商业地产投资概述47页PPT

费者心态 ➢ 不会在乎什么业态，而是在乎自身需求是否得到理想化的满足，所以
任何商业项目都要给出吸引顾客前往光顾或者频繁光顾的充分理由。 ➢ 可否享受到希望得到的服务和尊重，包括舒适度； ➢ 可否能够因为受到某种吸引而前往； ➢ 可否会实现配套价值和附加价值，甚至带来惊喜； ➢ 可否增强选择消费场所时所保持的自信； ➢ 是否具有与顾客消费力保持一致的商品和服务； ➢ 可否通过现场的体验加深对商场的依赖、信任感； ➢ 商业所呈现出来的风格是否与顾客个性匹配。
2021/6/20
六、商业经营方式说明
➢ 租赁： 商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际使用者经营，商场获租
金收益，实际使用者负责经营，获取经营收益，承担经营风险；优点在 于操作简单。缺点就是经营风险由经营者承担。 ➢ 联营： （1）纯抽成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际使用者经营， 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方共同经营， 共担风险 （2）保底抽成：商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际使用者经营， 商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，同时双方约定最 低销售保底额，当实际销售额低于该保底额时，商场应按该保底额的一 定比例抽取佣金。 ➢ 购销：商场自行进货、自行销售，自行承担经营风险
➢ 能否使自身项目获得未来更大的增值潜力和空间；
➢ 能否获得更高的机会成本和超额利润；
➢ 能否获得可能存在的并购重组中的优势地位。
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2、开发者心态
➢ 能否兑现投资者的价值回报预期，降低投资者的投 入和未来经营上的风险。
➢ 能否使开发的产品受到使用人的认可和欢迎； ➢ 能否使开发的产品与管理者希望的目标达成一致； ➢ 能否使自己开发的项目更加具有竞争优势； ➢ 产品能否让最终商户、市场和消费者喜欢。

新天地北里
新天地南里
上海新天地
*
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上海新天地/建筑设计
旧城改造 保护建筑重建
南里新建购物中心
北里中心广场保留建筑
北里入口重建建筑
新建建筑
重建建筑
保留建筑
图示说明：
石库门标志保留
改造后石库门
石库门阳台
石库门建筑雕饰
新天地在改造过程中主要以保留建筑外层表皮，改变内部结构与使用功能的方式使其具有商业功能，在我国尚属首例： 由于石库门建筑部分已经涉危，不宜以结构顶起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并将砖块用于外墙的修补和支弄的铺地； 按其内部按现代都市人的生活方式重新打造，配置自动电梯、中央空调、给排水系统、宽带互联网系统、污水处理、消防系统等；
垂直交通组织
4. 商业公共空间——中庭
思考： 商业体为什么需要中庭？
中庭作为商业体重要的空间节点，是很好的缓冲空间
中庭在大体量集中型商业和商业街中被广泛应用
上海恒隆广场
上海南方商城
上海-海上海商业广场
上海大拇指商业广场
恒隆广场
正大广场
中庭为半开敞形式
尺度较大、丰富、宏伟、开朗
通高空间易形成宏伟感，利用自动扶梯、观光电梯等形成交错、动态、层次丰富的空间
上海新天地
酒吧餐饮为特色招商引擎启动新天地
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上海新天地/业态分布
业态
租户数
租户 比例
典型租户
餐饮/酒吧
43
54%
上海锦江拉丁餐厅/璐娜西餐厅
服饰专卖
5
6%

《商业地产基础知识》PPT课件
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目录
序：基础概念普及 1：零售业态的分类及定义 2：商业发展规律 3：商业运营的专业术语
序：基础概念普及
商业——生意、买卖
Business 广义的商业：“生意”，指所有
以营利为目的的事业
特点
采取定价销售和开架面售，亦可开展连锁经营
商品结构体现专业性、深度性、品种丰富，可 供选择余地大，以某类商品为主，经营的商品具 有自己的特色，一般为高利润
从业人员需具备丰富的专业知识，可以退货
选址多样化，多数店设在繁华商业区、商店街 或百货店、购物中心内
商圈范围不定
营业面积根据主营商品特点而定
8
商家品牌
9
商品品牌
10
餐饮品牌
11
1、零售业态的定义及分类
➢ 零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务的行业。
➢ 零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合 而形成的不同经营形态。
零售业态的定义及分类
➢分类原则： ➢ 零售业态按零售店铺的结构特点,根据其经营方式、 商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂 设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 ➢分类： ➢ 食杂店、便利店、折扣店、超级市场、大型综合 商场、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居 建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮 购、网上商店、自动售货亭、 购物等。 ➢
专用品 非常低
非常高
考虑再三
先品货、 后价格
对专业人士 影响大
重要、 量小

失败因素
选址不当，远离市区和人口密集区域，客流量有限。
招商团队经验不足，未能吸引到足够的知名品牌和优质租户。
周边配套设施不完善，如交通不便、餐饮娱乐等设施匮乏。
失败案例二：某购物中心
06
商业地产未来发展趋势
互联网+商业地产
互联网思维
运用互联网的思维模式，创新商业地产的运营模式，提升客户体验和服务质量。
招商策划
与潜在商家进行招募和洽谈，达成租赁协议。
商家招募与洽谈
完成商家进场、装修、设备安装等工作，确保项目按时开业。
开业筹备
03
商业地产项目运营管理
物业管理
商业地产项目运营管理的重要一环，涵盖了多个方面，如物业维护、安全管理、租户协调等。
物业管理概述
物业维护
安全管理
租户协调
包括对建筑物、设施、设备、环境的维护和保养，确保商业地产的长期使用和增值。
商业地产培训课件
xx年xx月xx日
目录
contents
商业地产概述商业地产项目开发流程商业地产项目运营管理商业地产项目风险控制商业地产案例分析商业地产未来发展趋势
01
商业地产概述
01
商业地产是指用于商业活动的房地产，包括零售、餐饮、娱乐等多种业态的物业。
商业地产定义
02
商业地产与住宅地产有所不同，商业地产的收益主要来源于租金和商业活动，而住宅地产的收益主要来源于房屋销售和物业管理。
指对商业地产内外人员的安全管理，包括日常巡查、紧急事件处理、消防安全等。
与租户建立良好的沟通关系，及时解决租户问题和需求，提高租户满意度。
和流程，确保引入符合项目定位和需求的优质租户。
租户选择
租户关系维护

1991
1999
2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
中国房地产发展历程(ppt47页)
17
中国房地产发展历程(ppt47页)
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
中国房地产发展历程(ppt47页)
18
中国房地产发展历程(ppt47页)
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
中国房地产发展历程(ppt47页)
22
中国房地产发展历程(ppt47页)
第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
中国房地产发展历程(ppt47页)
23
中国房地产发展历程(ppt47页)
温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦 门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开 发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口 不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开 始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
中国房地产发展历程(ppt47页)
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中国房地产发展历程(ppt47页)
2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆， 珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王
和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的 结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等
原因影响。土地流标现在屡次上演。
2006年12月 中国金融业全面开放 外资、热钱涌入
中国房地产发展历程(ppt47页)
27
中国房地产发展历程(ppt47页)
2006年，房地产行业“多事之秋”， 密集的调控政策难以撼动房价高攀

中外连锁商店比较同发达国家连锁商店的阶段比较可成为商业地产决策时的重要参考中外百货商店比较同发达国家百货商店的阶段比较可成为商业地产决策时的重要参考中外超级市场比较同发达国家超级市场的阶段比较可成为商业地产决策时的重要参考日本各类型购物中心比较参考商业低进入壁垒的后果在中国进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展大企业盲目扩张和小企业无节制发展导致低市场集中度和过度竞争进入市场壁垒低产品差别程度低企业小型化大企业盲目扩张市场过度竞争市场集中度低商业地产研究总结目前商业物业市场的现状不难看出
五、什么叫超市、分类怎样
开架售货，集中收款，采取自选销售方式,以销售 生鲜商品,食品和向顾客提供日常必须品为主要目的的 零售业态. 根据商品结构的不同，可以分为食品超市 和综合超市。 大型超市—实际营业面积6000㎡以上,满足顾客一次性 购齐的零售业态.根据商品结构,可以分为以经营食品 为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市. 仓储会员店---以会员制为基础,实行储销一体,批零兼 营,以提供有限服务和低价商品为主要特征的零售业态 .
连锁经营： 一种商业连锁,即经营内容相同、使用统一店名的若干个门 店组成一个联合体,在同一个总部的管理和规划下进行专业 化分工,使复杂的商业活动简单化, 是一种实现规模效益的 经营组织形式。
八、什么叫街铺
沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商 业街商铺。
九、业态、业种
业态 ？－－以什么方式卖 业种 ？－－卖什么
商业地产研究
十四、 ShoppingMall发展条件（四）
国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平 有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主 要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度， 消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。

运营 优势
在药都内的大型会展中心的建设，保证在项目投入运营之后 持续的医药类产品展会，经常性的持续吸引来自国内外的药 商来此参展洽谈，为在此长期经营的商家提供了稳定的客源， 此外这种展会也是对药都品牌的非常有效的推广。
成功案例分析
上谷商业街
项目基本情况
项目坐落位置区域：地处天塔道以南
开发商：天津融创集团融创置地有限公司
3、 商家定位 以体量适中且租期稳定的中型规模特色餐饮（400—600平米）及KTV 娱乐为主导，并包含特色购物及必要的社区服务设施，如便利店、 美容美发、干洗、私人诊所、旗舰网吧等多种业态组合。 其中餐饮业力争做到品类丰富、风格多样；其他业态控制在该行业中 的高档商家。
销售策略 以“带租约销售”和“点对点”式销售为主。

2F 12500——13000

3F 8500——9000

SOHO： 4F——6F 6500——7000
项目定位
1、 该项目规划是商业和商务魔方的组合，构成都市型低层建筑，该项 目的在设计规划时会将底层至三层做商业，四层至六层做商务魔方 （全兼容、多功能）。
2、 集餐饮、娱乐、休闲、商务办公于一体的具有综合性、时尚性、领 先性的高端项目。
商业地产项目是只租不售、或只销售 部分的面积，靠企业长期持有
大多数购买者购买商业地产类产品是 作为一种稳定型、投资回报率较高的
一种投资工具，买来作为投资用的
发展商只要将房子卖出去，将社区的 物业管理做好，就基本算是大功告成
发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖 出去，而且还要将后期的经营、推广
作为第一等大事来对待
商业地产的内容 商业地产在开发和运营中涉及到三个层面
资本运营

商业地产行业的发展历程
商业地产行业的现状与未来趋势
同时，商业地产行业也面临着一些挑战，如经济下行压力、竞争激烈、政策调控等。
未来，商业地产行业将继续深化改革创新，推动转型升级，实现高质量发展。
目前，我国商业地产行业进入了一个新的发展阶段，呈现出多元化、专业化、品牌化、信息化等发展趋势。
02
商业地产市场分析
商业地产行业绿色建筑的重要性
例如，采用可再生能源、选用环保材料、提高建筑能效等。
商业地产行业绿色建筑的具体措施
商业地产行业应该加强智能化发展，以提高效率、节约成本、提高服务水平等。
商业地产行业智能化发展的必要性
例如，采用物联网、人工智能等技术，对商业地产项目进行智能化改造等。
商业地产行业智能化发展的具体措施
商业地产行业分析研究报告ppt
目录
contents
商业地产行业概述商业地产市场分析商业地产行业的投资风险与机遇商业地产行业的运营模式与盈利商业地产行业的管理与运营商业地产行业的可持续发展结论与展望
01
商业地产行业概述
商业地产行业是指从事商业活动的房地产行业，包括商业街、商场、购物中心、写字楼等。
商业地产行业的可持续发展战略与建议
商业地产行业可持续发展的战略目标
商业地产行业的可持续发展目标应该是实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。
商业地产行业可持续发展的战略措施
例如，优化产业结构、推动创新、加强人才培养等。
对商业地产行业可持续发展的建议
例如，加强政策支持、推动技术进步、提高公众意识等。
02
销售收益模式
该模式通过出售商铺或商业地产项目的产权获得收益，收入较高但可能影响商业地产项目的长期经营。

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ＴＨＥ ＥＮＤ 谢谢聆听！
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三、 红星美凯龙投资风险论
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做房地产，是风险和野性的精神
——摘自万科董事长王石《道路与梦想》
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22
假如有如果……
假如十几年前你凑钱前买了一套房子现在可能赚了十几倍； 假如十几年前你一咬牙买了一块地，你可能赚了几十倍； 假如十几年前你纯属好玩买了什么名家字画可能赚了上百倍； 假如十几年前你不务正义买了什么古董，现在可能赚了几百倍； 假如十几年前你听党的话支持改革开放买了新鲜上市的股票，你可能赚 了上千倍……。 这些都是可能，唯有一点是肯定的，如果十几年前你有钱放在保险箱里 或存在银行（其实差不多），那你的银子肯定部分己经变成了水，时间越长 ，含水量越高！
——香港地产之父李嘉诚
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4
自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发 达的地区兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001 年以后，我国商业地产投资年均增长率达到33%，超出住宅投资增长率6 个百分点。
我国商业地产投资的增长速度就远远超过了国民经济的增长速度，商 业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2007年全国商业 地产投资总额达到2723亿元，进入08年，我国商业地产呈现出更快的发 展势头，08年1季度全国商业地产项目开工面积达0.34亿平方米，投资同 比增长18.7%。

9
发展模式的根源：土地
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
11
选 址 1.市场条件判断
2.项目位置选择
立 项 1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
开
取得土地 1.办理《建设用地规划许可证》 2.领取《国有土地使用证》
发
流
程
规划设计 1.领取《建设工程规划许可证》
开工建设 1.招标:寻找施工单位 2.领取《建设工程施工许可证》 3.开工建设
才在阵痛中。 1991
20
Байду номын сангаас
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
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第二阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
探索阶段：炒作与调整
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第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
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温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦 门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开 发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口 不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开 始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
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当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
借鉴
创新
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成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展师从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
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在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地 为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。