房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。世界上的任何实物都是有规律的,房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是,当我们观察其形成和运动过程时,就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律,也是不以个人的主观意志为转移的。例如,在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如,在一定时期,尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同,但都在平均价格上下波动。因此,估价人员在估价时,一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为:估价的原则和标准;估价的理论和方法;估价的程序等。
一、房地产估价原则
房地产估价原则:房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价原则:使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。估价原则的本质可以理解为:1房地产估价的工作标准;2统一估价人员的认识;3规范估价行为。其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。
1.合法性原则:合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。如果权益不同,原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。
遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面:合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。
应以房地产,1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说,没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。
任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,应注意:不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产,要按合法产权的房地产来评估;不合法产权的房地产,一定要按不合法产权的房地产来评估。
2.最高、最佳使用原则:房地产是一种稀缺资源,无论是社会还是权利人都希望能发挥其最大的效益,并根据这种期望确定土地利用方式。因此要以委估房地产,主要是地产的区位、特性、等级等客观条件所决定的使用效益最大的使用方式或用途为前提进行估价。
最高最佳使用原则的含义:经过充分论证,最高最佳使用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理。能够使得估价对象达到最大可能的使用。
最高最佳使用的前提条件是法律上许可、技术上可行、经济合理。
最高最佳使用具体包括:1最佳用途;2最佳规模;3最佳集约度。
3.均衡原则:房地产的各个组成部分,如土地与建筑物、建筑物的结构、设备与装修等相互之间须达到一个均衡的比例关系,才能达到房地产整体的最高最佳使用状态。均衡原则就是要求评估人员在评估房地产的某一个组成部分时,须充分考虑因其与其他组成部分之问的结构关系而决定的房地产整体最高最佳用途。
从均衡原理理解房地产最佳集约度和最佳规模来判定是否为最高最佳使用。可以帮助确定最高集约度和最佳规模。以建筑物与土地的组合来讲,均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡。建筑物与土地比较,如果过大或过小,或者档次过高或过低,则建筑物与土地的组合不是均衡状态,该房地产的效用便不能得到有效发挥,从而会降低该房地产的价值
4.适合原则:每一宗房地产总是处于某个特定的环境之中,只有当一宗房地产与其所处环境适合才能达到最高最佳使用状态。因此,估价人员在评估一宗房地产的价格时,须详细分析该宗房地产与其周围环境的关系,审慎确定最高最佳使用状态。
从适合原理理解最佳用途来判定是否为最高最佳使用。可以帮助我确定最佳用途。适合原理是以房地产与其外部环境是否协调。只存在相对的最好,从本质上讲:现实世界不存在绝对最好。即最好是有条件的因此,适合原理的本质是适合环境要求的就是最好的。
房地产估价的最高行为准则,房地产估价的最高行为准则是独立、客观、公正。1不受他人约束的独立机构;2、是要求估价人员与估价对象及当事人没有利害关系;3是要求估价机构的人员在估价中不应受外部干扰因素的影响,独立——是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他人。不屈从于外部压力,完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。完全从实际出发,客观——要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶、情绪和偏见。按照事物的本来面目去估价。不偏袒任何一方。公正——要求估价机构和估价人员在估价中公平正直。估价机构和估价人员的中立立场。注意:独立、客观、公平原则的核心。
估价原则的重要性
以此作为估价时的指南。估价原则可以帮助估价人员,每一位估价人员都应正确理解房地产估价原则。如何去思考和衡量估价对象的价格,如何把估价对象的价格框定在一个合理的范围内。客观合理估价的假设:反复考虑评价的结果,2换位思考。估价人员分别站在当事人双方的立场上。一般会得到当事人双方都能接受的评估结果。独立、客观、公正的做法:要有良好的职业道德;坚持回避原则;事实求是;遵守评估程序;不断提高理论水平和业务素质。
房地产估价原则是主观的以估价对象合理为基础,我国目前的状况,应该同时注意顾家的作用和意义,建立在科学的理论和方法的基础上才最具科学性。
第一节评估的基本原则 一、评估基本原则 主要是有合法原则，最高最佳使用原则、供求原则、替代原则、估价时点原则、公平原则6个原则。 1.2．1合法原则 在现行法律政策下以房地产的合法使用为前提的原则。 1.2.2最高最佳使用原则 在法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理论证，并能给估价对象带来最高价值的使用，也就是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。 1.2.3供求原则 估价时必须充分考虑到房地产的供求情况和可能发生的供求关系变化的因素。 1.2.4替代原则 在估价一宗房地产的价格时，如若附近地区存若干相近效用的房地产的价格存在，则可依据代替原则，经过必要的修正，判断出估价对象的价格。 1.2.5估价时点的原则 估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。 第二节房地产评估的基本方法 一、市场比较法 将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生交易的类似房地产的已知价格修正得出估价房地产对象房地产价格的一种估价方法。 市场比较法又称市价比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、现行市价法，有时简称市场法或比较法。 1、理论依据: 经济学的替代原则。 2、适用范围:比较广泛。房地产、单纯的房、地均可，但如果没有或很难找到比较案
房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。世界上的任何实物都是有规律的,房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是,当我们观察其形成和运动过程时,就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律,也是不以个人的主观意志为转移的。例如,在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如,在一定时期,尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同,但都在平均价格上下波动。因此,估价人员在估价时,一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为:估价的原则和标准;估价的理论和方法;估价的程序等。 一、房地产估价原则 房地产估价原则:房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价原则:使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。估价原则的本质可以理解为:1房地产估价的工作标准;2统一估价人员的认识;3规范估价行为。其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。 1.合法性原则:合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。如果权益不同,原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。 遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面:合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。 应以房地产,1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说,没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,应注意:不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产,要按合法产权的房地产来评估;不合法产权的房地产,一定要按不合法产权的房地产来评估。
房地产评估 房地产估价的概念及相关知识 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。 房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。 建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。 土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。 三通一平指水、电、道路通，土地平整。 七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。 资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。 基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。 底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。 补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。 房地产评估的类型 1、一般评估：
房地产估价规范 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015） 总则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。
房地产估价规程 1. 引言 房地产估价规程是指在房地产交易或相关金融交易中，为 了确定房地产的真实价值和交易价格，而制定的一系列规章制度和评估流程。本文将详细介绍房地产估价规程的内容和要点。 2. 估价目的 房地产估价的目的是为了确定房地产的市场价值，以便作 为房地产交易、抵押和投资等活动的基准。房地产估价可以帮助买卖双方确定一个公正合理的交易价格，并提供给金融机构做出抵押价值评估。 3. 估价标准 房地产估价需要参考一系列标准和原则，以确保估价的准 确性和公正性。以下是常用的房地产估价标准： •市场比较法：根据类似房地产的市场交易数据，进行相似房地产的估价。这种方法适用于市场活跃且交易数 据充分的情况。 •收益法：通过估计房地产产生的现金流，计算其未来收益及投资回报率，从而确定估价。这种方法适用于产 生稳定现金流的商业房地产。 •成本法：根据房地产建设或重建所需成本，减去物理和功能降值后，计算估价。这种方法适用于新建或重建 房地产。 4. 估价流程 房地产估价的流程通常包括以下步骤：
1.收集资料：收集与估价相关的房地产资料，如房屋 面积、土地权属、建筑结构等。 2.市场调研：对附近的类似房地产进行调研，了解市 场交易价格及市场趋势。 3.数据分析：根据收集的资料和市场调研数据进行分 析，选取适当的估价方法。 4.估价计算：根据所选的估价方法，进行具体的估值 计算。 5.估价报告：编制估价报告，包括房地产的基本信息、 估价方法和结果等内容。 6.审核验证：对估价报告进行审核和验证，确保估价 的准确性和合规性。 7.估价结果：将估价结果提供给相关方，如买卖双方、 金融机构等。 8.反馈追踪：根据反馈信息，对估价结果进行调整和 跟踪，保持估价的及时性和准确性。 5. 估价师资质 房地产估价师是负责进行房地产估价工作的专业人员，其 资质和能力直接关系到估价结果的准确性和可靠性。房地产估价师应具备以下资质和要求： •学历要求：房地产估价师应具备相关房地产、土地和评估方面的专业学历背景。 •职业培训：房地产估价师应参加相关的职业培训和认证，不断提升专业素养和技能。 •实践经验：房地产估价师应具备一定的实践经验，熟悉房地产市场和估价方法。 •遵循伦理：房地产估价师应遵循职业伦理规范，确保估价过程的公正和保密等。
第一章概论 1、专业估价与非专业估价的本质区别 ①是专业估价机构和专业估价人员完成的； ②提供的是专业意见； ③具有公信力； ④实行有偿服务； ⑤要承担法律责任。 2、房地产估价完整的定义：房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依照有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 3、估价原则是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 独立、客观、公正原则，是房地产估价的最高行为准则。 四个原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则 思考题：1、专业估价与非专业估价有哪些本质区别？ 2、什么是专业的房地产估价？ 3、为什么说房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格？ 4、为什么说房地产估价既是科学又是艺术？ 5、了解中国房地产估价行业发展概况。 第二章房地产及其描述 1、房地产定义：土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益、区位三者的结合体 2、中国房地产的权利：所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权、租赁权 3、房地产的区位是指该房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通条件、外部配套设施、周围环境等方面。 4、房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。 5、房地产特性：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值较大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性 思考题：1、房地产、土地、建筑物、其他土地附着物的含义分别是什么？ 2、如何界定一宗土地的空间范围？ 3、实物、权益和区位在房地产和其他财产价值影响中有哪些异同？ 4、为什么说房地产市场是地区性市场？地区性市场意味着什么？ 5、引起房地产价格上涨的原因有哪些？如何区分保值与增值？何种情况下的增值 属于自然增值？ 第三章房地产价格和价值 1、房地产价格：和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。 2、房地产价格的形成条件：有用性、稀缺性、有效需求 3、房地产市场需求是指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。
一、房地产估价八大原则： ●（1）独立客观公正原则-首要原则（2）合法原则（3）价值时点原则（4）替代原则 （5）最高最佳利用原则（6）谨慎原则（7）一致性原则（8）一贯性原则 市场价值遵循——独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。 抵押价值和抵押价值评估遵循——谨慎原则 投资价值评估——不一定要遵循独立客观公正原则 现状价值评估——不应遵循最高最佳利用原则 ●房地产估价原则的作用： 房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。 二、合法原则 ●合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 ●《物权法》规定，下列财产不得抵押： （1）土地所有权 （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权、但法律规定可以抵押的除外。 （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产。 （5）依法被查封、扣押、监管的财产。 《城市房地产抵押管理办法》规定，下列房地产不得设定抵押： （1）权属有争议的房地产。 （2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 （3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。 （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产。 （5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。 ●法律法规和政策规定抵押无效的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 ●法律法规和政策规定应符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应符合转让条件。不符合转让条件的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。 ●评估再次抵押的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含已抵押担保的债权数额。 ●评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程欠款。 ●评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。 ●合法原则是指有规定的，应依照规定；没有规定的，应依照估价行业惯例；估价行业没有惯例的，应咨询有关专家的意见；有关专家没有意见或者意见不一致的，估价师可酌情处理。 三、价值时点原则 ●价值时点原则要求评估价值是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 ●价值时点的具体情形： （1）价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。房地产抵押估价、房屋征收估价、司法拍卖估价、在建工程估价。 （2）价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。房地产损毁赔偿、保险理赔案件、房屋征收评估。 （3）价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。期房预收价格评估、预购商品房抵押评估、用于产权调换的期房价格评估。价值时点：房屋征收公告决定日。 （4）价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价。房地产纠纷案件、估价鉴定或复核估价、重新估价。
房地产估价规范 （最新修改稿） 1 总则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则 2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明： 1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价； 2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以更新改造为前提进行估价； 3 改变用途前提：分析、判断改变用途再予以利用最为合理的，应以改变用途为前提进行估价； 4 扩大规模前提：分析、判断扩大规模再予以利用最为合理的，应以扩大规模为前提进行估价；
房地产估价基本理论之概述MicrosoftWord文档 一、房地产估价基本含义 顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵 循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首 先必须掌握如下有关概念。 （一）房地产估价专业人员 房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主 管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在我国，房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和香港等地被称 为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。 1．基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应符合下列基本要求：（1）有扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识。（2）有丰富的房地产估价实务经验。（3）具有较高的市场调查、推理判断技能。（4）有良好的职业道德修养。 2．注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房 地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产 估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十 四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。 未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不 得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方
注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主 管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。详见本卷附录。 （二）估价目的 估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型 的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产 价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导 致估价结果也出现相应的差异。 （三）估价原则估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准 或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。详见本 章第四节。 （四）估价程序 一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用其中一种估价方 法评估的具体程序则有一定差异。详见本章第五节。 （五）估价方法 科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又 能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从如下三个途径来求取：1．参照类似房地产近期的市场交易价格；2．参照重新建造类似房地产所 需要的费用；3．依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。 由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：’市场比较法、成本法 和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期 趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是 三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。
2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考前点题卷一 [单选题]1.房地产估价的技术性原则是（江南博哥）为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（）下的估价结果具有近似性。 A.同一估价原则、同一估价时点 B.同一估价目的、同一估价方法 C.同一估价目的、同一估价时点 D.同一估价原则、同一估价目的 参考答案：C 参考解析：房地产估价原则可以使不同的估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。不同估价目的，不同价值时点会造成估价结果的不同，而且也不具有可比性 [单选题]2.对于应遵循（）但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。 A.替代原则 B.合法原则 C.一致性原则 D.一贯性原则 参考答案：C 参考解析：一致性原则是指为同一估价目的，对同一或相关估价项目涉及的各宗同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。对于应遵循一致性原则但确因情况特殊而未采用相同的估价方法或对待方式进行估价的，应在估价报告中说明并陈述理由。 [单选题]3.对新开发区土地的分宗估价，（）是一种有效的办法。 A.比较法 B.收益法 C.市场法 D.成本法 参考答案：D 参考解析：新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。 [单选题]4.关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是（）。 A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格 D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
房地产估价的基本规范 房地产估价是在买卖、抵押、评估等交易活动中必备的一项服务，是对房地产价值进行合理评估的过程。它需要通过一套完整的、科学的、可操作的方法，对物业总体概况、基本信息、业主权益、物业市场和周边环境等因素进行全面分析和评估，以得出合理的估价结果。而这种估价需要遵循一定的基本规范，本文将就房地产估价的基本规范进行探讨。 1、严谨的研究方法 估价人必须掌握一套严谨的研究方法，包括收集、整理、分析和归纳相关数据的技巧和方法。在实际工作中，必须熟练掌握现场调查、资料查询、问卷调查等方法，确保资料准确完整，并对数据进行合理分析，确保估价结果可靠、准确。 2、精细的调查工作 估价人在评估价格时，必须进行精细的调查工作，了解整个评估对象的详细情况、包括土地、建筑物、设施、区域等因素，进而以最客观准确的方式对其进行评估。同时，还需要了解当前房地产市场的整体环境、趋势和政策，为估值结果提供更全面的参考。 3、科学的估值标准 估价人在估价过程中应根据行业规范，使用严谨的估值标准和方法，确保估价结果更加科学、准确。目前主流的房地产
估值方法包括收入法、市场比较法、成本法等，不同的估值方法适用于不同的物业类型和市场条件。因此，在具体实施时需要根据情况综合运用，以达到合理的估值结果。 4、公平客观的原则 房地产估价是公正客观的评估，不应受到任何人及组织直接或间接的控制和影响。估价人要遵循正确的估价方法，避免因过高或过低的估价结果导致买卖、抵押、评估或纠纷等法律问题，确保公平且客观地评估房地产的价值。 5、保护客户信息的机密性 估价人在估价过程中，需要遵循保护客户信息的机密性原则，确保客户的隐私、文件和资料不受到非授权之人的泄露或使用。在评估完成后应将相关材料妥善保管，避免无关方面利用相关信息谋取不正当利益。 总之，对于房地产估价人员而言，了解和遵守估价的基本规范是非常重要的。通过科学、规范、公正的估值过程，能够确保估价结果的准确性和可信度，为客户提供更好的服务。因此，房地产估价人员在开展估价业务时一定要严格按照基本规范要求，养成科学的工作方法和良好的伦理道德素养。
房地产估价理论与方法 随着时代的进步，房地产业已成为社会重要组成部分。然而，对于房地产的估价理论和方法，很多人仍然并不了解。本文将就房地产估价理论和方法作一个较为详细的介绍，以其为社会和个人带来的影响及其意义等方面进行论述。 一、什么是房地产估价理论 房地产估价理论是指房地产估价的学说、原则和规律。房地产估价是指对房地产进行评估，确定其价格和价值的过程。在房地产交易、资产评估、抵押贷款、税收评估、维修保养等方面都会用到房地产估价。 二、房地产估价方法 房地产估价方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。下面将分别介绍三种方法及其应用。 市场比较法：市场比较法是房地产估价中最为常用和准确的方法。简单来说，市场比较法就是通过比较房屋的卖出价、附近同类型房屋的成交价以及房屋的整体情况等因素来得出该房屋估价范围。这种方法的优点是直接可靠，但是需要有大量的市场和经验数据来支撑。 收益法：收益法是一种适用于商业用房、租赁房屋等的估价方法。简单来说，收益法就是根据物业的租金收益和预期维护所需用费等，计算出物业可以带来的收益后，再考虑进行投
资的效益并决定其价值。这种方法的优点是考虑到了未来的收益情况，但要考虑的因素较多，且预测未来收益的准确度是一个很大的挑战。 成本法：成本法主要适用于新建或有明确的建设年限的物业估价。简单来说，成本法就是将物业的重建成本以及相关附加费、经营成本等全部计算再加和，得出一个大致费用预估，再减去已使用的时间和物业的损耗和折旧等因素来计算其现在的价值。成本法的优点是体现了物业的建筑成本以及其他费用成本，缺点在于需要考虑建筑房龄和损耗的估计。 三、房地产估价的意义 房地产估价在今天的社会中有很重要的作用，其中，有以下意义。 首先，房地产估价能够评估房地产的价值，帮助买卖双方确定房屋价格，避免透支消费和低迷市场。 其次，房地产估价能够为金融监管机构提供一个准确的物品价值依据，有利于银行在对房屋提供贷款时做出科学和合理的决策。 另外，房地产估价能够为房地产公司和投资者提供决策依据。它可以帮助他们选择合适的项目和资产，并组成合理的投资组合，为其利益最大化提供有力保障。 最后，房地产评价仍是税务机关征税的重要依据。通过对房地产的估计，可以合理确定其所需缴纳的税款。 四、总结
房地产估价基本术语标准含条文说 明 房地产估价是房地产市场的重要环节，对于房地产市场的稳定与健康发展有着至关重要的作用。房地产估价需要遵循一定的标准和术语，才能保证估价的准确性和公正性。本文将从房地产估价基本术语和标准的含义及其条文说明进行详细介绍。 一、房地产估价基本术语 1.价值：指按法律规定或计算方法，用货币形式表示的权益现值。 2.市场价值：指市场竞争条件下，房地产物业在特定时间内的售价。 3.投资价值：指投资方在获得预期收益的情况下，愿意支付的最高价格。 4.收益价值：指根据租金收益和资产增值潜力计算得到的价值。 5.置换价值：指与待估价物业存在相似功能、性质、条件及享受权的物业进行交换所体现的价值。 6.成本价值：指重建或者修复等程序计算出的成本，以建造、重建、修复等费用为基础。
二、房地产估价基本标准 1.合法性标准： 估值人员应遵守相关法律法规，不得以不合法手段获取估值信息。估值人员应查证与估价有关的法律证照的合法有效性。 2.公正性标准： 估值人员应根据客观事实和专业知识，客观独立地进行估价，并保证估价报告的真实性、准确性和完整性。 3.可比性标准： 估价标准应根据市场状况和估价需要，采用适当的资料和方法，确保估价结果具有可比性。 4.专业水平标准： 估值人员应具备熟练的专业技能和经验，根据国家估价标准和有关规定，进行科学的估价。 5.估价方法标准： 估值人员应根据估价目的和客户要求，选择适用的估价方法和技术，并采用可靠的数据和信息进行估价。 6.保密性标准： 估值人员应严格遵守有关保密规定，保护客户的商业机密和隐私权。
以上六项基本标准，是房地产估价中必须要遵守的标准，它们是估价人员在实际工作中需要始终遵循的原则。 本文列举的估价术语和估价标准，都是房地产估价工作中的基本知识和必要条件。估值人员需要按照标准化和规范化的流程，进行科学的估价，为客户提供准确、公正、可信的估价服务，推动房地产市场的稳定健康发展。同时，估价人员也需要不断学习和提高自身能力，以应对市场变换和客户需求的不断变化。
房地产估价课程 房地产估价课程是房地产行业中非常重要的一门课程，它是对房地产市场进行估价的基础。在现代社会中，房地产作为一种重要的投资品，投资者需要了解房地产的真实价值，才能做出正确的投资决策。因此，房地产估价课程对于房地产行业的从业人员和投资者来说都是非常重要的。 房地产估价课程的主要内容包括：估价的基本概念、估价的方法、估价的原则、估价的实践应用等。其中，估价的基本概念包括估价的定义、估价的目的、估价的种类等，这些概念是了解估价的基础。估价的方法包括市场比较法、收益法、成本法等，每种方法都有其适用的范围和局限性，需要根据具体情况进行选择。估价的原则包括客观性、科学性、公正性等，这些原则是估价过程中必须遵循的基本准则。估价的实践应用包括估价报告的编写、估价过程中的注意事项等，这些内容是将估价理论应用到实际中的重要环节。 在房地产估价课程中，最重要的是市场比较法。市场比较法是估价中最常用的方法，它是通过对市场上类似物业的成交价格进行比较，从而确定被估价物业的价值。在使用市场比较法时，需要注意选择合适的比较物业，比较物业的选择要与被估价物业的特征相似。此外，还需要对比较物业进行调整，以反映被估价物业与比较物业之间的差异，从而得出更准确的估价结果。
除了市场比较法之外，还有收益法和成本法。收益法是基于被估价物业所能产生的收益来确定其价值，适用于商业物业等有收益的物业。成本法是基于重建成本来确定物业的价值，适用于新建物业等没有收益的物业。在使用这两种方法时，需要注意模型的建立，对各种因素进行准确的估算，从而得出正确的估价结果。 在房地产估价课程中，还需要了解估价的原则。估价的原则包括客观性、科学性、公正性等。客观性要求估价过程中不受主观因素的影响，科学性要求估价过程中使用合理、准确的方法和技术，公正性要求估价人员在估价过程中不偏袒任何一方利益，确保估价结果的客观性和准确性。 在房地产估价课程中，需要了解估价报告的编写和估价过程中的注意事项。估价报告是估价人员向委托人提供估价结果的书面材料，需要符合国家的相关规定和行业标准。在估价过程中，需要注意估价人员的职业道德和估价过程中的注意事项，如保密、真实性等方面。 房地产估价课程是房地产行业非常重要的一门课程，它是对房地产市场进行估价的基础。了解估价的基本概念、估价的方法、估价的原则、估价的实践应用等内容，对于房地产行业的从业人员和投资者来说都是非常重要的。
房地产估价规范 引言 房地产估价是指根据国家相关法律、法规和估价业务的规范，以及市场经济的要求，对不动产进行估价的过程。估价结果的准确性和可信度直接影响到各方当事人的利益。为了规范房地产估价行业，保障市场秩序，提高估价结果的科学性、公正性和可操作性，制定了本规范。 第一章估价基本原则 本章旨在明确房地产估价的基本原则和估价过程中的注意事项。 1.1 公正、科学 估价过程中必须遵循公正、科学的原则，确保估价结果客观、真实、准确、合理。 1.2 审慎、独立 估价师应审慎对待估价任务，以独立的思考和判断进行估价工作，避免外界干扰和利益冲突。
1.3 担保责任 估价师在估价工作中应担保估价结果的可靠性和可信度，对其所作出的估价承担相应的责任。 第二章估价程序和方法 2.1 估价程序 估价程序分为以下几个步骤： 1. 收集资料：收集与估价对象相关的各类资料，包括但不限于土地、建筑、市场等方面的资料。 2. 调研分析：对收集到的资料进行综合分析，了解估价对象的特点和市场环境。 3. 选择估价方法：根据估价对象的性质和实际情况，选择合适的估价方法进行评估。 4. 数据处理：使用专业的估价工具和软件对收集到的数据进行处理和分析，以得出估价结果。 5. 编制报告：根据估价结果，编制详细的估价报告，明确估价结论和相应的计算依据。 2.2 估价方法 房地产估价主要采用以下方法： 1. 直接比较法：根据市场上与估价对象类似的房地产成交价格，通过比较分析得出估价结果。 2. 收益法：根据估价对象预期的收益能力和现值计算方法，计算出其估价值。 3. 成本法：根据估价对象的建设成
本、折旧和修缮情况，计算出其估价值。 4. 本金化法：将估价对象预计的租金收益本金化，得出估价结果。 5. 综合法：根据以上多种估价方法的综合分析，得出最终的估价结果。 第三章估价报告要求 3.1 估价报告的基本要素 估价报告应包括以下基本要素： - 估价对象的基本情况介绍 - 估价结果和计算过程的详细说明 - 估价方法的选择和理由- 相关资料的来源、可靠性和分析方法 - 估价师的基本信息和签署意见 - 其他需要补充说明的内容 3.2 报告的编制要求 估价报告应具备以下编制要求： - 语言简练、准确，文字清晰易懂。 - 使用合适的表格、图表和图片辅助说明。 - 报告的结构层次清晰，内容有条理。 - 重点突出、重要内容加以强调。 - 附有必要的附件和参考资料。 结论 房地产估价规范的制定，对于行业的健康发展和市场的稳定至关重要。估价师应遵循本规范的要求，以公正、科学的态