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事业单位招录公共基础知识（案例分析题）-试卷17(总分54, 做题时间90分钟)8. 案例分析题甲将一栋楼房出租给乙，租期三年。
一年后，甲向丙借款100万元，期限为一年，以该楼房作为抵押物并办妥相关抵押登记手续。
借款期限届满，甲无力偿还债务，丙遂向法院起诉，要求拍卖该栋楼房以实现抵押权，并主张优先购买权。
乙得知后也主张优先购买权，经评估，该栋楼房价值200万元。
SSS_TEXT_QUSTI1.乙是否享有优先购买权？请说明理由。
分值: 2答案:正确答案：乙享有优先购买权，《合同法》第230条规定：“出卖人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权。
”SSS_TEXT_QUSTI2.丙是否享有优先购买权？请说明理由。
分值: 2答案:正确答案：丙无优先购买权，我国《担保法》第33条规定，抵押权设定后，当债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
SSS_TEXT_QUSTI3.如果案外人丁愿出价300万元，则丁在什么情况下可以购得此房？请说明理由。
分值: 2答案:正确答案：《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
”“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
”所以，丁若想购得此房，需要经过抵押权人丙同意，并需要甲将转让所得的价款向丙提前清偿债务或者提存；另外，如果丁同意替甲清偿债务以消灭抵押权，则不经丙同意也可购得此房。
张军等兄弟五人为某食品有限公司全体股东，该公司为兄弟五人共同出资建立。
公司股东会由兄弟五人组成，张军为公司法定代表人。
公司成立并经营若干年后，兄弟五人析产，于是协议减少公司资本。
该公司工商登记上的公司资本为170万元。
公司的实际资产则有：①现金9．3万元；②存料91万元；③制成品盘存86万元；④厂房机器设备82万元；⑤运输设备65万元；⑥盈利19．7万元，加上其他财产，共计350万元。
《民通意见》118条承租人优先购买权条款废除原因及后果分析《民通意见》118条承租人优先购买权条款废除原因及后果分析最高人民法院于2008年12月8日作出了《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（下称《决定》），其中《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（下称《民通意见》）第118第也在废止之列。
《民通意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
此条即在理论届颇有争议的承租人优先购买权条款。
按照一般观点，所谓承租人优先购买权即指“承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利”。
关于承租人优先购买权最早规定于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》，该《条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。
在同等条件下，承租人有优先购买权。
”《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定："房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。
"在最高院的《民通意见》颁后，1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》也对承租人优先购买权作了规定，该法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”但是，承租人的优先购买权是一种什么性质的权利，在理论届引起了很大的争议。
当前国内主要存在期待权说、形成权说、请求权说、物权或准物权说等几种不同的观点。
期待权说认为，出租人在将租赁物出卖前，承租人的先买权尚未现实化，其性质只能取决于将来可能取得的权利的法律性质。
附条件的形成权说认为，只有当承租人条件成就时（义务人出卖标的物与第三人），才得以一方之意思，形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人的承诺。
![[案例]买卖不破租赁](https://img.taocdn.com/s1/m/e83c49c759f5f61fb7360b4c2e3f5727a5e92486.png)
［案例］买卖不破租赁1990年，李某作为承祖人与房主王某签订房屋租赁合同，约定租赁王某私房两居室，期限为__年，租金每月300元。
以后数次变更租金，至1996年，租金为每月1000元。
1996年9月21日，王某因儿子出国，急需用钱，便与孙某签订借款协议，以两居室作抵押，借款20万元。
王某到期未能还款，又与孙某协商将房屋作价20万元，冲抵债务，王某即通知李某并办理了产权变更登记。
此后，孙某通知李某，该房屋已归其所有，要求李某腾房。
李某以无房可租为由，要求继续租赁。
双方发生分歧，而诉至法院。
[问题]1.原租赁合同是否继续有效_ 2.为什么王某冲抵债务时要通知李某_有何法律依据_答：1.我国《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
”这在理论上称作“买卖不破租赁”。
买卖是所有权的转移，依据物权优先的原则，买卖本应破租赁。
《合同法》特别规定买卖不破租赁，则表明租赁权物权化，具有物权化的效力。
这样做更加有利于保护承租人的利益，维护租赁关系的稳定。
本案中，尽管房屋所有权人已经发生变更，但房屋租赁合同仍然有效，李某可以继续租赁该房屋。
2.《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”在本案中，王某因无力还债，以租赁物冲抵债务，应通知承租人李某，因为承租人李某在同等条件下，有优先购买权。
相关阅读买卖不破租赁原则_合同范本曾先生在选购了一套二手房时，被前业主告知该房产已经有人承租，租期尚有九个多月才到期，曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离，于是于前业主签订了合同并办理了过户手续，但是，在与承租人交涉限期搬离的过程中，承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租，并指责前业主和曾先生没有尊重其“优先购买权”，其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。
这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题，承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，具体解释为租赁房屋发生转移的场合，承租人对于该房屋的使用权，不会因为该房屋的买卖而受影响，买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定，此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力，只有当租赁期限到期时，买受人方才可以行使完整所有权。
房地产法自考题-25(总分：100.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}单项选择题{{/B}}(总题数：10，分数：10.00)1.下列关于承租人的优先购买权的说法错误的是______∙ A.出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利∙ B.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持∙ C.出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持∙ D.出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持（分数：1.00）A.B.C. √D.解析：[解析] 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
2.出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖______前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
∙ A.3日∙ B.5日∙ C.7日∙ D.10日（分数：1.00）A.B. √C.D.解析：[解析] 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。
承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
3.下列关于房屋转租的说法正确的是______∙ A.承租人不得将租赁房屋转租给第三人∙ B.承租人转租时，承租人与出租人之间的租赁合同失去效力∙ C.第三人对租赁物造成损失的，第三人承担赔偿责任∙ D.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同（分数：1.00）A.B.C.D. √解析：[解析] 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。
共有人和承租人的优先购买权哪个更优先？优先购买权是指法律赋予特定对象的先于其他权利人主张自己财产权利的权利。
但是该特定对象在不同的环境下是不同的，那么，近亲属、按份共有人的优先购买权和承租人的优先购买权哪个更优先呢？我们先了解一下相关法律及司法解释的规定：《中华人民共和国合同法》第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。
其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
房屋共有人的优先购买权产生于共有人所有权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，按照物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。
对此，《中华人民共和国民法典》第七百二十六条作出了明确规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。
因家庭成员之间的房屋买卖，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有很大区别，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人亦不得主张优先购买权。
朱庆育物权法笔记物权法笔记目录第一编物权法总论第一章物权与物权法第一节物权法概说第二节物权的概念第三节物权法定主义第四节物权的类型第五节物权的保护第二章民法上的物第六节物的概念第七节物权客体特定原则第八节物的分类第三章占有第九节占有的概念第十节占有的取得与丧失第十一节占有的保护第十二节无权占有人责任第四章物权变动第十三节物权变动概说第十四节公示原则第十五节不动产公示方式第十六节物权行为第十七节中国立场第二编所有权第五章所有权一般原理第十八节所有权的本质第十九节所有权的概念第六章所有权的类型第二十节所有权的法定分类第二十一节共有第七章建筑物区分所有第二十二节建筑物区分所有权的概念第二十三节建筑物区分所有权人第二十四节建筑物之区分第二十五节物业服务合同第八章所有权的取得第二十六节善意取得第二十七节取得时效第二十八节动产所有权的法定取得第三编限制物权第九章限制物权概说第二十九节用益物权概说第三十节担保物权概说第十章用益物权第三十一节土地承包经营权第三十二节土地使用权第三十三节地役权第十一章担保物权第三十四节抵押权第三十五节质权第三十六节留置权课程说明一、导言“就物权之内容言之，虽不及债法之复杂，然其盘错邃密，则有过之。
”——史尚宽：《物权法论》，“自序”二、讲授体例第一编物权法总论第1章物权与物权法（第1－5节）第2章民法上的物（第6－8节）第3章占有（第9－12节）第4章物权变动（第13－17节）第5章所有权一般原理（第18－19节）第二编所有权第6章所有权的类型（第20－21节）第7章建筑物区分所有（第22－25节）第8章所有权的取得（第26－28节）第9章限制物权概说（第29－30节）第三编限制物权第10章用益物权（第31－33节）第11章担保物权（第34－36节）三、推荐书目（一）教科书1．江平主编，费安玲副主编：《中国物权法教程》，知识产权出版社，2007，定价32元；2．江平主编，李永军副主编：《物权法》，法律出版社，2009，定价39元；·1、2为本校老师的书3．孙宪忠：《中国物权法总论》（第2版），法律出版社，2009，定价65元；·孙宪忠老师专德国物权法4．梁慧星、陈华彬：《物权法》（第4版），法律出版社，2007，定价34元；·4与3针峰相对，特别是在物权行为理论上5．崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社，2009，定价56元；6．王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社，2009，定价58元；·此书用于入门非常好，但要注意台湾与大陆的法律区别7．史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000，定价36元；·此书更适合于研究者8．鲍尔/施蒂尔纳：《德国物权法》，法律出版社【上册：张双根译， 2004，定价69元；下册：申卫星、王洪亮译，2006，定价69元】；9．曼弗雷德·沃尔夫：《物权法》（第20版），吴越、李大雪译，法律出版社，2004，定价29.5元；（二）立法资料与评注10．全国人大常委会法制工作委员会编著：《物权法立法背景与观点全集》，法律出版社，2007，定价45元；11．全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《〈中华人民共和国物权法〉条文说明、立法理由及相关规定》，北京大学出版社，2007，定价29元;12．黄松有主编，最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社，2007，定价86元。
2010年司法考试卷三真题及答案解析一、单项选择题。
每题所设选项中只有一个正确答案，多选、错选或不选均不得分。
本部分含1—50题，每题1分，共50分。
1．下列哪一情形下，乙的请求依法应得到支持？A．甲应允乙同看演出，但迟到半小时。
乙要求甲赔偿损失B．甲听说某公司股票可能大涨，便告诉乙,乙信以为真大量购进，事后该支股票大跌。
乙要求甲赔偿损失C．甲与其妻乙约定，如因甲＊*导致离婚，甲应补偿乙50万元，后二人果然因此离婚。
乙要求甲依约赔偿D．甲对乙承诺,如乙比赛夺冠，乙出国旅游时甲将陪同，后乙果然夺冠，甲失约.乙要求甲承担赔偿责任【考点】民事法律关系【司法部答案】C【参考答案】 C【解析】乙的请求权要得到支持必须甲乙之间产生了民事法律关系，《民法通则》第2条规定，中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。
并不是所有的社会关系都受法律调整的。
本题A项甲应允同看演出而爽约,D项承诺陪同旅游都是属于道德范畴，因此不能产生有法律意义的请求权.B项转述听闻的消息产生的损失,乙作为成年人自己承担该风险,也不能产生相应的请求权，只有C项夫妻之间对*＊导致离婚的补偿，符合民法意思自治的要求，甲乙之间有协议存在，乙的请求权能得到支持，因此应选C.2．甲十七岁，以个人积蓄1，000元在慈善拍卖会拍得明星乙表演用过的道具，市价约100元。
事后，甲觉得道具价值与其价格很不相称，颇为后悔.关于这一买卖，下列哪一说法是正确的?A．买卖显失公平,甲有权要求撤销B．买卖存在重大误解，甲有权要求撤销C．买卖无效，甲为限制行为能力人D．买卖有效【考点】限制民事行为能力人【司法部答案】D【参考答案】 D【解析】《民法通则》第12条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
对“与其年龄、智力状况相适应”，是从行为与本人生活相关联的程度、本人的智力能否理解其行为，并预见相应的行为后果，以及行为标的数额等方面认定。
优先承租权的若干问题[摘要]优先承租权是租赁合同期满后承租人所享有的在同等条件下优先于第三人承租的权利，但该权利的内涵、外延等却并不是十分明确的问题，笔者就该权利的性质、行使的方式及同等条件的理解和侵害该优先权的后果等方面谈一点自己的看法和见解，以供参考。
[关健词]优先承租权；性质；行使方式；后果随着社会经济的发展，租赁关系越来越成为一种重要的民事关系。
而在租赁关系尤其是房屋租赁关系中优先承租权被越来越多的人提及，以此为由向人民法院提起诉讼的案例也越来越多，各地法院或同一法院的不同办案人员甚至同一办案人员在不同时期所作出的判决并不相同甚至完全相反，出现如此现象的原因在于法律规定的缺失和理论研究的滞后。
如何处理涉及优先承租权的租赁合同纠纷，既保护租赁关系的平稳，又能促进经济发展，成为现今一个很重要的课题，本文就优先承租权的若干问题谈一下笔者的粗浅的认识以求教于同仁。
一、优先承租权的性质优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。
权利的性质决定权利的内容、行使方式、救济途径等问题，因此对以下问题是必须先行明确的问题：(一)优先承租权是法定的权利还是约定才能享有的权利。
对于承租人与出租人约定了优先承租权，则根据合同法的意思自治原则，承租方当然享有优先承租权，这是没有争议的。
对于双方没有约定优先承租权，承租人是否享有优先承租权，目前有两种对立的观点：一种观点是没有优先承租权。
理由是，优先承租权无法律根据，保护了其优先承租权是对出租人所有权的侵害与限制，出租人对租赁物享有所有权，根据物权对世权原则，租赁合同到期后，有权自主选择承租人；另一种观点是享有优先承租权，理由是，第一，应将《合同法》第230条规定的优先购买权作类推解释。
合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质，但法律却赋予租赁权物权化性质。
国家司法考试《民法》模拟试题（二）一、单选题1.1981年1月1日晚张某被人袭击打成重伤。
经过长时间的访查，于1999年6月30日张某掌握确凿的证据证明将其打伤的人是李某。
这时张某要得到法律保护，应当在（）前向李某提出赔偿请求：A、1982年1月1日B、2000年6月30日C、2001年1月1日D、2001年6月30日二、多选题1.下列各项中能引起诉讼时效中断的是：（）A.发生不可抗力B.向仲裁机构申请仲裁C.向人民调解委员会提出请求D.向债务人提出请求2.因下列哪些民事纠纷引发的争议，其诉讼时效为1年：（）A、拖欠房屋租金；B、寄存物被毁损；C、没有经过声明出售质量不合格的商品造成他人人身损害的；D、拖欠承揽劳务费用；4.王某骑自行车被一违章车辆撞倒，王某当时未感到损伤，只是自行车被撞坏，通过协商，司机赔偿了自行车费300元。
但两年后王某感到经常头晕，经过医院检查确诊为中度脑震荡，原因就是上次的撞车事件。
王某为此花了3000元治疗费。
王某出院后要求当时的司机赔偿，司机不同意，于是王某起诉至法院。
下列说法错误的是：（）A.原告两年后才向法院起诉，诉讼时效已过；B.诉讼时效期间为两年，从伤势确诊时开始计算，因此诉讼时效未过C.原告向法院起诉没有超过诉讼时效；D.该案的诉讼时效应当从撞车之时开始计算。
第六章诉讼时效和期间参考答案：一、单选题1.答案：B解题要点：本题主要是发现20年的最长诉讼时效在这儿是个陷阱。
20年的最长诉讼时效是从权利受侵害时起算，即从1981年1月开始计算，最后的截至日期应当是2001年的1月1日。
但是本案中涉及的身体受到伤害的诉讼时效为1年，从发现或者应当发现权利被侵害时起算。
而且“发现或者应当发现权利被侵害”应当包括知道“加害事实”和“加害人”两个方面。
因此1年的起算点为1999年的6月30日，最后的截至日就是2000年的6月30日，没有超过20年的最长期限，所以正确答案为B.二、多选题1.答案：B、C、D解题要点：选项A中的事由属于诉讼时效中止的事由。
