土地增值税税务筹划案例分析54页PPT

【答案】D
【课堂练习】
【例·单选】甲公司销售自行开发的房地产项目，取得不含增值税
销售收入10000万元，准予从房地产转让收入中减除的扣除项目金
额6000万元，且增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目
金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%，计算甲公
司该笔业务应缴纳土地增值税税额的下列计算公式中，正确的是
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土
地 增单
击 此
值处 添 加
税副 标 题
壹 征税对象与征税范围
目
贰 纳税人
录
叁 应纳税额的计算
肆 税收优惠
伍 征收管理
壹 特征与征税范围
（一）特征
1.属于财产转移税 2.以“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增 值额为计税依据 3.以转让方为纳税人 【注意】土地增值税VS契税：都是针对“转让”环节征税，一个 是买方交（契税）、一个是卖方交（土地增值税）
（三）应纳税额的计算
【例2】某房地产企业开一发普通标准住宅，已知支付的土地出 让金为2840万元，缴纳相关税费160万元；住宅开发成本2800 万元，其中含装修费用500万元；房地产开发费用中的利息支出 为300万元（不能提供金融机构证明）；当年住宅全部销售，取 得销售收入9000万元（不含增值税）；缴纳城市维护建设税和 教育费附加495万元；印花税4.5万元。已知：该企业所在省人 民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%，房地产开 发加计扣除比率为20%。计算该企业应缴纳的土地增值税。
（三）应纳税额的计算
【计算】 （1）住宅销售收入为9000万元。 （2）确定转让房地产的扣除项目金额包括： ①取得土地使用权所支付的金额＝2840＋160＝3000（万元）。 ②住宅开发成本为2800万元。 ③房地产开发费用＝（3000＋2800）×10%＝580（万元）。

2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于 当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府 于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。
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??12 （二）项目立项、规划情况
根据2011年1月20日取得的市桥西区发改 委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设 项目的批复》，该宗地开发项目为“四叶草花 园小区”项目，全部为商品房开发。
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许可证取得情况如下： ？？11
1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地 （2011）1号“建设用地规划许可证”。
2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规 （2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）
3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的 483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）
4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规 （2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）
5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的 5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）
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房屋类别
一期四栋普通标准住宅 一期三栋非普通住宅 整个小区地下人防工程 一期小计 二期两栋高层住宅 商住综合楼3-26层住宅 商住综合楼1-2层商场 小区会所在二期建造 二期小计 一二期总合计
一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金 额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分 期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工 程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元， 单位成本1200元/平方米。
一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30

地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 当房地产坐落地与法人的机构所在地不一致时，应在房地产坐落地
申报纳税，当房地产坐落地与自然人居住地不一致时，应在办理过 户手续所在地申报纳税。
税收优惠 一、建造普通标准住宅
税收优惠 二、国家征用收回的房地产
税收优惠 三、个人转让房地产
征收管理
纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地的主管 税务机关办理纳税申报，难以在每次转让申报的，可由税务机关确 定申报期限。
筹划策略与实务
一、规划房地产的 销售价格，确定合
理的增值额
三、选择有利的开 发费用计算办法
二、净化房地产 销售额
四、规划房地产开 发的方式
选择有利的开发费用计算办法
税法规定，纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的 贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用的计算公式为：
其中，利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，
计税依据
土地增值税的计税依据是土地增值额，土地增值额是指纳税人转让 房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。其计 算公式为：
计税依据
一、转让房地产所取得的收入
纳税人转让房地产取得的转让收入，包括转让房地产而取得的全部 价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计税依据
二、扣除项目
（一）取得土地使用权所支付的金额
计税依据
二、扣除项目
（二）房地产开发成本
计税依据
二、扣除项目
（三）房地产开发费用 房地产开发费用是与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和
财务费用。

七、疑难问题 房地产开发企业土地增值税清算 （一）确认应税主体资格 （二）确认应税行为 （三）确定清算条件 （四）清算单位的确认 （五）普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分 （六）收入审核 （七）扣除项目审核
（一）确认应税主体资格 首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人；其次，判定 是否为土地增值税的应税主体。 房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营 销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得“五证”等证明。 根据房地产开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体 的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列“ 五证”： 《国有土地使用证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程开工证》或《建筑工程施工许可证》 《销售许可证》或《预售许可证》
（二）确认应税行为 应税行为已经发生： 1、转让行为已经发生：《销售许可证》《销售情况统计表》 2、转让对象为国有土地使用权：《国有土地使用权证书》《国有 土地使用权出让合同》 土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用 权的不征税。 3、已经取得增值收入：收款凭证 对虽然发生转让房地产行为，但没有增值收入，如：通过继承、赠 予等无偿转让房地产的行为不征税。 开发项目与非开发项目的确认 有证据证明是房地产开发项目，按程序进行清算；如果不属于房地 产开发项目，则应按非从事房地产开发业务进行处理。很多人还没 有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同， 当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的 待遇，前者容易造成错误的运用税收政策，后者则滥用税收政策。
（一）确认应税主体资格 怎么审核“五证” （1）判断项目占地是否属于违章建筑——建设用地规划许可证 建设用地规划许可，是判断项目所在地的占地情况是否合法的 证据。尽管项目基本位置是正确的，但是如有超出四界的部分仍属 于违章建筑。 （2）判断项目工程是否属于违章建筑——建设工程规划许可证 建设工程规划许可，是判断项目工程情况是否合法的证据。尽 管项目占地合法，但是如果发生达不到容积率标准、或超过了规划 建筑面积、或建筑位置移动等情形，仍属于违章建筑。 （3）判断项目是否属于土地增值税征收范围——国有土地使用 证 国有土地使用证，是判断土地是否属于国有性质的证据，也是 判断是否属于土地增值税征收范围的证据。如果项目占地不具有国 有性质，根据条例的规定则不属于土地增值税的征收范围。