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房地产开发企业的会计核算房地产开发企业新形势下的纳税筹划房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。
（二）设置的主要帐户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。
（二）设置的主要帐户页脚内容1房地产开发企业新形势下的纳税筹划开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本工具—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或临时没有明确用处借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根蒂根基办法建设费、公共配套办法费、开发直接费、乞贷用度、预提用度等。
（二）设置的主要帐户开发成本、管理用度、贩卖用度等（三）会计分录模板页脚内容2房地产开发企业新形势下的纳税筹划1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。
借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。
借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发进程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。
《房地产导刊》2015年第29期发表房地产开发企业多个项目会计核算方法摘要：以详化科目设置，与多项目核算对接。
借助财务软件，准确核算算经营成果。
建好纳税台账，从容应对后期汇算核算流程，破解房地产开发企业多个项目会计核算方法。
关键词：房地产多项目核算房地产开发企业多个开发项目的会计核算方法分为俩种：一种是同城多楼盘；第二是异地多楼盘。
后者因为按税局规定开发项目纳税地不在本部缴纳，所以，在项目地必须设分公司（或项目部）单独核算，它的核算方法与一个资质一个项目并无区别。
我们只对同城多楼盘会计核算方法作以下分析研究。
何谓“同城”？这对房地产企业来说有着特别的意境。
所谓同城就是多个开发项目纳税同归一个税局管辖。
那么再说一个独立房地产项目必须是: 1.楼盘有一个单独的小区名称；2. 一个单独的详规；3.税局备案是一个单独的申报项目，能单个纳税申报。
否则，称不上是一个完整的开发项目。
比如，一个项目分N期开发、一个项目多个预售证又分多次土增税清算等。
理顺好上述房地产开发项目有关同城（异地）开发及多个项目等有关概念后，下面我们就房地产多个开发项目，结合财务软件在具体的会计科目设置及经营成果核算结转方面，根据其开发业务实质来设计会计核算方法，加以实例账务说明。
一、详化科目设置，与多项目核算对接。
1.“开发成本”设为：“开发成本-A项目”、“开发成本-B项目”、“开发成本-C项目”等。
二级科目下按需要设到最低明细（下同）。
2.“开发产品”、“三大”费用、损益类及其它相关科目也按以上设置。
二、，借助财务软件，准确核算经营成果。
使用财务软件在设置损益类科目时，必须与以上成本费用类、收入类科目相呼应。
并按项目增设自定义利润表，便于各科目按与之对应科目关系结转，须注意的是，期末结转得按项目单位分别结转，各二级科目结转后，软件便会分别自动生成每个项目的利润表和汇总利润表。
比如：“经营收入-A项目(600101)”所对应的是“预收账款-A项目(220301)”；“经营成本-A项目(640101)”所对应的是“开发产品-A项目(140501)”；其中，以上经营收入A项目 (600101)二级所核算的是这个项目的收入，软件会自动生成A项目自定义报表中的经营收入。
第7章房地产收入利润核算本章重点1.掌握房地产企业收入的确认、收入种类和收入会计分录；2.掌握房地产企业的营业利润、利润总额、净利润计算和会计核算。
1收入核算←一、营业收入←是指房地产企业对外销售开发产品、转让开发产品、材料销售、提供劳务、出租开发产品及其他日常经营活动所取得的收入。
←营业收入主要按所佔比例和经常发生分为：←主营业务收入和其他业务收入←1、主营业务收入：←（1）销售开发产品收入（商品住宅、写字楼宇、商铺、商业楼宇等；。
）←（2）土地转让收入。
←（3）配套设施收入。
←（4）出租房（物业）租金收入。
←（5）代建工程收入←2、其他业务收入：←（1）销售多余材料收入←（2）商品物业售后收入←（3）无形资产使用收入←（4）固定资产出租收入←二、主营收入会计核算←（一）科目设置←1、“主营业务收入”科目←借：应收账款/银行存款←贷：主营业务收入←2、“主营业务成本”科目←借：主营业务成本←贷：库存商品—A幢商品房-1-8号3、“主营业务税金及附加”科目←借：主营业务税金及附加←贷：应交税费←——应交营业税←——应交城市维护建设税←——教育附加费←三、收入计算←1、公摊面积计算←公用建筑分配率←=该房屋公用面积/房房屋总面积×100%←2、销售某商品房面积←=该房屋自用面积×（1+该房屋公用面积率）←【例】某房地产公司对外销售A商品房5套，建筑面积600平米，每平米售价6000元/套，价款合计达360万元，存入银行，房屋已移交。
←借：银行存款36 000 000←贷：主营业务收入36 000 000←（2）销售配套设施商店一套，销售价150万元，收到商业汇票一张。
←借：应收票据---商业承兑汇票15 000 000←贷：主营业务收入15 000 000房地产收入←结转A商业房成本218万元，商店成本90万元。
←借：主营业务成本←——A商品房 2 180 000←——商店900 000←贷：库存商品←——A商品房 2 180 000←——商店900 000月末，营业税5%，城市维护建设税7%，教育附加3%←（1）应交营业税←=（3600 000+1500 000）×5%←=255 000（元）←（2）应交城市维护建设税←=255000×7%←=17 850（元）←（3）教育附加费←=255000×3%=7650元房地产收入←借：主营业务税金及附加270 500←贷：应交税费←——应交营业税255 000←——应交城市维护建设税17 850←——教育附加费76502利润核算第二节利润总额计算←一、利润的概念←利润是房地产企业收入减去费用的结果，是企业最终的财务成果。
房地产开发企业的成本会计核算_开发成本摘要:本文论述了房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。
首先回顾了房地产开发中的常见成本，然后通过对成本会计核算原则和相关会计准则的介绍，揭示了开发成本的特征、核算原则和核算方法，最后简要提出了对成本会计核算进行评估的原则和原则。
关键词：房地产开发，成本会计核算，开发成本，核算原则，核算方法，评估原则正文：一、简介房地产开发是指在拥有房地产开发权的基础上，将房地产扩大开发、增值的综合性表现形式。
它集经营、投资和其他业务为一体，是一个复杂的、高风险的经济活动，其成本会计核算十分复杂。
本文重点讨论房地产开发企业的成本会计核算，重点关注开发成本的核算方法。
二、成本会计核算原则根据国家会计准则，企业在进行成本会计核算时应遵循以下原则：1. 实物直接成本原则：所有直接参与生产和销售活动的实物费用都应归为直接成本。
2. 推算成本原则：当不能直接获取实物费用的数据时，可以根据相关信息推算出相应的成本数据。
3. 全部成本原则：所有参与生产和销售活动的费用都应归为全部成本，然后以某种方式将它们分配给不同类别的产品或服务。
4. 时间成本原则：应当将成本对应到生产和销售活动中的时间，将发生的成本归属到具体的时间段内。
三、开发成本的核算1. 开发成本的特征在房地产开发中，开发成本是指由于地方政府相关政策或者企业创新研发活动而认可的，可以在销售项目中分解出的，用于支持企业的相关投资。
一般来说，包括建设成本、投资管理成本、销售及服务成本以及其他营运性成本等。
2. 开发成本的核算原则a) 开发成本应当根据财务会计原则，按原始成本和变动成本两个类别进行核算；b) 如果土地、楼宇、运输设施等的价值不能直接计量，应当进行估值，并在估值变动情况出现时及时进行调整；c) 生产、投资、行政以及其他费用应当按真实价值进行核算；d) 土地使用权、许可证等费用应当逐笔计提；e) 违约金、罚款等应当在发生时计提；f) 投资补偿费、押金等应当按实际发生成本进行核算。
某房地产公司会计制度、会计科目、会计报表一、总则二、会计科目名称和编号三、会计科目使用说明四、会计报表格式五、会计报表编制说明附件一：营业收入确认有关会计处理规定附件二：建筑安装业务会计处理规定附件三：房地产开发业务会计处理规定附件四：商品期货业务会计处理规定一、总则一、为了适应我国社会主义市场经济发展的需要，加强股份有限公司会计工作，维护投资者和债权人的合法权益，根据《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国公司法》、《企业会计准则》以及国家其他有关法律、法规，制定本制度。
二、本制度适用于按照规定程序，经批准设立的股份有限公司(以下简称公司)。
三、本制度由会计科目和会计报表以及相关附件组成。
会计科目和会计报表规范基本业务的会计核算以及财务报告的编制和披露；附件主要包括特殊行业和特殊业务的会计处理规定。
四、公司应当按照《企业会计准则》规定的一般原则和本制度的要求，进行会计核算，在不违背《企业会计准则》和本制度规定的原则下，可结合本公司的具体情况，制定本公司的会计制度。
五、公司应按以下规定运用会计科目：(一)本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账目，实行会计电算化。
公司不应随便打乱重编。
在某些会计科目之间留有空号，供增设会计科目之用。
(二)公司应按本制度的规定，自行增设、减少或合并某些会计科目。
明细科目的设置，除本制度已有规定者外，在不违反统一会计核算要求的前提下，公司可以根据需要，自行规定。
(三)公司在填制会计凭证、登记账簿时，应填制会计科目的名称，或者同时填列会计科目的名称和编号，不应只填编号，不填科目名称。
六、公司应按以下规定编制和提供财务报告：(一)公司应当按照《企业会计准则》和本制度的规定，编制和提供合法、真实和公允的财务报告。
(二)公司的财务报告由会计报表和会计报表附注组成。
公司对外提供的财务报告的内容、会计报表种类和格式等，由本制度规定；公司内部管理需要的会计报表由公司自行规定。
