菩提树竞稿案

竞稿案讲究的韵味是换一种角度看世界来海口买房的七成外地人，张王李赵，为什么来海南买房呢，一人一菩提呢，菩提到底是什么，每个人心中有自己的菩提，就像沙士比亚所说的，自在，就像每个人理解蓝天大海一样，按照广告宣传的流程，广告语之后就进入定位语，假设只能说一句话来描述我们项目，以及对沿路的风光感受，以及园区自己的规划，内外兼有的高绿化绿，住得健康一些眼睛看得舒服一些，建筑相互是一种通透，带来一种多维感觉，从字面上看，突出我项目，从内涵看突出一种私，我自己享受地段，区域价值，地段还是地段，西海岸门户，李嘉成曾经说过卖房子什么最重要，地段、地段、还是地段。

此前所享皆平凡那我们这个盘带给人什么？如果从精神层面来讲，、、、、、、当我这个项目出现的时候就是不平凡了，、、我们走的这个意境，、一沙一世界、、、讲究的韵味就是换一种角度看世界、换一种方式我转一个身来享受一下这种生活、、、我们试想来海口买房的7成外地人都是些什么人，张王李赵，各有各的性质、、但他有一个相同的他是付得起钱的、他不是做小买卖的、而且他不是第一次买房，他已经达到社会的一个圈层，这种人当他有这种物质的时候，他为什么要在海南买房，他享受这种生活，这种生活给他带来一种什么——淡定他是付得起钱的，他不是做小买卖的、、他不是第一次买房、、、、菩提到底是什么？每个人心中有自己的菩提、、、、就像我理解蓝天大海、、、那么我这房子给你的是一种自在、、推广中更功力一些、、、按照广州地的流程进入定位语定位语解释：千倾海万重树宽庭阔院这句话我想了很久，觉得这句话能够把我们项目说得比较清楚。

为什么？千倾海：海景核心资源，包括海域宽广语气大气，虽然我们不是在海边，不是惊涛拍岸、、水花溅到我，这样的感觉。

一点二公里是一种安全距离，以后在我宣传中我也会讲，你不能仅仅为了近海而舍弃你的安全，以及对沿路的风光和感受。

万重树：对面是高尔夫球场，以及我们园区自己的规划，它绿化率是很高的，海口整个绿化率都是很高的，那么内外兼有的一个高绿化率，以保证我们、、为什么现在好多小区都讲究低容积率，没问题大家都明白，住那么密干什么？高绿化率，住得健康一些，眼睛看得更舒服一些。

千倾海万倾树都是我的、都是我我业主的宽庭：宽庭互相通透的建筑，因为我们建筑里面有个特色，除了说外立面简约干净之外、建筑格局以及我们布局是相互通透的，表现我们低容积率带来一种多维感觉。

我在楼下看我的家，以及我在楼上看我的景观，还来一种多维感觉。

阔院：一想到就是自家的，字面上看突出我环境突出项目，从内涵上看突出一种私，私享，我自己享受。

西岸门户林海大院这就是点我们的区域价值，李嘉成曾经说过，卖房子什么最重要，地段地段还是地段，那我们就把我们地段点出来，我们是西岸，西海岸门户，讲究我们高绝对化率。

懂私享的宅子，花心思的家西海岸·舒心宅·我的家一人一片西海，一户一株菩提每个字我可以阐述很多，但这是一种感觉购房者心理分析比如我是个销费者，我想了解这个项目，首先通过案名，叫什么？菩提树，脑中会有一种印象，不去界定这种印象是什么？那么它代表我们项目，深入了解一下，广告语，此前所享皆平凡，这句话给他带来什么？一是从汉语的角度讲，这是一种防古语式，叫菩提就不说得很现代，从语境上讲，是前所未有的，超过以前所有项目，这是一种报复，那么目标客户群有没有这种心理，他想不想超过别的人想不想过得更好，有钱变得更有钱，有权变得更有钱，他一定会有这种心理，那么定位语，千、、逐渐对我的项目有一个大概的感官认识，最后会把卖点去释放，现在有很多推盘是这样，他一味得说我的卖点，以为把我的卖点都说完了就把你吸引了，但我们有没有想过买点，我的卖点与你的买点之间有没有达成共识，你明明想买一部手机我非要给你推销一个笔记本电脑有意思吗？可能就很没意思。

我们卖点有哪些呢？海口城市这个，海口会带来很多遐想，正面的负面的，但它是一个会引起关注的，生活圈子是什么，针对岛外营销最重要的营销渠道是什么？口碑，互相推荐，互相推荐是什么，一个阶层，一个圈子的朋友互相推荐，因此我们营造这么一个圈子，卖点，这是我们可以陈述出来的一些卖点，包括园林内涵，说这么多为的是什么？就是西海岸一个精品楼盘值得我买单，仅此而已，他超值。

说这么多就是为了迎合客户最后一个买点推广步骤：按照正常推广来说都会分四步，大家耳熟明详的四步，四步里面，一定是三条线并行的，哪三条线，这四步是，、、每个楼盘都这么推，现在深圳不这么推，他没有强销期，开盘就卖得七七八八，但海口一定会有强销期，三条线是什么？第一条线是基础，我不知道海口这边，预售许可证、封顶啊、建筑多少、可以认筹这些有没有硬性的规定，现在在一些重灾区，深圳上海，就算松，我这房子建二成三成，建七七八八，我讲的是不一样的，对吧，园林开放多少、样板房能做多少的时候？我讲的重点是不一样的，施工进度线一定是我一个核心，你想海口十年来给人的印象是什么？烂尾楼，一个项目哪儿建的？鲁能有钱嘛不会建烂尾楼，那你施工进度线每天都在走，你就不是烂尾楼，为什么你之前给人那种印象，我们就是要拿实际来说话，中间线是什么？、、营销，现在提出的整合营销的概念，营销不单单是售楼员对着客户给你说，啊，现在立体营销它包括是一个资源整合，比如：我能请什么样的人，我能做什么样的活动，我这活动能达到什么样的效果，我针对的是谁？等等，还有在不同的时间节点，比方我形象导入期我要打算怎么做、蓄势客认筹期我的目标是什么？他是整体的资源整合。

最上面的是整合传播线，是以它为基础，配合它，、、如果三线脱节你做的广告和一些宣传费用就是白费的，、、明明天盘了，卖点还没放出去呢，就慢了。

明明刚刚开始形象导入，卖点呼啦啦全扔也去了，就功利了小家子气了，旗工进度线都盖了一半了，样板房都出来了，你样板房出街的信息还没放出去呢那你做的什么样的广告呢？所以这三线一定是并行的，那么一条脉络是什么？我们始终要讲的就是这么一句话，超值的精品楼盘全国热销。

我们要传达给市场的、目标客户群、竞争对手的形象导入期（第一阶段）：可以借力因素的是市政规划、区域概念，一开始没人会认知，或者被认知，你冒冒失失提出一个菩提，会有人理你吗？根本就没人，但有人会在乎你市政的规划，比如海口规划九大园区、海口提出东西海岸这种概念的时候，那我们结合这种大的概念，来借助它的势来导入我们的区位概念，这时候想了一下，比如：深圳提出一个概念，生活向南，也是几大发展商联合搞的，就是希望把人的眼光往这个区域吸引，那么看我们关键词，西海岸十五盘，是竞争对手，又是合作伙伴，记得在重庆推盘的时候：也是这样，当时就联合搞了，、、几个发展商合力推动西部就是我最好的区域，、、目的是什么？让菩提树成为一种想象，、、城市向西生活向菩提树、比较实销性的、16:10推广渠道：一般分线上和线下传播两个传播渠道，线上传播：户外广告牌区域覆盖、报纸硬广主形象展示、网站啊，等等。

这里面网站C类位置形象、网站我们选择C、第三档的，一个网页打开，可以，为什么不是第一档因为我们推广时间长，没必要把资金浪费到这上面、我只要打出这样一个概念，前期嘛形象，随着我们认筹了、开盘了、通通往上上、不往里边乱烧钱，线下传播：施工围墙形象展示、路灯旗区域包夹，为什么叫？我们在一起热炒这个区域，我们整合媒体，甚至联合十五个盘，一起炒这个区域，我们不是为市政做贡献的，我们是为卖我们自己房子的，一来到这个区域就能找到我们项目，这就是我们要达到的目标。

蓄客认筹期（二个阶段）：这时候我们可以借力的就是比较实际的，比如：售楼处、样板房、以及体验式园林，体验式园林是一个什么概念呢？现在在一线城市，一般推盘他们有一个概念就是先造园再建房，起的价一定是很高的，给先建房价格高，一个规划用地先把绿地、植被造出来，不一定先把园林，、、、、但人都是眼见为实，你给我说这里有一个园林、、你整体价值就出来了、所以我们、要有个体验式的、告诉你以后我们会建、广告宣传上，找一些、以这个为卖点、可参与、核心词：卖点释放、前所未有、我们一直在说此前所享皆平凡，这时候阶段广告语：着重要说一下DM单张，就是客户直邮，你想想，我们口碑宣传作为一个最重要的岛外营销手段的话，我们DM单其实充当的什么角色，是一个在口碑宣传里面起一个营销资料的作用，举个例子来说，比如我说菩提树，我拿DM单给他翻给他看，可信度就比较多，可以说的就比较多，有个建议，作为月刊的形式出现，因为之前、DM单最多是一个折页，做、不定时的可能二个月做一次、没个长性、但你试想假如你是一个外地客户，你每个月都可以收到我的DM单，每个月的DM单内容都在变，像一个月刊的形式，这时候随着我们工程进度逐渐开始，不同的销售环节，可以展示的卖点多的时候，我就真正的、、所以以月刊的形式开盘销售（三阶段）：这时候我的目标要变成行动，行动是什么，就是买单，阶段广告语：现在很多开盘都是什么精彩局限、盛世开盘啊看人看得都恶心了，那你怎么样才能达到开盘呢？我火候到了，我的饼做好可以吃了，这时候可以开盘我园林景观好、我的房子可以交楼啊、达到预售许可证要求啊，才能开盘啊！这也是增加一种信心在里面，这个时候我们提出一个分展场的概念、为什么呢？结合我们是个旅游城市，这个旅游城市很多人不来海口旅游他要去三亚、那怎么办呢？我在一些酒店啊大堂啊、、我在三亚热点的地方打建一些灯杆旗，这时候比我打很多广告更实效，而且有用，实景营销最可靠的一种营销方式，以及手机短信等传统渠道、，那么在针对外地客户就是以高档宾馆，如果在十元快餐店收到菩提树宣传资料你就知道菩提树是多高档次的，我在高档酒店里给人的感觉是什么样的以及航空杂志上、其实是种强迫性读物，坐飞机的时候你没什么事干只能看它、这时我的硬广和软文在航空杂志上打一期比在报纸上打三期效果都好，强销期（四阶段）：试想一下，比方我买我的菩提树，我是个外地客户，他可能只有冬季，北方已经很冷内地已经很冷了，海口还有阳光，他会来这儿，因为度假休闲、的地方、那么这们的客户就像侯鸟型的飞来飞去的，这是我们必须要注意的，那么保值、增值这是我们刚才说的针对百分之20的投资客户来说，它首先能够保值然后能够增值，这时我们在打广告的时候，始终是以我们主形象展示为主，而我们销售信息做为辅助，为什么要这么做呢，有很多推盘一开始都是高绿高档化啊、调性很高啊、过段时间就开始超低总价如何如何，就开始这样了，再打到最后那就无耻了，满个硬广全都是文字、整个广告牌都堆得满满的、其实给市场一种感觉，大家购房这么多次了，大家都知道发展商没钱了着急了，会给人这么一种印象，另外一种方法、前后期打广告始终坚持一种调性、我菩提树的调性、甚至一翻开报纸一看到这个颜色就知道是菩提树、给市场一种信心而且是一个品质保障，要保证媒体出镜率，这个媒体包括网络媒体，为什么要建网站，就是及时更新，品碑宣传、、、我们说一下，菩提树它是什么？它不是一个必须品，七点二的外地购房客他绝对不是第一次购房的、不是必须品为什么买我们项目，第一为了面子，我在海口买房子了，房子很不错，叫什么名字？上网一搜就能搜得着，我就很有面子，二一个我保值，有钱了我投到股市里没准会跌啊，四千六能称破吗？称不破吧、双掉到买期货更不保险、但买房子而且这么低的价位购进一定是增值的，另外一个它就是一个玩具，度假的东西是什么就是一个玩具、我们菩提树就是这个阶层的标志、饰物，调性是：有意境、上档次、足品质诉求角度：天赋资源惟我所享我说的那么好了，、目的、、给客户去享受他才会买单。