星河丹堤录音整理
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目录面板控制与屏幕显示前面板..........................................................................4后面板..........................................................................4液晶显示......................................................................5演奏前的准备电源供电......................................................................6安装琴谱架...................................................................6外部连接连接耳机......................................................................7连接踏板......................................................................7连接电脑......................................................................7电源开关与主音量........................................................8示范曲..........................................................................8演奏音色......................................................................9播放节奏. (9)播放歌曲....................................................................10录音............................................................................10演奏各种乐器音色音色选择....................................................................11双音色........................................................................11下音色........................................................................11演奏各种风格伴奏演奏自动伴奏(只演奏打击乐声部).........................12演奏自动伴奏(所有声部).......................................12伴奏段落....................................................................12演奏不同的伴奏段落..................................................13渐强/渐弱...................................................................13伴奏音量控制.............................................................13和弦演奏指法. (14)速度调节....................................................................15功能菜单音调...........................................................................16分离点设置................................................................16节拍类型....................................................................17踏板定义....................................................................17均衡器设置................................................................17混响类型....................................................................17混响深度....................................................................18合唱类型....................................................................18合唱深度....................................................................18和声类型....................................................................18MIDI通道设置............................................................19自动关机设置.............................................................19调音台 (19)演奏各种音色效果八度...........................................................................20力度响应....................................................................20节拍器.......................................................................20延音效果....................................................................20弯音效果....................................................................21颤音效果....................................................................21数码效果....................................................................21移调...........................................................................21和声...........................................................................21面板注册记忆设置记忆库........................................................................22存储/调用注册记忆.....................................................22可存储的数据. (22)单触键设置................................................................22录音录音准备....................................................................23启动录音....................................................................23结束录音....................................................................23录音回放....................................................................24录音删除....................................................................24示范曲 (24)钢琴演奏模式.............................................................25歌曲歌曲播放....................................................................25歌曲控制....................................................................25歌曲学习....................................................................26和弦字典模式1 和弦学习模式...................................................27模式2 和弦测试模式...................................................27踏板功能多功能踏板.................................................................28MIDI功能什么是MIDI?..............................................................29MIDI的主要应用.........................................................29故障排除....................................................................30规格...........................................................................30附录音色表........................................................................31节奏表........................................................................38歌曲表........................................................................41示范曲表....................................................................43MIDI执行表. (44)面板控制与屏幕显示前面板后面板1.【电源】开关打开或关闭电源。
好了,经过很长时间的努力。
总算把背景音乐的歌名全部找齐了。
从我们的年少1开始,一直到我们的年少575,共575首。
也希望朋友们贴上你喜欢的歌,与大家一起分享。
一直在努力,一直在分享。
———————————华丽丽的分割线—————————————————7月18日 2015 池州无聊,便听歌吧...575:Runaways - Betty Who574:Run Away - Leighton Meester573:Watch Me Fly - Elliot Hamilton Brown572:Slammin' Door - Lucy Angel571:You Are Not Alone - Frida Amun570:Maps - Madilyn Bailey569:Tove Lo - Talking Body568:Oh, Honey - Gloria Kim———————————华丽丽的分割线—————————————————4月27日 2015 池州最好一次分享音乐,再见....567:I Really Like You - Carly Rae Jepsen566:Last Night (Ratata) (Radio Edit) - Jesús Sánchez565:Breaking the Silence (Radio Version) - Terese Fredenwall564:Dancing In the Dark - Rihanna(电影《疯狂外星人》插曲)563:See You Again - Wiz Khalifa;Charlie Puth562:Sometimes Love - Brooke White561:Run To Me - Clarence Coffee Jr.(电影《疯狂外星人》插曲)560:Cannonball - Kiesza(电影《疯狂外星人》插曲)559:Towards the Sun - Rihanna558:Stand By You - Marlisa———————————华丽丽的分割线—————————————————3月30日 2015 池州我本来想过着随便当个平凡人,随便赚点钱然后和不美又不丑的女人结婚生两个小孩,第一个是女孩,第二个是男孩等女儿结婚,儿子也能够独挡一面的时候,就从工作退休之后,每天过着听歌或下棋的悠闲隐居生活然后比自己的老婆还要早老死我就是想过这种生活557:What Can I Say - Beldina556:Boom Clap - Charli XCX555:Don't You Dare - Taio Cruz554:Blue Skies - Lenka553:I'd Rather Be With You - CyN552:I Love You - OMFG551:Good Luck - Nina Sky———————————华丽丽的分割线—————————————————3月12日 2015 池州找歌不易且听且珍惜550:The Nights(Felix Jaehn Remix)- Avicii549:Could Have Been Me - Nikki Williams548:Feel The Light - Britt Nicole547:Break me up - Erika selin546:Chase You Down - Runaground545:Six Degrees to Go - Jennifer Lynn(推荐)544:Waterfall - Joni543:My Reason - Brighi feat. The Guy542:Blue - Molly Hunt541:Our Own Heaven - Masetti540:我可是你手中那一朵鲜花- 好妹妹乐队539:Gold - Gabriel Rios(Thomas Jack Remix)538:Gold - Gabriel Rios537:Dear Boy - Avicii536:Cut Your Teeth - Kygo Remix535:Syn Cole Miami 82 - Kygo Remix534:The Days - Avicii&Robbie Williams———————————华丽丽的分割线—————————————————11月10日 2014 池州我们不是咬文嚼字的英语高手也不是精通乐理的音乐达人我们只是喜欢每天找一首温暖的歌来听有时候这首歌背后有一段不为人知的故事有时候这首歌的某句歌词触人心弦有时候这首歌的某段调子刻骨铭心就这样,在那些动人的曲调中,在那温馨的旋律里我们沉淀,我们聆听我们感悟,我们在相似的脉络中两颗心慢慢接近...533:Riptide - Vance Joy532:Secrets - Mary Lambert531:Holiday - Tobu(极限运动专用BGM)530:Cloud 9 - Tobu(极限运动专用BGM)529:Through The Window - Say Cet528:Stay With Me - Sam Smith527:Best Day Of My Life - American Authors525:长恨歌- 音频怪物526:长恨歌- 洪尘524:长恨歌- 笛子版(水玥儿)523:Train(feat. Marsha Ambrosius) - Wonder What You\'re Doing For the Rest of Your Life522:2012-2013冠单混音- 群星521:Live It Up - Colbie Caillat520:Red Lights - Tiesto519:Butterflies - Alex G———————————华丽丽的分割线—————————————————9月27日 2014 池州音乐虽短,但深入我心。
用户手册Fireface UCX最强大的便携式FireWire® 及USB 音频接口!TotalMix ™SyncAlign™SyncCheck ™SteadyClock™USB 2.0/FireWire 400数字输入/输出系统8+8+2通道模拟/ADAT/SPDIF 接口24Bit/192kHz 数字音频36x18矩阵路由器2xMIDI I/O独立运行类兼容运行MIDI 远程控制概要1 简介 (8)2 包装内容 (8)3 系统要求 (8)4 简介及主要特点 (8)5 第一次使用:快速上手5.1 连接器–控制–显示 (9)5.2 快速使用 (10)安装和操作- Windows6 硬件安装 (12)7 驱动程序和固件7.1 安装驱动程序 (12)7.2 升级驱动程序 (13)7.3 卸载驱动程序 (13)7.4 升级固件 (13)8 设置Fireface8.1 设置对话框–常用 (14)8.2 设置对话框– Pitch (16)9 操作和使用9.1 播放 (17)9.2 播放DVD(AC-3/DTS) (18)9.3 关于WDM (19)9.4 WDM下的通道数量 (20)9.5 多客户端操作 (20)9.6 模拟录音 (21)9.7 数字录音 (21)9.9 时钟模式- 同步 (21)10 ASIO下的操作10.1 概要 (23)10.2 ASIO下的通道数量 (23)10.3 已知问题 (24)11 使用多个Fireface UCX (24)12 DIGICheck Windows (25)13 热线–故障处理 (26)安装与操作– Mac OS X14 硬件安装 (28)15 驱动程序和固件15.2 升级驱动程序 (29)15.3 升级固件 (29)16 设置Fireface16.1 设置对话框 (30)16.2 时钟模式- 同步 (32)17 Mac OS X常见问题17.1 与安装驱动相关的问题 (33)17.2 MIDI不工作 (33)17.3 修改磁盘权限 (33)17.4 支持采样率 (33)17.5 Core Audio下的通道数量 (34)17.6 各种信息 (34)18 使用多个Fireface (35)19 DIGICheck Mac (35)20 热线–故障处理 (36)输入和输出21 模拟输出21.1 后面板线路输入 (38)21.2 前面板麦克风/线路输入 (38)21.3 前面板乐器/线路输入 (39)22 模拟输出22.1 线路输出 (40)22.2 麦克风/线路输出 (40)23 数字连接23.1 ADAT (41)23.2 SPDIF (41)23.3 MIDI (42)24 字时钟24.1 字时钟输入和输出 (43)24.2 技术介绍和背景 (44)24.3 线缆与终止 (45)24.4 一般操作 (45)单机运行25 操作和使用25.1 概要 (48)25.2 前面板操作 (48)25.3 类兼容模式 (49)26 实例26.1 8通道AD/DA转换器 (50)26.2 2通道麦克风前置放大器 (50)26.6 iPhone/iPad外部接口 (50)TotalMix FX27 路由与监听27.1 概要 (52)27.2 用户界面 (54)27.3 通道 (55)27.3.1 设置 (57)27.3.2 均衡器 (58)27.3.3 动态... .. (60)27.4 控制室栏 (61)27.5 控制条 (62)27.5.1 视图选项 (63)27.5.2 Snapshots - 组 (64)27.6 混响和回声 (65)27.7 首选项 (68)27.8 设置 (69)27.9 热键及使用 (70)27.10 菜单选项 (71)28 矩阵28.1 概述 (72)28.2 矩阵界面.... .. (72)28.3 使用 (72)29 技巧和窍门29.1 ASIO直接监听(Windows) (73)29.2 复制子混音 (73)29.3 删除子混音 (73)29.4 双倍输出信号 (73)29.5 录制子混音- 返送 (74)29.6 MS处理 (75)30 MIDI远程控制30.1 概述 (76)30.2 功能对比 (76)30.3 设置 (77)30.4 操作 (77)30.5 MIDI控制 (78)30.6 单机MIDI控制 (79)30.7 返送检测 (80)技术资料31 技术参数31.4 数字输入 (83)31.5 数字输出 (84)31.6 通常 (84)32 技术背景32.1 锁定与SyncCheck (85)32.2 延时与监听 (86)32.3 USB音频 (87)32.4 FireWire音频 (88)32.5 DS –双倍速 (89)32.6 QS –四倍速 (89)32.7 DS/QS模式下的噪声水平 (90)32.8 SteadyClock (90)33 图解33.1 Fireface UCX电路图 (91)33.2 连接器针脚配置 (92)其它34 配件 (94)35 保证 (94)36 附录 (95)37 符合性声明......................................................................................................................... . (96)安全须知注意:请不要打开机壳!机壳内没有用户服务部件。
本文部分内容来自网络整理,本司不为其真实性负责,如有异议或侵权请及时联系,本司将立即删除!== 本文为word格式,下载后可方便编辑和修改! ==地中海广告语篇一:定位语、广告语中国最牛300项目定位语1、就掌灯好房子,说不清2、宽HOUSE 高性价比联排别墅3、山上的别墅方便亲切会谈4、星河湾开创中国居住的全成品时代5、六佰本每个商铺都临街6、一千栋大美之地,定制别墅主场7、小平岛百万平米海岸线社区8、观唐中式别墅,反而涉外9、每一间山海边的舒适居住10、野鸭湖昆明两万亩山林别墅区12、鼎科阿布全开门户31-62㎡无压力型青春社区13、海绵泡在海边的房子14、龙门码头创意消费复合区15、万科东海岸真正的海岸生活16、佘山3号核心佘山,别墅家17、湖城大境百万平米史诗巨著18、石公馆藏于城市精华处19、西溪里墙门大宅传世之家20、先生的湖,山下的墅21、十五峯师著精端山宅22、龙湾别墅湖边的温泉独栋别墅23、万万树大树下的独栋庭院24、香港倚峦别墅山顶全维港景独立花园洋房25、天骄峰景南中国湖山官邸26、星河丹堤银湖山城市别墅CEO官邸27、滨江金色海岸全国一流水景住宅28、龙湖悠山郡 200-400㎡创新英伦田园独院29、万科天琴湾中国双湾千岛别墅30、万科云山都市闲适山居31、万科城新里程向上生长的世界观32、万科青青四期小镇的柔软时光33、荷塘月色自然生活美学34、万科17英里生活在17英里处35、东方尊峪半山私家领地36、西山庭院人文大宅院落友居生活37、第五园原创中国现代38、河谷上的别墅群落39、曲江核心25万平米城市中坚典范生活场40、三代人两空间一处居41、舒阔空间山景小高层42、多重庭院3A纯品别墅43、CBD双轴线精萃豪宅44、西班牙院景洋房45、原创中国洋房46、主城纯联排叠拼别墅社区47、生态人文古城巴渝名门家宅48、长江岸上的院馆49、自然山水高尚纯别墅领地50、25席湖心岛独栋别墅51、新中式人文典范52、别墅区内湖景复式公寓53、世界的未来的天津的54、海拔368米之上湖居半山高层55、金开门户别墅区阳光高层56、城市入口新地标高层景观建筑群57、中央醇熟生活水岸阔景华宅 58、1800亩地中海血统别墅59、国宾馆主城洋房第一居所60、南加州53席纯独栋临湖尊邸61、公园中央,中国HOUSE62、动、静、开、合,定义风格化街区生活 63、80万平米中产特别居住区64、曲江上游110万平米精装坡地水生活65、长安大道青年街区舒适居住66、高新区活力丰盛生活圈67、一城书香半城林68、国家大盘奥运社区69、健康运动和谐70、秦岭下的中国院子71、世界滨水资源带72、新中式人文典范73、天根龙脉盛世大宅74、30万平米德式风景小镇75、临湖50米电梯多层76、中央华宅商业勋章集粹城市生活荣耀77、恒温恒湿恒氧低噪适光78、一个改变你世界观的城市文化住宅79、健康生活领跑者80、首席亲水豪宅,鼎定新城中央81、北中国500万疆域封定城市新中心82、瑞士峰景,尊贵水岸美宅83、沙头角全海景高尚住宅84、香蜜湖畔高贵生活新领域85、深圳湾 GOLF 华侨城86、罗湖原味生态社区87、中心西区高尔夫景观跃式小户型88、100万平米意大利风情小镇89、传承百年,美式骄典90、会展地带首席创新小户91、深圳红树林皇港口岸92、高新区生活印象。
Hey buddy 你要去往哪里前方大雾凄迷
无心可忍看不见你
Hey buddy 为何匆匆离去四百二十平米场地
无人不念你的飘逸
HA~~
HA~~
Hey buddy 你要去往哪里此时此间天地
就随机缘任由散聚
Hey buddy 为何匆匆离去莫记轮回次序
全力战斗不能停息
不要这样哭泣
暂别今日的我们
未来终将相聚
不要这样哭泣
努力是我们彼时
再相认的证据
Hey buddy 我去寻找奥义此时此间天地
就随机缘任由散聚
Hey buddy 我去宇宙树敌
莫记轮回次序
全力战斗不能停息
HA~~
HA~~
你的再会我只当无心的笑语
从来以为你我没有离散哭泣
没有哭泣暂别今日终将相聚
不会萎靡强硬态度就是相认证据我想着平凡人生如此陌生
我看着闪烁星空踏上旅程
我要坚强不断变更强不断更倔强才能够跨步更坦然未知不绝望我们不悲观拥抱着梦想
不要这样哭泣
暂别今日的我们
未来终将相聚
不要这样哭泣
努力是我们彼时
再相认的证据
OH~~
HA~~
不要这样哭泣
强硬是我们彼时
再相认的证据
Hey buddy 你要去往哪里前方大雾凄迷
无心可忍看不见你。
星河之畔
2019-03-05
作曲 : Koowho
作词 : Koowho
夜雨散开了人群
等雨停风儿也变宁静
婆娑摇曳的树影
映衬着孤寂者的足迹
明灭闪烁的街灯
黯淡了谁低落的情绪
水面倒映着星星
传达着给何人的讯息
独依在岸边数着星星
有几颗是在为我而明
我把愿望从心中轻轻拾起
投向了星星随风而去
流星划过了天际
扰乱了我复杂的思绪
银河闪耀的印迹
透射出梦飞翔的尺距
光年遥远的距离
隔阂着与宙宇的交集
前路有谁在哭泣
滴落着怎样破碎的心
星河之路你与我同行
在河畔有着天使低吟
我把愿望从手中奋力抛去跌到了谷底陨落一地。
星河丹堤分享沙龙录音整理时间:2009年6月19日晚6:30分享人:王伟、邓震宇、陆焕参加人员:深圳区域经理级以上人员及部分策划主持人:提起星河丹堤,许多世联人都是很有感情的,经常在内部看到他们的喜报,也经常听到他们给大家做分享。
它也是我们许多顾问同事给外地的开发商推荐的最佳楼盘,那么他们是怎么样取得这么骄人的成绩的呢?今天我们就请深圳区域的副总王伟女士以及营销三部的营销总监邓震宇先生一起给咱们揭开它背后的秘密。
邓震宇:今天分享共分两个部分,一部分是前期定位,世联在定位中发挥的价值,这一块价值是直接决定了整个项目收益和最终的结果的重要部分,这一部分我会做重点讲。
第二部分是营销的部分,星河丹堤之前已做过几次分享,我会只针对AC区开盘,即第一批产品入市前的动作做重点的讲解。
最后我们再提问和沟通。
大家都对星河丹堤已很了解了,我们先来看一下它开发之前的还是地块时的图片,04年底,我们刚拿到项目时,那时的山湖林海(星河丹堤一期)的楼顶拍到的图片,整个地块的素质并不高,而且这个湖,水接近干枯,山的植被破坏很厉害。
山湖林海的价格是从4200左右,最高才到4800,是被上海的开发商打造成了一个深圳关口中低端住宅。
地块的条件不是很好,所以我们后来要求开发商对地块、对入口广场和山体的植被进行了全部的整合,黄老板花了2000万,买了几百棵古榕树,把广场进行了改造。
这个后面会讲到。
实际上地块本身就是我们看到的条件,山和湖没有被前面的开发商很好地利用,而且梅林关口和立交当时没有建成,这样给大家的印象是关口要建一个七至九层的大立交。
这个影响是很坏的,所以当时我们做的一个很重要的决策是,在现场没有改造好之前,不允许任何一个人进到工地去参观。
星河的执行力也是很强的,控制得很好。
因此,前期其实我们是花了很大的力气才把这个影响弱化掉。
我们再看现在的丹堤的照片,A区到F区的景观,比较好地体现了丹堤的全貌。
下面我们就正式进入分享。
2004年11月我们接触丹堤时星河还没拿到这块地,需要我们对它进行了一个评估和可研的经济测算。
当时评估结果经济收入是35亿左右。
星河就拿了这块地。
最初的指标是容积率1.0。
2005年4月时,有一个机会调到1.8,这就意味着只能做成一个复合型社区,当时星河要做一个很难的取舍。
我们做了很充分地论证,市场、客户、收益分析,现在丹堤的指标是20万占地,36万建面。
当时,整个深圳大家对TH的操作尤其是工程上的操作经验是不足的。
都认为起个两层楼的房子可能两个月就搞完了,所以丹堤从05年的5月就参加春交会,按星河的想法是05年9月就想卖。
所以我们的营销是被迫地前置。
而后指标调整,规划调整,推到05年11月,又推到06年年4月,最后卖的时候是06年7月30号。
实际上从05年5月到07年2月,我们储了1000批客户,开盘时卖了109套,前期客户只占3-4套。
因素很多,跟调整预期也有关系。
05年10月参加了秋交会,并且在星河国际天虹商场的楼下的临时咨询中心开放,当时的市场是第一个在市中心开咨询中心的项目。
06年3月分,开始积分卡正式储客。
还有一个创新的举措就是“全城豪宅预销售”,是我们第一个提出来的。
还有很多推介会,利用了世联行的、银行的、还有我们二级市场的资源。
5月21号做了一个专利产品的发布会,这也是地产界第一个将产品申请专利的。
这个专利跟万科做的专利产品不大一样,主要的要让客户觉得很牛,跟别的楼盘不一样,申请的是产品的外观和名字,而不是产品本身技术上的专利。
它是一个营销动作。
开发商其实是想5月1号就卖楼的,他们觉得工程差不多就可以卖房了,王伟总和林翔总去工地走了一趟,就明确地告诉开发商,基于我们的经验的对豪宅客户的了解,这样的别墅的展示肯定会卖得很差,价格会很低。
其实这个项目其实是开创了一个新的以展示为优先的豪宅营销模式。
现在普通住宅都知道展示优先了,当时没有,建好了就可以卖了。
这样对价值的提升是很不利的。
而且以丹堤先前的条件想卖到2、3万多是不可能的事情,所以展示成了我们要求的最重要的事情。
就整改后来就花了一个半月的时间,7月30号才卖。
然后就是接连推了B区和F区,08年年初推了E区,1月12号开盘,在08年市场很差,豪宅基本卖不动的时候,星河丹堤推了300多套,卖了96套,销售率达百分之二十多。
直到08年11月8号才降价,也就是说它挺了一年,这那个时候,其实丹堤的团队做得还是让市场觉得很惊讶的,因为它在那种市场环境下还是可以一周走4-8套,在价格3万的时候。
后来由于开发商的资金运作和再投入的需求,降价了。
最新的动态是5月1号搬到了峰景营销中心,也就是银湖山的体育馆,这个体育公园一共花了3000万左右。
我刚才给大家讲一下丹堤前期的土地价值最大化的来龙去脉,世联在接触并定位项目的时候和后期营销的过程中都把握的最核心的一点,就是死死地抓住客户。
这一点特别重要!不管我们是在前期的第一次定位还是第二次定位,实际上我们都在找市场的空白和客户的需求最大的一个点。
所以我们一开始就锁定丹堤的客户群是城市的中产,我们在市场上找到一个断层,就是250万-400万的产品是特别少的,别墅是特别少的,所以就有将容积率1.0改为1.8时的担心,因为别墅变少了,高层变多了。
我们又对它进行了很多的研究,包括客户的、市场的,还有重新进了经济测算。
其实丹堤一开始的定位比较小,后来我们进行了许多的修改,熟悉丹堤的人都知道,我们一开始叫“哈啰中产”,后来是“向上的力量”然后是“西银湖,原生别墅群”。
这样一个过程,我们叫顺市场而动,其实是顺客户的感知而动,而客户的定位是在不断拔升的一个过程。
王伟:补充一下,让大家了解一下世联的价值。
星河在拿这块地的时候,金地和珠海在和他争,后来星河拿到了,说明星河的黄老板实际上是一个特别以市场为导向的人,他永远说的都是客户喜欢什么,客户想要什么样的。
我们要以市场为导向去影响客户。
整个开发一定是以市场为先导。
我们实际上是帮助开发商完成了项目价值体系的搭建。
向土地要价值,向规划要价值,规划什么样的产品会使价值最大化,把规划的价值先设计出来,设计任务书出来,实际上是先把整个营销的动线想清楚了,这个是大盘开发的要点,很多大盘,包括红树湾,包括星河丹堤都是这样,营销前置,丹堤做的比红树湾做得好的地方先把大盘营销的大思路想清楚了,龙其是第一期,我要动哪块,启动区在哪?这几期要怎样开发?开发流程是什么,工程会不会跟营销撞车?第一期开发的时候我拿什么来主打市场,是作为现金牛。
然后是启动区,大家可以看到任务书里要求的重要营销展示点,那时的启动区条件超级的差,包括前广场、会所、幼儿园,这些都是我营销需要的,我不能等项目规划设计完成以后,再让设计院来设计。
这些东西都是项目需要的,任务书时把操盘思路想清楚,进入市场时需要的环节同时下任务书,同时开动。
而且我们是世联先做的地块指标分解,然后再招的设计院。
当时六家设计院同时做方案,我们在这些方案里,哪家用的外立面,哪家用的规划的方案,从规划到产品到外立面,这个价值体系的搭建,展示为什么要下任务书?就是展示体系的搭建,展示能提供什么样的营销溢价,户型能提供什么样的营销溢价,哪怕是一个外立面我们都要让它产生营销溢价。
这些都是营销的噱头,这个阶段世联是基于对市场和客户的研究帮助开发商把这个项目的价值体系都搭完了。
搭的时候要考虑到,这几年,第一年动哪块,第二年动哪块,产品怎么搭接,湖区怎么改造,不会浪费钱又能起作用,这些都是前期干的事,我记得有一次开了13个小时的会,出来都眼冒金星了。
那个阶段一直在探讨这些东西,把这些想清楚了再开始规划招标。
一般开发商都是先找设计院作规划,再找代理公司,我们实际是倒了,我们先作的地块划分,找哪块地块要价值,都想清楚了然后才来找设计院交底、招标。
邓震宇:这些其实都是以市场和营销为主导龙头的情况下,统筹了所有房地产开发的产业链里头的东西、设计、广告等等,都是在这个先导下来做的。
大家都明白世联是一直都在挖掘物业价值,建筑研究中心李荣总那边做了一个测算,测算出TH是产出最高的,洋房是低的,占地且经济收益低。
这些在最前期我们就确定了!所以丹堤在1.8的容积率下已经是TH最大化了,接近300多套,而且附送面积很高。
覆盖率很高,如果丹堤没有20万建面的话是绝对做不到这么多的。
设计院在做方案的时候也很难。
但是在营销为先导前提下,技术永远是服务于市场的。
在产品的论证这一块,也有其它公司给开发商建议,比如全部以洋房和退台的形式出现,可能会更好,因为它有山体。
但是最后我们还是通过精确的测算,对市场上存在的洋房、TH、高层进行了单位面积(每平方米)的经济效益测算,最终确定TH还是要成为丹堤价值最大的一块。
当然,后面市场发展很快的情况下,高层的价值也得到了提升。
王伟:我们测算的结果是洋房不能做,TH一定要最大化别墅可以做一些,作为价值的提升。
这些是有数据支撑的,一定不能改。
邓震宇:除了产品这一块,还有就是基于市场上总价的空白,当时的豪宅就是8000块左右,我们的结论是250万到300万的空缺,后来放大到400万,现在是600万到1000万,这样的一个级数。
但是不管最终总价是怎样,还是基于我们的产品,如果你的产品定位出现偏差,或是面积偏小,那么在快速上升的市场中是无法取得更高的价值的。
独立别墅是一个点睛的东西,它可以给到一部分市场的亮点和标杆产品,而TH是我们最大的现金牛和明星产品,小高层只有B 区一点点,叠T。
接下来是关于面积,实际上是在总价的推导下推回来的,而不是先定产品再推价格,这个很重要。
在前面找到市场空白点后,我们把我们核心的产品总价控制在400万,没有景观的控制在300万,然后以当时的价格进行测算以后再压缩面积。
别墅偷面积最经典的也就是从丹堤开始的。
以前也有一些,但规模不够大。
丹堤的TH区的容积率是0.7的,实际上加上附送面积,达到了1.2,基本都送两层,有些送三层。
不断地创新,不管是前期的产品设计还是后期的营销,是我做丹堤的体会。
这都是服务于营销的主张和营销的目标的,也就是服务于我们最终的价值兑现。
当时的豪宅主要是集中在市中心,180平米以内的。
大多是我们在做,我们发现有钱人,他们其实是不满足于现在的居住面积和居住的形式的。
所以我们的判断是这一批有钱人会很快地更换他们的物业。
大家都知道本地人家里的孩子比较多,家里人口包括司机和保姆有七八个,这个判断是很重要的,这种换代置业决定了高层的面积大量地放大。
王伟:通过我们对客户的分析,深圳的客户的换房周期是3-5年,发现这个规律后,作为大盘的开发,一定要踏到这个点上。
再举个典型项目,圣莫丽斯,那是与丹堤且行且竞争的项目,它就没有踏在这个点上。
这样的项目3-5年的销售周期是一定要有的,要考虑到几年后产品不会落后,面积不会小。