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第一部分：政策解析及建议
1、宏观政策分析
自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012 年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。
《
2、芜湖市房产新政
2 月9 日，芜湖市出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，引起了市场的关注，其中针对购买自住普通商品住房出台了三大优惠政策：（1）2012 年内芜湖市区购房给予100%契税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买90 平米以下住房给予50-150 元/平方米补贴（只针对新建商品住房）；
（2）2012 年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予100-300 元/平方米的人才补贴（只针对新建商品住房）；
（3）外地人员购房人均面积达15 平米以上或者总面积达45 平方米及以上可迁户口（只针对新建商品住房）。
2012年芜湖市房产新政，通过暂停
3、芜湖房产新政解析
本次芜湖市关于免除交易契税、政府补贴购房的相关规定并非新增，而是在该市2011年已颁布规定上的进一步优化。但是，从补贴力度、汇集范围和影响程度看，2012年新规定要明显强于2011年。
芜湖本身并不是限购、限价城市，中央对其的管控本来就相对较弱。诸如降低交易税费、购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石家庄等地也已出现过，且均被放行，并无新意。
同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定在
90 平米以下，且三年内转让须退还补助。此外新政还规定了2012 年市区新
建商品房均价涨幅控制在人均可支配收入增幅以内，可以说在大方向上没有违背中央政府的调控基调。
只是在新年伊始，在各地房地产市场普遍低迷以及温总理五提房价合理回归的时点，出台诸多包含救市举措的新政难免让市场开始憧憬政策回暖的趋势。若
芜湖新政被顺利放行，不排除后续有更多城市效仿跟进。因此，该政策还是在出台5天后即被暂停。
4、政策影响
政策层面：房地产市场的行政手段（限贷、限购）和保障性住房措施没有放松；
银行层面：贷款的限制性条件及利率不断提高，额度依然紧张；
加大对普通住宅的扶持，相对对高端项目客户的分流；
新政实施不到5天被暂停，市场将更冷
新政反映了：
芜湖市场销售压力的增大；
地方政府层面土地出让收益减少；
给市场传递了，继续调控的潜意识。
后续存在地方政府变通的方案
5、宏观政策应对策略
第二部分：芜湖住宅市场及竞争案例分析
一、2011年芜湖房地产市场运行状况
1、2011年芜湖房地产市场供需状况
2011年度整个芜湖楼市住宅用房供应为万平米，与2010年度供应量相比上
涨%；供应量大幅上涨。
在2011年的楼市销售状况中，受宏观政策影响，住宅销售同比下降%，。目前整个芜湖住宅市场已呈现供过于求的市场状况。
2、2011年分月成交走势
2011年芜湖住宅市场阶段性成交量价变化起伏较大，并呈现出量价分离的特
点，分析主要原因在于受阶段性推盘量及推盘区域不同所造成的。
3、2011年份区域成交状况
2011年芜湖楼市商品住宅共成交17644套，其中镜湖区成交5541套，占总成交的%，排名第一，充分说明购房客户对老城区的区位优势依然青睐有加。
小结：
供：供应量持续增大，尤其是新兴城东板块的集中供应，未来楼市供应量巨大。
需：受政策影响消费者降价预期强烈，芜湖购房者观望态度浓厚，需求量下降。价：在政府严厉调控和观望态度浓厚的市场态势下，芜湖市均价已出现了明显的下滑趋势，但部分高价位的楼盘促使整体市场价格坚挺在高价位段。
成交：受连续严厉的房地产政策影响，芜湖成交量也随之波动明显，但供过于求的态势已十分明显。
二、本项目竞争案例分析
1、世茂滨江花园
地理位置滨江北路（芜湖市滨江大道）
均价一期均价8000元/㎡
面积总建筑面积:55万平方米
开发商芜湖世茂房地产开发有限公司
销售信息前期销售结束，预计年底推出二期新房源，具体信息尚未确定
项目简介融高层和超高层豪华江景住宅，文化艺术中心，商业集群和五星级豪华酒店等综合物业形态于一体的高端住宅项目，一期共计1400多套房源，目前均已售罄，目前二期铂金宫处于前期准备阶段，预计年底对外公开。
项目展示
利用样板房的豪装设计与景观打动客户；利用园林里文化小品亲近客户；再通过滨江公园与园林展示提升项目档次。
项目营销
在整体销售过程中，项目始终坚挺高品质高价位，活动方面则选择名项目契合度较高的活动，高端、豪宅、品质一应俱全。
后期推售
预计10月份全面公示的二期铂金宫，其即将推出的户型沿用之前一期的大尺度特点。
差异化的产品设计，实现对芜湖高端客户的营销细分
产品线丰富，户型面积从62到240㎡
大尺度户型居多主要是为了保证豪宅所需的较好的居住空间与观景面；且大户型主要锁定是社会的富裕阶层，如：芜湖私企业主、政府的高管等；
世茂一直沿用的舒适型两房，由于户型面积偏大，单价较高，主要针对的是改善型客户。
卖点支撑：
项目定位芜湖高档豪宅，品牌开发商成功打造成芜湖沿江一带高品质豪宅标杆项目；
不可复制一线江景资源保证了项目后期销售的高去化率、高价位，很长一段时间成为芜湖市场上高价房楼盘的典范；
内部园林景观设计及高级硬件配套凸显项目品质，无疑是作为项目豪宅形象的提升因素；
实景展示，体验式营销方式。
劣势分析：
户型面积缺少70-90㎡的两房，刚需购房者只能选择60㎡的小两房；
价格较为高端，让部分购房者望而止步。
2、伟星.金域蓝湾
地理位置中山南路以东，青弋江南岸开发商安徽伟星置业有限公司
均价6600元/㎡物业类别高层
总建面62万㎡户型92-256㎡
销售信息伟星金域蓝湾在售A区2#楼、6#楼、7#楼
入网总套数 958套
成交套数546套
销售率60%
月销售110套
推盘节凑
第一次开盘
第二次开盘
有85折优惠，优惠后成交均价在6700元/㎡。价格优势明显，相对促成成交。
开盘时间交付时间推出套数预售均价成交套数成交率
4687998256%
4857998261%
总计9537998517%促销手段
体验式营销：
售楼处入口处于主干道侧，昭示性强，保卫系统更彰显项目品质；
百米园林实景连接至售楼处，细节处提升顾客感知；
内部陈列讲究，考虑周到。
项目评价：
作为芜湖老牌开发商，伟星在芜湖具有品牌号召力；
地段、交通、成熟的配套使得项目具有较高置业价值；
项目四至小区成旧，部分处于拆迁阶段，影响项目整体形象。
3、国贸天琴湾
地理位置新时代商业街与中山南路交叉口开发商芜湖国贸地产有限公司
均价8000元/㎡物业类别高层
总建面22万㎡户型96—215㎡
项目信息
小区共有9栋高层，均为33—34层的高层房源。一期推出33层的4#楼及34层的9#楼，二期推出34层的3#楼及33层的6#、8#楼。
入网总套数1079套
成交套数385套
销售率33%
推盘节凑
第一次开盘
第二次开盘
优惠方式：采用与车库捆绑销售的优惠方式，同时推出特价房源；
该项目前期蓄客时间长，首次开盘房源位置较好，销售较好，10月销售进入滞后期。
建筑风格
建筑风格简洁、庄重给予客户较强的建筑符号感观，形成豪宅认知第一印象
横向和竖向三段式立面构图，建筑对称，轮廓整齐，庄重雄伟
立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果；
建筑顶部的打造，标志性的顶部凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势；
局部石才干挂外立面，增强感观认识，强化客户豪宅的认知；
架空、阔绰大堂、入口设计，进一步体现出豪宅元素；
规划、景观
充分利用江景资源的同时，内部营造双轴线水系景观，结合组团节点式小中心的排布，体现出产品的均好性。
以江景资源为卖点的资源型豪宅，结合项目内部主景观水系、绿轴和组团节点、通道入口，打造双景观概念；
项目推广
高频率的推广促销活动贯穿项目销售各个节点。
卖点支撑：
项目从始至终重点强调一线江景的优势，其作用远远大于名企、高品质住宅的泛泛之词；
项目前期以产品与资源为项目的核心价值基础，为项目突破竞争、快速蓄客、提升价值的核心发力点；
地段无疑是项目自身优势之一，依托高端项目园林、建筑给予客户充足的价值接触点，塑造项目较强的品质感，有力保障项目高价。
劣势分析：
虽为一线江景楼盘，但实际并不靠江；
价格高端打消了部分非经济实力的购房者的兴趣。
4、万科城
项目名称万科城
地理位置鸠江区中江大道899号
均价住宅均价 6200元/平方米
面积总建筑面积:41万平方米
开发商芜湖万科万东房地产有限公司
项目简介项目配套设施较完善， 2个天然湖泊（与大阳垾湿地公园、中央公园、扁担河天然水系相联）、1个高端会馆、1个室内恒温泳池、1个社区幼儿园和高端特色餐饮社区商业
售楼处展示
万科进驻芜湖首个项目，花园洋房、小高层、高层丰富的业态，其产品从内到外无一不显现万科“细节打造生活”的理念。
价格策略
以品牌入手，采用低价入市的方式，配合多种活动来吸引购房者，开盘即获得火爆的销售场面，随着品牌的植入人心，价格也随之增长。
加入万客会即可享受开盘10000元优惠。
开盘，在认筹即享1000元/平米优惠基础上，只开盘当天成功认购，一次性付款可额外优惠200元/平米。
提价300元/㎡，一次性付款额外优惠200元/平米。
活动策略
无论是周末暖场还是节假日，都延续万科营销优势，多渠道、多方式将活动氛围提升至最高。
万科城奶茶品鉴会
“名车品鉴之旅”
圣诞游乐园+业主答谢季联袂上演
新年“大游城”
“写给春天的祝福”大型系列活动
四关游戏连连闯欢动全城闹元宵
情人节LOVE浪漫之约精彩无限
宝马美酒抽奖观影
开盘时间
销售信息1套89平米和几套128平、138平新房在售。
后期计划3月下旬将推出89㎡、112㎡、128㎡精装公寓，另将推出80席的花园电梯洋房。
两房刚需户型为主力户型在芜湖市场得到认可。
一期首次开盘高层房源的成功销售，为多层洋房的推出做足铺垫。
项目评价
品牌号召力——品牌开发商项目，市民认可度较高；
性价比高——万科城系列精装项目，高品质住宅，价格较与周边其他项目，占据优势；
周边配套不完善——新开发政务区，生活配套、商业配套不完善；
三、市场总结：
天琴湾：国贸在芜湖第一个项目、产品精细化程度越来越高，从小区内部设计及动线布局，景观配置、产品的外立面、线条等更具有代表性、能很好的结合自然江景，形成优势，销售业绩较好。
金域蓝湾：伟星在芜湖的第10个项目、品牌大、物业好，项目位置和天琴湾对面，大幅优惠促销。
在2011年严厉的政策高压下，降价促销成为区域竞争项目的共同选择，无论是龙头的万科，还是本土大牌伟星，降价为竞争项目获取了现金流，促进了销售，2011，“降价”成为市场主基调。
出现：绿地售楼处被砸、伟星项目被围情况
但位置较好、规划、产品细节、价值较高的项目销售较好
客户购买意愿从表面的细节、服务、品牌向纵深发展的产品细节、规划、景观、环境、服务、智能化、户型、新型建材、会所实景体验立体品牌项目。
第三部分：芜湖商业市场及竞争案例分析
一、城市商业格局
芜湖重要的市级商圈主要集中在中心城区，以中山路步行街为代表的中心商圈地位牢不可破。
未来政府导向以重点发展中心城区商业为主，向南发展小商品及农贸专业市场，向东北发展建材及汽配专业市场，向东发展东部新城配套商业。
总结：
受到城市发展历史和规划影响，核心商圈集中于中心城区，在城市南部和北部并未形成副中心商业圈，中心城区外围仅以社区配套型商业为主；
城市向外围扩张将带来商业格局演变，北部的经济开发区及鸠江工业区、东部新城、南部的弋江，随着大规模居住区、教育及产业区的形成，未来新的市级副商业中心将逐步兴起。
二、商业地产市场状况
1、供求关系
2011年度整个芜湖商业用房供应量为67万㎡，与去年相比增长97%，年成交万㎡，增长%，销售增长远落后于供应增长，供大于求形式明显，项目商业如无特色，后期销售压力较大。
2、成交情况
2011年商业市场月度成交呈现前低后高的形式，成交量总体呈增长趋势，成交价格从10年的万/㎡涨到万/㎡，涨幅为37%，分析认为主要是住宅市场受到限贷，投资客转向商业地产。
小结
芜湖商业市场发展态势比较平稳，成交量和价格均有所上涨，其中价格涨幅较大，分析主要受住宅限购政策的影响，投资客将资金转战商业地产；
整体市场供大于求明显，后期商业市场竞争激烈，销售压力大；
商业价格涨幅速度比较快，后期价格提升空间狭窄；
今年宏观政策的持续性，将对市场产生更多不利因素，市场观望将会达到顶
峰，影响后期市场销售。
三、商业地产市场特点
1、主要在售项目分布
以联盛国际广场、星隆国际、万达广场为代表的商业综合体、一站式购物广场呈现出由市中心向外围扩散的形式。
2、主要商业形式
芜湖在售商业物业以住宅配套沿街商铺为主，但同时综合体物业、集中式商场、商业街形态亦开始大量上市。
目前芜湖市在售商业物业类型
类型商铺特征分布
特色商业街2-3层建筑，内街式布局，依托大型住宅社区或旅游景
点
沿街商铺住宅底层商业，2层为主，少量单层商铺，通常两层同
时销售。
散步于各小区沿街道路两侧
商业综合体大型综合体形态，主力商业采用统一经营，出售型物
业集中在1、2层，对小业主销售获取高价
成熟商圈周边
3、销售模式
销售模式产品特征营销手段案例
直接销售商业街（包括早期的专
业市场）、沿街住宅底
商，以2-3层建筑为
主。
直接销售，不承诺租赁，不承诺回报
率
波卡尔大街、融
汇锦江、天和
苑、小九华商业
街
售后返租+
自持商业综合体、集中式商
业街。
开发商承诺统一经营，依据项目情况
采用不同的回报周期及回报率。
1、承诺投资回报，5年，每年8%，前
三年折入房价，后二年每年二次，先
用后付
2.承诺三年的保底的投资回报。
3.部分商业开发商保留所有权，对外
出租经营。
联盛国际广场、
世茂滨江玫瑰坊
商业街
芜湖商业物业销售多采用类似住宅的直接销售模式，但随着城市综合体及集中式商业的出现，集中式商业的销售模式以返租销售与自持相结合为主。
4、定位
主题定位高档特色江景
休闲餐饮
年轻时尚为主的休闲
购物中心
一站式商业
mall
第五代综合
体
LOHAS一站
式购物
主要业态餐饮、酒吧、
百货、休闲
百货、超市、休闲、
餐饮
商贸百货、
影院、游
乐、文化
万千百货、
万达影城、
沃尔玛
万豪酒店、
百盛百货、
星美影城
商业定位较为重叠，缺乏主题特色定位；
商业定位以休闲餐饮娱乐为主；
一站式体验式购物是商业定位的主力诉求。
主要品牌屈臣氏、乐天玛特、国美世贸百货、红馆、紫云阁
开业率90%以上95%以上
人流量80—100人/小时30—50人/小时
好；
依托主力店带动，带来了人气与客流，运营状况良好。
四、案例分析
1、世茂玫瑰坊：高档特色江景休闲餐饮
基本概况
项目位置、景观优越，但定位高端，以酒吧和高档餐饮为主，商铺面积大，目前处于市场培育阶段。
位置芜湖市滨江大道
通过主力店、统一经营、售后返租等销售手段打消消费的顾虑，增强消费者
的购买信心，因而内街及集中式商业的内铺也销售
成功；
布置商业内街，通过核心地段、外街、主力店带动
实现后期销售。 经营现状
流畅的动线设计，各具特色的建筑形态，主力店的加盟及各大品牌的争相入驻，成就了玫瑰
坊的区域特色商业典范，但是高端的定位和配套功能的不齐全导致项目市场经营状况冷清 。
2、联盛国际广场 ：集中式消费体验购物广场 项目基本概况
联盛国际广场以开放性、连廊式shoping mall 为特色,以乐天玛特为主力店，打造年轻时尚为主的休闲购物中心
商业运作模式：其中有50%是自持，销售部分商铺主力面积在20—30平米，采用4年返租，每年8%形式，经营状况较好。
业态：联手世界500强企业，汇集超市、真冰溜冰场、五星级电影城、特色餐饮、大型时尚流行前线等业态，打造芜湖乃至整个安徽省规模较大的国际时尚消费体验中心。
3、星隆国际城 ：国际级、开放式生活广场
良好的外部资源环境，优越的交通地理位置，别具匠心的产品设计理念打造观山戏水的山水购物景观，打造芜湖高品位休闲购物中心。
规模 4万平米
商业类型 开发商自持2/3,入网面积15904平米
建筑形态
区域特色商业街
单价 二层商铺，局部三层或四层 户型面积 —440平米 总价 92万—1020万（一层、二层）、56—610万 销售模式 统一经营，承诺投资回报，5年每年8%，前三
年折入房价，后二年每年二次，先用后付。
运营模式 统一经营管理
租售情况 开盘，2010年上半年销售结束。 周边人气差，已有多家店因生意不好关门了，我的15平米月租2000，都亏本了。
——玫瑰坊经营户
白天稀少的客流
业态 布局
建面共30万方
地理位置银湖南路以东、赭山西路以南、长宁路以西
均价商业均价46000元/平方米
商业营销模式自持70%，销售30%，一期以销售为主
销售动态开始销售，截止到目前销售率90%，
一期主力面积100平米
芜湖现有商业市场发展较快，开始出现领军项目：
新型综合购物中心业态兴起——以大卖场、品牌百货为主力商家，综合购物、餐饮、休闲功能于一体的大型Shopping Mall逐步兴起，给芜湖现有的商业带来冲击，逐步向都市化商业形态演进；
开始走向特色化与差异化的路线—无论是世茂滨江的特色餐饮、还是星隆国际城靓丽的建筑与水游城的定位，芜湖市场的商业项目开始注重商业的特色化与差异化，以此规避市场竞争并引领市场走向成熟。
长沙五一路项目策划方案 目录 第一部分：项目市场调查分析 第二部分：项目主题定位 第三部分：项目销售策略与操作 第四部分：项目招商策略 第五部分：项目营销推广思路 第六部分：项目风险分析及价值评估 第一部分、项目市场调查分析 一、城市区位及地位分析 1、长沙市作为湖南省的政治、经济、文化、商贸、旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1。18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 2、享受着“9＋2泛珠三角”的区域联动发展：长沙是“泛珠三角”的一分子，属中西部地区发展较快的地区之一，2002年在全国265个地级以上城市中，综合实力由1998年的19位跃居12位。 3、核心交通与辐射功能。长沙是湘鄂赣三省和东南沿海、长江沿岸、大西南出海通道三个经济产业带的结合部，从长沙至广州走京珠高速公路只要6.5小时，铁路仅8小时，乘飞机不用1小时，拥有良好的水陆空的交通优势，具有极强的周边辐射能力和带动功能。
4、在“长、株、潭”一体化发展空间体系中，形成了以长沙为中轴的发展格局，随着经济的一体化与城市版图的倍性扩大，长沙的城市竞争力和区域竞争力将将进一步提升，而城市一体化的规划将吸引周边城市使长沙成为中部区域的“消费磁场”。 5、消费能力空前高涨。随着经济的发展和人民生活水平的提高，城市居民的消费指数全面提升，2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关、全部工业总产值突破1000亿元大关、社会消费品零售总额突破500亿元大关、城市居民人均可支配收入突破10000元大关、众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。 从人均数来看，全年城市居民人均可支配收入11021元，同比增长11.0%，，城市居民人均消费性支出9032元，同比增长8.4%。城市居民恩格尔系数为33.4，同比上升1.8个百分点。 小结： 长沙具有区位优势、人才优势、成本优势和品牌优势。经过三次发展机遇，长沙已步入工业化的扩张期。在这一发展态势下，城市化明显加快，外源型经济水平继续提升，内源型经济加速发展，这使得城市人口、消费能力、品牌意识都将得到全面的提升。同时，作为中部中心城市和旅游大省，长沙吸引外来投资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分。 二、项目商业市场分析 社会经济和房地产发展，必然导致城市的扩张、旧城的改造，令整个商业市场面临重新洗牌的格局。在这一轮洗牌中，长沙的商业市场格局获得了新的调整，并促使其进入了新一轮的竞争格局，规模化、规范化、专业化成为新一轮竞争的主题。 2．1城市大型商业市场分析 2.1.1 “超大经济圈”助力商业地产 近几年，长沙经济发展迅速，人均收入的持续增加和人均消费的同比增长，推动了一些成熟商圈的形成。《长沙市城市商业网点布局规划》以长沙市为中心，立
惠州房地产发展现状调查报告
一、前言 (3) 1.背景 ............................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。 2.目的 (3) 二、调研对象和方法 (3) 1.调查对象 (3) 2.调查方法 (3) 3.分析方法 (4) 三、问卷结果总述 & 图表分析 (4) 1. 数据分析 (5) 2.结果总述 (8) 四、调研结果分析 (8) 1．总体现状和问题解决措施 (8) 2. 各功能分区调研结果分析..................................................................................................................... 错误！未定义书签。 五、调查局限性分析 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 六、思考与感悟 ................................................................................................................................................ 错误！未定义书签。 七、参考书目及文件 .................................................................................................................................. 错误！未定义书签。 八、附录...................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对本地人的调查问卷】.................................................................................................................... 错误！未定义书签。【对外地游客的调查问卷】..........................................错误！未定义书签。
2013年上半年全国房地产市场分析报告 一、房地产开发投资完成情况 2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。 1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。 1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。
二、商品房销售和待售情况 1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。 1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。中部地区商品房销售面积12754万平方米，增长29.1%，增速回落7.3个百分点；销售额6158亿元，增长40.3%，增速回落10.0个百分点。西部地区商品房销售面积12569万平方米，增长20.6%，增速回落2.2个百分点；销售额6229亿元，增长29.9%，增速回落2.5个百分点。 6月末，商品房待售面积43731万平方米，比5月末增加807万平方米。其中，住宅待售面积增加506万平方米，办公楼待售面积增加2万平方米，商业营业用房待售面积增加114万平方米。
芜湖市（市辖区）信息传输业、房地产业城镇单位就业人数3年数据分析报告2019版
序言 本报告对芜湖市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数做出全面梳理，从信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数，房地产业年末城镇单位就业人数等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。 芜湖市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对芜湖市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数的理解，洞悉芜湖市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录 第一节芜湖市信息传输业、房地产业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节芜湖市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数指标分析（均指市辖区） (3) 一、芜湖市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、芜湖市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数占全国信息传输、计算 机服务和软件业年末城镇单位就业人数比重统计 (3) 四、芜湖市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析 (4) 五、芜湖市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2016-2018）统计分析5 七、全国信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动分析5 八、芜湖市信息传输、计算机服务和软件业年末城镇单位就业人数同全国信息传输、计算 机服务和软件业年末城镇单位就业人数（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节芜湖市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、芜湖市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (7)
项目市场分析 一、市场形成： 在中国家电业遭遇群体市场寒流的今天，仍发现有一个家族正在崛起，它以时尚、个性、高雅、方便、使用等特点深深赢的了千万人士的青睐，在赢得市场的同时，也扯起了利润与成长的细分行业大旗——他就是USB小家电。 二、发展趋势： 随着居民生活水平的提高，人们对小家电的需求日益增加，与此同时，USB以方便、快捷等特点也迅速的走进人们的生活，呈现出勃勃的发展升级：资金流动、大家电企业纷纷进军、营销网络日益完善、产品质量与工艺全面提升。以高利润带动，USB家电领域的发展逐渐进入佳境。 并且随着大企业的加入与参与，市场上品牌数量多且复杂，有竞争能力和市场价值的品牌成长性远远高于一般的品牌，所以USB小家电的品牌集中度不断提高，行业内的规矩会逐渐完善，并且发展越来越顺利。 三、需求分析： 和普通的电器相比，USB电器有着非同一般的优势，具有一定的方便快捷灵活的特点。随着电脑在生活与工作中的日益普及，如USB小冰箱、暖手宝、加热杯垫、路由器等等有着很明显的优势，并且存在着大量的市场，需求量相对很大。并且在大学以及办公场所有着很大的优势以及青睐成都。厂商应提升激发市场需求的能力，主动出击，积极激发用户市场需求。 四、竞争分析： 越来越多的厂商意识到USB小电器市场具有巨大的潜力，都纷纷转战这一新战场，市场竞争也愈发激烈，为了更具竞争力，站稳市场，各厂商会在价格上大做文章，另一方面，会在成本以及销售渠道有所改良。但是这毕竟是新兴的产业，有着良好的前景，竞争也没有如此的激烈，供求关系没有过度失衡，但是要注意品牌产品的服务质量，提高市场竞争力。 在竞争方面，因为是新兴产业，所以在前期方面要做到自我产品的宣传工作，打造自己的品牌，才能够在前期发展的趋势下站稳脚跟，并逐步的扩大发展。
更多资料请访问.(..．.．) 2009上半年全国房地产市场发展情况报告 (摘要） 经历了２007年四季度以来的深度调整之后，国内房地产行业在2０09年的春天迅速回暖，在相关政策的鼓励引导下，市场以超过绝大多数人先前预期的速度和幅度重回上升通道，表现为:需求明显释
放,交易量持续大幅度放大,价格启稳并快速反弹,土地交易重新活跃，有效供给开始增加，交易和开发两个市场先后被激活，行业景气逐月回升。 一、房地产政策导向以放松鼓励为主 上半年,房地产相关政策延续了08年四季度以来以宽松鼓励为主的基本基调,政策着力点由房地产交易环节向上延伸到开发环节。两会政府工作报告明确强调了房地产行业的支柱地位；随后,人民银行、银监会要求执行适度宽松的货币政策，一度收紧的针对房地产企业的投融资通道被放松。5月,国务院下调房地产开发项目资本金比例，鼓励房地产项目加快投资建设,国土资源部要求加快保障性住房用地供应计划的编制工作,进一步加大保障性住房用地供应。发改委再提研究开征物业税，旨在规范现行房地产税费制度,活跃存量房市场,稳定交易价格。 房地产市场对政策的反应迅速而积极,二季度以来部分区域隐有过热迹象。面对市场最新动态,政策面开始注意动态微调,6月，银监会强调严格执行二套房贷政策，央行也重提监测房地产信贷风险。接下来的政策出台或将在维持主基调不变的前提下,体现区域性及结构性差异。 二、房地产开发投资增速低于近年来平均水平,二季度以来加速增长 受到去年行业形势低迷的影响,上半年全国房地产开发投资完成额同比去年增长了9.9%，大幅度低于全社会固定资产投资3３．6%的增长水平。按月来看，一季度投资疲软，4月份以来投资开始放大,并逐月加速增长。住宅投资占总投资的比重维持在７0%左右,商业营业用房投资占比约1２%,办公楼投资占比约4%。银行信贷资金对房地产投资的支持力度明显加大,资金占比约60%；受外部金融环境的
项目市场定位报告（格式） 附件1： XX公司 “项目市场定位报告”(格式) 目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。 第一部分：市场分析与客户定位 一、项目概况及项目特点分析 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 二、房地产大势及本区域市场 参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。有变化则应说明变化点及原因等。 对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
三、项目竞争对手（周边及同类型物业）市场定位调查 对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。 四、关于本案客户定位（重点论述） 1、项目SWOT分析 S、W：着重从本案自身切入分析拥有的优劣势，如地段、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等； O、T：着重分析本案所处大环境的机会和威胁，如外部配套、区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。 2、目标客户定位 1）、区域消费群体及特征调查 （通过各种调查方式，）调查现有人群及结构分类（年龄、工作、可支配收入、受教育程度、居住特点〈如租房或自购房、居住面积、房屋类型〉）、接触媒介； 群体购房意愿及潜力（愿购房时间、位置、面积、户型、朝向、价格、付款方式、装修偏好、房内配套如衣帽间阳台等偏好、交通教育娱乐偏好等）2）、竞争项目消费群特点调查
竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料； 主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。 3）、客户定位(结论) 细分客户，寻找出符合本案特点的消费群体，包括其年龄、受教育程度、可支配收入、原居住情况（位置、户型、面积、租用或自购）、居住习惯、生活特点、消费偏好等。 对于大项目（含分期开发项目），则须分析客户有无变化及趋势。 3、目标客户关心问题 对客户关心问题进行表述，并说明应如何满足客户需求。 4、目标客户特征与需求汇总表
当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。2004年上半年，房地产开发投资增长%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，达到亿元，增长%；2000-2003年年均增长速度为%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为%，比2003年同期高出个百分点。2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长%回落了个百分点，但整体增速保持增长，完成投资亿元，增长%，比去年同期增幅提高个百分点，其中商品房建设投资额亿元，占房地产开发投资的%，全社会固定资产投资亿元，增长25%。（见图表一） 数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。上半年，商品房屋销售额亿元、销售面积万平方米，分别增长69%和%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比去年同期下降94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是去年整年的%，比2002年整年度多出万平方米，增长速度明显增加。（见图表二）
商业项目市场调研报告 调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。 一、PEST分析 ◆政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等； ◆经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会 消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等； ◆社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水 平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。 ◆技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。 二、区域城市功能调查 ◆公共设施状况 ◆交通体系状况 ◆道路状况、通行量 ◆区域性质与功能特点 ◆各项城区的机能 ◆城市规划? 三、区域商业现状调研 ◆商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类） ◆商业发展规划（政策规划、趋势研判） ◆租金水平、售价水平研究等； ◆发展商开发情况研究； ◆零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析） ◆新店开设趋势研究 ◆典型案例分析 四、区域商业物业供需分析 ◆区域供应 ◆区域消化
◆供需交叉分析 ◆租金走势 ◆售价走势 ◆租售交叉分析 ◆典型开发案例分析 五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究 ◆地理细分调查分析 ◆购买人群细分调查 ◆年龄细分调查分析 ◆经济状况细分调查分析 ◆消费者交通和出行方式 ◆购买者购买心理及行为分析 六、意向项目SWOT分析 （包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等） 七、结论 ◆区域投资价值建议 ◆项目投资建议 ◆产品投资建议
【最新资料,Word版，可自由编辑！】 第一部分：政策解析及建议 1、宏观政策分析 自2011年1月国务院颁布新“国八条”以来，各项相关政策较2010年的新“国四条”已全面升级。近1年以来，以“限购”、“限贷”、“限价”为核心的行政性干预政策已经基本奏效，各地成交量持续低迷，房价开始出现回落，土地市场亦日趋下行。为巩固调控效果，中央政府近期不断强调2012 年宏观调控政策不放松的决心，预计后市政策整体松绑的可能性较低。 《 2、芜湖市房产新政 2 月9 日，芜湖市出台了《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，引起了市场的关注，其中针对购买自住普通商品住房出台了三大优惠政策：（1）2012 年内芜湖市区购房给予100%契税补贴（包括新建和二手商品住房），另外购买90 平米以下住房给予50-150 元/平方米补贴（只针对新建商品住房）； （2）2012 年内针对不同层次的实用和专业人才购房给予100-300 元/平方米的人才补贴（只针对新建商品住房）； （3）外地人员购房人均面积达15 平米以上或者总面积达45 平方米及以上可迁户口（只针对新建商品住房）。 2012年芜湖市房产新政，通过暂停 3、芜湖房产新政解析 本次芜湖市关于免除交易契税、政府补贴购房的相关规定并非新增，而是在该市2011年已颁布规定上的进一步优化。但是，从补贴力度、汇集范围和影响程度看，2012年新规定要明显强于2011年。 芜湖本身并不是限购、限价城市，中央对其的管控本来就相对较弱。诸如降低交易税费、购房补贴和购房落户等优惠政策之前在杭州、马鞍山和石家庄等地也已出现过，且均被放行，并无新意。 同时本次新政也有意针对自住刚需，如规定享受购房补贴的住房面积限定在 90 平米以下，且三年内转让须退还补助。此外新政还规定了2012 年市区新 建商品房均价涨幅控制在人均可支配收入增幅以内，可以说在大方向上没有违背中央政府的调控基调。 只是在新年伊始，在各地房地产市场普遍低迷以及温总理五提房价合理回归的时点，出台诸多包含救市举措的新政难免让市场开始憧憬政策回暖的趋势。若
项目市场调研 目录 第一篇宏观背景研究第一章、XX城市概况 一、XX市总体概况 二、XX区概况 第二章、宏观经济运行状况 一、国内生产总值 二、第一产业数量 三、第二产业数量 四、第三产业数量 五、房地产所占比例及数量 六、房地产开发景气指数 七、国家宏观金融政策 1.货币政策、利率 2.房地产按揭政策 八、固定资产投资总额 九、XX区房地产开发比重 十、社会消费品零售总额 十一、居民消费价格指数 十二、商品住宅价格指数 第三章、该城市相关房地产政策法规 一、居民住宅形态及比重
二、各类住宅的开发和流通方面的政策法规 三、关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 四、项目所在地及项目地块周边的中长期市政规划 第二篇房地产市场调查 第一章房地产市场总体分析 一、该市房地产市场总体供求现状 二、该市商品住宅市场板块的划分及其差异 三、该市商品住宅平均价格走势及市场价值发现 四、商品住宅客户构成及购买实态分析 五、各种档次商品住宅客户分析 六、商品住宅客户购买行为分析 七、全年房地产市场利好分析 八、结论 第二章热点及竞争片区分析 一、热点片区分析 二、竞争片区分析 三、结论 第三章本片区市场综述 一、市场综述 1、供应量与需求量 2、施工面积 3、新开工面积
4、竣工面积 5、销售面积 6、预售面积 7、销售总额 8、需求分析 9、价格走势 10、结论 二、市场前景 三、片区市场特征 四、结论 第四章各片区二手楼市场分析 一、买卖价格走势 二、对新盘上市影响 三、分析预测 第三篇消费者行为研究第一章物业关注因素调查 一、楼盘外观 二、发展商情况 三、购房区域倾向 四、小区规模 五、小区文化 六、价格影响 七、物业管理
惠州市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。 对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。 此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。
芜湖市房地产市场分析报告 芜湖市住房和城乡建设委员会 一、房地产市场运行情况 1.商品房销售保持较快增长 1-7月，全市商品房销售面积351.81万平方米，同比增长29.02%;销售金额为194.92亿元，同比增长28.6%。其中商品住房销售面积324.24万平方米，同比增长43.63%;销售金额为170.17亿元，同比增长54.25%。市区商品房销售面积240.34万平方米，同比增长54.51%，销售金额为144.36亿元，同比增长53.18%。其中商品住房销售面积226.43万平方米，同比增长72.26%，销售金额为130.15亿元，同比增长82.41%。 2.商品住房价格稳中有升 1-7月，全市商品房销售均价为5540元/平方米，同比下降0.33%;其中住宅销售均价为5248元/平方米，同比增长7.40%。市区商品房销售均价为6006元/平方米，同比下降0.86%;其中住宅销售均价为5748元/平方米，同比增长5.90%。 3.商品房供应放缓 1-7月，全市累计批准预售商品房面积251.44万平方米，同比下降23.99%;其中商品住房批准预售面积221.15万平方米，同比下降10.06%。市区累计批准商品房预售面积156.20万平方米，同比下降
16.57%;其中商品住房批准预售面积142.27万平方米，同比增长 4.19%。 4.市区商品房销售结构情况 1-7月，市区销售的商品房中，从购买人户籍来看，芜湖市区居民占44.80%，所辖四县居民占21.45%，安徽省其他城市居民占25.00%，省外居民占8.74%。市区居民是我市商品房购买主力，同时外来人口在我市购房中也占有较大比重。 按购买户型来看，90平方米以下的户型占总销售面积的15.54%，90-120平方米的户型占38.05%，120-144平方米的户型占34.72%，144平方米以上的户型占11.69%。我市商品住房销售以刚需和改善型为主。 分区域情况来看，1-7月市区商品房销售中，镜湖区销售较好，销售面积为80.58万平方米。弋江区商品住房销售均价相对较高，为6759元/平方米。 5.房地产金融情况 截止7月底，全市房地产贷款余额594.12亿元。从贷款结构来看，房产开发贷款余额为123.37亿元，同比增长19.70%;购房贷款余额为438.98亿元，同比增长10.87%，其中个人购房贷款余额为432.56亿元，较去年同期增加44.66亿元，同比增长11.51%。 二、市场形势研判
碾盘沟项目市场调研报告 目录 一、项目介绍 二、市场背景分析 三、南岸区参考项目分析 四、本案产品策略建议 碾盘沟项目市场调研报告一、项目介绍 （一）项目概况 1、地理位置
本案位于南山山脉西侧、五公里学府大道旁, 距四公里转盘约1公里,以大型市政建设工程四公里立交为原发点，往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连；往东，沿海棠溪烟雨路连接CBD的重要组成部分――南滨路下段；往南，即可顺学府大道而行，借家沱长江大桥、马桑溪大桥与大渡口、沙坪坝环环相扣；外环有渝黔高速公路、经大佛寺大桥即抵机场，与直辖市最大空港发生联系……在学府大道上的开发商们，大可充分享用近几年本市交通建设的成就，与主城各区域发生密切联系。 2、自然环境 本案背依悠悠南山，除学府大道一侧外，三面均有得天独厚的山景资源，由于本案地块为山地坡地，在地势较高处，在学府大道一侧能远眺长江与嘉陵江交汇处，有良好的江景资源。拥有山景和江景双重景观，在该区域当数稀缺性产品。
项目西方（学府大道一侧）江景项目南方（学府大道69号一侧）山景
项目（背后）山景项目北方（工商大学一侧）山景 3、地形地貌 本案地块呈葫芦状，地形属于坡度较大的山坡和梯形，由西向东（沿学府大道向）起伏100米；目前本案地块上主要是低矮的工业建筑和厂房。因此，本案的拆迁工作和社区部的交通动线将是在开发过程中面临的两个重要问题。
本案设计规划场地图 4、周边状况 本案与国家级经济开发区、南坪中央商务区、茶园高新技术产业园区、回龙湾住宅区等紧密相连。区域分布从多知名教育机构——工商大学、交通学院、教育学院、巴蜀学校、110中学，及中药研究院、、交通科研、交通规划勘察三个科研单位。 作为南岸区新的开发热点，此区域的居住氛围日益浓厚，周边有学府大道69号，回龙湾、华宇·江南枫庭、绿洲龙城、迥龙大厦（高层）、工商大学广厦工程等在建地产项目。 些外，本区域还分布机构——观音寺；军库、预师一团等军事机构。 （二）、项目经济指标（前期拟定） 总占地面积:266680㎡总建筑面积:85万㎡一期占地面积:150007㎡ （225亩） 一期总建筑面积：70万㎡ 一期容积率：4.67 二期占地面积:116673㎡ （175亩） 二期总建筑面积：15万㎡ 二期容积率：1.29 学府大道
2009年芜湖房地产研究报告 合房网资讯中心时间：2010-1-18 14:30:52 2009芜湖房地产市场顺应安徽市场行情，年度表现出量价高度繁荣景象。2009住宅成交量累计高达22392套，销售面积更是高达230.37万㎡，相比2008年都呈现大幅度的上升走势；从住宅成交价格来看，芜湖本处安徽楼市高价格城市，2009年在原先高价的基础上，再次出现高速上涨，尤其是镜湖区的高价楼盘销售贡献比重加大，导致芜湖的住宅房价在12月冲破5000元大关，但考量到属于个盘拉升所致，所以芜湖的住宅平均价格还未到达数值的水平。 芜湖住宅市场表现出极度的供小于求的状态，供需矛盾更是较为尖锐，尤其是热门区域更是如此。 1、2009年芜湖住宅成交量 2009年芜湖住宅年度销售累计套数高达22392套。从月度的成交量走势来看，芜湖呈现较为不稳定。1-3月在楼市强势回暖的促进下，使得芜湖月度成交量迅速上升至第一个峰值，随后在4月份出现大幅的回落之后，在5月有强势反弹，创造芜湖2009年住宅月度成交量的最高记录；自6-11月芜湖住宅月度销售行情保持较为稳定，维持在2000套和20.0万㎡左右；在2009年的最后一个月，该市由于供应量大幅下降，成交量也降至低谷。 2、2009年芜湖住宅成交均价
2009年芜湖住宅成交平均价格为4171元/㎡，冲突4000元大关。从该市住宅价格走势图来看，2009年1-9月中芜湖住宅成交价格总体走势稳定，涨跌幅度都很小；但是银十的价格出现陡增，一改芜湖市住宅价格小幅上涨的走势，尤其是在12月份由于镜湖区个别高价楼盘的作用，使得芜湖住宅月度价格一举冲破5000元大关，创历史最高记录。 3、2009年住宅成交总金额 2009年芜湖全年住宅成交总金额高达96.08亿元。芜湖在2009年下半年呈现较为明显的量价反向走势迹象，成交量出现小幅回落，而成交价格却大幅上扬，故芜湖住宅成交总金额的月度走势相对较为平稳。其中在5月由于新老楼盘集中入市的作用，使得创造月度最高记录。 4、2009年芜湖住宅新增量
重庆xxx项目市场调研报告 目录 一、项目介绍 二、市场背景分析 三、南岸区参考项目分析 四、本案产品策略建议 xxx项目市场调研报告 一、项目介绍 （一）项目概况 1、地理位置 本案位于南山山脉西侧、五公里学府大道旁, 距四公里转盘约1公里,以大型市政建设工程四公里立交为原发点，往北，途经长江大桥直入渝中半岛；往西，经鹅公岩大桥与九龙坡、沙坪坝相连；往东，沿海棠溪烟雨路连接重庆CBD的重要组成部分――南滨路下段；往南，即可顺学府大道而行，借李家沱长
江大桥、马桑溪大桥与大渡口、沙坪坝环环相扣；外环有渝黔高速公路、经大佛寺大桥即抵机场，与直辖市最大空港发生联系……在学府大道上的开发商们，大可充分享用近几年本市交通建设的成就，与主城各区域发生密切联系。 2、自然环境 本案背依悠悠南山，除学府大道一侧外，三面均有得天独厚的山景资源，由于本案地块为山地坡地，在地势较高处，在学府大道一侧能远眺长江与嘉陵江交汇处，有良好的江景资源。拥有山景和江景双重景观，在该区域当数稀缺性产品。 项目西方（学府大道一侧）江景项目南方（学府大道69号一侧）山景 项目东方（背后）山景项目北方（工商大学一侧）山景 3、地形地貌 本案地块呈葫芦状，地形属于坡度较大的山坡和梯形，由西向东（沿学府大道向内）起伏100米；目前本案地块上主要是低矮的工业建筑和厂房。因此，本案的拆迁工作和社区内部的交通动线将是在开发过程中面临的两个重要问题。 本案设计规划场地图 4、周边状况 本案与国家级经济开发区、南坪中央商务区、茶园高新技术产业园区、回龙湾住宅区等紧密相连。区域内分布从多知名教育机构——重庆工商大学、重庆交通学院、重庆教育学院、巴蜀学校、重庆110中学，及重庆中药研究院、、重庆交通科研设计院、重庆交通规划勘察设计院三个科研单位。
目录 一、城市背景及城市主要经济发展指标------------------------2 （一）惠州市基本概述---------------------------------------------------------------------------------2 1、区位概述-----------------------------------------------------------------------------------------2 2、自然条件-----------------------------------------------------------------------------------------3 3、历史、人文、文化概述-----------------------------------------------------------------------3 4、惠州城市空间结构、布局、主要行政区域划分-----------------------------------------3 5、惠州市人口规模、结构及分布--------------------------------------------------------------4 6、惠州市宏观经济表现以及总量性表现------------------------------------------------------4 7、惠州市城市规划及未来发展前景----------------------------------------------------------12 二、惠州市房地产市场发展概述-----------------------------21 （一）惠州市房地产市场发展进程及主要特征--------------------------------------------------21 1、惠州市经济社会发展历程与特点---------------------------------------------------------21 2、惠州市房地产市场总体发展概况---------------------------------------------------------22 3、惠州市商品房供求量分析------------------------------------------------------------------22 4、惠州市房地产发展特点---------------------------------------------------------------------23 （二）土地供应情况及相关数据--------------------------------------------------------------------24 1、惠州市住宅土地供应情况-------------------------------------------------------------------24 （三）2004-2007年惠州市房地产市场整体发展情况------------------------------------------27 （四）惠州市各区域住宅市场特色及市场表现--------------------------------------------------29 1、惠州市热点片区分析-------------------------------------------------------------------------29 2、热点片区项目分析----------------------------------------------------------------------------31
2008年上半年汉口房地产市场调查报告 一、汉口房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 2005年以后，随着大量外埠资本注资汉口，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受到了产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求。2006年后，这一局面被打破，汉口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年，汉口房地产进入了历年来最火爆的一年。 目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、汉口商品住宅发展特征 产品特征：汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、小高层、连排别墅为主。 价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了%，汉口区域楼盘供求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。
项目周边市场调查 报告
后湖地块项目周边市场调研报告 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部,属于未来汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般,当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡) 经过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。销售状况: 销售期普遍较长,一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平,入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高,
户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合,主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 价格分析: 对后湖片区的楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸,部分江汉,少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划
后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的) 控制城市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的)规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。 开发规模 后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘,明年仍有城开项目和几个盘的后续开发,供应量呈上涨趋势, 1.5片区竞争格局 汉口与后湖片区同层面价位竞争区域当前主要集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区,开发量都很大。 各片区主要楼盘列举: 后湖片区:东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目(未动工) 金银湖片区:万科四季花城、碧海花园、书香水榭