑物不得越过道路红线。

根据城市景观的要求，沿街建筑物可以从道路红线外侧退后建设。

人口净密度人口净密度是居住区规划的重要经济技术指标之一，反映居住区住宅用地的使用强度，公式为：人口净密度= 居住总人口÷居住宅用地总面积（人/hm2）建筑间距建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。

我国大部分地区的住宅布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据：确定公共服务设施中的托儿所、幼儿园、医院病房等建筑的正面间距，也适用这一原则。

日照标准日照标准中的日照量包括日照时间和日照质量两个标准。

日照时间是以住宅向阳房间在规定的日照标准日受到的日照时数为计算标准。

日照质量是指每小时室内地面和墙面阳光照射积累计的大小以及阳光中紫外线的效用高低。

1993年7月，我国国家技术监督局和建设部联合发布的《城市居住区规划设计规范》（GB50180 93）对住宅建筑日照标准已作了明确规定；其中，规定日照标准日采用冬至日和大寒日两级标准。

附件1：关于执行《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353—2005)中常见问题的解释说明为使建筑面积及规划指标计算更为科学规范，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）的规定，结合青岛市实际情况，就一些常见问题特作以下解释说明。

1、本说明术语以《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005）为准，本说明另有详细描述的以本说明为准。

2、建筑面积计算2-1、一般楼层建筑物四面有维护结构的用房，层高在2.20米及以上者应计算全面积；层高不足2.20米者应计算1/2面积。

2-1-1 居住建筑层高在3.6米以上（不含3.6米）的计算1.5倍建筑面积，4.7米以上（不含4.7米）的计算2倍建筑面积。

注：居室上空的吹拔空间，应参照此规定执行（入口大堂除外）。

2-1-2 网点（大型商场除外）层高在5.6米以上（不含5.6米）的计算1.5倍建筑面积，6.7米以上（不含6.7米）的计算2倍建筑面积。

2-1-3 办公建筑层高在4.7米以上（不含4.7米）的计算1.5倍建筑面积，5.8米以上（不含5.8米）的计算2倍建筑面积。

注：办公用房上空的吹拔空间，应参照此规定执行（入口大堂除外）。

2-2、坡屋顶空间坡屋顶内空间无论图纸标注利用与否，净高超过2.10米的部位计算全面积；净高在1.20米至2.10米的部位计算1/2面积；净高不足1.20米的部位不计算面积。

2-3、半地下室符合下列条件的按半地下室计算，其建筑面积1/2计入地上，1/2计入地下。

2-3-1 超过1/2周边外墙在相邻室外地面以上，地下空间的顶板面高出室外地面不大于1.5米，且室内地面低于室外地平面的高度超过该层层高1/3，并不超过1/2的建筑部分。

2-3-2 建筑物一个立面全部在地上，其他立面在地下的。

如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。

2-4、架空空间公共建筑及居住建筑的底部架空空间，按其顶板轮廓水平投影1/2计算建筑面积。