房地产评估基本概念

企业价值评估的相关基本概念

（2005-8-18第1次修改）

上海立信资产评估有限公司 姚 平

企业整体价值（“指导意见”第3条）

企业是以盈利为目的，由各种要素资产组合而成的具有持续经营能力的法人实体。

投资者投资企业的目的是为了盈利。因此企业的价值决定于它未来的获利能力。

“企业价值”一词并不是一个有着明确、清晰定义的名词，不同的人使用这一名词时有不同的含义。

大多数文献中都只有“企业”和“企业价值评估”的说明，而没有关于“企业价值”的定义。

欧洲评估准则将企业所具有的价值分为企业价值(enterprise value)和权益价值(equity value)两类，其中的企业价值即企业整体价值，是股东权益价值和债权人权益价值之和。而权益价值则指的是股东权益价值。这种分类出自于对资本结构的分析。

“指导意见”把企业价值明确为企业整体价值、股东全部权益价值、股东部分股益价值。

2005年考试用书中没有明确地定义企业价值，但它在“企业价值评估”中提到了类似的概念：企业整体价值（总资产价值）、所有者权益价值（净资产价值）和部分权益价值。

上述这些概念中，股东权益价值、所有者权益价值只是叫法上的不同，并无实质上的区别，但是，企业整体价值（简称企业价值）在不同的文献中却存在着不同的含义，不同之处的关键在于所包含的负债的范围。

股东权益价值对应为净资产或所有者权益。

企业整体价值则按照所包含的负债的范围被进一步区分为

含长期负债的企业投资价值 （资产评估考试用书 2004）

含带息长期负债的企业投资价值 含所有带息负债的企业投资价值 （中国资产评估 2004-4 p20）

含所有负债的企业投资价值---对应为总资产 （资产评估考试用书 2004）

企业整体价值的评估通常采用投资资本法。评估结果不妨称之为投资资本价值。

通常认为，资本结构包括所有者权益和所有的长期负债。未来收益折现时，必须把长期负债的利息包含到收益流中，而短期负债的利息被认为是费用支出。由于区分这两种利息的困难，因此在实际操作中普遍采用的方法是定义资本结构中的债务资本包括所有的带息负债。

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一、房地产基本概念

1.2 什么是房地产?

房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、 权益、区位三者的综合体”:

①土地:是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间；

②建筑物:是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类；

③其他土地定着物:是指固定在土地或建筑物上，与土地和建筑物不可分离的物；

一、房地产基本概念

1.3 实物、权益和区位：

①房地产的实物分为有形的实体、实体的质量和组合完成的功能。

②权益包括权利、利益和收益，在大陆主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间使用权。

③区位是指房地产的空间位置，具体可分为位置、交通、环境（自然、人工、社会和景观等）和配套设施四个方面；

一、房地产基本概念

1.5 房地产业：

房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是基础性、先导性和风险性的产业(细分为以下两点):

①投资开发业；

②房地产服务业：房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理；其中房地产咨询、房地产估价和房地产经纪归为房地产中介服务业

一、房地产基本概念

1.6 常用的房地产术语

“一级市场”、“二级市场”与“三级市场”

“一级市场”——指土地使用权出让，或批租的市场

一、房地产基本概念

不同用途的土地使用年限

居住用地：70年

工业用地：40年

商业、旅游、娱乐等用地：40年

综合或其他用地：50年

一、房地产基本概念 第 2 页 共 5 页 1.6 常用的房地产术语

建筑密度:又称为建筑覆盖率，指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑

用地面积的比率

第一节 评估的基本原则

一、评估基本原则

主要是有合法原则，最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则6个原则。

1.2．1合法原则

在现行法律政策下以房地产的合法使用为前提的原则。

1.2.2最高最佳使用原则

在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，也就是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。

1.2.3供求原则

估价时必须充分考虑到房地产的供求情况和可能发生的供求关系变化的因素。

1.2.4替代原则

在估价一宗房地产的价格时，如若附近地区存若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据代替原则，经过必要的修正，判断出估价对象的价格。

1.2.5估价时点的原则

估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。

房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。

第二节 房地产评估的基本方法

一、市场比较法

将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生交易的类似房地产的已知价格修正得出估价房地产对象房地产价格的一种估价方法。

市场比较法又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，有时简称市场法或比较法。

1、理论依据: 经济学的替代原则。

2、适用范围: 比较广泛。房地产、单纯的房、地均可，但如果没有或很难找到比较案

例的情况就不宜使用。

3、市场比较法的注意事项：

如何理解和认识房地产评估

导读：房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

一、房地产估价的对象

1、评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等;如估价的是写字楼，是否包括其中配备的设备;如是酒店，是否包括其中的家具等。

2、评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。在我国，尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权，还土地使用权的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等，其年限如何。

二、房地产的估价目的

估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的，因此，必须明确评估目的。

明确了评估目的，也就相应地确定了所要评估的价格类型，如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项，如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异，由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性，因此其数额应等于评估对象的预期价格(抵押期限)减去处置税费等;征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行，如有些国家及地区规定，土地的课税价格用路线价法评估;保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。

三、房地产评估的原则