下载文档原格式
COSUN青年社区（A地块）规划及建筑设计委托任务书1项目概况COSUN青年社区（A地块）位于西安高新技术产业开发区二期，总用地面积约为80810平方米, 总建筑面积约17万平方米。
地块四周分别是高新路、科技三路、高新二路、科技二路。
有地理位置优越、配套成熟、交通便利等许多有利条件，适合发展为吸引高质素人群的的居住区。
西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司计划将COSUN青年社区（A地块）发展成、中高价位的综合优质青年社区。
市场对象以高新区内及周边区域的年轻中高收入白领为主。
主要为三大族群的客户提供住宅：新婚族，准备结婚的情侣、新婚夫妇、年轻的父母；单身族，中高收入的年轻白领；SOHO族，少量在家工作的年轻人。
本项目将建成以14-15层高层为主的青年社区。
总体规划要求：规划具有弹性，为日后跟随市场变化而做出适当调整留有余地，建筑风格现代，组团分布自然合理，与园林化的环境紧密融合，具有足够的空间给年轻人活动，配备先进智能设施，实现物业管理现代化，整个小区必须是高质素、高标准的，体现“个性、互动、活力无限”的主题，具有创意与超前意识的青年社区。
2业主单位西安高新技术产业开发区房地产开发有限公司业主授权之负责部门：企划部部门负责人：张诚地址：中国陕西省西安市高新技术产业开发区高新路高科大厦四楼电话：传真：E-mail：3设计单位要求及时间安排3.1设计单位：具有法人资格的境内、境外设计院、设计公司、设计事务所等规划设计单位。
应提供以下证件：·营业执照副本；·法人代码证书副本；·法人代表授权委托书；·法人代表人身份证复印件。
3.2日程安排（北京时间）2002年月日上午：：；2002年月日上午：：；2002年月日上午：：。
3.3设计时间（日历天）3.4提交设计方案截止日期3.5方案评审日期4规划设计依据4.1COSUN青年社区（A地块）方案委托设计的有关文件。
4.2根据西安市高新区规划环保建设局批准的《建设用地规划许可证》及附件（用地红线图、设计要点）。
陕西省西安市高新区房地产消费者市场分析调研骆金铭发布时间：2021-11-05T08:18:26.762Z 来源：《学习与科普》2021年12期作者：骆金铭[导读] 房地产市场是当地经济的重要一环，消费者的购房需求对房地产市场的发展起着至关重要的作用。
展望未来，政府仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
近几年来，陕西省西安市高新区的房价不断攀升，本文对全国及西安市房地产基本信息、供求关系、政策颁布进行了分析，并采取发放问卷调查的形式对在西安市高新区意愿购房的消费者特征、购房动机、购房偏好及消费特征进行了研究。
骆金铭西安建筑科技大学陕西西安 710311摘要：房地产市场是当地经济的重要一环，消费者的购房需求对房地产市场的发展起着至关重要的作用。
展望未来，政府仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
近几年来，陕西省西安市高新区的房价不断攀升，本文对全国及西安市房地产基本信息、供求关系、政策颁布进行了分析，并采取发放问卷调查的形式对在西安市高新区意愿购房的消费者特征、购房动机、购房偏好及消费特征进行了研究。
关键词：西安房地产；房地产市场；供求关系；购房需求；购房动机；消费特征1陕西省西安市房地产市场分析 1.1西安市房地产基本信息及政策 1.1.1西安市城市规划西安市是陕西省省会。
地处关中“八百里秦川”腹地，北临渭河，南依秦岭山脉，地势平坦开阔，土地肥沃，气候宜人。
城市发展处于重要战略机遇期，面对新的机遇与挑战，西安及周边区域深度融入共建“一带一路”新时代、推进西部大开发形成新格局、黄河流域生态保护和高质量发展等国家重大战略，为城市发展提供重要机遇，并以此为契机将推动实现“十四五”期间经济、文化、生态、民生等六大发展目标及2035年基本实现社会主义现代化的远景目标。
1.1.2西安市经济走势2020年西安市生产总值10020.39亿元，比上年增长5.2%，西安市也成为西北首个GDP破万亿城市。
西安及其高新区房地产发展报告西安是中国四大古都之一，也是中国西北地区的重要城市，具有丰富的历史文化底蕴和旅游资源。
随着中国经济的持续发展和西部大开发战略的推进，西安成为了一个重要的经济中心和科技创新基地。
特别是西安高新技术产业开发区的逐步成长和发展，为西安乃至整个西北地区的房地产行业带来了巨大的机遇和挑战。
西安高新技术产业开发区，简称西安高新区，是中国西部最重要的高新技术产业聚集区之一，也是中国的一个国家级开发区。
高新区成立于1991年，目前已经发展成为一个集科研、生产、教育、居住等多功能于一体的综合性经济区域。
据统计，高新区目前已经引进了超过3000家国内外企业，包括IBM、微软、英特尔、华为等许多世界顶尖的高新技术企业。
高新区的快速发展为西安的房地产行业带来了巨大的发展机遇。
一方面，高新区吸引了大量的高新技术企业和专业人才，增加了对办公楼、研发中心和科技园区等商业地产的需求。
与此同时，高新区的企业和员工也需要适宜的住宅和配套设施。
因此，高新区的房地产项目在市场上备受瞩目，投资前景广阔。
值得一提的是，高新区的房地产市场也面临着一些挑战。
首先，由于高新区的发展相对较快，土地资源短缺，推动房地产项目的土地成本居高不下；其次，高新区购房需求增加，但供应量相对有限，房价也因此得到了一定程度的上涨；最后，高新区的房地产市场较为集中，存在着一定的投资风险。
为了解决这些问题，高新区的房地产开发商和政府部门应该采取一系列的措施。
首先，应该加大对高新区的土地储备和扩张，增加供应量，稳定房地产市场；其次，应该加强土地利用的规划和管理，提高土地资源的利用效率；最后，应该加强房地产市场的监管，加强对开发商的监督和管理，保护购房者的权益。
总之，西安及其高新区的房地产发展前景广阔，但同时也面临着一些挑战。
只有通过有效的管理和合理的政策调控，才能够实现房地产市场的可持续发展，并为西安乃至整个西北地区的经济发展做出更大的贡献。
西安市房地产市场热点板块分析目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。
一、大明宫板块“南有曲江，北有大明宫〞为时不远1、板块描述大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园〞规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。
在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。
在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横〞为主骨架的区域道路体系。
2、楼市概况目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。
2021年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。
随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。
3、资源优势大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化气氛。
这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。
借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。
4、人居优势定位为“城市中央公园〞的大明宫遗址公园将进行大规模绿化，绿化面积超80%，这将减少城市的热岛效应，起到降温、净尘、过滤空气的作用，可大幅改善目前的人居环境。
5、开展预期该板块依托“大明宫国家遗址区〞集文化、旅游、商贸、居住、休闲效劳为一体的定位，将建设成可比翼曲江的高品质住宅区，并将形成“南有曲江，北有大明宫〞的楼市格局。
第1篇一、案件背景近年来，随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，土地使用权纠纷案件也日益增多。
本案例以某市某地块土地使用权纠纷案为例，旨在分析土地使用权纠纷案件的成因、法律适用及解决途径。
某市某地块位于市中心，地理位置优越，土地使用权归某房地产开发公司所有。
该公司于2008年取得该地块土地使用权，并投资建设一栋商业综合体。
然而，在项目开发过程中，该公司与部分业主发生了纠纷。
业主认为，该公司在未取得土地使用权的情况下，擅自开工建设，侵犯了其合法权益。
为此，业主将房地产开发公司诉至法院。
二、案件争议焦点1. 开发公司是否取得土地使用权？2. 开发公司是否侵犯了业主的合法权益？3. 如何解决土地使用权纠纷？三、案例分析1. 开发公司是否取得土地使用权？根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，土地使用权是指土地所有权人以外的单位或者个人依法取得土地使用权的权利。
在本案中，开发公司于2008年取得了该地块土地使用权，并依法办理了土地使用权登记手续。
因此，开发公司已取得了该地块土地使用权。
2. 开发公司是否侵犯了业主的合法权益？业主认为，开发公司在未取得土地使用权的情况下，擅自开工建设，侵犯了其合法权益。
然而，根据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定，土地使用权人依法享有土地使用权，并有权在土地上从事建筑、生产等活动。
在本案中，开发公司已取得了土地使用权，并在土地上开工建设商业综合体，并未侵犯业主的合法权益。
3. 如何解决土地使用权纠纷？针对土地使用权纠纷，可以从以下几个方面进行解决：（1）加强土地使用权登记管理。
土地使用权登记是土地使用权取得的重要法律依据。
政府部门应加强对土地使用权登记的管理，确保土地使用权的合法性。
（2）完善土地法律法规。
针对土地使用权纠纷，我国应完善相关法律法规，明确土地使用权取得、流转、争议解决等方面的规定，为土地使用权纠纷提供法律保障。
（3）加大执法力度。
政府部门应加大执法力度，对侵犯土地使用权的行为进行严厉打击，维护土地使用权人的合法权益。
某房地产地块项目定位课件一、项目概述该地块项目是一项房地产开发项目，位于某市中心地带，总占地面积约XXX平方米。
本课件将介绍该项目的定位，包括定位的市场背景、目标群体、竞争优势等内容。
二、市场背景1. 市场需求通过对该地区的市场调研分析，发现目前市场上存在以下几个方面的市场需求：•住宅需求：由于该地区经济发展迅速，人口流入增加，住宅需求量日益增长。
•商业需求：市中心地带商业繁荣，商业设施虽然较多，但仍存在发展空间。
•办公需求：由于该地区商业活动频繁，吸引了大量公司入驻，办公需求较大。
2. 市场竞争目前市场上已有一些类似的房地产项目，主要竞争对手有以下几个：•项目A：位于市中心的高品质住宅项目，以高品质建筑、便利的交通和完善的配套设施吸引购房者。
•项目B：商业综合体项目，提供购物、娱乐和办公一体化的服务，是市中心的商业热点。
•项目C：办公楼项目，提供高档办公环境，吸引了大量的企业入驻。
三、目标群体定位1. 住宅需求群体针对住宅需求，我们主要定位以下目标群体：•年轻白领：工作在市中心附近的年轻白领，他们对住房品质有较高要求，追求品味和生活品质的提升。
•创业者：有一定经济实力，希望建立自己的事业，需要舒适的居住环境和便利的交通条件。
2. 商业需求群体为满足商业需求，我们主要定位以下目标群体：•购物者：追求时尚、品质和个性化购物体验的消费者，关注购物中心的品牌和产品种类。
•娱乐者：追求多样化娱乐活动，喜欢在市中心附近寻找娱乐场所的消费者。
3. 办公需求群体为满足办公需求，我们主要定位以下目标群体：•职业人群：高层次人才、专业人士和外企员工等，他们对办公环境有高要求，关注办公楼的地理位置和硬件设施。
•创业者：创业公司和初创企业，他们追求灵活的办公环境和良好的办公氛围。
四、竞争优势1. 地理位置优势该地块项目地理位置优越，位于市中心核心区域，交通便利，公共交通网络覆盖广泛。
周边配套设施完善，包括购物中心、娱乐场所、学校等。
西安高新区热点地块房地产典型开发案例分析地块主要技术指标用地性质——住宅、配建廉租房容积率——≤3.5建筑密度及绿化——建筑密度不大于25% ，绿地率大于等于40%宗地编号GXII-(4)-4-5土地位置高新区科技二路以南、高新路以西土地面积27000㎡规划指标要求土地使用性质居住用年限70年容积率≤3.5本期所介绍的地块位于西安市高新区核心CBD内一块熟地(黄色线标注以西、绿色线标准以南的红色标记处)，被中大中方信控股有限公司拍的，土地编号为GXII-(4)-4-5地块，整个地块净用地27022.3平方米，其中出让住宅25671.2平方米（折合38.507亩），配建廉租住房1351.1平方米（折合2.026亩）。
住宅建筑面积为94500平方米。
地块处于高新区核心CBD的位置，之前主要以城中村为主，目前城中村已基本拆迁。
地块北面是科技二路，东面是高新路，西面是高新区早期的社区，南面是西丈路，整体来看地表较为平整，地块周边居住及商业氛围浓厚。
SWOT分析内容应对方式strengths1、区位优势：高新区已较为成熟的第一期范围内；2、商业优势：距离高新区商业完善区域仅一站路，商业配套满足购房者的需求；3、交通优势：目前现有的交通便利性以及未来轨道交通规划的便利性都给地块带来更大的升值潜力；4、教育优势：地块距离高新区著名中小学较近，教育优势不言而喻；利用区位优势造势，提升未来项目的知名度，发挥地块独有的商业、交通、教育优势，吸引更多看好区位的客户群体，达到利益最大化。
weaknesses1、周边项目价格较高，且产品品种较为单一；2、周边居住氛围浓厚，且处于高新一期CBD核心区域，给未来施工带来一定的限制。
1、根据客户群体制定产品并时时推出价格策略吸引购房者；2、前期与市政及环卫做好沟通，合理安排施工时间和整体施工进度。
opportunities1、高新路商业正在整体向南、向西延伸，逐渐将提升地块的商业价值；2、地块距离科技二路和高新路较近，项目可视度较高，有利于未来项目的宣传。
1、理由未来可能的商业价值，在营销策略中可当宣传点进渲染；2、项目可视度较高，可根据情况进行户外广告的宣传。
threats目前区域内在售项目较少，虽然竞争较少，但需花费更多的宣传费用。
做好营销宣传工作计划，根据人们对区域认识进行宣传，做好营销费用的控制；地块开发条件调查分析地块所处区位总体概述西安高新区，一个代表西安与西部高新科技产业前沿的领地，以其众多的“第一”成为陕西和西安最强劲的经济增长极和对外开发的窗口。
西安高新技术产业开区创建于1988年5月，1991年3月被国务院批准为国家级高新区。
西安高新区位于西安市南郊文化、科技、研究院所集中区，规划总面积30平方米公里，其连片开发的集中新建区20平方公里。
分三期建设，第一期3.2平方米公里全部建成，目前第二期已基本建成，第三期13平方公里已开始规划，该地块就位于高新区已较为成熟的第一期范围内。
地块所处区域环境、配套等调查分析地块周边物业环境调查分析地块所处高新区核心商业地带，周边2公里范围内分布有多种物业类型，其中包括居住区、商业区、政务区、商务区、交通枢纽等。
商业环境方面，诸如有较为成熟的世纪金花店及国际金鹰百货店等；商务环境方面，有高科集团、联通公司、大唐电信、东盛集团、西安兄弟集团、中交公院、戴斯酒店、香格里拉大酒店等企业写字楼、院校及五星级酒店等；居住环境方面，周围分不了较多的居民区，多为高中档住宅社区，居民区裙楼的商业发展也较为成熟，其中包括水晶国际一期、枫叶广场、枫林绿洲等；该区域的城市环境和城市面貌也相对之前有较大的改善，诸如高新路与科技六路的贯通，高新路延伸段宽敞的马路展现出了新的城市面貌。
小结分析如下：地块所处区域物业类型多样化，商业氛围浓厚，可借助此扩大其在区域内，甚至是全市的知名度和商业辐射力；地块被多个中高档社区保卫，为项目带来机会；地块周边商业氛围浓厚，有利于提升地块未来价值；周边成熟的商务写字楼，同为地块带来无限的客户来源。
地块周边商业配套调查分析地块所处区域商业市场已处于高速发展阶段，商业非为逐步向南、向西延伸，目前来看商业配套主要位于科技路以北，集中于高新路与科技路交汇处，主要商业物业包括：世纪金花高新店、金鹰国际高新店等，而南二环以南、科技路以北的高新路段有较多的特色餐饮和宜品生活等。
但这几年随着高新区城市建设，高新区未来商圈将沿着高新路向南扩展，在高新路和科技二路交汇处目前就形成新的商业节点，诸如枫叶广场裙楼下面就形成了小型的商业配套。
可见无论从整个高新区的区位还是未来商业规模，高新路沿线科技二路商业配套将超越现在科技路的商业配套，将成为未来高新区商业核心之一。
医疗教育配套，诸如距离地块1.5公里范围内，有六一八医院、邮局医院、高新医院等，教育方面有高新一中，高新二中、高新一小等高水平的中小学，高新区学校高水平的教学质量吸引了许多西安人来高新区安居置业。
小结分析如下：地块所处区域商业氛围不断向南、向西延伸，会逐步提升地块的未来价值及竞争力；地块所处区域内餐饮业的发展，带动区域内消费，长时间停留消费者有助于带来更多的客群；地块所处区域商业配套发展潜力巨大给未来带来便利的商业配套。
地块周边交通配套调查分析地块位于高新区主动脉干道高新路与科技二路交汇处，距离电子城商圈3分钟车程，距离小寨商业圈只需8分钟车程，距离钟楼商业圈也只需15分钟车程。
公交站点调查分析地块所处区域范围内拥有最少7个公交站点，超过30条公交线路贯通整个高新区，方便客群进入高新区；科技一路站是目前与项目距离最近至公交站点，汽车线路包括：29路（西工软件园-东门），途径科技一路、高新路、劳动南路、南门、钟楼、东门等西安各大商业圈411路（产业园公交调度站-沙坡），途径陕西游泳中心、唐延路、科技一路、白沙路、含光路等地区217路（邓家村-富力城），途径沣惠路、西开公司、土门、高新路、科技二路中断、电子商城、政法大学、国展中心、富力城等重要商业圈地块所处区域内交通便利、发达，网络覆盖可至全市范围，与钟楼、小寨、经开区等主要商圈连接，消费者通达性较高。
地铁规划调查分析地铁3号线（新筑-侧坡村）：线路为东北-西南走向，途径高新区科技二路，贯穿连接大雁塔商圈，陕西历史博物馆、小寨商业文化中心及长安科技产业园；地铁6号线（纺织城-长安科技产业园）：途径高新区科技二路，线路贯穿连接东郊纺织城、明城墙内东、西大街及钟楼商圈、南郊大学城及长安科技产业园；地铁三号及六号线交换站将设置于该地块周边，对地块带来利好，有利于提高地块价值；地铁三号、六号线的规划及落成，将缓解道路承载负荷压力，使目标客群进入高新区更加方便、快捷；区内与钟楼商圈、小寨商圈连接将更加紧密，大大缩短了与其他商圈的距离，吸引更多的潜在客群进入高新区。
GXII-(4)-4-5地块区域房地产市场及周边住宅项目调查GXII-(4)-4-5地块所在区域房地产市场调查随着高新区高新新房经济的快速崛起，城市配套建设走在了全市前列，GXII-(4)-4-5地块就处于高新一中居住圈内。
高新一中居住圈位于高新商圈与电子城商圈交汇处，沿科技路方向，可以享受世纪金花购物广场、金鹰百货以及居住圈内自身的一些小型商业配套；延科创路及太白南路，与电子城商圈紧密相连，可享受到电子城商圈的繁华，总之，位于这种两个区交界处，总能享受到更加全面的“资源”。
分析高新一中居住圈的普通商品住宅历史销售价格走势，2008年以来至今，该区域的房地产市场发展呈现出上涨的趋势。
自1995年高新一中建立后，区域内房地产市场逐渐开始火热，从早期的枫叶苑小区2200元/平米的成交价到后来的含光佳苑、丽湾蓝岛项目等项目3500元/平米的均价左右，再到目前居住圈内房价突破7000元/平米的现状，也从另一方面反应出市场对居住圈的青睐。
GXII-(4)-4-5地块所在区域周边住宅项目调查区域项目名称开发商建筑类型户型面积均价主力户型高新一中居住圈尚中心明大地产高层51-100平米16000复式高新·水晶城高新地产高层43-102平米13500（精装）一、二室从地块周围区域来看，目前在售项目量较少，并且以一室和二室中小户型为主；从产品形态来看比较单一，如小户型、复式结构的小户型；小户型、精品复式成为区域的主题词。
综上，根据对于地块所处区域房地产及周边住宅项目调查后，对该区域未来房地产分析如下：区域未来供应量及开发方向：供应量较小，开发方向以较为好租的中小户型为主；目前该区域发展较为成熟，区域内楼盘主要针对投资性需求为主，楼盘多配套商业，市场成交较热；区域内居住地块较少，随着高新区商业的发展，商业项目有较大升值空间，居住用地越稀缺。
从地块周围区域来看，目前在售项目量较少，并且以一室和二室中小户型为主；从产品形态来看比较单一，如小户型、复式结构的小户型；小户型、精品复式成为区域的主题词。
综上，根据对于地块所处区域房地产及周边住宅项目调查后，对该区域未来房地产分析如下：区域未来供应量及开发方向：供应量较小，开发方向以较为好租的中小户型为主；目前该区域发展较为成熟，区域内楼盘主要针对投资性需求为主，楼盘多配套商业，市场成交较热；区域内居住地块较少，随着高新区商业的发展，商业项目有较大升值空间，居住用地越稀缺。
地块成本分析根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析，对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下：类别多层小高层中高层高层超高层土地成本(楼面地价）1000-1400前期费用80-90设计费用50建筑安装工程费600-900 900-1200 1400 1800-2300 2200-2500装修费用300-2000政府配套费150售后服务费30-35营销费100-130财务费用90-140管理费30-50税金（营业税及附加、土地增值税）按项目的一定比例提取不可预见费根据以上指标，最后计算出待分析地块总成本为53156.3万元。
目前居住圈内房价均价在7000元/平米，根据目前市场情况及居住圈发展情况，我们保守预计以2%作为居住圈年房价小幅上涨率，待3年项目建成后，项目销售均价为7428元/平米左右，不考虑其他因素影响，则建成以后，项目销售总额为70194.6万元。
项目总成本（万元）53156.3总收益（万元）70194.6利润（万元）17038.3销售利润率32.05%结果:综上分析，待项目建成以后，销售利润将达到17038.3万元，销售利润率达到32.05%。
