华夏幸福投资分析报告
引言
在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。周、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。
一、公司分析
（一）公司介绍
表 1 华夏幸福基本信息
华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为河北省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营范围具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。①
①百度百科，华夏幸福基业股份有限公司
（二）行业地位
华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位， 2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。
表 2 华夏幸福市场综合排名
（三）产品竞争力
华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域内工业区域内工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。①
①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》
（四）经营能力
图 1 华夏幸福应收账款周转天数
华夏幸福应收账款周转天数逐年增加，证明公司的运营资金过多的滞留在应收账款上影响正常的资金周转，周转天数延长，回款速度变慢，公司将不得不通过借债等方式来补充营运资金，会造成成本的上涨和经营的被动。在相同行业内，应收账款周转天数较长不利于提高公司的竞争力。
图2华夏幸福存货周转率
房地产行业的存货周转率都较低，华夏幸福的存货周转率在0.28左右轻微浮动，说明企业存货周转得较慢，企业的销售能力较弱。主要原因是1房地产行业的特殊性，开发周期较慢；2土地储备较多。
表 3 华夏幸福三率
但是华夏幸福自2014年到2016年三费比例稳定，销售、管理和财务费用率（包括资本化利息部分）分别为3.5%、6.7%和8.6%，在业务规模迅速扩大的同时保持三费比例稳定，表明公司良好的运营能力和融资水平。
（五）成长能力
图 3 华夏幸福总营业收入及同比
2012年到2016年，华夏幸福总营业收入是逐步增加，在2015年总营业收
入达到385.35，同比上42.85%，2016年总营业收入538.21亿元，同比增加40.40%，2016年比2015年总营业收入增加152.86亿元，增长能力较强。
图 4 华夏幸福净利润及股利支付率
在净利润和股利支付率方面，自2011年以来华夏幸福净利润逐步增加，股利的支付率也是不甘示弱，在2015年股利支付率达到了32.00%，使广大股东充分享受到了企业成长所带来的收益。
（六）财务状况
图 5 华夏幸福2016杜邦分析
从杜邦分析图可以看出，2016年净资产收益率为33.39%，较2015年41.17%有所降低，降低幅度较大。观察权益乘数发现，2016年的权益乘数有了很大的下降，公司的资产负债率有所下降，由于在于平均归属股东的利益的增长幅度大于平均总资产的增长幅度，因为公司在2016年以发行价格22.64元增发了309 189 279股，实际募集资金6 893 635 809 .32元。虽然房地产企业的资产负债
率普遍较高，但是华夏幸福的资产负债率高达85%，过高的资产负债率给企业带来重大的资金压力，降低资产负债率有利于企业的长期发展，华夏幸福在这方面仍然面临很多困难。
二、行业分析
（一）行业生命周期角度
房地产行业仍处于成长期，增速较快国内需求依然旺盛，对经济增长的驱动力较强，较高的投资回报率。随着城市化进程持续推进，计划生育政策单独二胎逐步放开，以及养老地产、产业地产、旅游地产等业务的开展，未来的增长空间较大。但是房地产开发周期较长，资金需求量大，政策的敏感度高，行业的集中度又低。而政策的调控力度越来越大，土地成本、资金资产不断攀升。市场上保障房的供给不断增加，房屋租赁市场的增长，也分流了一部分需求。
（二）市场结构角度
从区域性或地方性市场的角度来看的话，那么，由于房地产的固定性和不可移动性，以及市场所呈现的鲜明的区域性特点，而且在一个特定的区域内，要素的流动又非常困难，区域内的房地产企业在很大程度是处于一种垄断地位，所以区域性的房地产市场就是一个寡占市场。我国房地产由于市场的区域性，房地产开发企业实际上只是与企业内的相邻的企业发生竞争，它们也还是都有其各自的垄断区域，以及在位当地产开发企业采取策略性行为对新进入者的“进入阻止”和现有土地出让制度对潜在进入者所形成的进入壁垒加之房地产企业产品的差异化，所以我国的房地产市场就是一个寡占市场。
（三）区域政策角度
中央政治局会议，研究决定和部署实施京津冀协同发展战略。要重点打造北京非首都功能疏解集中承载地，在河北适合地段规划建设一座以新发展理念引领的现代新型城区。中央设立"雄安新区"的政策，从区域布局上来看，华夏幸福在京津冀地区的区位优势明显。华夏幸福作为深耕京津冀地区的企业，公司目前环北京土地储备丰富公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为 1,116 万平方米；持有待开发土地建面万平米，权益面积 577 万平米。从收入占来看，环北京区域的收入占比为 95%贡献的毛利占比近95%。其在固安、大厂、香河、涿州、
