浅谈物权法之不动产善意取得制度

Ｌｏｇａｉ　Ｓｙｓｔｅｍ　Ａｎｄ　Ｓｏｃｉｅｔｙ　｛Ｉ｝Ｉ占轧金　２００９．６（下）　

浅议不动产善意取得制度　

乔安丽　

摘要（（物权法》在１０６条规定了不动产善意取得制度，使得传统上只适用于动产的善意取得制度突破了原有的界限，丰　富了我国物权法内容，但对于不动产善意取得制度的适用范围及理论基础仍存在一定的误区。本文试从这两方面探讨不动　产善意取得制度适用的必要性及合理性。　

关键词不动产善意取得公信力推定力　中图分类号：Ｄ９２３．２　文献标识码：Ａ　文章编号：１００９．０５９２（２００９）０６—０４７．０２　

２００７年通过的‘中华人民共和国物权法》，规定了不动产的善意　取得制度，突破了我国原有的法律制度中善意取得制度仅适用于动产　

的限制。善意取得制度是近代以来大陆法系与英美法系民法的一项　重要制度，其内容涉及财产所有权静的安全和动的交易安全的保护问　

题，在商品经济飞速发展的今天，善意取得制度既是适应经济发展的　

一项交易规则，也是现代民法中的一个重要的基本制度。善意取得制　

度阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的　权利追夺的风险，利于保护市场交易秩续，减少交易成本，简化法律关　系，优化资源配置，从而利于交易正常、高效地进行。　善意取得制度，学说又称为即时取得。指无权处分他人动产的让　

与人，在不法将他占有的他人动产交付给买受人后，如买受人取得该　动产系出于善意，则他便取得该动产的所有权，原动产所有人不得要　

求受让人返还。　善意取得作为一项重要的经济制度，传统上只适用于动产，但随　

着商品经济的不断发展，对于物权的动的保护日益重要，不动产交易　额通常都较大，更需要以法律来保护其交易安全，所以善意取得制度　

也被许多的国家运用于不动产的领域，例如《德国民法典》第８９１条第　

一款规定：在不动产登记簿中为某人登记一项权利时，应推定此人享　有此项权利。第８９２条第一款规定：对通过法律行为而对土地取得权　

论《物权法》实施后的善意取得

作者： 王玉玺 王佰光 发布时间： 2008-04-21 08:35:18

内容提要 本文以案例形式引出了不动产善意取得的问题，通过《物权法》实施前后对此问题的不同处理，从比较法、现行法、学界理论的角度出发，论证了在我国建立不动产善意取得制度的必要性。

一、问题的提出

〔案情〕被告张某与第三人陈某是夫妻关系，第三人长期在外工作，且不常回家。被告的祖遗房屋被拆迁，被告拿到拆迁款后又添加一些钱购得市区某地70平方米的房屋一套。两年后，被告找到某中介公司要求出售该房。原告李某欲买房，也在该中介登记。经中介撮合，双方以10万元价格成交。之后，中介公司要求被告出具相关手续，被告即到某街道办事处开出了“其丈夫已经死亡，且己未再婚”的证明。后中介带双方到房产管理部门办理了房屋转让登记手续，原告领取了房屋产权证。原告随后对该房屋进行了装修并入住至今。后第三人发现该房屋被卖，即找到房屋管理部门，称其妻隐瞒事实，谎称自己死亡，要求撤销原告的房屋产权证。房屋管理部门根据第三人的请求和出具的相关证据，撤销了原告的产权证，并通知原告恢复了被告的产权证。现原告以张某为被告，以陈某为第三人诉至法院，要求确认其房屋买卖合同有效，保护他的合法权益。 就本案来看，让与人（即被告）无处分该房屋的权利，但由于她隐瞒事实真相，而且提供虚假证明，才导致原告误认为被告有权处分该房屋，而且原告也尽了最大的注意义务，属于善意受让人的范畴，同时，原告基于买卖合同这一法律行为有偿地受让了房屋，并与被告到房屋管理部门办理了过户手续，领取了房屋产权证，实际占有该房屋居住已达两年之久，其能否取得该房屋的所有权取决于我国的善意取得制度是否适用于不动产，即各方当事人发生争议的标的物——房屋，是否可以适用善意取得制度。

我国就不动产能否适用善意取得制度，在《物权法》颁布之前，立法上没有明确规定，学界争论颇大，主流观点是持否定态度的。此种立法及理论上的不明导致了审判实践上的混乱。新颁布施行的《中华人民共和国物权法》可以说是我国民法体系中一部里程碑式的法律，在这部法律中确立了许多新的重要民事法律制度，不动产物权的善意取得制度就是其中一项重要制度。《物权法》第106条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应该登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。以上案例中涉及的问题用《物权法》的该归定来解决就不会存在任何争议了。案中的原告受让不动产房屋主观上是善意，即他有理由信赖第三人有权处分该房屋，并以合理的价格转让，且办理了房屋转让登记，他就取得了该房屋的所有权。案中第三人陈某的损失有权向本案中的被告张某追偿。

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浅析不动产的善意取得　

善意取得制度，是民法中的一　项重要制度，对于保护善意第三人　

的合法权益，维护交易活动的动态　

安全，具有非常重要的意义。在传　

统的善意取得理论中，该制度只适　

用于动产而不适用于不动产。而我　

国于２　００７年１　０月１日起施行的　物　

权法　第１　０６条明确规定了不动产　

的善意取得制度，从而最大限度的　

保护了善意第三人的利益，同时它　

将作为物权法制度的一个特色载入　

历史，并对我国以后要制定的民法　典中关于不动产物权的善意取得的　

完善奠定了基础。　

不动产善意取得的概念　

本文描述的不动产善意取得　

的标的不仅包括了已经登记的不动　

产，还包括了诸如船舶、车辆、飞　

行器等以登记为公示方式的特殊动　

产。　不动产善意取得是指第三人　

出于善意信赖不动产（包括以登记　为公示方式的特殊动产）登记簿的　

登记真实、合法、有效，而与登记　

记载的权利人发生交易，并且该转　

让的不动产已经登记于该第三人名　

下，此时，若登记记载的权利人与　

真正权利人不符，善意第三人也即　

时取得不动产所有权，而不受真正　

权利人追夺，真正权利人只能请求　

登记记载的权利人或有过错的登记　

机关赔偿损失。　

１６０　◎武文婷　

不动产善意取得的适用范围　

《物权法》第１０６第一款规定　

“不动产登记簿是物权归属和内容　

的根据”，可见，不动产只有经过　

登记才能产生公信力，不动产物权　制度是正是借助登记的公信力来实　

现维护交易安全的目的的。但并不　

是经过登记的不动产物权都适用善　

意取得制度，只有当不动产物权虽　

经登记，但　记有瑕疵时，才有适　

用善意取得制度的必要。　

不动产登记有瑕疵，主要包括　

以下几种情况：　

１、不动产共同共有关系中，　

登记簿只记载了部分共有人，该部　

分共有人擅自处分共有不动产的，　受让人受让时为善意的即可取得不　

动产的所有权。　２、因登记机关工作人员的过　

错而造成的错误登记或错误涂销。　

３、不动产登记以外的法律变　

论我国的不动产善意取得制度

摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。

关键词：不动产 善意取得 善意

一、善意取得制度的界定

（一）善意取得的概念

善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。①

（二）善意取得制度中”善意”的含义

善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或

者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。

二、我国不动产善意取得的条件

《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：

（一）标的物为依法可流通的不动产

但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得

（二）转让人无处分权

转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。