第06讲：第三章第三节：国有土地上房屋征收评估(2012新版)(1)

上海市国有土地上房屋征收评估管理规定2012/04/05 【颁发文号】沪房管规范市[2012]5号关于印发《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》的通知沪房管规范市[2012]5号各区县住房保障房屋管理局、市房地产估价师协会、各房地产估价机构:现将《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》印发给你们，请认真按照执行。

执行中遇到的有关情况和问题，请及时反馈我局。

特此通知。

上海市住房保障和房屋管理局二○一二年三月五日上海市国有土地上房屋征收评估管理规定第一章总则第一条（制定依据）为规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条（适用范围）在本市行政区域范围内国有土地上进行房屋征收评估活动，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本规定。

第三条（原则）房地产价格评估机构（以下简称估价机构）、注册房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条（管理部门）上海市住房保障和房屋管理局（以下简称市住房保障房屋管理局）负责本市国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。

区、县住房保障和房屋管理局（以下简称区县住房保障房屋管理局）负责所辖区域范围内国有土地上房屋征收评估活动的监督管理。

第五条（估价专家委员会）上海市房地产估价师协会（以下简称市估价师协会）组建估价专家委员会。

估价专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律、造价等方面的专家组成，负责评估技术指导，对专家队伍进行管理，对房地产评估报告组织专家组进行鉴定。

吉林省国有土地上房屋征收社会稳定风险评估工作办法（征求意见稿）第一条为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，预防和减少房屋征收过程中突出问题与群体性事件的发生，维护社会稳定，保证房屋征收工作顺利进行，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）》（中办发〔2012〕2号）、《关于在全省推行社会稳定风险评估工作的意见》（吉发〔2009〕8号）及相关法律、法规、规章的规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条本省行政区域内国有土地上房屋征收与补偿（以下简称房屋征收）的社会稳定风险评估，适用本办法。

第三条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按规定组织开展社会稳定风险评估。

第四条房屋征收社会稳定风险评估应当遵循“决策民主、客观公正，属地管理、分级负责”的原则。

第五条市、县级政府是房屋征收社会稳定风险评估工作的责任主体。

市、县级房屋征收部门作为评估主体，具体负责组织对本辖区内房屋征收项目进行社会稳定风险评估工作，并对评估结果的全面性、真实性、公正性负责。

市、县级相关部门按照《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导意见（试行）》（中办发〔2012〕2号）文件要求及职责分工，共同做好房屋征收社会稳定风险评估工作。

第六条社会稳定风险评估的主要内容:（一）合法性评估。

征收项目是否符合法律、法规、规章和政策的规定，是否符合公共利益的需要，是否符合法定的审查和报批程序。

（二）合理性评估。

征收项目是否符合大多数群众的根本利益，是否兼顾了群众的现实利益和长远利益，是否得到大多数群众的理解和支持，是否尽最大可能维护所涉及群众的合法权益。

（三）可行性评估。

征收补偿方案是否公平合理，是否落实了安置补偿资金、产权调换房源，是否落实了低收入住房困难家庭的保障措施，是否与本地经济社会发展水平相适应，是否具备了实施的时机和条件。

（四）可控性评估。

征收项目是否存在引发群体性事件、群体性上访或影响社会稳定的因素，决策可能引发的社会稳定风险是否可控，是否制定了相应有效的防范、化解和应急处置预案，宣传解释和舆论引导工作是否充分。

国有土地上房屋征收补偿制度与政策(总分61, 做题时间90分钟)一、单项选择题每题的备选答案中只有一个最符合题意。

1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。

征求意见期限不得少于( )日。

SSS_SINGLE_SELA 7B 10C 15D 30该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D2.房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

暂停期限最长不得超过( )。

SSS_SINGLE_SELA 1年B 2年C 3年D 5年该题您未回答:х该问题分值: 1答案:A3.房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经( )讨论决定。

SSS_SINGLE_SELA 征收人B 被征收人C 房屋征收部门办公会议D 政府常务会议该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D4.房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处( )罚款。

SSS_SINGLE_SELA 5万元以上10万元以下B 5万元以上20万元以下C 3万元以上10万元以下D 1万元以上3万元以下该题您未回答:х该问题分值: 1答案:B5.房屋征收补偿的工作主体为( )。

SSS_SINGLE_SELA 市、县级人民政府房屋征收管理部门B 省级人民政府房屋征收管理部门C 市、县级人民政府D 省级人民政府该题您未回答:х该问题分值: 1答案:C6.《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由( )作出房屋征收决定。

SSS_SINGLE_SELA 房地产开发企业B 人民法院C 市、县级人民政府房屋征收部门D 市、县级人民政府该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D7.房屋征收实施过程中，违法建筑应由( )认定。

SSS_SINGLE_SELA 征收人B 征收主管部门C 房地产登记机构D 规划行政主管部门该题您未回答:х该问题分值: 1答案:D8.被征收房屋价值评估不考虑被拆征收房屋的( )因素的影响。

《国有土地上房屋征收评估办法》建房〔2011〕77号各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。

现印发给你们，请遵照执行。

中华人民共和国住房和城乡建设部二O一一年六月三日国有土地上房屋征收评估办法第一条为规范国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。

与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

第四条房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第五条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。

房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第六条房地产价格评估机构选定或者确定后，一般由房屋征收部门作为委托人，向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

南京市国有土地上房屋征收评估技术导则2012年7月目 录1、关于印发南京市国有土地上房屋征收评估技术导则的通知宁建征字[2012]731号 (1)宁建征字[2012]731号关于印发南京市国有土地上房屋征收评估技术导则的通知各评估机构、各相关单位：根据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字[2012]13号）的有关规定，现将《南京市国有土地上房屋征收评估技术导则》印发给你们，请遵照执行。

二○一二年六月二十八日南京市国有土地上房屋征收评估技术导则第一章 总则第一条 制订目的：为规范国有土地上房屋征收评估技术行为，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，保证房屋征收评估结果客观公平，制定本技术导则。

第二条 制订依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》 （苏政发〔2011〕91号）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》、《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》（宁政规字[2012]13号）等有关规定。

第三条 适用范围：在本市玄武、白下、秦淮、建邺、鼓楼、下关、雨花台、栖霞区（以下称区）国有土地范围内，评估被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术导则，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。

第二章 征收评估要素第四条 评估机构：承担房屋征收评估业务的评估机构应列入南京市国有土地上房屋征收评估机构信用名录。

第五条 评估人员：承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是符合本技术导则第四条规定的评估机构中的注册房地产估价师和持有房屋征收评估上岗证的人员。

房地产评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。

被征收房屋价值评估的整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。

国有土地上房屋征收估价技术细则国有土地上房屋征收估价技术细则房屋征收已经成为现代社会不可避免的一个问题。

在国有土地上房屋征收的过程中，必须对房屋进行估价，以确定征收补偿的具体数额。

国有土地上房屋征收估价技术细则就是对房屋进行估价的标准和方法的总结和规定，旨在确保房屋征收的公平性和合理性。

一、估价标准1、房屋性质根据房屋的性质，可将其分为商品房、非商品房和危房三类。

估价时需要对其进行详细的描述，例如：面积、结构、装修、年代、状态等等。

2、地段因素地段因素是影响房屋价值的关键因素之一。

估价师需要了解征收房屋所处的具体位置，了解周边环境、市场需求、地铁建设以及政策规划等因素对房屋价值的影响。

3、市场因素市场因素也是影响房屋价值的因素之一。

估价师需要了解当地的房价走势，参照近期的成交记录，了解当地的供需状况和政策变化等因素对房屋价值的影响。

1、市场比较法市场比较法是目前应用最为广泛的一种估价方法。

该方法是通过对房屋周边同类型房屋成交价格、租金等信息进行比较，来确定被征收房屋的市场价值。

2、收益法收益法是一种以商业房产为对象的估价方法，该方法以租金收益和资本收益为依据，来确定商业房产的价值。

在决定商业房产的价值时，需要考虑到商业用途、租户健康状况、租金走势等因素。

3、成本法成本法是一种以建造成本为依据的估价方法。

该方法适用于新建房屋或有完整的建造成本记录的房屋，该方法透过对房屋的建造成本、修缮成本等进行计算，推断出房屋的市场价值。

三、估价程序1、调查房屋信息首先需要对被征收房屋的信息进行详细的调查，如其性质、面积、建造年代、地段和市场走势等。

2、选定估价方法根据符合该房屋特征的估价方法，选择一种较为合适的方法进行估价。

通过综合使用市场比较法、收益法和成本法等多种方法，把握被征收房屋的潜力和市场价值，进行合理估价。

4、出具评估报告评估报告是对估价工作者工作成果的文本化，需要详细描述其房屋信息、估价方法和结论，以及估价效果样例。

国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。

第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。

第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。

第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。

第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。

长沙市国有⼟地上房屋征收评估技术⽅案长沙市国有⼟地上房屋征收评估技术⽅案（试⾏）长房中协发[2012]004号第⼀章总则第⼀条根据《中华⼈民共和国城市房地产管理法》、《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价规范》、《城镇⼟地估价规程》、《国有⼟地上房屋征收评估办法》以及《长沙市国有⼟地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法规制定本细则。

第⼆条评估长沙市国有⼟地上被征收房屋和⽤于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进⾏复核评估和鉴定，适⽤本⽅案。

第三条被征收房屋价值评估⽬的表述为“为房屋征收部门与被征收⼈确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

⽤于产权调换房屋价值评估⽬的表述为“为房屋征收部门与被征收⼈计算被征收房屋价值与⽤于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估⽤于产权调换房屋的价值”。

第四条征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之⽇。

⽤于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点⼀致。

第五条被征收房屋价值是指被征收房屋及其占⽤范围内的⼟地使⽤权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双⽅以公平交易⽅式在评估时点⾃愿进⾏交易的⾦额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

房屋征收评估价值为被征收房屋的房地产客观市场价值，应当考虑被征收房屋的区位、⽤途、建筑结构、新旧程度、建筑⾯积以及占地⾯积、⼟地使⽤权等影响被征收房屋价值的因素。

第六条被征收房屋的分户评估价值不包括被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费⽤，以及停产停业损失等补偿。

征收当事⼈就被征收房屋室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费⽤、停产停业损失等补偿协商不成的，可以委托对被征收房屋进⾏评估的原房地产价格评估机构通过评估确定，并单独出具评估报告。

第七条被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、⽤途、档次、新旧程度、规模、建筑结构及⼟地使⽤权性质等相同或者相似的房地产。

被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。

西安市国有土地上房屋征收与补偿办法2012-05-06 22:42:55 作者：西安市人民政府来源：西安市人民政府浏览次数：0 文字大小：【大】【中】【小】标题西安市国有土地上房屋征收与补偿办法文号第97号发布单位西安市人民政府发布日期 2012-05-04 西安市国有土地上房屋征收与补偿办法第97号《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》 ...标题西安市国有土地上房屋征收与补偿办法文号第97号发布单位西安市人民政府发布日期 2012-05-04西安市国有土地上房屋征收与补偿办法第97号《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》已经2012年3月13日市政府第3次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。

市长：董军二〇一二年三月二十九日第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区行政区域内国有土地上，为了公共利益的需要，征收单位和个人的房屋，适用本办法。

第三条市住房保障和房屋管理局是本市房屋征收与补偿的行政主管部门（以下简称市征收主管部门），其所属的市房屋征收管理办公室具体负责本市房屋征收与补偿的日常管理工作。

新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区人民政府，以及各开发区管理委员会具体组织实施本辖区内国有土地上房屋征收与补偿工作。

市棚户区改造管理办公室负责实施本市棚户区改造项目范围内的房屋征收与补偿工作。

第四条发展改革、建设、规划、国土、财政、公安、城管执法等市级有关部门及各区人民政府应当依照本办法的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第五条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第六条任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市征收主管部门、区人民政府举报。