无锡市“毛纺厂居住区”项目案例分析
前言
经过本学期《房地产开发与经营》的学习，在杨老师的带领下，我对房地产开发流程、房地产开发模式、房地产开发可行性研究、房地产项U经济评佔、以及房地产融资、招投标、合同管理、房地产销售等，有了一个清晰明确的认识。
尤其是杨老师给我们穿差的课外知识，更是开阔了我的视野，增加了我对房地产业的认知水平。我想，课堂上的这些积累对我以后参加工作，从事房地产行业大有裨益。但是，我深深地知道仅仅掌握课本知识是不够的，我还必须在课堂之外多多涉猎房地产开发与经营方面的实践知识，争取理论联系实际。
经过“无锡市“毛纺厂居住区f项U案例分析，我对房地产开发与经营的实际流程有了更加真实的体会。正如“纸上谈来总觉浅，绝知此事要躬行”的教诲，通过这个案例分析，我深深体会到了实践对提高自己知识和实践能力的重要作用。我要在以后的学习中，更加注意理论联系实际，更加注意提高自己的实践能力。
项目基本情况
一、项目概况
随着无锡市城市化进程的加快、尤其是长三角大经济区的建设，无锡市城市用地功能需作进一步调整。为此，无锡市规划建设委员会办公室于1995年12 月30日召开第四次联席会议，原则上同意将无锡市市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区该项U拟山益华集团房地产开发部负责开发建设。
项U财务评价的U的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项U的规划功能、开发档次、开发成本和市场营销对象，并对项U的经济可行性做出评价, 为委托方投资决策及开发项U融资提供依据。
1.项U位置及占地面积
拟建"毛纺厂居住区”位于无锡市新安镇，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。本项U总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。
2.项U拟建规模
按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表3）。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。
表3 项目拟建规模和建筑而积分配
3.项U服务对象
居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项U提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%和70% O
二、市场研究
经过对无锡市的投资环境和市场供求关系分析，我们建议市场定位如下:
（1）功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用
房。普通住宅占70%.其中多层与高层并重，为提高项日的建筑面积，适
当增加高层的比例。
（2）销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买和其它项U的拆
迁用房为主，兼顾散户。
（3）户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、
二室二厅为主，约占70%；四室二厅为辅，占10%.其余为二室或一室。
面积约60-120平方米。在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平,
如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。
三、项目规划建设方案和建设条件
<-）项U用地功能布局
毛纺厂周1?1居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道交汇处的东北部9即现状毛纺厂的西南角建设一处地区级的公建中心。
居住区东部U前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边经过。规划中将锅炉房.公交首末站和其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也鼎近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。
规划在新安街东路西侧布置一条20-30米宽的绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。另外, 居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。
（二）项U规划控制指标
综合考虑该项U所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质和开发强度提出的控制指标如下
I.用地悄况总占地而积
其中代征地而积
规划建设用地面积
其中地区公建用地住宅用地配套公建用地道路用地
緑化用地
2.建筑设计指标
总建筑而积：912600平方米瓦中：532320平方米76000平方米456320平方米52900平方米163400平方米124000平方米56000平方米60000平方米
保留建筑而积： 152092平方米 新建住宅建筑面积：575508平方米
地区公建建筑面积： 配套公建建筑面积： 建筑高度：
多层住宅： 高层住宅： 地区商服： 配套公建： 中、小学： 建筑层数：
四. 建设方式及进度安排
<-）建设方式
本项U 的设计•应采用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工采用监理制, 采用公开招标的形式选择工程承包商，以使项U 的工期、成本、质量得以确保。 工程应达到优&工程水准。
（二）建设进度安排
山于该项U 规模较大，因此应考虑釆用滚动开发、分期建设的方式，这样既 可以使项U 迅速启动，乂可以按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投 资风险。
从项U 本身的规模和所处的市场条件来看，本项U 的开发建设分三期为宜, 预计用6年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积和建筑面积如表4 所示。
表4
项目建设分期安排 单位：平方米
85000平方米 100000平方米 <=60 X v=18 米 45—60 米 v=60 米 v=24 米 v=12 米
板式6-12层，塔式18层
注：第_期可开发上地面积中•有平方米占地为:”前五建用地.相应分摊的代征地面积为
平方米。
工程建设进度，直接影响着项日的经济效益。严密的工程进度安排和高质量的施工组织设计，是保证项U实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年
1月初开始一期工程拆迁及整个项U规划设计•和前期准备工作，1997年3月底进
行规划设计方案比选，1997年10月初开始第一期基础工程，1997年4月起就可进行市场推广和销售。第二期工程于1999年4月初开始启动，第三期工程从2001 年4月启动。整个住宅小区的开发建设于2003年3月完成，2003年9月底销售完毕。
五、投资估算与资金筹措
<-）项U总投资佔算
1・项U投资概况
据佔算，本项U包括上地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费用、开发期税费等总投资为29374536万元人民币，可销售面积的单方造价为
3877.5元/平方米。更详细的投资规划可能随设il•的深入而调整。
2.估算范围
上述佔算投资按无锡市U前通常的取费标准计•取，但尚未包括室内二次精装修及拆迁房享受安居房减免的十项稅费。
（-）资金筹措计划
本项U的投资来源包括自有资金、销售收入和贷款三个部分。其中自有资金投入2649530万元人民币，俏售收入投入220121.23万元人民币，需向金融机构贷款1833647万元人民币详见表6。
在佔算中，考虑到当年投资是随丄程的进度分期投入的，销售收入也是在一年中逐步实现的，故假定当年销售收入（扣除销售税费）全部用于当年投资，如有盈余，结转下年。
