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土地估价理论与方法试题及答案（强化练习）1、判断题建设用地项目呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。
()正确答案：对参考解析：建设用地项目（江南博哥）呈报材料“一书四方案”包括：建设项目用地呈报说明书，农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案。
2、判断题当前，保障性住房中的廉租房和经济适用房用地及其配套建设的商业、服务业等经营性设施用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用。
()正确答案：错参考解析：保障性住房中的廉租房和经济适用房用地实行划拨供应，并按规定减免相关费用，但对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须实行有偿使用，严格坚持以招标拍卖挂牌出让方式供地。
3、单选?现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500m2的办公楼，现全部用于出租。
2009年11月1日进行的市场调查情况如下。
（1）在当地，规划档次相同办公楼的月租金一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。
（2）该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元。
（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。
该建筑物的年纯收益为（）万元。
A.68B.84C.72D.80正确答案：C4、单选在统计中，人均国民生产总值属于()A.算术平均数B.几何平均数C.比较相对数D.强度相对数正确答案：D5、单选地价指数等于（）。
A.前一年地价／当年地价B.报告期地价／基期地价×100C.报告期地价／基准地价D.前一年地价／当年地价×10正确答案：B6、单选新古典主义城市地租理论的主要特征是将()分析应用于传统地租理论中。
A.供需B.效用C.价值D.边际正确答案：D7、多选资本主义两种基本地租形式是()A.绝对地租B.相对地租C.契约地租D.级差地租正确答案：A, D8、多选影响土地区位的社会经济因素包括（）。
土地估价理论与方法-多选集1、某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(平方米·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(平方米·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(平方米·年)。
某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的三级商业中心只有一路之隔。
请根据上述内容，回答问题。
二级商业中心的规模指数为（）。
A.100B.66.7C.33.3D.13.32、某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(平方米·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(平方米·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(平方米·年)。
某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的三级商业中心只有一路之隔。
请根据上述内容，回答问题。
商业中心二级功能的功能分为（）。
A.66.7B.33.3C.20.0D.13.33、某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(平方米·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(平方米·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(平方米·年)。
某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的三级商业中心只有一路之隔。
请根据上述内容，回答问题。
商业中心二级功能的影响半径为（）公里。
A.6.21B.5.5C.3.1D.2.784、(一)某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为三级，其中，一级商业中心1个，营业收入平均为9万元/(平方米·年)；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/(平方米·年)；三级商业中心30个，营业收入平均为1.2万元/(平方米·年)。
土地估价理论与方法测试题（强化练习）1、多选按建筑结构分类，可以将建筑物分为( )等。
A.钢结构B.钢筋混凝土结构C.砖混结构D.砖木结构和其他结构正确答案：A, B, C, D2、单选测（江南博哥）量过程中不包括()测量要素A.测量对象B.测量误差C.计量单位D.测量精度正确答案：B3、多选资本主义的基本地租形式是()地租。
A.矿山B.绝对C.契约D.垄断E.级差正确答案：A, C, D4、单选在统计中，人均国民生产总值属于()A.算术平均数B.几何平均数C.比较相对数D.强度相对数正确答案：D5、多选关于地租与地价的关系，()表述是正确的。
A.类似利息和资本的关系B.70年的地租相当于地价C.地租的高低取决于地价的高低D.地价是地租的资本化E.地价与地租的变动成正相关正确答案：A, D, E6、单选在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度()。
A.不变B.增加C.降低D.没有规律正确答案：C7、单选房地产的评估价格对于房地产交易双方来说是（）。
A.交易价格B.合同价格C.参考价格D.指令价格正确答案：C8、单选计算土地取得成本要注意的要点不包括（）。
A.土地取得方式B.土地取得成本的归属C.成本的输出方式D.土地取得成本的关联性正确答案：D9、单选从本质上说，保险体现一定的()关系。
A.经济B.社会C.政治D.安全正确答案：A10、单选会计处理中，固定资产净值亦称折余价值，的指固定资产的()A.重置价值B.原始价值C.重置价值减法已提折旧后的余额D.原始价值减去已折旧后的余额正确答案：D11、单选建设工程的最终造价根据()确定。
A.投资估算B.设计概算C.工程结算D.竣工决算正确答案：D12、单选根据目前的人工和材料价格，使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工艺，建造与原建筑物完全相同的新建筑物所需的成本，称之为()。
A、重置成本B、重建成本C、建造成本D、建筑造价正确答案：B13、单选()指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。
0土地估价师考试土地估价理论与方法题52．（）是土地价钱存在的本源。
A．绝对地租B．垄断地租C．级差地租 ID．级差地租Ⅱ53．利润复原法考虑的总花费是指为创建利润所投入的直接必需的经营花费与（）花费。
A．评估B．设计C．资本D．建筑 54．确立复原率可采纳安全利率加上（）调整值的方法。
A．通货膨胀B．利息C．贷款利息率D．风险 55．从理论上讲，利润复原法中采纳的复原率应等于与获取纯利润拥有同样风险的（）赢利率。
A．资本B．土地56．土地利润能够分为有形利润和无形利润，有形利润是可以用（）表现的利润。
A．钱币形式B．实物形式C．地价形式D．地租形式57．利润复原法求得的土地价钱往常称为（）。
A．利润价钱B．比准价钱C．积算价钱D．地租价钱58．节余法是依据（）来估量土地价钱的一种估价方法。
A．房地产开发预期总价钱与总支出的差额B．房地产开发的总利润C．房地产的年租收入D．房地产的建筑总成本与总利润59．宗地评估报告中，土地登记状况主要指（）。
A．土地地点、土地用途、四至、面积、地号B．土地地点、土地用途、四至、面积、地号、图号、使用权及他项权益状况等C．土地地点、土地用途、四至、面积、地号、图号及建筑物状况等D．土地地点、土地用途、四至、面积、地号、图号、土地证号、使用权性质及他项权益状况等60．有一宗房地产，据市场检查，每年能获取的总利润为100 万元，每年所需支出的总花费为30 万元，该类房地产的复原率为 9％，则该宗房地产的价钱为（）万元。
A．752C．813D．860 61．（）理沦和生产因素分派理论是利润复原法的理论依据。
A．地租B．区位C．级差地租D．节余价值62．采纳市场比较法评估求得的土地价钱，往常称之为（）。
A．积算价钱B．参照价钱C．交易价钱D．比准价钱63．以下各项花费中不属于土地获得费的是（）。
A．征地费B．拆迁费C．劳动力布置费D．土地平坦费64．运用市场比较法评估某宗地地价时，若选择的比较事例成交地价为每平方米500 元，对应使用年期为30 年，而待估宗地使用年期为20 年，土地复原率为8％，则年期修正后的地价为（）元／平方米。
土地估价理论与措施：土地估价作用及现实意义考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题备选项中，只有1个事最符合题意）1、《土地权属争议调查处理措施》规定，本措施所称土地权属争议，是指__或者__归属争议。
A．土地所有权B．土地使用权C．土地抵押权D．土地承租权E．土地他项权2、土地等级是在城镇内部，通过投资于__等分析，揭示城镇内部各详细地块收益差异，从而得出在城镇内部排序。
A．土地资本B．自然条件C．经济活动程度D．经济活动频率E．土地增值性3、一宗土地，目前纯收益为80万元，还原率为6％，若未来各年纯收益将在上一年基础上增长1万元，该土地无限年收益价格最靠近于万元。
A：1350B：1533C：1611D：1722E：时间原因4、由于估价目不一样，价格类型也会存在差异。
在下列状况中，价格类型是相似。
A：国有土地使用权租赁与集体土地使用权转让B：征收有关土地税费与土地司法鉴定C：城镇标定地价与城镇级别基准地价D：国有土地使用权作价入股与清产核资E：合法性5、地价监测点分布密度至少应到达每区段1～个。
A：3B：4C：5D：2E：国家实行土地估价师资格认证制度6、某企业于11月3日以出让方式获得了一宗国有土地，按照规划建造了一座体育场，并于11月3日建成。
该体育场建成后除承接社会比赛和各类活动外，同步也进行商业活动，根据我国法律，该用地使用年期最长为（）。
A．40年B．50年C．70年D．无限年期7、全国人均耕地面积不小于2亩8个省区重要分布在__地区。
A．东北、西南B．东北、西北C．西北、东南D．西北、西南8、土地总体规划编制根据中不包括__。
A．国民经济和社会发展规划B．国土整改规划C．当地土地价格状况D．资源环境保护规定9、一般来讲，工业用地受原因影响较大。
A：环境质量B：繁华程度C：地形坡度D：交通运送条件E：合法性10、下列估价措施中，__更适合于土地附着物估价。
A．残存法B．剩余法C．成本法D．收益还原法11、土地估价机构基本组织形式包括__。
历年土地估价试题及答案一、单项选择题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则不包括以下哪一项？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：D2. 土地估价的直接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的是什么？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于哪种类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地5. 土地估价中，市场比较法的基本原理是什么？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B6. 土地估价报告中，土地利用状况分析包括哪些内容？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地利用潜力答案：C7. 土地估价报告中，土地价格影响因素分析不包括以下哪一项？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：B8. 土地估价报告中，土地价格预测的方法不包括以下哪一项？A. 趋势分析法B. 回归分析法C. 专家评估法D. 市场比较法答案：D9. 土地估价报告中，土地价格的确定方法不包括以下哪一项？B. 收益法C. 市场法D. 政策法答案：D10. 土地估价报告中，土地价格的调整因素包括哪些？A. 土地位置B. 土地面积C. 土地利用现状D. 土地政策答案：A二、多项选择题（每题2分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括以下哪些？A. 合法性原则B. 客观性原则C. 公正性原则D. 市场性原则答案：ABC2. 土地估价的直接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A3. 土地估价的间接目的包括以下哪些？A. 确定土地价格B. 确定土地使用权C. 确定土地面积D. 确定土地用途答案：A4. 土地估价方法中，收益还原法主要适用于以下哪些类型的土地？A. 农业用地B. 工业用地C. 商业用地D. 住宅用地答案：C5. 土地估价中，市场比较法的基本原理包括以下哪些？A. 土地价格等于土地成本B. 土地价格等于土地收益C. 土地价格等于土地面积D. 土地价格等于土地使用年限答案：B三、判断题（每题1分，共10分）1. 土地估价的基本原则包括合法性原则、客观性原则、公正性原则和市场性原则。
土地估价理论与方法模拟试题及参考答案一、单选题:1、土地价格是土地权利和( )的购买价格。
A、价值B、有效需求C、使用价值D、收益2、下列对土地估价的描述不正确的是( )。
A、土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致B、同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C、同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D、土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来3、地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的( )。
A、一般因素B、个别因素C、区域因素D、特殊因素4、一般来讲，随着社会的发展，地价呈明显的上升趋势，地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度。
A、高于B、等于C、低于D、无法判断5、土地价格水平由同一供需圈内具有( )的替代性土地的价格所决定。
A、相同区域B、相同性质C、相同级别D、相同用途6、土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。
A、替代原则B、预期收益原则C、变动原则D、竞争原则7、土地价格是由土地的( )三者互相作用、互相影响形成的。
A、效用、相对稀缺性和有效需求B、供给、需求、利用状况C、权利、租金、利率D、价值、使用价值、供求8、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是( )A、地形、朝向、地质条件B、用途、容积率、建筑密度C、绿化、环境质量D、面积、形状、土地使用年限9、影响土地价格的区域因素包括( )A、位置、交通条件、基础设施条件B、行政、社会、经济因素等C、面积、形状、土地使用年限等D、地形、朝向、地质条件10、影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和( )A、宏观因素B、经济因素C、个别因素D、社会因素11、地产的( )性和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。
A、价值B、价格C、普遍D、个别12、根据马克思的地租理论，农业用地的垄断地租是来自( )。
土地估价理论与方法：土地估价方法考试答案1、单选有一宗工业用地，土地取得费及相关费为15万元，为自有资金投入，土地开发费为20万元，通过银行贷款取得，贷款利率为6％，土地开发期为1.5年，经调查，该宗地各项（江南博哥）费用投入符合一般水平，则在成本逼近法计算中的投资利息为()元。
A．18000B．8934C．22500D．22634正确答案：D参考解析：因为该宗地各项费用投入符合一般水平，则使用成本逼近法计算，土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费及其税费利怠可采用以整个开发期为基数，计息期为开发期一半，则有2、多选市场比较法估价需具备的条件是（）。
A.同一供求范围内B.估价时点的近期C.有较多类似土地的交易D.所处的地区房地产市场较活跃E.房地产交易发生较少的地区正确答案：A, B, C参考解析：市场比较法估价需具备的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似土地的交易。
3、单选市场法估价需要具备的条件是同一供求范围内，并在估价时点的近期，存在着较多的（）。
A.完全相同的土地交易B.类别多样的土地交易C.类似土地的交易D.典型的土地交易正确答案：C参考解析：运用市场成本法进行估价，需要具备的条件是同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多的类似土地的交易。
4、多选一般估价资料包括（）等方面影响地价的资料。
A.社会B.经济C.政治D.环境E.文化正确答案：A, B, C, D5、单选采用成本逼近法评估某工业区内的一宗土地价格，土地开发费应与估价目的相对应的()求取。
A．宗地内外开发投入的费用总和B．宗地内外受益分摊的开发费用总和C．宗地外开发投入的费用加宗地内土地平整费D．宗地外受益分摊的开发费用正确答案：B参考解析：该题是成本逼近法中计算土地开发费用的考点，对于一般地区来说，可以根据投资开发分摊的情况来区分，由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。
土地估价理论与方法-6(总分100,考试时间90分钟)一、判断题1. 土地价格实际上是土地经济价值的反映。
( )A. 正确B. 错误2. 马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。
( )A. 正确B. 错误3. 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。
( )A. 正确B. 错误4. 土地像商品一样可以交易，因此具有价值。
( )A. 正确B. 错误5. 根据中心地理论，圆形市场是联系中心与服务区的最有效理论图式。
( )A. 正确B. 错误6. 土地估价基本步骤中，不包括受理估价委托及明确估价基本事项。
( )A. 正确B. 错误7. 收益还原法是土地估价中最常用的方法。
( )A. 正确B. 错误8. 市场比较法是国外通用的经典估价方法之一。
( )A. 正确B. 错误9. 建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。
( )A. 正确B. 错误10. 依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价与对不具备市场流动性的建筑物估价。
( )A. 正确B. 错误二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。
)11. 土地估价的基本步骤一般是由( )开始，到撰写估价报告书结束。
A. 拟订估价作业计划B. 确定估价基本事项C. 收集资料D. 实地踏勘12. 根据路线价估价法的基本原理，城市内各宗土地(以商业用地为主)的地价随( )。
A. 临街深度的增加而增加B. 临街深度的增加而递减C. 土地开发成本的增加而增加D. 土地开发成本的增加而递减13. 市场比较法的估价步骤包括：①调查与选择比较案例；②交易情况修正；③个别因素比较与修正；④其他相关修正；⑤估价期日修正；⑥确定价格可比基准；⑦区域因素比较与修正；⑧确定比准价格。
估价步骤顺序正确的是( )。
A. ①⑥②⑤⑦③④⑧B. ①②⑥⑦⑤③④⑧C. ①⑥②⑦⑤④③⑧D. ①②⑥⑦⑤④③⑧14. 决定建筑物价格的最基本因素是( )。
XX年土地估价师《理论方法》测试题及答案1、建筑密度等于( )除以土地总面积。
A.总建筑面积B.总人口数C.总使用面积D.建筑基底总面积标准答案：D解析：建筑密度等于建筑基底总面积除以土地总面积。
2、某城市以1990年1月为基期，xx年1月的定基地价指数为120，那么说明此期间地价年平均增长( )%。
A.1.41B.1.53C.1.67D.1.82标准答案：B3、城市人均建立用地指标是指( )。
A.各项城市建立用地总面积与城市人口之比值B.各项城市总体规划用地总面积与城市人口之比值C.城市规划区总面积与城市人口之比值D.城市行政区总面积与城市人口之比值标准答案：C解析：城市人均建立用地指标是指各项城市建立用地总面积与城市人口之比值。
4、在统计中，( )用于说明总体单位的数量特征。
A.数量指标B.质量指标C.数量标志D.品质标志标准答案：C解析：数量指标又称总量指标，是用于说明总体规模大小和数量多少的指标，一般用统计绝对数形式表现。
如：土地出让面积等。
质量指标是用于说明总体内部或总体之间数量关系、反映总体单位水平的指标。
如土地出让平均价格等。
5、应用收益现值法进展资产评估的关键在于合理确定预期收益。
当预期收益呈周期性变化时，可以用( )作为预期年收益。
A.评估期前后假设干年的年平均收益B.某一周期各年收益额的折现加权平均值C.等差时间序列模型的模拟值D.等比时间序列模型的模拟值标准答案：B解析：应用收益现值法进展资产评估的关键在于合理确定预期收益。
当预期收益呈周期性变化时，可以用某一周期各年收益额的折现加权平均值作为预期年收益。
6、根据我国有关规定，省辖市、自治区首府及人口在( )城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
A.20万以上B.30万以上C.50万以上D.100万以上标准答案：D解析：根据我国有关规定，省辖市、自治区首府及人口在100万以上城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。
土地估价师：《土地估价理论与方法》题集一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。
每题1分，共10。
判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。
(√)出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1)解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。
2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估)解析：在土地所有权或者或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。
所以土地土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。
3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。
(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267)解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。
对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。
4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。
(×)出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245)解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。
[0789]《土地估价理论与方法》第一次作业[论述题]土地估价的基本理论？参考答案：土地估价的基本理论包括：区位理论、地租理论、土地规模报酬递减理论、土地市场供需理论。
[论述题]土地价格的内涵与外延？参考答案：土地价格的内涵：土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
土地价格的外延：购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。
[判断题]马克思主义地租理论认为，农产品的生产价格由优等土地价格来决定。
参考答案：错误[判断题]土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。
参考答案：正确第二次作业[论述题]收益还原法的适用范围？参考答案：收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益的土地估价，包括写字楼、住宅、商店、旅馆等。
由于它具有理论依据而应用很广，但对于无收益的土地估价则不适用，如政府办公楼、学校、公园、图书馆、博物馆等。
[论述题]收益还原法的实质和难点是什么？参考答案：收益还原法实质是将未来每年的纯收益以适当的还原利率折算为现在价值的总额时，即：土地价格=纯收益/土地还原率。
难点是土地纯收益和还原率的确定。
[判断题]相对而言，收益还原法适合评估学校、机关、公园、医院等公共建筑用地参考答案：错误[判断题]运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等参考答案：错误第三次作业[论述题]市场比较法要经过哪些修正？参考答案：市场比较法需经过期日修正、区域因素修正、个别因素修正、使用年期修正、容积率修正等步骤。
[论述题]市场比较法的适用范围？参考答案：主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。
还可用于评估土地或房地产的租金，以及其他估价方法中有关参数的求取。
[单选题]在市场比较法申，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为 ( )A：类似土地B：比较宗地C：标准宗地D：交易宗地参考答案：B[单选题]采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元/平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0.5；招标0.75；拍卖1.0，则修正后的交易案例价格为( )元/平方米。
土地估价理论与方法-16(总分98.5,考试时间90分钟)一、判断题1. 根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。
( )A. 正确B. 错误2. 土地和一般商品没有很大区别。
( )A. 正确B. 错误3. 使用者在占有某块土地时，土地只能提供现时的纯收益。
( )A. 正确B. 错误4. 绝对地租的来源是农产品的价值与生产价格之间的差额所形成的超额利润。
______A. 正确B. 错误5. 建筑物现值是建筑物的原始购建价格扣除使用过程中的折旧(价值减损)后的余额。
( )A. 正确B. 错误6. 土地价格不遵循替代规律。
( )A. 正确B. 错误7. 对于习惯出租的写字楼，可采用市场比较法，直接比较确定其不动产总价。
______A. 正确B. 错误8. 基准地价、标定地价、交易底价那是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的宗地评估地价。
( )A. 正确B. 错误9. 对申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，国土资源行政主管部门应当进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。
( )A. 正确B. 错误10. 成本逼近法所设定的土地使用年期为有限年期，所以无需进行年期修正。
( )A. 正确B. 错误二、单项选择题11. 土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，( )的计算一般与建筑物的重置价无关。
A．折旧费 B．维修费 C．保险费 D．管理费12. 特尔斐权重测定法要求的专家人数一般以( )人为宜。
A．10～20 B．10～30 C．10～40 D．15～3013. 决定建筑物价格的最基本因素是( )。
A．材料价格 B．房产市场状况 C．建筑物成新 D．重置价14. 基准地价修正系数表是丛准地价在( )条件下修正为宗地地价的系数体系。
A．相同因素 B．不同区域 C．相同区域D．不同因素15. 不能作为土地估价依据的是( )。
A．实际收益 B．客观收益C．正常收益 D．土地总收益16. 土地估价师在采用基准地价系数修正法评估中，需进行年期修正。
土地估价理论与方法：土地估价理论与方法题库知识点1、单选下列估价方法中，()更适合于土地附着物的估价。
A.残余法B.剩余法C.成本法D.收益还原法正确答案：C2、单选应用成本逼近法评估地价时，（江南博哥）单位面积土地取得费用应按（）计算。
A.预算费用B.实际发生费用C.区域内平均费用D.以上都不对正确答案：C3、判断题当今人类社会面临的人口、资源、环境等重大问题与土地无明显关系。
()正确答案：错4、多选地形影响城市的()A、分布位置B、人口规模C、平面结构D、空间布局正确答案：A, C, D5、单选在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币()元。
A.1亿B.2亿C.3亿D.4亿正确答案：B6、多选递延资产是指不能全部计入当年损益，应在以后年度内分期摊销的各项费用，包括（）。
A．开办费B．租入固定资产的改良支出C．待摊费用D．财务费用正确答案：A, B7、判断题某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。
()正确答案：错8、多选土地的收益可以分为（）。
A.有形收益B.无形收益C.纯收益D.总收益E.毛收益正确答案：A, B9、单选影响土地价格的区域因素包括（）。
A.位置、交通条件、基础设施条件B.行政、社会、经济因素等C.面积、形状、土地使用年限等D.地形、朝向、地质条件本题答案：B10、单选长期借款的利息支出，在固定资产尚未交付使用、或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前发生的，应计入（）。
A.当期管理费用B.当前的财务费用C.固定资产购建成本D.营业外支出正确答案：C11、单选多层建筑的耐火等级分为（）级。
A.1B.2C.3D.4正确答案：D12、单选()是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动。
A.会计主体B.持续经营C.会计分期D.货币计量正确答案：D13、单选?三分毒到2008年11月，该土地的单位面积地价为（）元／米2。
09年土地估价理论与方法精选试题（二十）单选题:1、省和自治区首府的总体规划，（）A、由所在市人民政府审查同意后，报省、自治区人民政府审批B、直接报所在市人民政府C、由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批D、不经所在市人民政府审查，直接报省、自治区人民政府审批标准答案：c解析：中央直辖市的总体规划由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。
城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。
2、以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求的是（）A、修建性详细规划B、道路工程详细规划C、控制性详细规划D、基础公共设施详细规划标准答案：c3、停车场属于（）A、道路用地B、公共服务设施用地C、住宅用地D、绿化用地标准答案：a解析：公共服务设施用地指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通路、场地和绿地等。
道路用地指居住区范围内的不属于上两项内道路的路面以及小广场、停车场、回车场等。
4、某建筑物建筑面积为2000平方米，1995年2月1日建成。
2005年与其类似的建筑物重置价为每平方米3000元，耐用年限为50年，没有残值，则采用平均年限折旧法计算该建筑物在2005年2月1日的现值为( )万元。
A、480B、580C、420D、475标准答案：a解析：建筑重置价格=2000*3000=600万元。
依平均年限折旧法计算年折旧额=600*1/50=12，已折旧总额=12*10=120,现值=600-120=480。
09年土地估价理论与方法精选试题（十九）单选题:1、风象、气温、日照等属于（）A、地貌条件B、地质条件C、水文条件D、气候条件标准答案：d2、需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地，属于城市用地评定中的（）A、一类用地B、二类用地C、三类用地D、四类用地标准答案：b解析：一类用地，是指用地的自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建筑需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。
二类用地，是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。
它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。
三类用地，是指不适于修建的用地。
现代工程技术条件下，几乎无绝对难建的用地。
所.谓不适于修建的用地，是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建筑的用地。
3、按照分类徐州市属于（）A、铁路枢纽城市B、海港城市C、内河港埠D、矿业城市标准答案：a4、平原河网地区的城市必须重点分析（）的情况。
A、矿化度和硬度B、水文和地基承载力C、含水层的厚度和矿化度D、水温和水的流动状态标准答案：b5、城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价属于（）。
A、城市自然条件评价B、城市用地的建设条件评价C、城市用地适用性评价D、城市社会经济评价标准答案：b09年土地估价理论与方法精选试题（十八）单选题:1、土地估价师接受继续教育时间（）。
A、五年累计不得少于l00学时B、四年累计不得少于l00学时C、五年累计不得少于120学时D、四年累计不得少于l20学时标准答案：a2、把需求表的有关数据描绘在以（）的平面坐标系上，得出某种商品价格与该商品需求量之间的关系的曲线，即为需求曲线。
A、商品需求量为纵坐标、商品价格为横坐标B、商品需求量为横坐标、商品价格为纵坐标C、商品供给量为横坐标、商品价值为纵坐标D、商品供给量为纵坐标、商品价值为横坐标标准答案：b3、在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状况,被称为（）。
A、市场供给过剩B、市场失灵C、不成熟市场D、市场匮乏标准答案：b4、证券保证金比率属于（）A、选择性货币政策工具B、一般性货币政策工具C、补充性货币政策工具D、特殊性货币政策工具标准答案：a解析：一般性货币政策工具：法定存款准备金率、再贴现利率和公开市场业务。
选择性货币政策工具：优惠利率、证券保证金比率、消费信用控制、贷款额度控制等。
补充性货币政策工具：道义劝告和金融检查。
5、在通货膨胀严重时，多采用（）A、选择性货币政策B、紧缩性货币政策C、补充性货币政策D、扩张性货币政策标准答案：b解析：货币政策一般也分为扩张性的和紧缩性的。
前者是通过增加货币供给来带动总需求增长的。
货币供给增加时，利息率会降低，取得信贷更容易，因此经济萧条时多采用扩张性货币政策。
反之，后者是通过削减货币供给的增长来降低总需求水平的。
在这种情况下，取得信贷比较困难，利率也随之提高，因此在通货膨胀严重时，多采用紧缩性货币政策。
09年土地估价理论与方法精选试题（十七）单选题:1、（）不影响建筑物的现值。
A、结构B、建造年代C、原始造价D、装修标准答案：c2、在实际评估过程中，根据合法原则，在确定土地附着物属于补偿的范围后，直接套用政府的补偿标准进行评估，是（）。
A、比较法B、补偿标准法C、成本法D、收益补偿法标准答案：b3、商誉评估理解不正确的是（）A、商誉不能离开企业而单独存在，可与企业可确指的资产分开出售。
B、商誉是多项因素作用形成的结果，但形成商誉的个别因素，不能以任何方法单独计价。
C、商誉本身不是一项单独的、能产生效益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。
D、商誉是企业长期积累起来的一项价值标准答案：a4、自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员考试合格成绩在连续（）个考试年度内滚动有效。
A、2B、3C、4D、5标准答案：b5、因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满（）年的，不予办理土地估价师注册手续。
A、2B、3C、4D、5标准答案：b09年土地估价理论与方法精选试题（十六）单选题:1、下列哪类房屋适用于《危险房屋鉴定标准》。
（）A、房产管理部门经营管理的房屋B、工业建筑D、文物保护建筑标准答案：a解析：危房鉴定的依据是《危险房屋鉴定标准》，它是用于房产管理部门经营管理的房屋，不适用于工业建筑、公共建筑、高层建筑及文物保护建筑。
2、一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着（）而上下波动。
A、政府指导价格B、市场调节价格C、理论价格D、政府定价标准答案：c解析：一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
3、决定建筑物价格的最基本因素是（）A、材料价格B、房产价格状况D、重置价标准答案：d解析：决定建筑物价格的最基本因素是重置价。
4、某建筑的建筑总面积为20000平方米，建筑造价为每平方米3000元，其综合成新度为60%，则现在其价格为（）万元。
A、2000B、1500C、4000D、3600标准答案：d解析：建筑总面积*面积单价*成新度=3600万元5、建筑物在不能使用后还能回收的价值叫做（）A、建筑物剩余价值B、建筑物残值C、建筑材料剩余值D、以上均不是标准答案：b09年土地估价理论与方法精选试题（十五）单选题:1、建筑应根据其使用功能的重要性分为甲类、乙类、丙类、丁类四个抗震设防类，其中，地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑属于（）A、甲类B、乙类C、丙类D、丁类标准答案：b解析：甲类建筑应属于重大建筑工程和地震时可能发生严重次生灾害的建筑；乙类建筑应属于地震时使用功能不能中断或需尽快恢复的建筑；丙类建筑应属于除甲、乙、丁类以外的一般建筑；丁类建筑应属于抗震次要建筑。
2、建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用（）及屋顶平面图表示建筑物的外部。
A、立面图B、平面图C、剖面图D、大样图标准答案：a解析：建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，用立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，用总平面图表示建筑物的位置，用平面图及剖面图表示其内部，用大样图表示其细部做法的一套图纸。
3、常见工程图纸的定位轴线用（）表示。
A、双虚线B、虚线C、点画线D、双实线标准答案：c解析：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。
水平方向用阿拉伯数字由左至右编号，垂直方向用英文字母由下而上编号。
4、借助专门的仪器设备在不损伤被检测物的情况下，探测结构内部的组织特征或直接测定其表面参数来推定结构的损伤状态的方法是（）。
A、量测法B、无损检测法C、局部破损检测法D、理化试验法标准答案：b解析：量测法指利用量测工具或计量仪表，通过实际量测结果与规定的质量标准或规范的要求相对照，从而判断质量是否符合要求。
无损检测法是借助专门的仪器设备在不损伤被检测物的情况下，探测结构内部的组织特征或直接测定其表面参数来推定结构的损伤状态。
局部破损检测法是利用仪器设备对结构物的局部进行损伤试验，根据局部损伤试验获取的数据，来推定结构物的整体损伤状态。
理化试验法是通过进行现场试验或试验室试验等理化试验手段，取得数据，分析判断质量情况。
5、用超载试验法来对建筑工程质量进行检测，属于（）A、量测法B、无损检测法C、局部破损检测法D、理化试验法标准答案：c解析：局部破损检测法：利用仪器设备对结构物的局部进行损伤试验，根据局部损伤试验获取的数据，来推定结构物的整体损伤状态。
主要方法有：钻芯取样法、拔出法、冲击法和超载试验法等09年土地估价理论与方法精选试题（十四）单选题:1、土地的供求关系在自由竞争情况下，（）A、土地价格影响土地的供求关系B、供求关系不能影响土地的价格C、土地供不应求是暂时的、个别的D、供过于求是绝对的、普遍的标准答案：a2、下列因素中不是影响土地经济供给因素的是：（）A、土地的自然供给量B、人们利用土地的知识和技术水平。
C、交通运输条件D、可供人类生活的物品和生产必需的资源标准答案：d解析：D是影响土地自然供给的因素。
3、体育馆、游泳馆、大剧场等类建筑，多采用（）A、框架结构B、框架一剪力墙结构C、大跨度空间结构D、排架结构标准答案：c解析：体育馆、游泳馆、大剧场等类建筑往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去，属于大跨度空间结构。
4、建筑物的三级耐久年限为（）A、100年以上B、50一100年C、25～50年D、10～15年5、甲建筑物耐火性能一般，乙建筑物耐火性能属，则（）A、甲建筑物耐火等级为三级，乙建筑物耐火等级为四级B、甲建筑物耐火等级为二级，乙建筑物耐火等级为四级C、甲建筑物耐火等级为三级，乙建筑物耐火等级为一级D、甲建筑物耐火等级为二级，乙建筑物耐火等级为一级标准答案：c解析：建筑物的耐火等级分为四级，一级耐火性能，二级耐火性能较好，三级耐火性能一般，四级耐火性能最差09年土地估价理论与方法精选试题（十三）单选题:1、非标准设备是按照机器设备( )分类的。
