浅论物业企业财务管理存在的问题及对策

财会研究ｌ　Ｆｉｎａｎｃｅ　ａｎｄ　Ｒｅｃｏｕｎｔｉｎｇ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　试析物业公司财务管理中的难点和对策　郭红秋　福建漳龙实业有限公司财务部　３６３０００　摘要：随着房地产经济的快速发展，房地产的物业管理市场也在日益成熟。短短的二十年来，物业管理行业的发展　速度不断加快，但是物业公司的财务管理发展却比较慢。究其原因主要是因为缺乏内部的财务控制、资金不足、　财务人员的管理不到位、资金的应用等多方面造成的。为了物业管理行业的长远发展就必须要对这些问题认真对　待，作出有意义的思考，制定出完善的改进方案，只有这样才能不断克服物业公司财务管理的难点。　关键词：物业公司；财务；管理　在我国的经济发展中，房地产业占有举足轻重的地位。房地产业　的火爆发展也使得物业管理市场环境日渐成熟。对物业管理行业来　说，这既是一次柳遇又是一次挑战。物业管理是专业化的管理，所以在　他们的管理内容匕就要实］街仑０新，不断的扩大和延伸，充分的发挥会计　核算的作用，正确记录和反映资金的流动和物业管理的经营成果，不断　适应新形势的发展要求。　一．物业公司财务管理的现状　物业管理是指由专门的机构和人员，受物业所有人的委托，按照国　家法律规定，依照合同和契约，对已竣工投＾使用的各类房屋建筑附属　配套设施及场地，以经济手髓　亍管理。　（一）财务控制体系薄弱。—般的住宅物业管理能力是有限的，因　此他们的财务控制体系也相应较弱。很多的公司中对日常的开支没有　好的管理方案，物业费的收入和支出难以平衡，很多的经营收入没有有　效管理。当然还有种种的控制制度的缺乏，导致了收入不能及时＾　账，　支出又不能合理节省，这种情况下公司的亏损是不可避免的。很多物　业公司的领导主观匕对物业工作的认识不足，没有设立专门的机构和　控制部门，很难做到有效管理。还有—方面的原因，大多数的物业公司　成立之初对员工的待遇不高，导致公司缺少有经验的管理＾才。物业　公司的财务人员没有受到专业、系统的财务培ｉＪＩＩ，在工作上很难有效　率。　（二：）缺乏现代管理理念。现阶段在物业管理的财务管理中缺乏先　进的理念。很多公司的物业管理工作不是由专业化的物业管理公司来　做，仍然走着“谁开发，谁管理”的道路。可是随着经济的发展，物业　管理也在走向市场化、规模化和专业化，老的观念已经很难适应现代　的物业管理工作了。　长期以来，物业管理工作都是由一些中小型企业来完成。这些企　业缺乏现代管理理念，没有科学的市场定位，更难以制定长远的发展规　划，形不成效益经营也严重阻碍了物业管理工作的展开。在公司的财　务管理匕不能做到资源的合理配置，对资源的使用有很大主观陛，造成　了资源的浪费。　（三）财务管理＾员自身素质不强。物业公司的实际工作中公司为　了节省成本招聘新的员工是往往不看谁的专业知识好或者是业务素质　强，而是以成本最低作为招聘的原则。这样很多进＾物业管的财务人　员缺少必要的业务素质和职业操守。　（四）圭ｆ喷回报低。现代社会中，人们往往原意把钱投到那些赚钱决　的项目中去，而像是物业公司这种短期内很难产生效益甚至有可能亏　损的项目就很难引起人们的兴趣。我国物业发展这几十年来，由于物　业费的标准部不高，对维持公司的基本运营都有困难，更难说盈利。　（五）资金有限，力不　。物业管理资金的来源渠道和数量都非常　有限。这其中就像启动资金；物业维修金；日常综合管理资金都存在不　同程度的不足。由于自身发展规模的限制，也难以获得像是银行贷款　之类的资金来源，陷入难以为继的状况就时有发生了。　二．提高物业公司财务管理水平的措施　（一）完善内部的财务管理制度。物业公司要求得发展就必须要建　立—套行之有效的内部财务管理制度，以科学的方法去管理公司的相　关事宜。在理财上—定要掌握自主权，并目建立—套自我约束机制来　缶督财务工作，在规范的管理下｛足ｊ羞物业管理公司的陡康有序发展。　（二艉高财务人员的素质。在管理工作中人员的素质是非常重要　的。所有的工作操作和规章制度建设都要有高素质的人员完成。对于　人员的招聘上一定要有严格的要求，那些不具备会计资格的人员不能　进入财务部门工作。同时要对已经从业的人员进行定期的培训和检　验，提高财务人员的专业技能和业务素质。　（三　．展财务分析，保证资金的合理利用。—般的物业公司在经　营的过程中，经济收益主要来自两个方面，—是向业主们收取的物业管　理费，二是开展经营投资。企业要想发展壮大就要对企业的财　基彳亍　有效的财务分析。财务管理部门要科学的评估公司的财务状况，让公　司对以后的发展敝好规划。其次，财务分析要评价企业的管理效率，管　理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效　率，及时了解企业的运作情况，要对企业的财务制度进行检查，保证业　务流程流畅运作。第三，企业要根据财务的评倍情况漩好合理的资金　分配，保证公司的各个方面的正常发展。评估自身的盈利能力，在公司　经济状况良好的隋况下，开展多种经营投资。　（四）拓宽资金的筹措渠道。对很多公司来说银行贷款是它们获得　资金来源的主要方式。所以就要求物业公司立足于自身的发展，扩大　经营规模，提高公司经营能力，提升自己的信用度以获得银行的贷款。　（五）多途径仓０收，规模化发展。既然是公司，就要有盈利。物业公　司是盈利性质的企业，仅靠管理眼务收人显然是不够的，必须想力、；去发　展各种经营，以求得更多的利润。物业公司可以兴建购物超市，进行建　材代销这样的手段来创造经济收入，为公司的发展提供资金来源。物　业管理公司也可以兴办房屋维修公司、室内装修公司等通过承建建筑　工程服务项目为公司创收。通过多种形式的经营来弥补公司在发展中　的资金不足隋况。　三、结语　财务管理是物业管理公司经营过程中的重要组成部分，只有在科　学规范的财务制度下公司的发展才能健康的进行。在当今的经济条件　下，在物业公司的财务管理Ｅ—定要狠下功夫，改变传统落后的经营方　式和理念。这种形式下，现代的物业管理企业必须牢固树立财务管理　的观念，建立财务管理制度，发挥财务监管作用，提高自身经济效益，加　ｊ躜金　重用，做生物业管理公司健康发展。皿　参考文献：　［１】王文华．物业会计与财务管理［Ｍ］．立信会计出版社，２００５（１２）　［２】邱丽华．加强物业公司的财务管理［Ｊ】．企业天地，２０１　０（１　２）　【５】谢斌．物业公司财务管理存在的问题与分析【Ｊ】．管理纵　横，２Ｏ１　０（１　１）　［４】王林生．主编．物业管理企业财务基础［ｔ，４】．重庆大学出版　社，２００５（Ｏ５）　

［摘要］随着我国房地产市场的兴起与完善，物业管理行业在短短20年时间里取得了长足的进步与 发展 。与此相比，物业管理公司在财务管理工作的开展上却显得相对滞后，在制度建设、人员配备以及 会计 工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决的问题，为了进一步促进我国物业管理公司的发展，有必要针对这些问题做一些有益的探讨。［关键词］物业公司

财务管理 企业 融资 物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。 一、物业管理公司财务管理工作的现状分析 （一）会计基础工作不够完善 会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面： 1．物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系 物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事 工业 企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。

2．多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度 内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。 3．物业管理公司会计从业人员的素质有待提高 客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。 （二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素 融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。 （三）企业投资水平不高 物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少，受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目，投资决策又缺乏

浅析物业管理企业财务控制问题与对策

【摘要】物业管理企业财务控制不完善，财务控制薄弱，使得企业竞争力薄弱，加强物业管理企业财务控制非常重要。本文深入探讨了物业管理企业财务管理现状、问题，及解决措施。

【关键词】物业管理；财务管理；工作规范；坏账

随着日益激烈的市场竞争，物业管理企业的生存压力不断加大，多数物业管理企业盈利状况不佳，很多企业只是生活在贫困边缘线上。物业管理企业以服务为主，物业管理费的收缴和管理费用的开支问题就是物业管理企业财务控制面对的最主要问题。既要对企业负责，又要坚持对客户负责的原则，这是物业管理企业财务控制最主要的内容。

1 物业管理企业财务管理现状

1.1 财务管理基础工作需要规范

物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染的影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。

1.2 应收账款存在坏账风险

物业公司代收代缴房租、水电及设施设备使用费等工作，由于

收费项目较多，租户零散、流动性大，租户人员素质参差不齐，收费难度较大。再加近年受金融危机影响，租户经营困难，对承担这些费用很不情愿，使收费工作非常被动。在物业公司人员登门收费时，多采用打游击式的应付方式，不是今天领导不在家签不上字、就是明天出纳上银行领不出钱，告诉改日再来，过几天再次登门时，房屋已换主人。所欠费用业主不承担，也无法向新租户收取，由于没有收付费协议及相关证据，无法通过法律手段解决，并且这些费用每笔金额较小，即使通过法律手段解决，也不足以支付诉讼费用，因此很难收回，形成坏账损失。

物业企业会计核算存在的问题和改善措施

随着物业管理行业的快速发展，物业企业的规模和数量不断增加。而物业企业会计核算作为物业企业重要的财务管理手段，也随之成为了物业企业发展的瓶颈。本文将探讨物业企业会计核算存在的问题，并提出相应的改善措施。

一、物业企业会计核算存在的问题

1.会计信息不精准

物业企业会计核算存在的最大问题是会计信息不精准。主要原因是物业企业涉及面太宽，核算标准不统一。有些企业自行制定标准,而且存在很大的主观性。企业需加强内部管理，合理制定合同，厘清收费点，提高会计核算标准的统一性和价值确定性。

2.会计制度不规范

物业企业的会计制度不规范问题也十分突出。主要表现在：核算和登记不统一，财务结算不清晰，内部控制不到位，不开展资金管理监管。为了防范风险，物业企业需建立完善的资金监管机制，加强内部控制,规范会计核算流程，提高财务管理的精细化和规范性。

3.信息处理不及时

物业企业的信息处理速度不够快,存在配置方案不合理问题，缺乏相应的人员配备准备工作等。企业应及时处理各类业务信息，提高信息采集，整理和处理的效率,并根据业务情况作出合理调整。

二、改善措施

1.推进会计信息化

物业企业应尽快实现会计信息化，优化管理和控制方式，创新会计核算模式,提高核算精度和效率。同时，企业还需完善电子票据和电子签章技术,提高信用度和安全性。

2.整合管理资源

物业企业应整合并优化人力、物力、财力资源，建立高效的物业管理体系。加强内部管理,提高人才培育水平,实现规范化的会计核算流程。

3.加强内部控制

物业企业应加强内部控制，增强风险管理意识，完善风险管理机制。加强业务流程监控，预防事故风险发生。进一步，提高财务管理的信息化水平，推动财务管理和业务管理的融合。

结论

为了保证物业企业会计核算的效率和准确性，企业应根据自身实际情况，加强内部管理,提高财务管理水平,加强电子化手段，建立健全的会计核算体系，推进会计信息化，整合管理资源,加强内部控制，不断提升企业的管理水平和核算效率，保持企业健康发展。