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辽宁建和物业管理有限公司、孙志森物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.04.26【案件字号】(2022)辽01民终556号【审理程序】二审【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【文书类型】判决书【当事人】辽宁建和物业管理有限公司;孙志森【当事人】辽宁建和物业管理有限公司孙志森【当事人-个人】孙志森【当事人-公司】辽宁建和物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】辽宁建和物业管理有限公司【被告】孙志森【本院观点】一审关于2014年10月1日起至2017年4月15日期间的物业费的认定正确。
【权责关键词】撤销民事权利合同恢复原状合同约定新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，一审关于2014年10月1日起至2017年4月15日期间的物业费的认定正确。
关于上诉人主张2007年1月1日至2014年9月30日的车库物业管理费的问题，因其一审已提交2015年5月4日张贴催缴物业费的通知，故2012年5月4日至2014年9月30日的车库物业管理费未超过诉讼时效，应予支持，即0.5元×29.27平方米×28.87个月×80%=338元。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销沈阳市沈河区人民法院(2021)辽0103民初19061号民事判决第二项；二、变更沈阳市沈河区人民法院(2021)辽0103民初19061号民事判决第一项“被告孙志森于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司房屋及车库物业服务费852.66元”为“孙志森于本判决生效后十日内一次性给付辽宁建和物业管理有限公司房屋及车库物业服务费1190.66元”；三、驳回辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。
唐明明、高明等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2022.03.11【案件字号】(2022)辽01民终897号【审理程序】二审【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【文书类型】判决书【当事人】唐明明;高明;碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司【当事人】唐明明高明碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司【当事人-个人】唐明明高明【当事人-公司】碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】唐明明;高明【被告】碧桂园生活服务集团股份有限公司沈阳于洪分公司【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
【权责关键词】社会公共利益撤销合同证明诉讼请求缺席判决维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。
当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。
”关于上诉人主张的衣物和被褥损失问题，二审期间被上诉人碧桂园公司就此自愿赔偿1500元，上诉人也同意接受，本院对此予以认定。
关于上诉人主张的榻榻米及人工费损失问题，因该损失尚未实际发生，上诉人可待该损失实际发生后另行主张权利；关于上诉人主张的烘干电费问题，因其并未提供电费缴纳凭证以证明电费的实际发生数额，故上诉人可待完善相关证据后再行主张权利。
关于诉讼费负担问题，因上诉人在二审期间并未提出精神抚慰金24000元的问题，对于该部分对应多收取的诉讼费应予退还，其余部分应由被上诉人碧桂园公司负担。
关英伟、辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.12.09【案件字号】(2021)辽01民终17444号【审理程序】二审【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【文书类型】判决书【当事人】关英伟;辽宁保利物业管理有限公司【当事人】关英伟辽宁保利物业管理有限公司【当事人-个人】关英伟【当事人-公司】辽宁保利物业管理有限公司【代理律师/律所】屈明权辽宁保兴律师事务所【代理律师/律所】屈明权辽宁保兴律师事务所【代理律师】屈明权【代理律所】辽宁保兴律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】关英伟【被告】辽宁保利物业管理有限公司【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
【权责关键词】撤销违约金侵权支付违约金合同约定证明诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-18 01:11:17关英伟、辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书(2021)辽01民终17444号当事人上诉人(原审被告)：关英伟。
被上诉人(原审原告)：辽宁保利物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区东陵路29号。
法定代表人：李庆，该公司董事长。
委托诉讼代理人：屈明权，辽宁保兴律师事务所律师。
审理经过上诉人关英伟因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2021)辽0103民初15134号民事判决，向本院提起上诉。
本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。
本案已审理终结。
二审上诉人诉称关英伟上诉请求：1、撤销沈阳市沈河区人民法院(2021)辽0103民初15134号民事判决书，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
刘旭、华润置地（沈阳）物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2020.12.14【案件字号】（2020）辽01民终13079号【审理程序】二审【审理法官】贾宏斌谢宏吕长辉【审理法官】贾宏斌谢宏吕长辉【文书类型】判决书【当事人】刘旭;华润置地（沈阳）物业服务有限公司【当事人】刘旭华润置地（沈阳）物业服务有限公司【当事人-个人】刘旭【当事人-公司】华润置地（沈阳）物业服务有限公司【代理律师/律所】刘健辽宁圣瀛律师事务所【代理律师/律所】刘健辽宁圣瀛律师事务所【代理律师】刘健【代理律所】辽宁圣瀛律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】刘旭【被告】华润置地（沈阳）物业服务有限公司【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
【权责关键词】强制执行合同诉讼请求维持原判催告无效新证据关联性恢复原状罚款【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，本案中，涉诉园区建设单位华润置地（沈阳）开发有限公司与被上诉人华润物业公司签订的《华润橡树湾（三期-2）前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
被上诉人作为物业服务企业，有权要求未遵守物业服务合同及业主管理规约规定的业主予以排除妨害、恢复原状。
关于上诉人提出被上诉人不具备诉讼主体资格的主张。
根据《前期物业服务合同》第四十三条规定：“本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止，或在本合同生效后三年业主委员会尚未成立，而乙方（华润物业公司）经第三方测算在本协议签订的物业服务价格内已无法按本合同规定提供物业服务合同内容和质量的，乙方有权终止合同。
闫娜、辽宁一方物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2020.01.10【案件字号】(2020)辽01民终639号【审理程序】二审【审理法官】丁广昱金鑫吕长辉【审理法官】丁广昱金鑫吕长辉【文书类型】判决书【当事人】闫娜;辽宁一方物业管理有限公司【当事人】闫娜辽宁一方物业管理有限公司【当事人-个人】闫娜【当事人-公司】辽宁一方物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】闫娜【被告】辽宁一方物业管理有限公司【本院观点】辽宁一方物业管理有限公司与辽宁一方地产有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格履行。
【权责关键词】撤销违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，辽宁一方物业管理有限公司与辽宁一方地产有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格履行。
被上诉人辽宁一方物业管理有限公司作为上诉人所在园区的物业服务企业履行了服务义务，上诉人闫娜作为业主享受了被上诉人提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。
关于上诉人提出被上诉人未按标准提供物业服务的主张，现上诉人所提供的证据，对照合同约定的服务标准，无法认定被上诉人提供的各项服务存在违反合同约定的情形，及服务瑕疵的具体程度，并加以量化。
上诉人提出的房屋维修问题发生于入住之时，上诉人应向房屋的开发单位主张权利。
故对上诉人以被上诉人物业服务存在瑕疵为由要求减免物业费的主张，本院不予支持。
综上所述，闫娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
崔巍崑、辽宁中城物业管理有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.06.24【案件字号】(2021)辽01民终10575号【审理程序】二审【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【文书类型】判决书【当事人】崔巍崑;辽宁中城物业管理有限公司沈阳分公司【当事人】崔巍崑辽宁中城物业管理有限公司沈阳分公司【当事人-个人】崔巍崑【当事人-公司】辽宁中城物业管理有限公司沈阳分公司【代理律师/律所】李天娇北京盈科(沈阳)律师事务所【代理律师/律所】李天娇北京盈科(沈阳)律师事务所【代理律师】李天娇【代理律所】北京盈科(沈阳)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】崔巍崑【被告】辽宁中城物业管理有限公司沈阳分公司【本院观点】《最高人民法院关于适用的解释》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
一审已对其要求被上诉人更换门窗的诉讼请求予以支持，故门窗损失不应再予支持。
【权责关键词】撤销合同合同约定证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，上诉人要求被上诉人赔偿经济损失1.2万元，包括其交纳的租金1032元，物业费171元，其余为门窗损失，本院认为，一审已对其要求被上诉人更换门窗的诉讼请求予以支持，故门窗损失不应再予支持。
邓欢、刘晶物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审理法院】辽宁省大连市中级人民法院【审结日期】2021.04.23【案件字号】(2021)辽02民终3079号【审理程序】二审【审理法官】王迪王歆王家永【审理法官】王迪王歆王家永【文书类型】判决书【当事人】邓欢;刘晶;大连金宸物业管理有限公司【当事人】邓欢刘晶大连金宸物业管理有限公司【当事人-个人】邓欢刘晶【当事人-公司】大连金宸物业管理有限公司【代理律师/律所】李琳辽宁书源律师事务所;王圣翔辽宁恒信律师事务所;李伟豪辽宁恒信律师事务所【代理律师/律所】李琳辽宁书源律师事务所王圣翔辽宁恒信律师事务所李伟豪辽宁恒信律师事务所【代理律师】李琳王圣翔李伟豪【代理律所】辽宁书源律师事务所辽宁恒信律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】邓欢;刘晶【被告】大连金宸物业管理有限公司【本院观点】本案二审的争议焦点为二上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。
【权责关键词】违约金合同约定新证据诉讼请求【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为二上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。
二上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。
被上诉人已为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。
二上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令二上诉人应向被上诉人给付讼争期间物业费并无不妥，二审予以维持。
二上诉人以案涉房屋为临街店铺、未实际享受到物业服务为由，主张不应支付物业费，没有事实和法律依据，本院不予支持。
关于二上诉人所述被上诉人提供的物业服务存在瑕疵一节，二上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行)第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。
辽宁建和物业管理有限公司、高洪伟物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.10.13【案件字号】(2021)辽01民终13051号【审理程序】二审【审理法官】杨帆谢宏吕长辉【文书类型】判决书【当事人】辽宁建和物业管理有限公司;高洪伟【当事人】辽宁建和物业管理有限公司高洪伟【当事人-个人】高洪伟【当事人-公司】辽宁建和物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】辽宁建和物业管理有限公司【被告】高洪伟【本院观点】关于上诉人要求被上诉人给付2005年1月1日至2010年2月28日物业费及滞纳金的诉讼请求，上诉人主张被上诉人存在欠费事实的证据是原物业公司制作的记账本，该证据系单方制作，即便属实，从其记载内容来看亦无法充分证明上诉人该项主张，且上诉人并无构成诉讼时效中止、中断的证据，一审对上诉人该诉讼请求不予支持并无不当。
【权责关键词】撤销合同证明诉讼请求缺席判决维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，关于上诉人要求被上诉人给付2005年1月1日至2010年2月28日物业费及滞纳金的诉讼请求，上诉人主张被上诉人存在欠费事实的证据是原物业公司制作的记账本，该证据系单方制作，即便属实，从其记载内容来看亦无法充分证明上诉人该项主张，且上诉人并无构成诉讼时效中止、中断的证据，一审对上诉人该诉讼请求不予支持并无不当。
关于上诉人主张以整体、连续性服务产生的整体债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起算的问题，因根据物业费收取的实际情况，应按每一阶段物业费单独计算诉讼时效为宜，故对上诉人该项主张不予支持。
综上，上诉人辽宁建和物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
辽宁建和物业管理有限公司、钟丽萍物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.05.08【案件字号】(2021)辽01民终6628号【审理程序】二审【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【审理法官】杨帆吕长辉谢宏【文书类型】判决书【当事人】辽宁建和物业管理有限公司;钟丽萍【当事人】辽宁建和物业管理有限公司钟丽萍【当事人-个人】钟丽萍【当事人-公司】辽宁建和物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【原告】辽宁建和物业管理有限公司【被告】钟丽萍【本院观点】关于上诉人建和公司提出被上诉人钟丽萍原额缴纳2005年1月1日至2007年3月31日、2008年4月1日至2009年3月31日期间物业费及违约滞纳金的上诉请求，经查，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
【权责关键词】撤销合同恢复原状合同约定证据不足质证证明责任（举证责任）诉讼请求缺席判决维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，关于上诉人建和公司提出被上诉人钟丽萍原额缴纳2005年1月1日至2007年3月31日、2008年4月1日至2009年3月31日期间物业费及违约滞纳金的上诉请求，经查，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
”上诉人提交的台账系单方制作，不能证明沈阳现代物业管理有限公司曾在上诉人主张的时间段进行过催缴，应当承担对其不利的法律后果，其主张的上述期间物业费已超过诉讼时效。
徐小婷、辽宁君临物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.02.08【案件字号】(2021)辽01民终345号【审理程序】二审【审理法官】赵钺金鑫王虹【审理法官】赵钺金鑫王虹【文书类型】判决书【当事人】徐小婷;辽宁君临物业管理有限公司【当事人】徐小婷辽宁君临物业管理有限公司【当事人-个人】徐小婷【当事人-公司】辽宁君临物业管理有限公司【代理律师/律所】王敏辽宁翰盟律师事务所【代理律师/律所】王敏辽宁翰盟律师事务所【代理律师】王敏【代理律所】辽宁翰盟律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】徐小婷【被告】辽宁君临物业管理有限公司【本院观点】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
【权责关键词】合同侵权合同约定证据不足质证诉讼请求维持原判发回重审执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】养护；消防通道长期被违停车辆占用；小区围栏人为损坏无人维修；门禁损坏无人维修；一楼公共区域漏水无人维修；电表箱损坏无人维系；垃圾杂物遍地；业主违建致使煤气管道、电缆、光纤断裂；保安无巡逻且疏于值守，小区路面损坏无人维修等。
上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，如房屋漏水保修物业多次仍不维修、安保、保洁、消防等方面存在的严重问题，一审法官仅以“被告提供证据不能代表园区的全貌，不能反映园区的持续及整体服务水平，原告在物业服务及管理中存在一定瑕疵”，使原告逃避了违约、违法责任。
判决不公，损害业主权益。
三、物业管理服务合同属继续性合同，不能因其服务的持续性使其摆脱诉讼时效制度的制约。
继续性合同的诉讼时效适用性：在合同分类上有两大类：第一类合同是履行一次性就结束，双方的合同目的就达到的合同。
第二类合同，它的履行不是一次性的、不是一时就能结束，而是要持续不断地进行，有的是不断的重复相同内容的合同，物业管理服务合同是委托合同中的一种，应归属于继续性合同。
沈阳国际软件园物业管理有限公司、辽宁汇丰幕墙装饰有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2020.11.30【案件字号】(2020)辽01民终646号【审理程序】二审【审理法官】孙悦王虹孙卓【文书类型】判决书【当事人】沈阳国际软件园物业管理有限公司;辽宁汇丰幕墙装饰有限公司【当事人】沈阳国际软件园物业管理有限公司辽宁汇丰幕墙装饰有限公司【当事人-公司】沈阳国际软件园物业管理有限公司辽宁汇丰幕墙装饰有限公司【代理律师/律所】常小溪北京金诚同达律师事务所沈阳分所;王敏北京金诚同达律师事务所沈阳分所;李玉红辽宁良友律师事务所【代理律师/律所】常小溪北京金诚同达律师事务所沈阳分所王敏北京金诚同达律师事务所沈阳分所李玉红辽宁良友律师事务所【代理律师】常小溪王敏李玉红【代理律所】北京金诚同达律师事务所沈阳分所辽宁良友律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】沈阳国际软件园物业管理有限公司【被告】辽宁汇丰幕墙装饰有限公司【本院观点】本案争议的焦点为汇丰幕墙公司应否承担2016年1月19日至4月30日期间的物业费。
【权责关键词】撤销实际履行自认关联性质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为汇丰幕墙公司应否承担2016年1月19日至4月30日期间的物业费。
依据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
可见，物业费的缴费主体首先应是业主，在业主与物业使用人有约定的情况下才由物业使用人承担物业费。
本案中，首先，从软件园物业公司的上诉状来看，其自认汇丰幕墙公司是物业使用人；其次，软件园物业公司在另案中的答辩状记载：汇丰幕墙公司与软件园产业发展公司于2016年1月19日签订了《关于解除的协议》及《三方结算交割协议书》，并履行了该协议，将该案房产E19-B房屋及E19楼宇地下车位29个直接交付给案外人苏州金螳螂公司，因此苏州金螳螂公司自2016年1月19日取得该案标的的占有、使用、收益、处分权。
且上诉人在本案一审质证时亦表示被上诉人汇丰幕墙公司自2016年1月19日起不享有案涉房屋的所有权。
第三，一审审理中，软件园物业公司对于被上诉人提交的其与苏州金螳螂公司签订的《沈阳市房屋租赁合同》的真实性没有异议。
可见，自2016年1月19日起，被上诉人仅为案涉房屋的物业使用人而非业主，现上诉人并无证据证明汇丰幕墙公司符合作为物业使用人应缴纳物业服务费的情形，故一审法院依据物业管理条例规定未判决汇丰幕墙公司支付2016年1月19日至4月30日期间的物业费并无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3046元，由上诉人沈阳国际软件园物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-21 15:56:53【一审法院查明】一审法院认定事实，2014年1月20日软件园物业公司(作为甲方)与辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司签订《沈阳国际软件园物业管理服务协议》，约定：物业基本状况：物业类型：写字楼及附属园区；坐落位置沈阳国际软件园E区E19-B号(最终楼牌号一房产证为准)，该房屋出让建筑面积约为4565.33平方米(注：实际的房产面积将以最终房产证为准)。
四、物业服务：(一)服务费计算标准：2.物业费标准：5元/平米·月；夏季制冷标准：8元/平米·月(制冷期为6月1日至8月31日)；冬季采暖费标准：供暖期为11月1日至次年3月31日(层高4.5米为44.8元；层高4.8米为48.0元)。
一层年度采暖费为30187.2元；二层年度采暖费为46993.86元；三层年度采暖费为46993.86元；四层年度采暖费为46993.86元；五层年度采暖费为35370.50元；年度采暖费总计206539.28元。
应乙方实际需要，当季实际供暖区域为一层、二层及五层，当季采暖费自2013年12月1日至2014年3月31日结束。
其中一层收费金额为24149.76元；二层收费金额为37595.09元；五层收费金额为28296.40元。
一层、二层及五层本季采暖费合计金额为90041.25元。
2016年1月19日软件园产业发展公司(作为甲方)与辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司签订《关于解除房产转让合同的协议》，约定：一、当事人一致同意双方于2012年8月28日签订的《房产转让合同》自本协议签订之日解除；二、购房款(含车位费)3783.7108万元的退还事宜按照《三方结算交割协议书》约定执行；三、乙方应自本协议签订之日起三日内协助甲方及苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司按现状办理房屋(含车位)的交接手续。
2016年1月28日辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司(作为甲方)、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司(作为乙方)、苏州金螳螂幕墙有限公司(作为丙方)、聂树凯(作为丁方、担保人)签订《辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司股权转让补充协议书》，约定：1、乙方已向软件园产业发展公司购买沈阳国际软件园E区E19-B房屋及E19楼宇地下车位29个，前述房屋及地下停车位已于2016年1月19日交付乙方，第一、二、五楼层免费租赁给甲方使用至2016年5月1日。
2016年5月苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司(作为甲方、出租方)、辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司(作为乙方、承租方)签订《沈阳市房屋租赁合同》，约定：1-1甲方出租给乙方的房屋坐落在沈阳市浑南新区沈本大街上深沟861-1号沈阳国际软件园E区E19-B房屋第五层。
该房屋建筑面积为577.43平方米。
3-1甲乙双方约定，甲方于2016年5月1日前向乙方交付该房屋，租赁期间自2016年5月1日起至2017年4月30日止。
5-2租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、煤气、通讯、设备物业管理、保安费、保洁费等费用由乙方承担。
2018年3月13日辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司变更名称为辽宁汇丰幕墙装饰有限公司。
【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。
业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
原告未提供充分证据证明被告为应交纳物业费的业主或物业使用人，本案中依据2016年1月28日辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司(甲方)、苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司(乙方)、苏州金螳螂幕墙有限公司(丙方)、聂树凯(丁方、担保人)签订的《辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司股权转让补充协议书》中约定，苏州金螳螂幕墙有限公司已向软件园产业发展公司购买沈阳国际软件园E区E19-B房屋及E19楼宇地下车位29个，前述房屋及地下停车位已于2016年1月19日交付，即自2016年1月19日起，原告主张物业费的房屋业主转让给苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司，原告未提供充分证据证明被告为应交纳物业费的物业使用人，又因被告自认自2016年5月1日起苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司与辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司签订《沈阳市房屋租赁合同》，并约定租赁期间该房屋所产生的设备物业管理、保安费、保洁费等费用由被告承担，故本案被告应向原告支付其作为房屋业主及作为有交纳物业费义务的承租人期间的物业费，即2016年1月1日至2016年1月18日期间，及2016年5月1日至2016年6月30日期间物业费，计算为19028.48元(4565.33平方米×5元/月/平方米÷31天×18天+577.43平方米×5元/月/平方米×2个月)。
关于原告主张被告支付利息的答辩意见，被告未缴纳物业费的原因系对缴费金额有异议，并非恶意违约，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决：一、被告汇丰幕墙公司于本判决生效之日起十五日内给付原告软件园物业公司物业费19028.48元(2016年1月1日至2016年1月18日期间及2016年5月1日至2016年6月30日期间)；二、驳回原告软件园物业公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3046元，由原告软件园物业公司负担2624元，被告汇丰幕墙公司负担422元。
保全费1207元，由原告软件园物业公司负担1040元，被告汇丰幕墙公司负担167元。
【二审上诉人诉称】软件园物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求。
二、被上诉人承担诉讼费用。
事实和理由：一、一审法院依据《辽宁金螳螂幕墙装饰有限公司股权转换补充协议书》认定房屋的交付时间错误。
第一，该股转协议未包含软件园，对上诉人不产生法律约束力。
其次，该协议为复印件，一审在未核实原件的情况下即依此认定交付时间认定事实错误。
二、上诉人一审时提交的证据能够充分认定2016年1-6月份的物业费应由汇丰幕墙公司承担。
2016年1月19日，上诉人与汇丰幕墙公司签订了《关于解除的协议》；汇丰幕墙公司于2016年3月29日及2016年7月8日分别向上诉人开具了两张工程款收据，收据金额合计136957.2元；上诉人于2016年3月30日及2016年8月12日分别向汇丰幕墙公司开具了两张增值税专用发票，内容为物业费，金额合计136957.2元，两张发票已被汇丰幕墙公司领取。
根据上述证据的形成时间、票据金额，另结合案外人沈阳国际软件园产业发展有限公司(下称软件园产业发展公司)应付汇丰幕墙公司工程款的事实来看，能够认定上诉人、汇丰幕墙公司及软件园产业发展公司三方就汇丰幕墙公司应向上诉人支付的2016年1-6月份的物业费136957.2元，与软件园产业发展公司应向汇丰幕墙公司支付的工程款136957.2元，通过互开收据、发票、调账的方式进行了抵项，亦能够认定汇丰幕墙公司有认可交纳2016年1-6月份物业费136957.2元的意思表示。
后因(2019)辽01民终3352号民事判决未对物业费抵顶事实进行认定，而软件园产业发展公司已支付了工程款，因此汇丰幕墙公司应当承担未能抵顶成功的物业费。
三、汇丰幕墙公司为物业实际使用人，应当承担相应的物业费。
根据上诉人持有的2016年1-6月份的电费统计表可知，汇丰幕墙公司的工作人员对每月的月度用电量及金额均予以认可并签字，能够证明汇丰幕墙公司在2016年1-6月份实际使用该案涉房屋，其作为物业实际使用人应当承担相应的物业费。
