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在建工程和具有国资因素的房地产并购应注意的法律问题一、在建工程的房地产并购应注意的问题1取得了土地使用权证取得土地使用权证书,乃至取得商品房预售许可证,并不等于在事实上支付了全部土地使用权出让金。
因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法,因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。
2、在建工程是否已经完成了投资开发总额25%以上根据法律规定,如果不符合这一条件,也不可以转让。
实践中,转让方为了逃避这一规定,往往用土地使用权转让合同来替代在建工程转让合同。
虽然按照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》，只要取得了出让土地使用权证书,就应当认定土地使用权转让合同有效，但在实务中,行政主管部门往往以不满足投资开发总额25%的规定,不予办过户登记。
3.在建工程是否被司法查封在建工程已经遭到司法查封,则是禁止转让的。
只有依法解除了司,才可以进行转让。
4.在建工程的抵押情况我国《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存,转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消天抵押权的除外。
”因此可见,除非受让人代为清偿债务消灭抵押权已经设定抵的在建工程,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。
5.在建工程的施工情况在建工程是建设工程施工合同的标的,业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利,根据相关法律,在业主拖欠巨额工程款的前提下,即使工程竣工,施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。
在建工程转让的同时,也意味着业主在建设工程施工合同项下的权利义务关系面临概括性转让,故在建工程的转让应经过施工方的同意方可进行。
6.在建工程是否取得合法手续不仅是士地出让金的缴纳，在建工程的其他方面的合法手续也应具备。
在建工程转让是买卖合同吗我们需要明确什么是在建工程。
在建工程指的是已经开始施工但尚未完工的工程项目。
这类工程往往涉及到大量的资金投入和复杂的建设过程，因此其转让活动也相对复杂。
根据《中华人民共和国民法典》的规定，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权给买受人，买受人支付价款的合同。
而在建工程转让，从表面上看，似乎完全符合买卖合同的定义：一方（出卖人）将其拥有的在建工程所有权转移给另一方（买受人），而买受人则支付相应的价款。
在建工程转让并非简单的买卖行为，它还涉及到土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证等一系列法律文件的变更。
这些法律文件的变更，需要在相关政府部门进行登记手续，而这些手续的完成与否，直接影响到在建工程转让的法律效力。
在建工程转让还可能涉及到预售房屋的权利义务关系。
如果在建工程已经进行了预售，那么转让时必须处理好与预购人之间的权利义务关系，确保预购人的合法利益不受损害。
从合同的内容来看，在建工程转让合同通常会包含以下几个主要条款：工程的描述、转让价格、付款方式、权属转移的时间点、双方的权利义务、违约责任等。
这些条款的约定，既要符合《民法典》的规定，也要考虑到在建工程的特殊性。
在实际交易中，为了保障双方的合法权益，通常会要求对在建工程的实际状况进行实地勘查，并由专业机构进行评估，以确定合理的转让价格。
同时，双方还需要对工程质量、工期进度等进行详细的约定，以避免日后产生纠纷。
虽然在建工程转让在某种程度上具有买卖合同的特征，但由于其涉及的法律关系更为复杂，因此在实际操作中应当更加谨慎。
在进行在建工程转让时，建议由专业的律师团队参与，以确保合同的合法性和有效性，同时也为双方提供法律保障。
在建工程转让协议书1.在建工程转让协议书转让方: xx建设工程有限公司（下称“甲方”）法定代表人:委托代理人:受让方: XX（下称“乙方”）法定代表人:委托代理人:鉴于：1. 20XX年1月8日, 工程建设单位XX与XX建设工程有限公司签订《XX工程》, 将工程承包给施工方XX建设工程有限公司；20XX年1月12日, 由于施工方业务调整等其他因素, 不能继续进行工程施工。
2. 甲方拟将取得的上述在建工程转让给乙方。
甲、乙双方因在建工程转让事宜, 经协商一致, 签署本协议, 共同遵守执行。
第一条转让内容甲方转让给乙方的转让内容为:位于XX的人饮工程。
上述转让内容以下统称“工程”。
第二条价款及支付一、价款甲方转让工程总价格为人民币983000元。
二、支付1. 本协议自生效之日起30个工作日内支付总价款的20％, 计人民币136600元；2. 下列条件所有满足之日起90个工作日内支付总价款的80％, 计人民币546400元:A. 甲方已依据工程主管部门验收合格后将工程交付给建设单位；B. 甲方与乙方／乙方指定的民事主体正式签署《在建工程转让协议书》, 将工程转让给乙方／乙方指定的民事主体；C. 工程主管部门验收合格并接受工程竣工资料, 受理工程竣工决算等相关资料。
3. 工程建设完毕后八个月之内, 工程不出现任何质量问题, 相关主管部门也认可工程竣工后无任何问题后, 甲方将拨付所有工程款给乙方。
第三条双方义务一、甲方义务:A.甲方将工程转让给乙方后, 不得在参与工程建设, 但必须监督乙方按照《XX工程》施工内容进行施工。
B. 甲方在工程竣工并验收合格后, 不得以最初施工方的名义领取工程款, 工程主管部门在工程竣工进行款项拨付时可以按照《在建工程转让协议书》拨付乙方（XX）工程款。
二、乙方义务1. 如期支付工程转让款5%；2. 协助完毕工程竣工资料。
3.按期完毕工程, 并保证工程质量。
第四条协议变更与解除一、修改本协议须经双方协商一致并签署书面补充协议:二、出现下列情形之一, 甲方有权解除协议:A. 乙方逾期付款超过120个工作日；B. 乙方未能协助甲方完毕竣工资料。
在建工程转让流程在建工程转让是指建设单位在工程建设过程中，将正在建设中的工程项目的全部或部分权利义务转移给另一方的行为。
在建工程转让需要经过一系列的流程和程序，下面将为大家详细介绍在建工程转让的流程。
首先，建设单位与受让方协商确定转让事宜，包括转让的工程项目范围、转让价款、转让条件等内容。
双方应当就转让事宜达成书面协议，并签署转让协议书。
其次，建设单位向原权利人报告转让事宜，并提出书面申请。
原权利人应在接到申请后，及时进行审核，并在规定的期限内作出答复。
如果原权利人同意转让，应当出具书面同意意见。
接着，建设单位向主管部门申请办理工程转让手续。
申请材料包括但不限于转让申请书、转让协议书、原权利人同意意见、工程质量验收报告等。
主管部门应当在受理申请后，依法进行审查，并在规定的期限内作出审批决定。
在主管部门审批通过后，建设单位与受让方应当共同到主管部门进行工程转让登记。
登记材料包括但不限于转让申请书、转让协议书、原权利人同意意见、审批文件等。
主管部门应当在受理登记申请后，依法进行审查，并在规定的期限内办理工程转让登记手续。
最后，建设单位应当将工程转让的相关情况向社会公告，并在规定的媒体上刊登公告。
公告内容包括但不限于转让工程项目的基本情况、转让价款、受让方资质要求等。
公告期满后，双方应当在规定的时间内办理过户手续，并完成工程转让的最后一步。
总之，在建工程转让流程繁琐，需要建设单位和受让方共同努力，严格按照规定的程序和要求办理。
只有在各方的合作和配合下，才能顺利完成工程转让手续，确保权益的合法性和有效性。
希望本文介绍的在建工程转让流程对大家有所帮助，谢谢阅读！。
房地产在建项目不同转让方式下的涉税分析房地产在建项目是指房地产开发企业在规划用地范围内，按照规划条件和要求，采用科学的设计、施工、装修手段，建造的、具有经济可行性的住宅、公私建筑等建筑物，其主体结构尚未建成或尚未取得不动产权证书的项目。
在建项目的转让方式有多种形式，包括转让土地使用权、整体转让房地产项目、转让房屋预售权等。
而不同的转让方式下涉税问题也各有不同，需要开发企业和购买方在转让时注意相应的税务规定。
一、转让土地使用权转让土地使用权是指开发企业在取得国有土地使用权证书后，将土地使用权转让给其他单位或个人的行为。
在用地取得后转让土地使用权，需要缴纳土地增值税和城市维护建设税。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《土地增值税法》，在取得土地使用权后，如果转让土地使用权所得不超过土地成本以及房屋建设成本和相关税费的，可以不收取土地增值税。
但如果土地使用权转让所得超过上述成本，需要按照土地增值税法规定缴纳土地增值税。
根据《中华人民共和国城市维护建设税法》规定，转让土地使用权的单位或个人应当按照土地转让所得额的5%交纳城市维护建设税。
因此在转让土地使用权的过程中，需要注意相关税费的计算和缴纳，以避免因税收问题而导致转让交易受阻。
二、整体转让房地产项目整体转让房地产项目是指开发企业将整个在建项目转让给其他单位或个人的行为。
在整体转让房地产项目时，需要缴纳的税费包括增值税、契税和土地增值税。
根据《中华人民共和国增值税法》规定，房地产项目的整体转让应当按照国家规定的增值税税率计算并缴纳增值税。
增值税法对房地产项目的整体转让有严格的规定，需要开发企业在转让时结合实际情况进行计算和缴纳增值税。
根据《中华人民共和国契税法》规定，购买房地产项目需要缴纳契税。
在整体转让房地产项目时，购买方需要根据合同约定的价格缴纳相应的契税。
在整体转让房地产项目时，如果转让项目所在的土地使用权不是通过竞买方式取得，而是政府划拨或者协议出让的，需要根据《中华人民共和国土地增值税法》规定缴纳土地增值税。
在建工程转让合同纠纷某建筑公司A与房地产开发商签订了一份在建工程转让合同，双方约定A公司将其正在建设的工程项目以一定的价格转让给公司。
合同中明确了工程的转让范围、转让价格、支付方式以及违约责任等条款。
在工程转让过程中，由于公司资金链出现问题，未能按时支付转让款项，导致A公司无法继续施工，工程陷入停滞。
A公司因此向法院提起诉讼，要求公司支付拖欠的转让款，并赔偿因工程停滞造成的损失。
在审理过程中，法院首先确认了合同的有效性。
根据《民法典》的相关规定，双方自愿签订的合同，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，即为有效合同。
本案中，双方的合同内容合法，意思表示真实，因此合同有效。
法院对公司未按时支付转让款的行为进行了审查。
根据合同约定，公司应按期支付转让款，但公司未能履行这一义务，构成违约。
根据《民法典》的规定，违约方应当承担违约责任，包括但不限于继续履行义务、采取补救措施或者赔偿损失。
在确定了公司的违约责任后，法院进一步审理了A公司要求的赔偿损失的请求。
A公司提出，由于公司未能按时支付转让款，导致工程无法继续施工，给A公司造成了损失。
法院认为，A公司的损失应当由公司承担，但A公司需提供相应的证据来证明其损失的存在及数额。
在审理过程中，A公司提交了相关的财务记录、工程进度报告以及与供应商的合同等证据，证明了因工程停滞而导致的直接经济损失。
法院在审查了这些证据后，认定A公司的损失成立，并判决公司赔偿A公司相应的损失。
最终，法院判决公司支付拖欠的转让款，并赔偿A公司因工程停滞造成的损失。
同时，法院还指出，为了避免此类纠纷的发生，双方在签订合同时应充分考虑风险，明确各自的责任和义务，并在合同中设定合理的违约责任条款。
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"营改增"后地产在建项目转让涉税问题研究摘要：在建筑行业中，转让地产在建项目的事情时有发生，特别是在房地产调控政策下，通过转让出让方解决了企业资金周转问题，实现了资金回流,也取得了地块的溢价收入，受让方也可以通过较低的代价取得项目,降低了投资开发成本，而在建项目本身还能得以继续进行。
但是，地产在建项目转让过程中的涉税问题较为复杂，采取哪种方式转让产生的税务问题也不同，若处理不当则会增加双方税务成本，影响转让结果。
因此，企业要重视"营改增"后地产在建项目转让涉税问题的研究。
关键词：在建项目增值税土地增值税一、地产在建项目转让相关概念在建项目转让就是在建项目所有人将其拥有的在建项目转让给买受人，买受人支付对价的民事行为，一般有“股权交易” 和“资产转让”两种模式。
“资产转让”是在建工程整体资产的转让，权利人将其拥有的尚未开发完成的在建工程项目，包括土地使用权、在建工程及其相关附属设施等，整体转让给受让方，并收取转让价款的转让模式；“股权交易”是专门为开发建设该工程而设立的项目公司股权转让，权利人通过向受让方转让项目公司股权，达到在建工程项目转让的目的。
地产在建项目转让指转让方将出让的国有土地使用权及附着于该土地上的、已经取得立项批复和建设工程施工许可证的、未建成的建筑物、构筑物、附属设施一并转让给受让方，并由受让方支付转让价款的民事法律行为。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，在建工程转让需要满足以下条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
由此可以看出，对于房地产开发项目，要想在建设阶段直接转让在建工程，需要完成开发投资总额的25%以上，即不允许直接转让开发用地或象征性开发后进行转让。
在建设工程转让规定是怎样的在房地产市场中，一些房地产企业会因政策环境收紧或自身资金短缺等原因导致项目开发陷入困境，希望将名下处于在建工程阶段的项目转让，但是在建工程转让并不是简单的资产交易，是有严格规定的。
那么在建工程转让规定是怎样的呢？一、在建工程转让规定是怎样的综合现行有关法律法规的规定，通过资产转让方式转让在建工程，应履行以下程序：１、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查，或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格，并在此基础上签订书面转让合同；２、在相应行政机关办理相关过户登记。
因项目公司主要资产转让减少注册资本的，还须通知债权人并在报纸上公告，项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续；３、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续；４、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序；５、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。
通过股权转让方式转让在建工程的，只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续（外商投资企业还应办理相应股权变更审批手续）即可完成转让。
由于对外的土地使用权主体和项目主体并未发生改变，因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。
二、如何办理在建工程转让在建工程转让应满足以下条件：１、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；２、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；３、房屋建设工程转让，应当符合下列条件：（１）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；（２）土地使用权已依法登记并取得房地产权证书；（３）取得建设工程规划许可证；（４）取得建筑工程施工许可证；（５）房屋建设的开发投资总额已经完成百分之二十五以上。
在建⼯程转让交易模式及税务要点01在建⼯程转让这种交易模式，在整个并购过程中占交易量⼤概20%-30%左右，它是⼀种强制性的资产剥离⼿段，或者说资产转让⼿段。
那么在什么情况下能满⾜在建⼯程转让的条件呢？城市房地产法规定：开发超过25%的⼟地才能够转让。
如何理解开发超过25%，⼀般说来是指⼯程总⽀出占⼯程总投资的25%，⼟地是不算的，并不是说买了块地就表⽰已经开发了。
那么应该如何认定？⼀般是以发改委的证书来进⾏认定的，以发改委的⽴项来进⾏认定的。
但是对于开发超过25%的认定，在实操过程中会出现很多不同的理解，实际上存在着蛮多的争议。
跟⼤家分享⼀个案例：有两块地做的是同⼀个⽴项，现在要被收了，它就是进⾏了⼀次转让。
其中有⼀块⼟地开发已经完成了，另外⼀块⼟地是⼀块净地，这时候净地能不能转让？卖⽅跟当地国⼟局是这样沟通的，因为两块地是⼀个项⽬，在建⼯程转让是按项⽬进⾏认定的。
由于第⼀块已经开发完了，尽管第⼆块地是净地，但是按整体项⽬来看，开发超过了25%，所以这个项⽬属于在建⼯程转让。
最后，该地的国⼟局也给做了转让。
但是相同的此类业务在有些地⽅的国⼟局会认为，虽然整个项⽬来说是超过25%，但是第⼆块地本⾝是块净地，上⾯是没有什么在建⼯程和建筑物的，因此不允许转让。
就是说到底在形式进⾏认定，还是按照实质进⾏认定的，在实操过程中认定是有差异的，这⼀点很重要的。
02接下来说⼀说另外⼀个要点，在实操过程中，房地分离的这种情况⾮常的常见。
我们通常认为房随地⾛，地随房⾛，房地合⼀，这是物权法⾥⾯说的。
但实际上实操过程中⼟地和建筑物是分别属于两个主体。
在法律上，和实操过程中房地合⼀是分别确权的，也就是说就⼟地归⼀家公司，建筑归另外⼀家公司，这个是没有问题的。
现在说说在建⼯程转在建⼯程，当⼀块⼟地满⾜开发超过25%的时候就可以转让了。
当然了，有⼀些地⽅对于转让这个词是有不同的理解的。
有的是单纯认为转让仅仅是转让，投资不属于转让，因此在很少的⼀些地⽅会认为⼟地可以投资，但是不可以转让。
在建工程转让能否等同于房地产转让？
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争议由来
A房地产开发公司原为某广场（A、B楼及裙房）的建设单位，并已取得A楼、裙房中的商场及地下室中的地下车库的房地产权证。
因A公司与他人的债权债务纠纷，2003年4月，法院将在建的该广场B楼四至二十四层（不含十三层）即二十个楼层的规划建筑14672平方米，拍卖给B公司。
B公司竞拍受让上述B楼四层以上房产后，即至规划土地管理局等有关部门，变更了建设工程规划许可证等文件，成为B楼四层以上的开发商。
B公司还委托了C公司进行建筑工地的施工，根据现场施工铭牌反映，实际施工时间为2003年8月15日。
2003年12月，B公司又将竞拍受让的B楼四层以上房产转让给D公司，但在转让合同中将建筑面积由14672平方米扩大为15571平方米（包含了B楼四层以下的设备层700多平方米，设备层以下2—3层的面积约150多平方米
等）。
此后，A公司与B公司多次发生分歧，也多次就相关问题进行交涉。
A公司认为B楼四层以下的设备层等属于已方所有，要求B公司停止占用并支付使用费，但均未果。
2005年12月，A公司将B公司、C公司和D公司一并诉诸法院，要求法院判令：1、三被告停止侵害，立即迁出并将上述物业交还给A公司；2、三被告偿付占用上述物业期间的使用费人民币700多万元；3、诉讼费由三被告承担。
2006年7月，法院作出一审判决，驳回了A公司的诉请。
2006年8月，A公司提起上诉。
此案引发法学界热烈讨论
在建工程或“烂尾楼”转让是否有别于普通房地产转让，两者有何不同，“烂尾楼”受让者与出让者之间的权利界限在哪里？相关问题引发法学界有关专家的热烈讨论。
“烂尾楼”转让不适用建筑物区分所有权法理
罗培新华东政法学院教授、博导
“在建工程”之转让有别于房屋之买卖。
这可从建筑物区分所有权法理及我国审议之中的物权法草案的相关规定中得到证明。
物权法草案明确规定，建筑物区分所有权包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的共有权以及共同管理的权利。
建筑物区分所有权包括三个组成部分：一是专有部分的所有权。
所谓专有部分，是指在构造上及使用上具有独立性，并且能够成为所有权客体的部分，如一栋住宅楼中的某一套房屋。
二是共有权，指所有人依据法律、合同以及全体所有人之间的规约，对建筑物的基本构造部分、建筑物的共用部分、土地使用权及设施等共同享有的财产权利。
三是成员权，当整栋建筑物或整个小区的全体所有人成立管理组织以便有效管理相关事务时，各个所有人即享有成员权，包括对重要管理事项的表决权、参与订立规约的权利、选举管理者的权利、解除管理者的权利、请求停止违反共同利益行为的权利等。
由以上规定可知，建筑物区分所有权关系只有在将
建成后的房屋出售给各个业主之后才会发生，在建工程的拍卖，因为不涉及不同业主群居问题，因而并不当然适用这一法理。
当初拍卖时，“在建工程”的拍卖品目录所载明的内容为，拍品为“B楼在建工程（住宅）4层楼及以上楼层”，规划建筑面积为14672平方米，并不包括1—3层裙房。
拍卖标的系拍卖合同的核心条款，各方的权利义务应以此为基础而确定。
A公司承诺，对公用部分排水管线铺设给予配合、保证电源正常进入B楼、B楼管道与电缆进线不冲突、保证被告的设备合理放置。
B公司据此认为，这足以说明A公司是承认B公司对B楼公用部分拥有合法使用权。
这一理由站不住脚。
因为A公司做出的这些承诺，是基于其相邻关系义务而做出，并非认可B公司对B楼的公用部分拥有合法使用权。
相反，如果B公司对公用部分拥有权利，理应承担相应的铺设管线、保证电源正常供电的义务。
“如果原告的观点成立，则拍卖后的B楼将变成一个没有安置公用配套设施、设备场地、无积水池和排水系统等任何公用面积使用权利且永远无法建成的空口楼阁。
”B公
司这一说法在偷换概念，因其在未支付对价的情况下不拥有B楼公用设施的权利，并不等于B楼就没有公用设施。
B公司可以支付对价以获得对相关公用设施的使用权，B楼也不可能成为所谓的空中楼阁。
测绘后认定增加的面积当归出让方
王全弟复旦大学法学教授、博导
A公司转让给B公司的面积为14672平方米，而B 公司再转让给他人时面积变为15571平方米。
对于多出的面积，B公司的说法是，规划部门核定B楼面积为14672平方米，而后经实际测绘的面积为15571平方米，超出规划面积近900平方米由B公司向房地部门补交了土地出让费，B公司据此享有这多出的近900平方米权益。
上述观点值得商榷。
首先，AB两公司转让合意是按14672平方米达成的，如果实际面积超出约定面积，超出部分应归出让方所有；其次，A公司最初作为大楼的建设方已交清了全部土地出让费，如果B公司想以补交土地出让费的方式换得超出面积的所有权，也应将土地出让费交给A公司。
根据A公司的证据，B楼与裙房之间有独立隔断，那么裙房的公用部位就不能作为B楼的公用部位，B公司作为B楼四层以上的所有者也便不能对此享有共有权，B公司与A公司之间也便不存在区分所有权关系。
在建工程转让不同于建成的房地产转让。
在建工程转让，受让方权利来自转让合约，不能因为受让了部分房产开发权而自然对已建成的公用部位享有权利；已建成的房产转让，受让方对整个建筑的公用部位都享有权利。
财产权的取得须支付法律上的对价
麻国安北京大学法学博士后
要明确的是，对大楼公用部位的争夺是财产权属纠纷。
明确这一点很重要，因为任何财产权的取得，除赠与、继承和先占外，都不可能无因取得，都必须支付法律上的对价。
那么B公司的财产权从何而来呢？是从A公司处拍卖而来。
因此，所有的事实都要还原到拍卖前的客观事实：
A公司在拍卖前拥有什么财产权？拍卖的是什么东西，即拍卖物究竟是什么？B公司通过拍卖取得了什么财产权？
A公司在拍卖前拥有什么财产权？其是某广场（A 、B楼及裙房）的原开发建设单位，并且已取得A楼、裙房中的商场及地下室中的地下车库的房产权证。
拍卖物究竟是什么？拍卖会的拍品目录（一）载明“B楼在建工程（住宅）目前建至第七层不包括1—3层裙房，规划建筑面积14672平房米”。
另查，2003年3月房地产测绘所发给法院的函中更加明确了拍卖物：“关于广场裙房与主楼之间的设备层是否计算建筑面积和是否作为公用面积参与全幢分摊的问题，经查阅建设工程规划许可证，我单位发现该设备层不计层次。
又经查阅房屋土地测绘中心的测绘报告书和有关房地产权证，我单位发现该设备层不计算建筑面积，也不作为公用面积参与全幢分摊。
”
据此可以明确，拍卖物是一个在建工程，规划建筑面积14672平方米，还不是一个已竣工的住宅工程。
其二，可以认定的是，设备层不计算建筑面积，也不作为公用面积参与全幢分摊。
其三，房地产测绘所发给法院的函在前，拍卖公司拍卖会的拍品目录在后。
也就是说，在公开拍品目录
之前，拍卖品就已明确不包括设备层。
B公司通过拍卖取得了什么财产权？B公司通过拍卖取得的只能是公开的拍卖目录中的拍卖品：B楼在建工程（住宅）目前建至第七层不包括1—3层裙房，规划建筑面积14672平房米，不包括设备层。
以上阐述的是争议中的客观事实，那么相关法律事实又是什么呢？第一，1996年7月，A公司取得了广场A楼的房地产权证；第二，1998年3月，A公司取得了广场又一部分的房地产权证；第三，2005年2月，法院出具裁定书认定坐落于B楼的设备层、1至3层房屋及地下室、水泵房等，经房地产登记处登记，权利所有人为A房地产开发有限公司。
我国法治的基本原则是：“以事实为根据，以法律为准绳”。
上述争议事实，无论是客观事实，还是法律事实，都是比较明确的，并且有相关证据证实。
我国《民法通则》明确规定：“公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
”这是一条基本的法律原则。
在民法上权利与义务是相对应的
武胜建华东政法学院教授
在民法上，权利与义务是相对应的，拥有一项权利则会相应地承担对应的义务。
A公司承诺，对公用部分排水管线铺设给予配合、保证电源正常进入B楼、B楼管道与电缆进线不冲突、保证被告的设备合理放置。
B公司据此认为，这足以说明A公司是承认B公司对B楼公用部分拥有合法使用权。
上述说法在民法理论上行不通。
因为A公司做出的这些承诺，是基于其相邻关系义务而做出的，并非认可B公司对B楼的公用部分拥有合法使用权。
恰恰相反，如果B公司对公用部分拥有合法使用权，理应承担相应的铺设管线、保证电源正常供电等的义务。
拍卖是一种财产转让方式，双方形成转让合同关系。
拍卖标的系拍卖合同的核心条款，各方的权利义务应以此为基础而确定。
上述争议中，当初拍卖时，“在建工程”的拍卖品目录所载明的内容为，拍品为“B楼在建工程（住宅）4层楼及以上楼层”，规划建筑面积为14672平方米，并不包括1—3层裙房。
由此可见，作为拍受方的B公司，其
获得的建筑面积限于14672平方米，而不应在拍受后自行增加。
民事财产权是有来源的，作为拍受方的B公司，其财产权从何而来？是从A公司处拍卖而来。
因此，所有的事实都要还原到拍卖前的客观事实，要根据拍品目录的具体描述具体判断。
