城市综合体-商业综合体-交通综合体-旅游综合体类型

商业综合体分类商业综合体是指由商业建筑群及配套设施组成的综合性商业地产项目，它集购物、娱乐、餐饮、文化、办公等多种功能于一体，能够满足人们生活、工作、娱乐等多样化需求。

根据商业综合体的规模、功能、形式等不同特点，可以将其分为几个主要的分类。

1. 超大型商业综合体超大型商业综合体往往位于城市中心或商圈核心位置，占地面积庞大，建筑面积大，商业空间丰富多样。

它通常包含多个商场、写字楼、酒店、住宅、娱乐设施等多种功能，集高端时尚品牌、豪华餐厅、高级办公等于一体，吸引着众多国内外消费者和投资者。

2. 社区型商业综合体社区型商业综合体主要服务于周边居民及附近的消费群体，占地面积较小，建筑面积相对较小。

它的主要功能是满足居民的日常购物需求，常见的有小型超市、便利店、药店、餐饮店等。

社区商业综合体注重便利性和服务性，方便居民生活，提供便捷的购物环境。

3. 主题型商业综合体主题型商业综合体以特定的主题和文化为核心，在室内外空间设计、建筑样式、商业形象等方面都呈现出独特的主题特色。

常见的主题型商业综合体有购物中心、主题公园、文创园区等。

它通过营造独特的氛围和体验，吸引不同类型的消费者，提供特色化的购物及娱乐服务。

4. 城市更新型商业综合体城市更新型商业综合体通常是通过改造老旧的工业厂房、仓库等建筑物，将其转化为商业综合体项目，旨在提升城市形象，活化城市功能。

这类商业综合体常常具有独特的工业风格，吸引了很多年轻消费者。

它一般集合了商场、展览中心、创意办公、艺术空间等多种功能，具有较高的文化艺术内涵。

5. 旅游型商业综合体旅游型商业综合体常位于旅游景区附近，通过与景区融合，为游客提供购物、餐饮、住宿、休闲娱乐等设施，满足他们在旅行中的各种需求。

这类商业综合体一般拥有独特景观和特色建筑，结合当地的文化和风土人情，吸引了大批游客。

商业综合体因其多功能的特点，成为现代城市发展的重要组成部分。

不同类型的商业综合体根据市场的需求和消费者的不同群体，提供了丰富多样的消费选择和体验。

城市综合体的定义所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间进行的组合，一般包括三项或三项以上功能。

城市综合体着重体现了各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，如果各相关业态位于同一单体建筑中将有助于上述目标的实现，但并非城市综合体的必要条件，广义的城市综合体可以包括多体项目。

借助以下几个方面的比较，从建筑空间、功能组合、空间组合清晰城市综合体的概念和内涵。

城市综合体&建筑综合体普通的建筑综合体是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。

各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。

有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。

城市综合体相较于普通的建筑综合体，它具有更多的城市特征，同时其内部的各组成部分之间具有已定的协同和互补关系。

由于城市综合体基本具备了现代城市的多项功能，所以也被誉为“城中之城”。

A.城市空间：城市综合体不仅仅包含商业、居住、娱乐、办公等各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。

B.功能联系：城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。

单体城市综合体&多体城市综合体如果城市综合体的各相关业态位于同一单体建筑中将有助于各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，相对多提综合体需要大片的整块土地，单体综合体相对来说对土地面积的要求不高，所以单体城市综合体大多位于城市中心区。

城市综合体&CBD(CCD 、CRD)CBD(Central Business District ):译作商务中心区或中央商业区，原是城市规划领域内专有词汇，最初定义为“商业会聚之处”。

现在国际上公认的CBD 的定义是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务功能为主体的城市核心功能区。

旅游综合体目录一、何为“旅游综合体”二、“旅游综合体”有哪些类别三、如何打造“旅游综合体”展开编辑本段一、何为“旅游综合体”（一）概念“旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。

城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。

而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。

作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。

（二）特征“旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果。

从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面：1.以一定的旅游资源与土地为基础。

这是旅游综合体打造的前提所在，需要指出的是，这里说的旅游资源，是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念，如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核心指向。

土地资源，可大可小，它决定了旅游综合体的规模大小，影响着产品的配比结构。

2.以旅游休闲功能为主导。

作为旅游综合体，旅游休闲功能必须是主导，基于泛旅游产业综合发展的构架，融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念，当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。

3.以土地综合开发为手段。

“城市综合体”的基本概念“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的建筑集群综合体。

由于城市综合体能较好地实现城市节约用地、解决人们对城市区域功能复合化要求与城市功能分区规划的社会矛盾，尤其为旧城改造和新区开发提供了新的策划思路，近年来在国内很多一、二线城市的旧城区和新城区，由于积极采用这种新的商业地产模式而成为城市新的经济增长点。

目前的城市综合体按所处位置分为城市成熟中心区、新中心区、卫星城的综合体；按土地性质分为旧城改造、带特定条件的产业园区综合体；按综合体内各物业比例分为以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、商业商务双核心综合体、一般住宅综合体；按综合体配套的优势分为地铁概念综合体、CBD 概念综合体、产业概念综合体。

城市综合体能够产生巨大的经济效益和综合社会效益，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。

建设城市综合体需要考虑哪些主要因素呢？一般来说，城市综合体的选址和规划必须与城市经济、产业结构、消费能力等因素相协调。

对国内外城市综合体的研究发现，城市人均GDP的高低决定了城市综合体的发展阶段。

当城市人均GDP在4000美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。

当城市人均GDP在5000-8000美元之间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰富，城市综合体步入发展阶段。

当城市人均GDP突破10000美元时，城市综合体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，城市综合体有郊区化趋势，各种主题型项目增多。

经济全球化使国家之间的竞争逐渐演变为城市竞争力的比拼，城市竞争日益激烈。

城市政府希望复兴城市、增强活力、提升国际竞争力，进而增加税收、增加就业机会、吸引旅游者、改善城市形象，城市综合体由于其特殊的城市属性、对城市空间强大的整合能力，往往成为政府关心和支持的项目。

城市综合体的介绍
城市综合体将城市核心部分中居住、办公、商务、购物、文化娱乐、社交、出行交通、游憩等各类功能复合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群；以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。

简单的说，城市综合体就是一座小城市，里面有酒店、住宅、写字楼、公寓、百货、超市等完整的功能组合。

酒店的客人、，是商城的客人；写字楼的办公群体、住宅的业主，是商城、商业街的消费群体，也可以是酒店消费的客人；住宅的业主还可以是写字楼里的公司老板、高管；在这座小城市里面，可以零距离集中体验、交流。

英文名称
HOPSCA
酒店（Hotel）——办公（Office）——公园（Park）——购物（Shopping mall）——文化（Culture&Comunication）——住宅/公寓（Apartment）
城市综合体在城市化发展过程中涌现，世界上第一个城市综合体是于1958年建成的法国拉德芳斯，现在是欧洲最大的商业中心。

国内外著名而成功的城市综合体包括美国财富象征的纽约洛克菲勒中心、拥有7星级帆船酒店的阿联酋迪拜城市综合体、亚洲奢侈品旗舰店最密集的深圳华润万象城、全球第一不动产商旗下的万达广场等。

这些城市综合体只在满足地段最核心、交通最方便、生活配套最齐全等条件的城央区域出现；对所在城市格局及经济影响剧烈乃至辐射世界。

一、概念（一）城市综合体的基本概念城市综合体（urban complex）是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体将城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间结合起来，统一规划设计，统一规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑空间的共同作用，满足人们对于现代城市综合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整独立的街区。

其功能直接被接纳入到城市功能体系中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。

（二）城市综合体的分类大型城市综合体是经济发展和城市化进程的必然要求，根据其特点大致可以划分为CBD型城市综合体、交通枢纽型城市综合体、城郊结合（城市副中心）型城市综合体。

1．CBD型城市综合体CBD是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。

因此，此处建造城市综合体具有独特的优势。

2．交通枢纽型城市综合体很多城市综合体选择在城市的交通枢纽中心，主要是由于这些地点交通便捷，能够带来较大的人流量，同时依靠城市轨道、交通要道以及十字路口等优势形成多元化的立体交通和商业布局，从而保证城市综合体的客流资源。

3．城郊结合型城市综合体副中心是比CBD低一级的城市中心区。

由于受到交通、土地利用等因素影响，因此大多数城市离开CBD中心区，选择在城市副中心或新区的城郊结合部进行城市综合体的开发布局。

（三）城市综合体的功能及形态成功的城市综合体应该包含商业、办公、居住、商务、休闲、娱乐等多种功能。

一般的城市综合体均包括以下几个方面的建筑形态：1．Shopping Mall包括有百货商场、精品店街、各主力店（KTV、酒楼、电影院等）、超市等，一般大部分为自持物业。

2．室内（外）步行街一般有2～3层，与Shopping Mall主入口相连接。

城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。

中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。

当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。

笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。

随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。

其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。

发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。

特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。

城市综合体的资料一、城市综合体的概念：1、城市综合体“就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。

并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

2、它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

二、城市综合体发展背景及发展现状：1、由于现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

2、城市综合体起源于西方的建筑综合群，18世纪60年代逐渐有了综合体的雏形。

而我国城市化体系在2000年以后逐渐迈向快速发展阶段。

3、现状：城市综合体数量多、速度快、规模大；目前主导功能以商业功能和写字楼功能为主；连锁标准化与个性化并存发展；已成为重要的金融投资产品。

三、城市综合体的特征：1、超大空间尺度：城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外的空间尺度巨大，室内空间也相对较大，与室外巨形空间和尺度协调，成为多功能的聚集焦点。

2、“通道树型”体系：“通道树型”体系打破了单一层面的传统街道的概念，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，形成丰富多变的立体街道交通空间。

3、现代城市景观结合：通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境，运用对建筑群体的深度表现使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

4、高科技集成设备：室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。

近年来，城市综合体正被热炒，然缺乏正确的分类，大型城市综合体是经济发展的必然要求，是城市价值的体现，现根据不同的特点对其进行不同类型的划分：（一）选址分类1、CBD型城市综合体：注重城市发展的方向与功能性，易于打造的商业地标。

2、交通枢纽型城市综合体：以交通的便利与枢纽的密集优势来选址与打造。

3、城郊结合型城市综合体：市区缺乏营造综合体的地块，通过强大的开发实力、崭新的商业设计、完善的交通规划设计使项目具备脱颖而出的优势。

（二）功能主导进行分类虽然城市综合体具有功能的复合性，但由于城市文化、商业背景与开发主体等因素的不同，因此，综合体按市场经济性和职能也进行不同的区分。

1、商业综合体BC（business complex）：主要表现为百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位；如：华润万象城、万达广场、东方新天地2、旅游综合体TC(tour complex)：其中旅游地产为城市综合体的最大价值体现，由旅游功能延生出的商业地产开发。

如华侨城：华侨城集团成功兴建的新一代主题公园——欢乐谷、成都置信实业团开发50万平方米西部最大的生态园林式旅游、休闲度假、商务会展商务综合体——芙蓉古城等。

3、商务综合体OC(office complex)：以写字楼办公等商务功能为主体、增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体，如大中华国际集团在深圳福田中心区打造的20万平方米的大中华IFC商务综合体——26席环球集团总部、希尔顿酒店、企业公园纯复式商务空间、总裁公寓四栋商务建筑群。

绿地集团长春西城打造的英湖商务港，集购物、餐饮、娱乐、休闲四大功能于一体的全业态一站式生活及商务社区。

4、专业市场综合体SMC(special markets complex)：从传统的专业市场中创新，增加多种功能但仍以专业市场为主体的综合体。

如深圳长城国际物流中心38万平方米：集合国际电子采购中心为主体功能，以国际物流展示、物流信息综合调控中心、国际物流总部基地、国际物流公寓为配套功能的物流平台城市综合体，武汉汉口北国际商品城市综合体。

城市综合体基本概念一、定义“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

成都相关文件规定中对“大型城市综合体”项目定义为“以现代服务业（主要包括商业、办公、酒店、会议会展、文化娱乐、体育等城市功能）为主导，由三种或三种以上的城市功能组成，以轨道交通节点为支撑，最终形成的一个由建筑空间、内部功能、交通流线相互有机结合的具备较大建设规模的建筑单体或建筑群。

”其中重点提出“以轨道交通节点为支撑”，突出了交通尤其是地铁空间与综合体相匹配融合的概念。

二、功能区域（一）商务（主要是写字楼）（二）商业（主要是零售）（三）居住（电梯公寓）（四）酒店（以提供夜间服务为主的）（五）餐饮（正餐、快餐、酒吧、咖啡、水吧等）（六）娱乐（KTV、电影等）三、分类（一）按区域位置分类1.城市CBD中心的城市综合体2.交通枢纽型城市综合体3.城市副中心城市综合体4.城郊结合部城市综合体（二）按主导功能分类1.商业综合体以百货、超市、休闲娱乐等商业功能占主导地位，如：华润万象城、万达广场等。

2.旅游综合体以旅游功能延生出的旅游商业地产，如华侨城欢乐谷等。

3.商务综合体以写字楼办公等商务功能为主体，增设其它商业功能体现土地价值最大化的综合体。

4.专业市场综合体从传统的专业市场中创新，增加多种功能但仍以专业市场为主体的综合体，如深圳长城国际物流。

5.产业园区综合体以文化、创意等为主题的产业园区地产，以某类产业为概念，配以公寓、酒店、办公、会展等服务元素为配套形成规模化的城市综合建筑群。

如：融科智地在武汉打造的“武汉智谷”6.地下综合体以地下物业的开发与利用，完成地下的购物中心、商业街、车库、娱乐设施、餐饮、仓库等商业物业的开发、并与地上的交通设施对接的商业综合体，如加拿大的蒙特利尔地下城。

商业综合体分类商业综合体是指将商业、办公、居住、娱乐等多种功能融合在一起的综合性开发项目。

根据项目的规模、定位以及业态结构的不同，可以将商业综合体分为几个不同的分类。

本文将对商业综合体的分类进行详细介绍。

一、综合购物中心综合购物中心是商业综合体中最常见的类型。

它集合了各种商业形式，包括百货商店、时尚精品、超市、餐饮、娱乐等。

综合购物中心一般由大型商业地产开发商开发，其规模通常较大，拥有各种设施和服务，为消费者提供一站式购物和娱乐体验。

二、主题商业综合体主题商业综合体是以某一特定主题为核心，集结相关商业业态的综合性项目。

例如，以电影为主题的商业综合体可能包括电影院、电影相关产品的销售店、电影主题的餐厅等。

主题商业综合体通常具有独特的氛围和品牌形象，能够吸引特定消费群体。

三、社区商业综合体社区商业综合体是以服务于居民生活为核心，满足日常生活需求的商业项目。

它通常位于住宅区附近，为周边居民提供购物、餐饮、健身、医疗等生活服务。

社区商业综合体不仅方便了居民的日常购物，还提供了一个社交和交流的场所。

四、文化艺术综合体文化艺术综合体以文化和艺术为主题，结合商业和娱乐功能，满足人们对文化消费的需求。

这类商业综合体通常包括艺术展览馆、画廊、剧院、音乐厅、书店等。

文化艺术综合体可以打造独特的文化氛围，提供文化交流和艺术表演的场所。

五、室外商业综合体室外商业综合体是指以户外商业活动为主要形式的商业项目。

这类综合体通常包括露天广场、户外商店、餐厅、游乐设施等。

室外商业综合体可以与自然环境融合，提供购物、休闲和娱乐的场所，给消费者带来不同于传统综合购物中心的体验。

六、高端商业综合体高端商业综合体主要面向高收入人群，提供奢侈品牌、高档购物环境和高品质服务。

这类商业综合体通常位于繁华的商业区或中心城市，建筑和设施都具有高品质的定位和设计。

高端商业综合体以满足消费者的奢侈品购物和高端生活需求为目标。

七、城市综合体城市综合体是将商业地产与其他城市功能相结合，实现城市综合体规划的综合性开发项目。

城市商业综合体商业综合体全称为城市商业综合体，英文为HOPSCA，即豪布斯卡，其为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

HOPSCA是由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。

每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，是以一种功能为主、多种功能配套的多功能配套的多功能、高效率的建筑群落，往往也被称为“城中之城”。

ＨＯＰＳＣＡ体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整体布局完善、功能特色明显、分散化、多样化、多层次的现代服务业集聚区；是现代复合地产的新高地、新载体。

ＨＯＰＳＣＡ对一个城市经济的发展和商业设施的完善将起到极大的推动作用，它绝不是几种产业的简单叠加，其有机的组合必将释放出巨大的能量，创造出巨大的需求空间和商机。

从1999年以来，在商业网点向商业地产转移的时候，不同的地产受到开发商朋友的广泛的关注。

作为城市商业综合体，2000年的时候就有人提出来，这个要作为专门的商业地产的研究。

实际上目前朝两个方向走第一个方向是理论界对建筑综合体的研究逐步深入。

从传统的对过去的一些区域性的经济研究，逐步转向单体建筑向复合型建筑的整体的研究深入。

主要表现为三块:第一块是已有专业的研究队伍;第二块是在大学里面，关于综合体理论的研究;第三块是海归派的学者的研究。

城市综合体是中国改革开放下的发展大方向。

第二个方向是从实践当中，出现了三支力量。

第一支力量是以大型购物中心为载体，逐步发展新型的城市商业综合体。

第二支力量我们原来关注的建筑综合体进一步分化以休闲为业态的休闲综合体、旅游设施综合体，还有以写字楼为主体的写字楼综合体，都在全国各地都有一些尝试。

深圳是一个万象城，也只能认为它是一个商业综合体，而不是一个城市综合体。

城市综合体他一定要有城市的规模，换句话说，我简单的认为当你这个城市综合体里面所有的商业体量，包括这些物业里面所有的内部矛盾都停止了，他还能供城市使用，至少从这一点到那一点，就是说它具有存在城市的功能，而不仅仅是你这个建筑物的功能，这就是城市综合体。

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

按特点可以分为两类。

1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。

商业综合体的话。

它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。

每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。

万象城只能算是商业综合体，向日本的六本木可以算是城市综合体。

从归类来说，商业综合体是城市综合体中的一种类型。

在综合体中，按定义是由三种及以上的物业组成的综合性建筑体，但是就综合体的协作原理来看，通常有两种：一是以一种物业为核心物业，其他功能的物业围绕在核心物业周边为其提供配套，在定位的档次和主题上也相应的保持一致性，这种综合体的典型代表是日本Midtown。

另一种则是没有核心物业，每种物业都占比较大且具有相对的独立性，但是融合在一起后可以形成更强的消费互动性。

前一种综合体的物业配比关系通常是核心物业占比超过60%，其他的物业比例较小，而后一种综合体可能各物业的占比比较接近。

浅谈城市综合体——现代都市的“城中之城”[摘要] 近年来，随着全国各大城市快速的城市化发展过程和城市建筑建设，“城市综合体”逐渐成为一个出现频率越来越高的词汇。

本文围绕着城市综合体，主要介绍了城市综合体的特征与分类以及当前我国城市综合体项目中存在的问题。

[关键词] 城市综合体功能存在问题引言所谓的“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

随着经济和社会发展水平的提高、我国城市化的进程快速推进、城市的大规模开发活动日益盛行,作为集约化城市组织形式的城市综合体应运而生,并以其多样的功能、丰富的空间、复合的价值成为城市开发的热点,成为很多城市提高城市竞争力的重要途径。

目前，国内的城市综合体开发已经成为热点，产品细分形式也多种多样，如旧改综合体、以商业为核心的综合体以及城市新中心区的综合体项目等。

一、城市综合体的特征与分类1.1 城市综合体的特点城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体,各种功能之间相互联系, 互为补充, 在协同发展的基础上将城市综合体有机联系在一起,这与城市综合体自身的特点密切相关。

总的来说，城市综合体至少具有一下特点：1．高可达性、便利性城市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域：城市中心区CBD、城市的副中心或规划的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络。

2．高密度、集约性城市综合体建筑高度和密度均很高，通常形成高楼林立的现象，使其片区成为城市的标志；人口密度大，人流密集，白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面集中。

3．功能复合性城市综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。

其拥有城市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、居住公寓等)、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性。

“城市综合体”，英文为HOPSCA，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。

城市综合体就是将城市中的商业、办公、会议、居住、旅店、展览、餐饮、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。

现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。

城市综合体是一个多种业态的结构，也是发展到现在的房地产的一个必然，它能解决由于建筑功能过于单一且集中而引发的包括环境污染、吞噬绿地、交通拥堵等多种问题。

由于传统住宅市场受到政策调控影响，今年初以来一线城市的商业地产迅速升温，而城市综合体商住结合的特点，正好解决了大多数因限购、限贷而无法买房的消费者的问题，同时“城中之城”免却了业主出行必须挤地铁公交，或者买车自驾受堵的烦恼，为现代人提供了向往已久的高效、快捷、舒适生活空间。

近日，有消息传出，由美国铁狮门房地产公司负责开发、总建筑面积超过90万平方米的上海市中心最大城市综合体“尚浦领世”（The Springs），在杨浦区新江湾城宣布开工。

其融合住宅、商业办公园区、商办大楼、公寓式酒店、文娱设施场所等功能于一体，对五角场城市副中心影响巨大。

6月18日，江桥万达广场开业，这是继五角场万达、浦东周浦万达后，万达在上海开业的第三个城市综合体。

当日，江桥万达广场人流如织，情景蔚为壮观。

近年来，城市综合体的发展可谓迅猛。

在上海，从南京路、人民广场商圈，到江桥、周浦等城市外围区域，城市综合体以其不断延伸的触角，彰显出引领区域发展的重要影响力。