下载文档原格式
鲁信·XX商业广场营销执行方案第一部分项目背景一、项目说明鲁信·XX商业广场位于位于章丘市明水大街南段以东，地处章丘城区的中心位置，北临百脉泉，区位优势明显。
本案在原明水服装市场地块上建设，原明水服装市场是章丘市最繁华的专业服装市场，地块商业潜力巨大。
项目占地82亩，总建筑面积达79066平方米，其中商业建筑面积为52230平方米，住宅面积为24206万平方米，容积率，建筑密度%，绿地率27%，停车位190个。
项目处在章丘新规划的景观主轴上，是景观主轴的高潮部分，建成之后，将成为章丘市的标志性建筑群。
鲁信XX商业广场借鉴国内外成熟的步行街模式，由多座风格现代的商业和住宅建筑群构成，集观光旅游、休闲娱乐、购物餐饮于一体，由上海同济城市规划设计研究院担纲设计，采用围合式组团设计，由8个建筑组团和部分住宅底商组成。
建筑形式为两层、三层、四层连体商铺，临城市主干道商铺为三层、四层，临内街和组团内商铺为两层。
本案商铺共计312个,到目前为止已认筹283个（不包括开发商的关系客户13个，共需29个商铺）。
住宅共计228户，其中多层4栋，96户，点式小高层3栋，132户。
二、SWOT分析1、优势（STRENTH）体量优势：总建筑面积达79066平方米，其中商业建筑面积为52230平方米，住宅面积为24206万平方米。
这样的商业建筑规模在章丘历史上是最大的。
区位优势：处在城市中心区位，临近百脉泉公园、实验小学，与香港街相比，区位更靠近市中心。
商脉优势：在原明水服装市场地块上建设，秉承原明水服装市场商脉。
规划优势：上海同济城市规划设计研究院规划建设，铺铺临街将商业价值最大化。
开发商实力优势：鲁信房地产和章丘城建联合开发，本地实力开发商可信度高。
2、劣势（WEAKNESS）香港街也是三层商业建筑形式，但每层单设价格，分开出售，其一层的商铺将会对本案直接形成冲击；本案二层、三层、甚至是四层联体，面积大，总价高，销售去化难度大。
淄博市建设委员会关于表彰2008年度全市建筑业及工程建设先进单位、先进个人及优质工程的通报文章属性•【制定机关】淄博市建设委员会•【公布日期】2009.02.20•【字号】淄建发[2009]17号•【施行日期】2009.02.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文淄博市建设委员会关于表彰2008年度全市建筑业及工程建设先进单位、先进个人及优质工程的通报（淄建发〔2009〕17号）各区（县）建设局、高新区规土局，桓台县建管局，各有关单位：2008年度，全市建设系统认真落实《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》等法律法规，工程质量、安全生产、经济效益等都取得了显著成绩，为我市建设事业持续、高速发展做出了积极贡献，涌现出了一大批先进单位、先进个人和安全文明施工小区。
现予以通报。
希望受表彰的单位和个人戒骄戒躁，再接再厉。
全市建设系统广大干部职工要认真学习他们的经验，取其之长，补己之短，团结奋进，共同提高，为我市国民经济发展做出更大贡献。
附件：2008年度全市建筑业及工程建设先进单位、先进个人及优质工程名单二〇〇九年二月二十日附件：2008年度全市建筑业及工程建设先进单位先进个人及优质工程名单一、管理部门部分1、全市建筑管理先进单位9个沂源县建筑工程管理处临淄区建筑工程管理局桓台县建筑管理局淄川区建筑工程管理处周村区建筑工程管理处高新区规土局城建科高青县建筑工程管理处桓台县建筑企业劳保费用管理站周村区建设工程交易中心2、工程造价管理先进单位（6个）临淄区建筑工程管理局高新区规划建设土地局桓台县建筑管理局淄川区建筑工程管理处沂源县建筑工程管理处高青县建筑工程管理处3、全市建筑管理工作先进个人（40人）张立军胡广湘田源孙俊岩周秀伶李慧赵庆魏己东葛耀灵张军杨宝良马国华孔祥林于志勇林淞高春英高绪志谭允生刘持俊孙向禄徐浦明韦其水孟宝峰赵晶路英明牛丽玲刘世轩荆树波王维刚周宏营张传财刘成甲孟庆进郭梅任大菊刘淼宋婷婷孙维清赵姝昉孙晨4、工程造价管理先进个人（10人）谢苏宁朱洪茂张鹏魏连华赵晶陈兆丽钟慧君高华邢艾珍刘成甲5、优秀工程造价专业人员（50人）梁轶荆超于凤莲耿庆莲陈晓勇沈爱琴巩向婷陈立玲高海燕韩克红仝峰丁慎东徐福广岳慧石玉文郭秀英李洪玉张义王国超边继玉管华颖袁洪滨顾连美王文艳贾玉春张艳玲狄梅孟庆辉张会光张宇高张廷存何恒波宗树伦孙建伟王俊文寇成干顾铁军王文刚刘延昌宗慧宏宁薇薇毛翠英宗刚田志忠朱文颂宋峰张秀俊徐学明王仲锡宋作平二、企业部分1、全市建筑业优秀施工企业（20家）山东天齐置业集团股份有限公司山东万鑫建设有限公司山东起凤建工股份有限公司山东新城建工股份有限公司山东齐泰实业集团股份有限公司山东金城建工有限公司山东桓台建设工程有限公司淄博黄河建工有限公司山东高阳建设有限公司淄博鲁王建工有限责任公司山东淄建集团有限公司高青县建筑安装总公司山东朱台建工有限公司山东凯利建设有限公司淄博嘉源集团有限公司山东欣欣园置业有限公司山东鑫泽装饰工程有限公司淄博美达装饰设计工程有限公司淄博鲁王装饰装潢有限公司山东金城装饰工程有限公司2、工程造价咨询先进单位（10个）山东齐鲁工程审计监理有限公司山东启新工程项目管理有限公司山东金润建设咨询有限公司山东同力工程造价咨询有限公司山东仲泰工程造价咨询有限公司山东博会工程造价咨询有限公司山东（淄博）华安泰恒信建设工程项目管理有限公司淄博昂泰工程项目管理有限公司山东振业建设项目管理有限公司淄博盛泰工程项目管理有限责任公司3、全市先进建设机械企业（10家）山东开美乐工贸有限责任公司淄博泳钢工贸有限公司淄博市临淄稷山铝塑门窗有限公司桓台县聚荣门窗有限公司淄博荣赛工贸有限公司淄博玉康建材有限公司淄博钰和铝业有限公司淄博蓝得玛门窗有限公司山东国龙装饰有限公司淄博市华尔泰装饰安装有限公司4、先进建设监理企业（11家）山东智诚建设项目管理有限公司山东振业建设项目管理有限公司山东金润建设咨询有限公司公司淄博文德建设有限公司淄博建鲁工程建设项目管理公司淄博宏远建设监理有限公司山东敬业建设项目管理有限公司山东奥荣工程项目管理有限公司山东同力建设项目管理有限公司淄博鲁润工程管理咨询有限公司淄博政达市政建设监理有限责任公司5、混凝土质量管理先进企业名单（13家）淄博庄园混凝土有限公司淄博天泰混凝土有限公司淄博新博混凝土有限公司淄博宝山元华混凝土有限公司淄博意齐混凝土有限公司淄博中瑞混凝土有限公司淄博同盛混凝土有限公司淄博高见泽混凝土有限公司高青华意混凝土有限公司淄博金达混凝土有限公司淄博浩天混凝土有限公司淄博新天胜混凝土有限公司山铝工程有限公司搅拌站6、建设工程优秀项目经理（建造师）（66人）张延忠王勤峰李仁友陈加强张水聿张同新张富贵石广明宗学福周新光张志成何晋峰王延辉尹红星王德军王德军甘凯朱民昌杨京峰杜曰香贾玉森王海涛郭庆王荣辉吴润伦石红波何月伟车纯峰袁培张秀泉王志东王隆滨张学奎宿连新王飞鹏渠志强张惠丰张聿旭张波胡正禄耿佃利贾守湖韩其贵王国良崔佃学荆延平殷永国杨志远王栋杨延兵路承船董连忠翟元修傅凯波张军何培法沈远林郑德峰马晓明范新田承海麻勇旦世杨张勇刘夫才蒋清祥7、建设监理先进个人（22人）孙志荣初春伟权振文宋合刚石玉涛赵宝平徐学波王新东杨付胜刘正伟张杰闫伟财王化成耿旭忠董长伟国强高志强任同月尹连山齐淑琴郭井光李加庆8、混凝土质量管理先进个人名单（13人）淄博庄园混凝土有限公司杨德宝淄博新博混凝土有限公司张勇淄博天泰混凝土有限公司李绍柱淄博宝山元华混凝土有限公司薛少强淄博意齐混凝土有限公司于梦祥淄博中瑞混凝土有限公司郑德广淄博同盛混凝土有限公司宋汝兵淄博高见混凝土有限公司刘文青高青华意混凝土有限公司翟成明淄博金达混凝土有限公司亓伟淄博浩天混凝土有限公司杨秀山淄博新天胜混凝土有限公司董云全山铝工程有限公司搅拌站李家成三、工程部分1、2008年工程质量金牌小区（1个）工程名称：淄川君悦小区（1#～8#住宅楼）建设单位：淄博鲁群置业有限公司施工单位：山东天齐置业集团股份有限公司山东金城建工有限公司监理单位：山东智诚建设项目管理有限公司淄博金信建设监理有限公司勘察单位：淄博松龄建筑设计院有限公司设计单位：淄博市规划设计研究院建筑面积：30619平方米2、2008年度十佳安全文明工地（10个）（1）工程名称：淄博市运动员公寓1#楼施工单位：山东天齐置业集团股份有限公司项目经理：牛水监理单位：山东同力建设项目管理有限公司建设单位：淄博市城市资产运营有限公司（2）工程名称：淄博市体育中心综合体育馆施工单位：山东齐泰实业集团股份有限公司项目经理：张延忠监理单位：山东同力建设项目管理有限公司建设单位：淄博市体育中心建设领导小组办公室（3）工程名称：淄博市中医院门诊综合楼施工单位：淄博鲁王建工有限责任公司项目经理：王隆涛监理单位：山东同力建设项目管理有限公司建设单位：淄博市中医院（4）工程名称：淄博市龙凤苑民泰小区A5、A6#楼施工单位：山东万鑫建设有限公司项目经理：伊茂忠监理单位：山东智诚建设项目管理有限公司建设单位：山东民泰房地产开发公司（5）工程名称：周村凤鸣二期商业楼10#施工单位：淄博市周村区鸿林建筑安装有限公司项目经理：周新光监理单位：淄博绿园建设监理有限公司建设单位：山东恒丰房地产开发有限公司（6）工程名称：高青县芦湖花园23#住宅楼施工单位：淄博黄河建工有限公司项目经理：张良宁监理单位：淄博德源建设项目管理有限公司建设单位：高青城建综合开发有限公司（7）工程名称：沂源县水景园商住楼施工单位：山东省沂源县建筑工程有限公司项目经理：唐慎顺监理单位：淄博建鲁工程建设监理公司建设单位：沂源县房屋综合开发公司（8）工程名称：颐中山水缘I-D14、15、16、17#住宅楼施工单位：山东金城建工有限公司项目经理：张学奎监理单位：淄博金信建设监理有限公司建设单位：淄博颐中房地产开发有限公司（9）工程名称：金昌大厦施工单位：山东新城建工股份有限公司项目经理：胡正禄监理单位：山东奥荣工程项目管理有限公司建设单位：淄博金昌房地产开发有限公司（10）工程名称：绿杉园11#住宅楼施工单位：山东起凤建工集团股份有限公司项目经理：田孝京监理单位：山东振业建设项目管理有限公司建设单位：淄博中房房地产开发有限公司3、十佳公建工程（10个）（1）工程名称：桓台县文体中心体育馆建设单位：桓台县文体中心建设指挥部施工单位：山东齐泰实业集团股份有限公司监理单位：淄博宏远建设监理有限公司（2）工程名称：桓台县文体中心影视城建设单位：桓台县文体中心建设指挥部施工单位：山东天泰建工有限公司监理单位：淄博宏远建设监理有限公司（3）工程名称：沂源县中医医院病房楼建设单位：沂源县中医医院施工单位：山东省沂源县建筑工程有限公司监理单位：山东敬业建设项目管理有限公司（4）工程名称：龙御大厦建设单位：山东龙御置业发展有限公司施工单位：山东天齐置业集团股份有限公司监理单位：山东奥荣工程项目管理有限公司（5）工程名称：淄博市职业病防治院门诊医技楼建设单位：淄博市职业病防治院施工单位：山东起凤建工股份有限公司监理单位：山东同力建设项目管理有限公司（6）工程名称：鲁中工会干部培训中心接待及办公楼建设单位：淄博市总工会施工单位：山东新城建工股份有限公司监理单位：淄博金润建设咨询有限公司（7）工程名称：光大水务（淄博）有限公司水质净化三分厂建设单位：光大水务（淄博）有限公司施工单位：山东淄建集团有限公司监理单位：青岛市政监理咨询有限公司（8）工程名称：山东三金集团办公楼建设单位：山东三金玻璃机械有限公司施工单位：淄博鲁王建工有限公司监理单位：淄博市周村建信工程建设监理有限公司（9）工程名称：山东祥和集团研发中心综合楼建设单位：山东祥和集团股份有限公司施工单位：淄博天威建工集团有限公司监理单位：淄博北方金诺监理有限公司（10）工程名称：山东淄博德元制革公司办公楼建设单位：山东淄博德元制革有限公司施工单位：高青县建筑安装总公司监理单位：山东齐鲁工程审计监理有限公司4、十佳住宅工程（10个）（1）工程名称：鲁信皇家花园3#住宅楼建设单位：山东鲁信华艺置地有限公司施工单位：山东天齐置业集团股份有限公司监理单位：山东三强建设咨询有限公司（2）工程名称：周村通利嘉园5#住宅楼建设单位：淄博周村通利房地产开发有限公司施工单位：淄博鲁王建工有限公司监理单位：山东同力建设项目管理有限公司（3）工程名称：齐馨园2#住宅楼建设单位：山东大德华瑞置业有限公司施工单位：山东起凤建工股份有限公司监理单位：山东同力建设项目管理有限公司（4）工程名称：龙凤苑民泰小区3#楼建设单位：淄博民泰房地产开发有限公司施工单位：山东万鑫建设有限公司监理单位：淄博建鲁工程建设项目管理公司（5）工程名称：美达世纪华庭25#楼建设单位：淄博美达房地产开发有限公司施工单位：淄博长城建工有限公司监理单位：淄博文德建设有限公司（6）工程名称：博山双馨苑11#住宅楼建设单位：博山城市建设综合开发公司施工单位：淄博天威建工集团有限公司监理单位：淄博北方金诺监理有限公司（7）工程名称：君悦小区住宅楼1#、2#建设单位：淄博鲁群置业有限公司施工单位：山东金城建工有限公司监理单位：山东智诚建设项目管理有限公司（8）工程名称：高青县众益花园8#住宅楼建设单位：高青县城区办事处民主街居委会施工单位：高青县田兴建工有限责任公司监理单位：淄博正信工程建设监理有限公司（9）工程名称：临淄区东王新村南区2#住宅楼建设单位：淄博方正房地产开发有限公司施工单位：山东方正建工有限公司监理单位：淄博新都建设项目管理有限公司（10）工程名称：中房翡翠园（沂源）27#住宅楼建设单位：中房集团淄博市城市建设综合开发公司沂源分公司施工单位：沂源县成泰建筑工程有限公司监理单位：山东振业建设项目管理有限公司5、建筑工程优质结构奖（10个）（1）工程名称：淄博市运动员公寓2#楼建设单位：淄博市城市资产运营有限公司施工单位：山东金塔建设有限公司监理单位：山东同力建设项目管理有限公司（2）工程名称：淄博市体育中心游泳跳水馆建设单位：淄博市体育中心建设领导小组办公室施工单位：中国建筑第八工程局监理单位：山东众成建设项目管理有限公司（3）工程名称：淄博市体育中心综合体育馆建设单位：淄博市体育中心建设领导小组办公室施工单位：山东齐泰实业集团股份有限公司监理单位：山东同力建设项目管理有限公司（4）工程名称：淄博市老年公寓建设单位：淄博市民政局施工单位：淄博黄河建工有限公司监理单位：山东同力建设项目管理有限公司山东齐鲁工程审计监理有限公司（5）工程名称：怡海世家2#住宅楼建设单位：淄博麦迪绅房地产开发有限公司施工单位：山东新城建工股份有限公司监理单位：山东众成建设项目管理有限公司淄博分公司（6）工程名称：嘉源逸居小区1#住宅楼建设单位：淄博嘉源房地产开发有限公司施工单位：淄博鲁王建工有限责任公司监理单位：淄博建银工程建设监理有限公司（7）工程名称：黄金国际C区10#楼建设单位：山东黄金置业有限公司淄博分公司施工单位：南通建筑工程总承包有限公司监理单位：山东鲁咨工程咨询有限公司（8）工程名称：黄金国际C区12#楼建设单位：山东黄金置业有限公司淄博分公司施工单位：山东普利建筑工程有限公司淄博分公司监理单位：山东鲁咨工程咨询有限公司（9）工程名称：沂源县两城3#商业安置楼建设单位：沂源县建源房产综合开发有限责任公司施工单位：淄博庆源建安有限责任公司监理单位：山东敬业建设项目管理有限公司（10）工程名称：西寨村改造41#楼建设单位：马尚镇西寨社区居民委员会施工单位：山东安泰建工有限公司监理单位：淄博泰山建设项目管理有限公司。
“全福花园”——开盘前后总体营销筹划方案目录一、本项目入市背景二、总体竞争性营销方略三、阶段性价格营销方略四、阶段性推盘控制方略五、阶段性产品方略六、阶段性通路方略七、阶段性促销及广告诉求方略八、阶段性推广预算及广告促销计划一、本项目入市背景不管是大项目还是小项目我都应拿出100%旳认真来看待我们所做每一种项目, 理解和掌握周围项目旳有关信息与动态, 并仔细分析其利弊关系, 才能找准对旳旳方略方向, 制定对应旳方略方针, 到达双赢旳目旳。
因此, 在全福花园项目进入市场前, 我们有必要对入市前旳市场背景有一种大概旳理解, 这将协助我们制定旳营销方略和计划更具有销售力和竞争力。
本项目入市前面临如下环境背景：今年乐山市场将推出150万方旳住宅，，以高层单体楼为主和少许旳多层，小区环境旳营造、配套设施旳完善和交通以便状况将成为各个楼盘在竞争中旳重要要素。
因此，该片区旳竞争重要表目前高档楼盘之间旳竞争。
目前该片区既有旳竞争项目中，只有两个楼盘在修并在销售。
这两个项目都是自建房，房源不多，因缺乏宣传，除了赔付给土地所有人旳门市和1-2套住房外，只卖出了1-2套。
相比之下我们项目有小区、有花园、尚有车位，在建筑规划和园艺设计上有一定优势。
1.2.3.二、总体竞争性营销方略全福花园项目为小产权房, 体量也不大只有X套, 因此总体营销思绪我们将采用独特旳营销方式实现迅速营销。
1.主力客户群方略由于本次项目旳户型均为100平米以上旳三房户型, 且价格均比其他当地在售项目也许要高。
那么只有找准客户群我们才胜利旳但愿。
全福花园旳目旳客户群体将重要面向当地部分人士:●个体旳小私营业主●周围乡村改善性住房业主●周围乡村大龄青年结婚作婚房旳刚需客户2.竞争性价格方略根据本次市调旳成果, 我们将制定具有竞争性旳价格方略。
项目二10 125 1400 175000✧以上数听阐明:供应状况: 该片区目前在售项目均以独栋多层自建房为主, 底楼均为门市, 无小区和花园但住房周围旳地面上均可以停车。
淄博金杏丽园房地产营销推广策略方案目录第一部分淄博市场概述1、商品房施工面积2、商品房竣工面积3、商品房销售4、商品房销售价格5、5月张店区房产市场概况6、淄博市场现状总结第二部分淄博房产市场分析1、淄博房地产市场进展概况2、淄博市的商品房市场进展态势3、各分区的进展态势4、重点类比项目调研分析5、需求市场分析第三部分面临的问题及计策1、房地产开发市场的供需矛盾一定程度上存在2、商品住宅供应结构不合理。
3、集体土地房地产开发觉象亟待治理。
4、大盘效应明显，市场销售节奏放慢5、优待风气明显，对营销策略提出更高要求第四部分 2020年新增土地供应第五部分最新房产政策第六部分营销推广第一部分 2020上半年市场概述2020年一季度，淄博市房地产开发市场仍旧受到国家宏观调控政策的阻碍，连续保持进展趋缓的态势。
1.1、商品房施工面积2020年一季度，全市商品房施工面积1063.8万㎡，同比增长4.65%。
其中商品住宅施工面积895.36万㎡，同比增长6.63%〔经济适用住房施工面积52.93万㎡，同比增长86.05%〕；商业营业用房施工面积90.18万㎡，同比下降15.89％；办公楼施工面积40.91万㎡，同比增长2.48%。
一季度全市商品房新开工面积〔已办理建筑工程施工许可证〕66.65万㎡，同比下降0.07%，仅占全部施工面积的6.27%。
其中商品住宅新开工面积55.91万㎡，同比下降0.3%；商业营业用房新开工面积7.45万㎡，同比下降了1.52%；办公楼新开工面积0.73万㎡，同比增长100%。
区〔县〕商品房施工面积居首位的是中心城区，施工面积576.76万㎡。
另外，淄博市房地产开发企业在外地施工、新开工面积分别为57.44万㎡、1.87万㎡。
各区县施工面积及所占比重施工面积的结构比例。
在施工面积中，住宅施工面积895.36万㎡，占84.17%，其中经济适用住房施工面积52.93万㎡，占4.98%；办公楼、商业营业用房施工面积131.09万㎡，占12.32%。
