星河丹堤案例研究
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惠州星河丹堤_惠州星河丹堤2月
套数
19 23 29 32 34 30
已售
1 1 7 13 13 25
剩余
18 22 22 19 21 5
剩余销售额
存货情况
存货布局
约5.9亿
双拼
春节期间惠 湾片区别墅 成交情况 目前诚意客 户情况
合计
167
60
107
签约统计：项目共认购60套，目前签约16套。
GALAXY REAL ESTATE
存货产品线分析——A组团存货为高单价及总价的大独栋、小 独栋产品居多；联排去货速度较佳
行动难点
存货情况及春节 期间市场情况
存货情况
存货布局 春节期间惠 湾片区别墅 成交情况 目前诚意客 户情况
GALAXY REAL ESTATE
存货产品线分析——B组团由于展示面较差，溪谷小独栋部分 仅售出1套（时总认购）。
行动难点
存货情况及春节 期间市场情况
存货情况
存货布局 春节期间惠 湾片区别墅 成交情况 目前诚意客 户情况
惠州不限购但是限贷，根据以往来访及诚意客户情况分析， 有部分客户由于首付问题，最终没有选择购买丹堤，因此建 议：降低客户进入门槛，最低实现一成首付。
实现形式：由星河旗下担保公司（或成立担保公司）实行 担保，由担保公司按标准银行利率或免息借出另外2成首付 （由于与星河时代同时汇报，此处不再列举担保案例，具体实现案例，见星 河时代方案）。
0
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存货情况
合生滨海城 翡翠山
存货布局 春节期间惠 湾片区别墅 成交情况 目前诚意客 户情况
皇庭.波西塔诺 光耀城 半岛一号
联排12000元/㎡ 惠阳新城市房地开发有限公 350-470㎡独栋\220-270平米联排\290-350平 双拼15000元/㎡ 独栋 司 米双拼\高层1-5房：58-190㎡ 800-1200万元/栋 高层价格5700元/㎡ 中信地产 联排202-270㎡\少量双拼394㎡
惠州星河丹堤2015年中原红盘启示录 19p
整盘运营观点一：角色扭转，价值再造
一个媒体纷纷报道为“鬼城”、“空城”、“这里除了长房子什么也不长”的惠湾区域， 缺乏的最多的是信心和人气。 本项目是追随区域其他大盘主打投资与第二居所， 还是另寻出路？ 在此，星河丹堤选择跳出市场现状，以“创变”求突破，全新定义项目及区域。
（一） 丹堤的远见，敢为人先的角色转变
(一)
2011 年，依赖教育解决星河品牌异地落地问题
（二） 价值再造，“星河所在，必定中心”
星河丹堤距离惠州南站约 2 公里车程，高铁惠州南站开通后，从惠州南站到深圳北站仅 需 27 分钟。而星河在深圳的另一热销项目——星河传奇同样位于深圳北站的高铁圈层，属于 非核心区域。星河传奇经过一轮热销后口碑急速上升， “星河再造中心”的概念得到客户的认 可。 星河丹堤有意与深圳星河传奇进行价值捆绑， 将客户视线从热销的星河传奇转移到惠州星 河丹堤，即从一个中心到另一个中心的价值炒作，提升客户的预期及购买信心。 与此同时，围绕惠州南站，政府将重点打造投资 167 亿、布局 11.5 平方公里的南站新 城。星河丹堤顺势提出“都市副中心”的区域定位，结合惠州南站、未来深惠地铁规划、高速 路、龙海二路等连接深惠的主要干道，提出“深惠半小时生活圈”概念。星河丹堤还开通了从 龙岗到本项目的社区巴士、惠州南站接驳巴士， “生活在丹堤，工作在深圳”的美好愿景已初 步实现。同时，在“大深圳”、“深圳向东”等众多利好下，星河丹堤项目以及区域价值均已 得到客户极大认可。
金钥匙系列丛书第三辑——2015 中原红盘启示录
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2015 中原红盘启示录 惠州_星河丹堤
金钥匙系列丛书第三辑——2015 中原红盘启示录
2 / 19
以远见，方卓越
——复合型大盘长期运营的进与守
(房地产管理)别墅豪宅室内设计案例分析
深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）设计说明及图片欣赏-设计师富振辉人气：15444 发布时间：2010-09-10图片数：9中华室内设计网[荐]设计师：富振辉作品类别：家装设计深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）设计说明：沉静中隐约涌动，细致、隽永、温馨绵长，沉淀、历史、传奇、风尚、心志。
在平静中意味深长，魅力绵远，人生不仅仅只是活着，生活需要品位与享受，因为用心，所以内外兼顾......本案着重在文化内修及生活品质上打造上乘之作，再现文化内涵渗透与融合，结合现实生活的折中主义设计理念，创造出一种传统时尚与实用并重的文化空间。
试想北美西部的豪放，配以柔美的轻歌慢舞，徜徉在家庭舞会上，是何等的闲庭信步。
装饰手法上以美式殖民地风格为主导思想，适当融合了“波西米亚”的地域元素，华贵柔美，稳重中透着睿智。
地下室以家庭会所功能为主，，阅读，品茗，赏析，健身，生活变得如此精彩。
一层的空间分布功能以会客就餐为主，设计手法上豪气、尊贵，彰显主人的身份，地位，高雅的情操及积极向上的生活态度。
天花及地面的处理尤显突出，再现西部风情。
二层功能布局主要以休息，睡眠，起居为主，经过改造，起居空间变得宽大，变成家庭休闲吧...... 主人房空间宽敞明亮，以米白和暖咖啡色调为主，温馨典雅，空间舒适宽敞、明亮，满足了主人的生活情趣，整个房间设计的豪气、尊贵.....富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-主卧效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-休闲厅富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-后花园效果富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-影视厅效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-酒吧区效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-健身区效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-前花园效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-餐厅效果图富振辉设计作品:深圳市星河丹堤别墅豪宅室内设计案例分析（浪漫心世界）-星河丹堤客厅效果图。
深圳星河丹堤项目整体定位及物业发展建议2132229531
东
南
盗 亚
版
团 集
350-600万元 250-350万元的供应断层
50-250万元 白领阶层的城市住宅 草根阶层的过渡居所
（数据来源：世联地产数据中心）
50万元以下
99-04年的市场供应
深圳并不缺乏对豪宅的尝试，它们层出不穷地刷新 着富裕阶层的视野
财富 层面 沉稳、有相对稳定的社交 圈、注重礼仪道德、重视 高 其身份和声誉、尊贵奢华 的生活方式 怀旧内敛、道德感强、有 一定的信仰（如宗教信 仰）、喜欢清静和人文气 息浓的地方 思想深刻、有极强的洞察 力、有远见、有较高的声 望、重视自己的社交圈和 生活圈
总价区间（万元）
>500
东
南
盗 亚
版
团 集
独栋供应 177套
300-500
联排别墅 供应373套
此区间的高层供应来自红 树湾和天鹅堡； TOHO供应来自万科城和东 海岸
大平面市场供应1437套
180-250
（数据来源：世联地产数据中心）
地产商们低估了深圳白领成长的速度
总价
富裕阶层Байду номын сангаас顶级豪宅
相当一部分白领阶层 迅速成长，其收入的 增长远远高于主流产 品的增长幅度
25万平米/自身配套少
50%四房以上 （其中26%TH） 带状主景观轴,中式风格商业 街 中式+现代+院落 AAA
必须回答的3个问题
Q1——房地产市场快速健康发展
外部因素
Q2——本项目将与万科系产生竞争关系
东
南
盗 亚
版
团 集
内部因素
Q3：继星河国际之后，星河地产将迈向怎 样的品牌高度？
05年后星河提速
某房地产淡市营销分享
[重点举措]： 开盘前：另类高度推广、客户情感攻势 开盘后：活动营销、体验先行
[案例适用范围]： 淡市下，市场高端豪宅项目的营销方式探讨。 本案将从推售策略，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
一 项目基本情况介绍 二 入市背景 三 销售回顾 四 淡市突围举措
一 项目基本情况介绍
项目基础数据
1. 如何提高上门量？ 2. 如何提高成交率？
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
如何提高上门量？（５4大提升措施）
措施一：对银行客户经理、基金公司经理、证券公司经理的深度挖掘
措施二：挖掘圈层力量，以活动形式一网打尽，如宝马车友会活动、清 华大学总裁研修班同学会，丹堤业主乔迁之家族庆典活动等；
措施三：充分挖掘星河系物业业主力量宣传星河丹堤项目，增大老带新 范围，如电梯轿厢广告，各小区报刊栏广告等。
主题：您的爱与行，将决定地球的颜色
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：配合不同节点梳理新卖点，户外广告语灵活刷新
1
月
到
2
月
户
外
3
月
到
5
月
户
外
6
月
到
8 月
户
外
配合推售节点灵活刷新户外广告语，不断在市场上释放新的信息，制造市场热点， 吸引客户关注！
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：报纸广告在传统之外，另辟蹊径（证言式通栏）
2. 带客上门制度：平日凭乘车有效票据由现场项目经理确认报销；周六周日COCOPARK 定点提供看楼车，由世联行专人候车带领前往；
3. COCOPARK分展场人员驻场接待。
奖励方案： 1. 带客激励 本方案执行期内，世联行业务人员带客户上门看房，开发商根据带客数量提供奖励： 奖励标准——前三批经确认客户奖励现金200元，之后按照100元/批客的奖励标准执行，确认程序文本请项目 组提交；奖励兑现：建议每周结算，直接支付至置业顾问，促进持续积极性。 2. 成交激励 本方案执行期内，世联行推荐客户成交，按照成交物业总价的2%计提销售佣金，代理部工作人员协助客户接 待及相关服务工作按照代理协议另外计算代理费及奖金；月度结算至世联行，各分行置业顾问按世联行现行业 绩提成制度计提。
[案例适用范围]： 淡市下，市场高端豪宅项目的营销方式探讨。 本案将从推售策略，宣传推广、营销活动等几个方面进行全面解读。
一 项目基本情况介绍 二 入市背景 三 销售回顾 四 淡市突围举措
一 项目基本情况介绍
项目基础数据
1. 如何提高上门量？ 2. 如何提高成交率？
四 淡市突围举措
营销亮点——客户攻略
如何提高上门量？（５4大提升措施）
措施一：对银行客户经理、基金公司经理、证券公司经理的深度挖掘
措施二：挖掘圈层力量，以活动形式一网打尽，如宝马车友会活动、清 华大学总裁研修班同学会，丹堤业主乔迁之家族庆典活动等；
措施三：充分挖掘星河系物业业主力量宣传星河丹堤项目，增大老带新 范围，如电梯轿厢广告，各小区报刊栏广告等。
主题：您的爱与行，将决定地球的颜色
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：配合不同节点梳理新卖点，户外广告语灵活刷新
1
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到
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户
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8 月
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配合推售节点灵活刷新户外广告语，不断在市场上释放新的信息，制造市场热点， 吸引客户关注！
四 淡市突围举措
营销亮点——推广攻略
年后：报纸广告在传统之外，另辟蹊径（证言式通栏）
2. 带客上门制度：平日凭乘车有效票据由现场项目经理确认报销；周六周日COCOPARK 定点提供看楼车，由世联行专人候车带领前往；
3. COCOPARK分展场人员驻场接待。
奖励方案： 1. 带客激励 本方案执行期内，世联行业务人员带客户上门看房，开发商根据带客数量提供奖励： 奖励标准——前三批经确认客户奖励现金200元，之后按照100元/批客的奖励标准执行，确认程序文本请项目 组提交；奖励兑现：建议每周结算，直接支付至置业顾问，促进持续积极性。 2. 成交激励 本方案执行期内，世联行推荐客户成交，按照成交物业总价的2%计提销售佣金，代理部工作人员协助客户接 待及相关服务工作按照代理协议另外计算代理费及奖金；月度结算至世联行，各分行置业顾问按世联行现行业 绩提成制度计提。
高端住区规划与设计_深圳星河丹堤案例研究
住宅特集.. SPECIAL COLLECTION OF HOUSING高端住区规划与设计—深圳星河丹堤案例研究陈方摘要/在政府住房供给政策调整及居民日益提高的使用要求的背景下，高端住区开始面向更宽的市场面，从而在规划设计中体现出一些新的特点与趋势。
以星河丹堤为案例，从产品分布、规划布局、自然生态、交通组织及自由住宅功能等诸方面进行分析并归纳总结，具有一定的现实意义。
关键词/政府住房新政策高端住区规划设计深圳星河丹堤..1 新政与高端住区的背景研究自去年初国家采取一系列控制房价的住房新政策(以下简称“新政)以来，高端住宅面临着来自市场、政府及公众等方面的挑战和压力，这种压力继而转化为对设计层面的更高要求。
国外或其他地区住房供应采用政府及商业市场双轨供应，新政涉及的领域更多的是集中在政府津贴房，如香港、新加坡等与大陆类似人口及文化背景地区，均采用了公屋政策，用以平衡住房市场的高价格。
而住房市场则成长为高端物业领域，其高昂的地价也从侧面补贴了公共用地的优惠土地成本。
新政的目标是希望居者有其屋，同时鼓励更多的人进入中产阶层。
目前，高端住区虽然处于浪尖，但却有品质高端化的趋势，量减而质升，对高端产品规划设计提出了更高的要求。
面对新政，开发商往往采用以下方法来应对：充分升值30%的合法高端领域，灵活转换70%的低端物业，认真研究低端物业的市场特征。
..2 高端社区规划设计的几种发展趋势—深圳星河丹堤案例研究中国经济的持续快速成长，新贵不断涌现的同时，作为基础的中产阶层正在扩大，其居住需求远远超越了新政的面积上限。
原来仅仅面向富人的高端产品将面向这个新兴阶层。
高端产品已初步呈现多元化的趋势，别墅的外延不断扩大，出现了多种House复合形态。
星河丹堤项目属于高低层复合型高档山水社区(图1)，区内有独栋别墅Villa House、联排别墅TownHouse、空中别墅Loft House、台府别墅Terrace House等。
城市新区中低容积率住宅案例研究
17
案例借鉴之新浦江城
新浦江城——政策影响下的项目开发策略
•
•
项目位于上海闵行区浦江镇，紧邻外环，距城市中心 车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目， 但目前没有公交线路至此； 该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，浦江镇 有良好的高起点规划，但目前周边城市配套匮乏；
• 项目首期面市正值
大启动区国际家园针对养老、度假等 不同客户群体打造不同功能区，共同 构成一个具有全新开发理念的上海郊 区生活航母社区 前期以独栋及联排为主，树立了社区 的高端形象，后期以联排及多层公寓 为主，降低了客户臵业门槛，回流现 金。 本项目的居住物业的产品形式主要分 为独栋别墅、联排别墅及多层电梯公 寓。不同产品户型面积偏小，以达到 控制总价，实现客户居住产品升级的 目标。 从客户地域划分，上海客户约占80-85 ％，昆山本地客户约占10-15%。
三期（F区） 四期（E区） 五期（D区）
建面： 107128平米 建面： 138196平米 建面： 28241.7平米
分期规模 产品 价格
二期叠拼产品（4-6层， 2层一户）实现均价 27000万元/平米以上， 与先期联排实现价格不 相上下；
三期高层产品与二期 叠拼产品价格几乎持平， 实现超越产品本身价值； 四期高层产品价格继 续上扬，超越二期叠拼 价格。
整体：风情、纯粹、小而全、低密度、别墅符号、氛围极致
示范区极致展示，成为别墅类产品销售的 决定性因素
营造（背景音乐）；
园林：庭院、果园、通透开阔； 样板户型：欧式风情装修、餐厅挑空、最大化庭院； 特别策略：私家庭院向公共园林的延伸； 公共园林打造为类似果园的情趣；
8
案例借鉴之星河丹堤
星河丹堤——面对区域困境，成功实现项 目最大化价值
房地产操盘实务经典案例分享探索溢价率的奥秘26页XXXX年
调整后与销售现场专题讨论沟通 清水房开放时利用参观证进行客户意向排查，边看房边做预销控
不断进行客户摸底，结合销售目标，目标均价从9000一直上涨到12000
11
淘淘金金山山价格摸高的关键点
1 问卷的设置
趋势引导/价格上限摸底/价格敏感点
2、良好的客户沟通基础
高标准的服务/团队协作
3、及时调整，快速响应
（时间不少于一周） 直至正式发售前一天，确保每位客户按
第一意向选房；
《星河丹堤客户信息问卷》 《星河丹堤积分卡客户房号意 向变动登记表》
3、客户摸底，精确制导，实现价格
从前期客户分析来看，本项目具备对片区外市场的高端客户的辐射力，因
此如何挖掘片区外高端客户项目营销的关键；
9
淘金山
2005.11.14
全面启动媒体计划，市场造势
2005.11.26-2005.12.9 样板房及清水房开放，组织前期客户看房
2005.112.110月-20新05.1政2.16打组乱织诚既意定客户营算价销安排
2005.12.17
开盘销售（1-1000号客户）
2005.12.24
第二次选房（1000号以后的客户）
原计划面临的问题：
展示条件不充分；（样板房等尚未到位） 客户摸底非常仓促。（算价时间压缩）
世联观点：
非常时期，安全第一。 抢时间，低调、迅速的消化前期积累客户，
10
淘金山
销售现场客户价格承受力调查及电话回访 指定指导价，销售现场根据指导价进行客户意向排查 及时统计客户意向确定推售策略并及时进行价格调整
• 使中信品牌成为豪宅开发 商品牌
7
中中信信红红树树湾 湾选房前客户意向摸底模式
关键点提炼： 1、把握每一次与客户沟通的机会：充分利用每一次销售信息的发布时
不断进行客户摸底，结合销售目标，目标均价从9000一直上涨到12000
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淘淘金金山山价格摸高的关键点
1 问卷的设置
趋势引导/价格上限摸底/价格敏感点
2、良好的客户沟通基础
高标准的服务/团队协作
3、及时调整，快速响应
（时间不少于一周） 直至正式发售前一天，确保每位客户按
第一意向选房；
《星河丹堤客户信息问卷》 《星河丹堤积分卡客户房号意 向变动登记表》
3、客户摸底，精确制导，实现价格
从前期客户分析来看，本项目具备对片区外市场的高端客户的辐射力，因
此如何挖掘片区外高端客户项目营销的关键；
9
淘金山
2005.11.14
全面启动媒体计划，市场造势
2005.11.26-2005.12.9 样板房及清水房开放，组织前期客户看房
2005.112.110月-20新05.1政2.16打组乱织诚既意定客户营算价销安排
2005.12.17
开盘销售（1-1000号客户）
2005.12.24
第二次选房（1000号以后的客户）
原计划面临的问题：
展示条件不充分；（样板房等尚未到位） 客户摸底非常仓促。（算价时间压缩）
世联观点：
非常时期，安全第一。 抢时间，低调、迅速的消化前期积累客户，
10
淘金山
销售现场客户价格承受力调查及电话回访 指定指导价，销售现场根据指导价进行客户意向排查 及时统计客户意向确定推售策略并及时进行价格调整
• 使中信品牌成为豪宅开发 商品牌
7
中中信信红红树树湾 湾选房前客户意向摸底模式
关键点提炼： 1、把握每一次与客户沟通的机会：充分利用每一次销售信息的发布时
星河丹堤_——官邸诞生纪：深圳风火出品经典策划·推广方案
与此同时，在三方探讨的过程中我们发现丹堤的产品形态具备相当的优势， 给产品申请专利形成大家的共识．我们认为：
资 源
山、湖、林的原 生资源的体验
感知
产 品
产品创新格局 的体验
同时带来“创新产品格局”－产品建筑风格定论
新太平洋建筑风格
new-pacific-architecture
现代夏威夷风格与亚热带风情相融合的创新建筑风格
说实话，星河对丹堤项目的期望还是比较谨慎的： 丹堤可以做到什么高度，能成为一个领军式的项目吗？ 虽然有风火作宣传旗手，星河仍非常谨慎……
第一阶段
品牌导入－鼓舞2005
05.3-05.5月
“鼓舞2005” 不仅是星河向市场和社会交的一 张充满自豪的成绩单，更是星河品牌“正规军化”的开 始。只有在充足的底气下，才能再次梦想……
距离中心区最近的郊野公园——
稀缺资源确立别墅的环境基础
距离中心区最近的山水别墅——
距离确立第一居所的价值基础
创新别墅产品营造的全新的居住体验—— 品质满足居者的身份表达
的聚 第集 一中 居心 住区 选的 择权 贵 阶 层
挖掘目标客群3
权贵阶层
山水居住理想
星河丹堤是最适合聚集于城市中心的企业家、高级
“合府”
terrace-house
端头户型
“阔庭别墅”
panorona-court
创新专利户型
中间户型 电梯户型
“厢庭别 墅 ”
backyard-court
“跃庭别 墅 ”
sky-court
活动进程1
05.9.28秋交会亮相， 立式橱窗模型形式充分展示了 丹堤在城市中的原生资源 以及距离城市中心区仅5.7公里的优势
惠州·星河丹堤玖玺——山地建筑设计初探
惠州·星河丹堤玖玺 ——山地建筑设计初探发布时间：2021-06-15T15:53:09.707Z 来源：《基层建设》2021年第7期作者：何光明[导读]深圳市库博建筑设计事务所有限公司星河丹堤项目距离惠阳城区2公里，东侧临7100亩亚公顶森林公园及500万平米风田水库，180万平方米山湖谷地自然生态资源。
是星河地产在惠州开发的超级大盘，总建筑面积达到240万平方米，教育、商业配套完善。
玖玺作为其中N区位于整个地块的东北侧，是整个项目的地势制高点，开发单位对建成品质充满期待。
总用地面积20万平方米，综合开发容积率1.04，用地主要特点是整体地势高，场地高差最大达到60米，且地势走向关系复杂，大体是东高西低，北高南低。
面对复杂的场地开发环境及开发商对产品力的高期待，对整个设计及工程环节都是高挑战。
历经六年的开发建设，效果已经基本呈现，应该说取得了各方都比较满意的结果。
现在回过头来复盘总结，希望能够规整出一些山地建筑设计的经验作为后面项目的借鉴参考。
因地制宜的规划布局：由于地形地势关系复杂，把场地等高线转化成泡沫实体地形模型，便于直观感受及推敲场地向关系。
在上面直接做体块分析，经过多方向比选，确定场地竖向设计原则以台地式为主，台地本身可以再少量放坡形式。
通过梳理场地标高关系，规整出大小不一的相对平整场地作为可以建设地块。
这样共形成8个不同规模的台地组团。
每个组团因为用地形状及标高不一，建筑布局空间形态也自然丰富多样。
组团之间自然留出无法建设的坡度比较大的谷地坡地，为场地景观个性化打造预留出余地。
建筑形态高者愈高：根据规划要点技术指标要求，建筑高度以多层及中小高层为主，设计为了呼应周边及原有山体轮廓，建筑没有采用统一高度形式，结合消防扑救场地设计要求，选择从6层到17层高度组合形式。
低标高组团最南侧沿小区主干道6层，后面层层叠落到13层，而最高处组团高度为15到17层，整体走势高者愈高，这样形成的群体天际线起伏叠落明显，与自然山体形成良好的呼应关系。
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尖岗山项目
离华侨 城8分钟 车程
离市民中心5分 钟车程
离红岭 路 10 分 钟车程
星河丹堤——生态资源
延续稀缺性原生山水的占有，再造一个 梦想居所的高度
三面环山，9.1万平米湖泊
坐拥银湖山郊野公园， 规划面积14.32平方公里
繁华与宁静随心切换，释放与生俱来的自如……
私享原生山湖，细踏泥泞温软，吸纳沁人山风，吞吐泥土花草气息……
C区
建筑类型： 独栋、双拼、三联排、四联 排、五联排
规划： 共29栋，93套，12种户型， 面积区间205-277平方米
端头：270m²，15套 中间：260m²，18套
端头：277m²，12套 中间：258m²，8套 带电梯、两层架空TH
露台：50-80m²， （约半数户型在60m²以上）
庭院面积：100-260m²， （约半数户型在150m²以 上）
时间 2008.9
星河丹堤的成绩 星河丹堤九仰91套别墅面市
44000元/平米 开盘销售率80%
现基本售罄
同期市场情况
水榭山132套别墅同 时间面市，2800030000元/平米，开盘 当日不足10套
•项目概况 •开发策略 •产品分析 •营销推广 •项目总结
【星河·丹堤】 ——城市原生CEO官邸
TH\独栋
TH：213-300 双拼：338 别墅：390
TH：600-1200万 别墅：1500--2500
万
TH\独栋
TH：286-396
TH：432-1000万
别墅：629-842 别墅：1500-2000万
二期启动
通过叠加TH专利明星产品，及精细化打造，成功 实现项目价值的持续提升，与叠加产品的溢价
丰泽湖业主事件，人文价值也 较低，市场影响较差；
临快速干道；
没有生活配套；
•项目概况 •开发策略 •产品分析 •营销推广 •项目总结
星河丹堤开发策略 明星产品 > 创新产品 > 现金流产品 > 多元化产品
星河丹堤开发节奏： A、C区 > B区 > F区 > E区 > D区
2005.10
2006.7.30 2007.1.21 2007.5.26
建筑形式多样的社区内，如何实现低密度住宅的高价值； 转化产品力为营销力，附加产品营销的语言——专利产 品申请
整体市场预期价位较低，如何刷新市场价位； 高品质展示、贴心周到服务、多轮客户意向排查价格摸 底、现场销售管理、团队合作
12
一期启动
最优资源地块的低密度高端产品启动，创造 价值标杆，建立自身价值体系，成功起势
2008.9.20，“星河丹堤收官别墅产品发布会暨“九仰”别墅样板区全城首发”，到场约450 人，首批单位当天销售率80%，实现均价44000元/平米；
2009.5.1，星河丹堤体育公园暨新售楼处启动，开展体验式营销，每次活动参与业主和客户 达到200-250人；成交13-22套不等。
D区别墅组团 103套
热带海岸区 Tropical-coastal-zone
热带内陆区 Tropical-midland-zone
热带山林区 Tropical-mountaio-zone
种类丰富 葱郁的热带植物与湛蓝的水景相 得益彰
星河丹堤——配套
会所面积达4800m²； 商业面积达800m²； 双会所设计
丰
D区：TH103套
泽
湖
山
庄
C区：TH86套 独栋7套
一期销售
郊 野 公 F区：园高层
原 生 湖
主入口和会所 E区：高层
A区：TH111套 一期销售
四期D区：九仰别墅组团103套，独栋+联排TH+叠层 TH
南坪快速路 B区：叠TH区：154套
大盘规则
“一期=整体”
实现
短期目标：建立轰动效应 建立充分的竞争优势 项目启动模式
类坡地规划：最大化的 类坡地规划
利用资源，提升项目价值；
产品创新户型：产品发
力，合府、冠邸、阔庭、
厢庭、跃庭等产品
2006.5.21申报国家专， 以专利发布会形式，正式
管道木 栅栏
下水管道 精心布置
向市场推出项目的产品特 合府、冠邸、阔庭、厢庭、跃庭产品专利
点，制造稀缺性，提升物
业附加值；
产品精细化：材料和做
地下室面积：90-120m²， （约半数户型在100m²以 上）
C区主力产品特点：
露台：50-80m² 庭院面积：100-260m² 地下室面积：100-120m²，
全湖景朝向，层层均享270°湖山美景 270°庭院环绕，前庭后院随湖山错落 两层高阳光餐厅，玻璃凸窗延伸室外 天光 尊配家庭厅，和谐家居世家生活
二期F区：高层组团732套，主力户型：88-298平米； 当天成交270套，销售率52%
三期E区：高层组团（复式高层）518套，以07年市 场顶峰期价格入市，销售96套，销售率23.4%；主力户 型：90-275平米；当天成交270套，销售率52%，后期 临南坪路小户型价格调整，两周成交近250套，全城抢 购
F区：高层组团
A区：TH111套
叠TH区：154套
E区：高层组团
规划特点
规划自西向东，全部环湖 傍山。
“尽端路”设计（美国郊 区住宅），保证邻里关系 的共融及保障各单元的私 密性
两个生态谷地+双会所（ 休闲会所+体育会所）+郊 野公园
风格：new-pacificstyle:即新太平洋风格 ， 现代感+自然
C 区 TH86套 、 独栋7套
A区：TH111套
一期首期（A区、C区）2006.7.30推出214套别墅， 合计7套独立别墅197套联排别墅，当天成交109套 （含2套独立别墅），开盘实现32000多元/㎡
一期二批（B区）2007.1.21正式发售，推出叠 TH154套，当天成交96套，销售率62%
星河丹堤——规划
产品类型丰富多样，户型全部为创新设计， 更加舒适自然
D区：103套
建筑形式： 独栋+TH+叠TH+高层组团；
TH套数： 共461套，独栋14套、联排 TH281套、叠TH166套；
TH主力户型： 204-299平米；
TH户均面积： 240平米；
C区半岛区： TH86 套、独栋 7 套
地块本为丰泽湖山庄的后续项目，为了消除历 史问题，星河取地后急需挖掘和提升区域价值
地块背景
总用地面积 20万平（300亩）
银 总建筑面积
36万平米
湖
容积率
1.8
山
郊Leabharlann 物业形态 独栋、TH、高层
野
资源优势 9万平米原生湖、
公
13万平郊野公园
园
取地背景
区域形象感知较低；
地块旁的丰泽湖山庄档次较低， 定义为“平民住宅”；
主流大盘的可持续发展举措
作为领导者的大盘启动的原则：
原则一：高端入市。树立形象，制 造价格标杆。
原则二：进入性优先。 原则三：用适量创新产品引领市场， 扩大客户层面。
原则四：控制规模，制造稀缺。
星河丹堤首期成功关键点
非传统豪宅区域，如何打造区域价值； 形象先行，利用高调性的推广不断借势，刷新形象， 体现并创造区域价值，形成市场口碑——高形象推广、 银湖山郊野公园推广、豪宅餐会等
端头：269m²，12套 中间：227m²，16套
端头：250m²，16套 中间：244m²，11套
端头：240m²，16套 中间：217m²，19套
A区主力户型产品特点：
露台：35-50m² 庭院面积：100-300m² 地下室面积：100-190m²
跃式地下室, 方正实用、自然采光纳风；
一层：跃式设计，部分配阳光房， 引动室外风光，餐厅两层通高， 相配中西厨，世界美食自由创作 端头207度采光，庭院阔绰，天地错落 有致
B区叠TH154套
一期星河丹堤主动占位第一梯队，建立城市 豪宅形象
项目 星河丹堤
1期
尖岗山 （南区）
圣莫丽斯 一期
推售时间 2006.5 2006.5 2006.1
建筑形式 户型面积（㎡） 总价范围预估
TH\独栋
TH:204—277 独栋:413-457
TH： 400—1000万 别墅： 2000万
工，带来产品附加值。
外墙砖精 心搭配
F区复式 高层
二期F区：高层组团732套，主力户型：88-298平米；开盘当 天成交270套，销售率52%。
三期启动
E区高层
前期项目高端形象的奠定下，后期推售高层现金流 产品，引入完善配套实现了价格突破，成功销售
武汉大学深圳外国语学校入驻丹堤 三家著名品牌——华润万家、丹桂轩、中航健身会的代表出席宴会 并与星河正式签约，标志着三大品牌正式入驻星河丹堤。
A区产品户型
B区产品户型
B3-6栋1-3单元01、02单位7_9_11层3房3厅4卫 201.86-224.61平方米
C区产品户型
C7户型
星河丹堤——园林
关注气候，秉承人本精 神，塑造高贵、浪漫、休 闲的热带景观印象， 从细节处理、色彩、布 局蕴涵人性化思想，造就 天地相融的亲切与和谐。
二层：阔景三房，次主卧功能齐备； 卫生间、楼梯间自然采光， 双露台尽享阔景人生
三层：独立私密豪华主卧套房； 双露台三面采光，园景、水景、山景 尽揽 眼前
超大庭院，感受四季景色
多台式设计，人与阳光的自然融合
跃式地下室，方正实用、自然采光 部分户型270度景观弧线，户户湖景山景
全幕湖景、 TH私家电梯设计、全市独有
深圳星河丹堤案例研究
•项目概况 •开发策略 •产品分析 •营销推广 •项目总结