估价原则和估价依据
估价原则是指在进行房地产估价时，必须严格遵循的准则和规范，以保证估价的公正性、客观性和准确性。估价依据是指进行房地产估价所必需的基础数据和资料，是估价结论成立的必要条件。以下是详细说明：
一、估价原则
1．合法原则：以房地产的合法性为前提进行估价，即必须遵守国家法律法规和相关政策，遵循估价对象的合法性、合规性。
2．公平原则：以公平、公正的态度进行估价，充分考虑市场供求关系、房地产状况等因素，确保估价结果客观、公正。
3．替代原则：在估价时，应选择具有替代性的类似房地产作为比较对象，以反映房地产市场的实际情况。
4．估价时点原则：估价结果应反映估价时点的市场价值，必须考虑时间因素对房地产市场的影响。
5．最高最佳使用原则：在估价时，应考虑房地产的最佳使用方式和用途，以获取最大的经济效益。
6．谨慎原则：在估价时，应保持谨慎、稳健的态度，充分考虑各种风险和不确定性因素。
二、估价依据
1．基础资料：包括房地产权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关文件。
2．房地产状况资料：包括房地产的地理位置、地质条件、建筑结构、面积、装修等状况信息。
3．市场需求资料：包括房地产市场的供求关系、交易情况、价
格走势等信息。
4．相似房地产资料：包括类似房地产的交易价格、租金等信息，作为估价的比较参考。
5．政策法规资料：包括国家及地方相关政策法规，如土地管理、城市规划、房地产税收等方面的政策法规。
6．专业机构报告资料：包括评估机构出具的评估报告和专业咨询机构出具的市场分析报告等。
7．其他相关资料：如经济形势、行业动态等信息，也可作为估价的参考依据。
在进行房地产估价时，需要充分收集和整理相关资料，结合估价原则和依据，对房地产进行全面、客观、准确的评估。同时，需要对估价结果进行合理的分析和解释，以满足客户需求和市场认知。
房地产资产评估报告【最新6篇】 （经典版） 编制人：__________________ 审核人：__________________ 审批人：__________________ 编制单位：__________________ 编制时间：____年____月____日 序言 下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。文档下载后可定制修改，请根据实际需要进行调整和使用，谢谢! 并且，本店铺为大家提供各种类型的经典范文，如计划报告、合同协议、心得体会、演讲致辞、条据文书、策划方案、规章制度、教学资料、作文大全、其他范文等等，想了解不同范文格式和写法，敬请关注! Download tips: This document is carefully compiled by this editor. I hope that after you download it, it can help you solve practical problems. The document can be customized and modified after downloading, please adjust and use it according to actual needs, thank you! Moreover, our store provides various types of classic sample essays, such as plan reports, contract agreements, insights, speeches, policy documents, planning plans, rules and regulations, teaching materials, complete essays, and other sample essays. If you would like to learn about different sample formats and writing methods, please stay tuned!
估价原则和估价依据 估价原则是指在进行房地产估价时，必须严格遵循的准则和规范，以保证估价的公正性、客观性和准确性。估价依据是指进行房地产估价所必需的基础数据和资料，是估价结论成立的必要条件。以下是详细说明： 一、估价原则 1．合法原则：以房地产的合法性为前提进行估价，即必须遵守国家法律法规和相关政策，遵循估价对象的合法性、合规性。 2．公平原则：以公平、公正的态度进行估价，充分考虑市场供求关系、房地产状况等因素，确保估价结果客观、公正。 3．替代原则：在估价时，应选择具有替代性的类似房地产作为比较对象，以反映房地产市场的实际情况。 4．估价时点原则：估价结果应反映估价时点的市场价值，必须考虑时间因素对房地产市场的影响。 5．最高最佳使用原则：在估价时，应考虑房地产的最佳使用方式和用途，以获取最大的经济效益。 6．谨慎原则：在估价时，应保持谨慎、稳健的态度，充分考虑各种风险和不确定性因素。 二、估价依据 1．基础资料：包括房地产权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关文件。 2．房地产状况资料：包括房地产的地理位置、地质条件、建筑结构、面积、装修等状况信息。 3．市场需求资料：包括房地产市场的供求关系、交易情况、价
格走势等信息。 4．相似房地产资料：包括类似房地产的交易价格、租金等信息，作为估价的比较参考。 5．政策法规资料：包括国家及地方相关政策法规，如土地管理、城市规划、房地产税收等方面的政策法规。 6．专业机构报告资料：包括评估机构出具的评估报告和专业咨询机构出具的市场分析报告等。 7．其他相关资料：如经济形势、行业动态等信息，也可作为估价的参考依据。 在进行房地产估价时，需要充分收集和整理相关资料，结合估价原则和依据，对房地产进行全面、客观、准确的评估。同时，需要对估价结果进行合理的分析和解释，以满足客户需求和市场认知。
房地产估价原则必须以估价对象的合法使用为前提。世界上的任何实物都是有规律的,房地产的估价同样也是有规律的。尽管房地产价格受诸多因素的影响。但是,当我们观察其形成和运动过程时,就会发现房地产估价仍然有着自身的某种规律,也是不以个人的主观意志为转移的。例如,在一定时期、某一地区、某一地段、一定结构、一定层数的新建住宅的价格是相当的。再比如,在一定时期,尽管某个地区的个别商品住宅的价格有所不同,但都在平均价格上下波动。因此,估价人员在估价时,一定要遵守估价的规律。房地产估价的规律一般可以归结为:估价的原则和标准;估价的理论和方法;估价的程序等。 一、房地产估价原则 房地产估价原则:房地产估价原则——估价时点下的估价结果具有近似性。房地产估价原则:使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性。估价原则的本质可以理解为:1房地产估价的工作标准;2统一估价人员的认识;3规范估价行为。其目的使得估价的结果具有类似性或者可比性。 1.合法性原则:合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的必须有合法的依据。如果权益不同,原因在于尽管两宗实物、区位状况完全相同的房地产。其价值可能有很大的不同。 遵循合法原则包括具体包含有以下几个方面:合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则。 应以房地产,1合法产权方面。权属证书和有关证件为依据。具体来说,没有合法权益的房地产不能当成具有合法权益的房地产来估价。 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象,应注意:不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象。关键是合法产权的房地产,要按合法产权的房地产来评估;不合法产权的房地产,一定要按不合法产权的房地产来评估。
第一章 房地产估价: 1.房地产估价:是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的选择，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并提供专业意见的活动。 2.估价当事人:是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。 3.估价目的:是估价委托人对估价报告的预期用途。 4.价值时点:是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。 5.价值类型:是所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。 6.估价原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。 7.估价程序8.估价依据9.估价假设10.估价方法11.估价结果 第二章 1.房地产:土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权益总和。 房地产有不动产、物业等不同名称，包括土地、建筑物和其他相关定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位“三位一体” 2.房地产区位包括:位置，交通，外部配套设施，周围环境等。 3.房地产特性:（1）不可移动性（2）独一无二性（3）寿命长久（4）供给有限（5）价值较大（6）用途多样（7）相互影响，已受限制，难以变现，保值增值 4.种类:按用途划分为:居住房地产，商业房地产，办公房地产，旅馆房地产，餐饮房地产，体育和娱乐房地产，工业房地产，农业房地产，特殊用途房地产，综合用途房地产。 5.开发程度分类:生地，毛地，熟地，在建工程，现房。 6.经营使用方式分类:出售、出租、自营、自用 7.房地产状况描述:名称，坐落，范围，规模，用途，权属。 8.房地产区位状况描述:（1）位置，包括坐落，方位，与相关场所距离，临街状况，朝向，楼层（2）交通，包括道路状况，出入可利用的交通工具，交通管制情况，停车方便程度，交通收费情况（3）外部配套设施，包括外部基础设施，外部公共服务设施，（4）周围环境描述:自然环境，人文环境，景观。 第三章 1.房地产价格:和平地取得他人的房地产所必须付出的代价––货币或实物、无形资产和其他经济利益。 2.基准地价:以一个城市为中心，在该城市一定区域内，根据用途相似，地块相近、地价相近的原则划分地价区段，调查评估各地价区段在某一时点的平均价格。 3.楼面地价:指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。 4.房地产价格影响因素:p120 第四章 1.估价主要原则:独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则，谨慎原则。 2.价值时点原则要求评估价值是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。价值时
专业估价与非专业估价的本质区别：1专业估价由专业人员和专业机构完成，即由具有与估价对象相关的估价专业知识和经验、取得相应估价资格的估价师和具备足够数量的估价师等条件、取得相应估价资质的估价机构完成的；2 专业估价提供的是专业意见，即估价结果等意见不是凭直觉、感性认识得出的，而是运用科学的估价方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的；3 专业估价具有公信力，即提供的专业意见较科学、准确、客观、公正，具有证明效力，能使第三方和公众相信、认可或接受；4 专业估价实行有偿服务，即向委托人收取一定的费用，是一种有偿服务行为；5 专业估价要承担法律责任，即估价师和估价机构要对其估价过程和结果负责，承担相应的法律责任。 专业房地产估价的概念 房地产估价活动的核心内容，是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见。 专业房地产估价的完整定义则是：房地产估价师和房地产估价机构概据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。 房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。 对估价准确性问题的全面认识包括：1 即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。2 所有的评估价值都会有误差，即：评估价值=真实价值+误差。3 不能用物理量测量的误差标准要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差。 4 判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较。 5 即使可以用上述方法判断一个评估价值的误差大小或者准确性，但实际中不轻易直接评判一个评估价值的对与错，误差有多大，而是通过考察估价师和估价机构在履行估价程序上有无疏漏、在估价过程中有无失误等，间接对其估价结果予以肯定或否定。 一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：1 一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可以得知，就不需要专业估价；2 一种资产虽然具有独一无二特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。 在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：1 同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；2 买者和卖者的人数众多；3 买者和卖者都有进出市场的自由；4 买者和卖者都有掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；5 就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；6 买者和卖者无串通共谋行为；7 消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；8 商品可转让且可发生空间位置的移动。 房地产估价的要素：一、估价当事人（房地产估价师、房地产估价机构、估价委托人）二、估价目的三、估价对象四、估价时点五、价值类型六、估价依据七、估价假设八、估价原则九、估价程序十、估价方法十一、估价结果
房地产估价规范 （最新修改稿） 1 总则 1.0.1 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则 2.0.1评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则；
4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。2.0.3遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。2.0.5遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。 若两者的开发利用权利不同，应根据估价目的确定是从估价对象权利人的角度还是从意向取得者的角度进行估价，相应确定最高最佳利用状况。 当估价对象已做了某种使用，估价时应根据最高最佳利用原则对估价前提作出下列之一的判断和选择，并在估价报告中说明： 1 维持现状前提：分析、判断维持现状、继续利用最为合理的，应以维持现状为前提进行估价； 2 更新改造前提：分析、判断更新改造再予以利用最为合理的，应以
农用地估价技术报告 本报告所评估的待估宗地地价定义依据农用地估价的技术规程和相关文件规定，以及待估宗地的实际情况为依据。在评估期日，待估宗地已经具备了一定的开发条件，包括通路、通沟渠泵站灌排水、通电、具备海提防护设施等，同时也具备了一定的养殖用地相应的土地平整的开发水平。因此，本报告所评估的待估宗地的地价应该是基于这些实际情况确定的。 第二部分估价方法和过程 一、估价方法 本次估价采用了收益法和比较法相结合的方法。具体来说，我们首先根据待估宗地的实际情况和相关规定，确定了待估宗地的使用年期、面积、土地权利、养殖制度等关键因素，然后根据这些因素，计算出待估宗地的预期收益。同时，我们还对周边区域的土地市场进行了调研和分析，采用比较法确定了待估宗地的市场价值。 二、估价过程
在估价过程中，我们首先对待估宗地的实际情况进行了详细的了解和调查，包括宗地位置、周边环境、土地利用情况等方面的情况。然后，我们根据相关规定和实际情况，确定了待估宗地的关键因素，包括使用年期、面积、土地权利、养殖制度等。接着，我们采用了收益法和比较法相结合的方法，计算出了待估宗地的预期收益和市场价值。最后，我们对估价结果进行了核实和审查，确保估价结果的准确性和可靠性。 第三部分估价结果和分析 一、估价结果 经过我们的估价，待估宗地的国有农用地使用权抵押价格为××万元。 二、估价分析 待估宗地位于××市，具备一定的开发条件和市场潜力。 根据我们的估价结果，待估宗地的国有农用地使用权抵押价格为××万元，这一价格相对合理，可以为委托方提供客观、公 正的土地价格标准，并为其向银行进行土地抵押贷款提供支持。同时，我们也建议委托方在后续的土地开发和资产处置过程中，
变更估价的原则 变更估价是指对项目或工程发生变更时，根据变更的范围和对工 程造成影响的程度，对变更工作进行估价和确定变更费用的过程。变 更估价的目的是为了保证变更工作的合理性和公平性，确保变更费用 的合理性和可行性，并为后续的合同谈判和合同管理提供依据。 在进行变更估价时，需要遵循以下原则： 1. 合理性原则：变更估价的结果应该是合理的，即在变更的范围 和影响程度下，估价的费用应该合理和可行。合理性原则要求综合考 虑工程环境、资源利用、技术要求和风险等因素，确保估价结果的合 理性。 2. 可行性原则：变更估价应该是可行的，即在可用信息和数据的 基础上，通过合理的方法和手段进行估价。可行性原则要求根据变更 工作的特点和需求，采用适当的估价方法和技术，保证估价结果的准 确性和可操作性。 3. 透明性原则：变更估价应该是透明的，即在变更工作进行估价时，必须公开和透明地进行，确保各方参与和了解估价过程和结果。 透明性原则要求将估价的方法、数据和假设等信息进行公开，并接受 其他相关方的审计和监督，保证估价的公正性和可信度。 4. 公正性原则：变更估价应该是公正的，即在变更工作的估价过 程中，不偏袒任何一方，确保各方的利益得到公正的保护。公正性原 则要求根据合同约定和相关法律法规，按照公开、公正、公平的原则 进行估价，防止利益倾斜和信息不对称。 5. 有效性原则：变更估价应该是有效的，即通过变更工作的估价，能够对后续的合同谈判和合同管理产生实际作用。有效性原则要求变 更估价应该具有实际可操作性和指导性，能够为项目管理和决策提供 准确的参考和依据。
6. 风险性原则：变更估价应该考虑风险因素，即通过对变更工作的估价，能够对变更的风险进行评估和控制。风险性原则要求在变更估价过程中，考虑变更工作可能带来的成本风险和时间风险，制定相应的措施和预案，防范风险在变更工作中的影响。 7. 持续改进原则：变更估价应该是持续改进的，即通过对估价过程和结果的评估和反馈，不断提高估价的准确性和可操作性。持续改进原则要求在变更估价中，加强对估价方法和技术的学习和研究，积累估价经验和案例，提高估价的水平和效果。 综上所述，变更估价的原则是合理性原则、可行性原则、透明性原则、公正性原则、有效性原则、风险性原则和持续改进原则。这些原则的遵循和实施，能够保证变更估价工作的科学性和规范性，为项目或工程的变更管理提供有力支持。
房地产估价师考点：房地产估价原则 2016房地产估价师考点：房地产估价原则 房地产估价原则的含义： 基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲，是客观存在的，不会因个别市场参与者希望它多高或多低，它就会有那么高或那么低。因此，房地产估价师要评估出合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个"价值"强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存在的房地产价值"发现"或"探测"出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，在此基础上总结和提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。因此，如果给房地产估价原则下个定义，则它是指人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，在认识房地产价格形成和变动客观规律的基础上，总结和提炼出的一些简明扼要的进行房地产估价所依据的法则或标准。 房地产估价原则主要有：①独立、客观、公正原则;②合法原则;③估价时点原则;④替代原则;⑤最高最佳利用原则;⑥谨慎原则。 房地产估价原则的作用： 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个基本合理的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，房地产估价师应熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。 如果违背了房地产估价原则，就不可能评估出正确的房地产价值。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是检查估价机构和
工程变更估价原则 工程项目在实施过程中，由于各种原因可能会发生变更，这就需要对变更后的工程进行估价。工程变更估价是指对工程项目发生变更后所需要的费用进行预估和计算的过程。在进行工程变更估价时，需要遵循一定的原则和方法，以确保估价的准确性和合理性。 一、变更必须有合理性和必要性 工程变更估价的第一个原则是变更必须具备合理性和必要性。任何工程变更都必须有充分的理由和依据，不能随意变更。变更必须能够解决实际问题或提高工程质量，否则就没有必要进行变更。 二、变更估价要考虑全面 在进行工程变更估价时，必须考虑全面，包括工程项目的各个方面。变更估价不仅要考虑到材料和人工成本的变化，还要考虑到工期、设备、施工方法等方面的变化。只有全面考虑，才能得出准确的变更估价。 三、变更估价要科学合理 变更估价必须科学合理，不能片面主观。在进行变更估价时，要充分考虑物价指数、市场行情、工程技术标准等因素，确保估价结果具有科学性和可靠性。同时，还要遵循成本控制的原则，确保变更估价在可控范围内。
四、变更估价要精确细致 变更估价需要精确细致，不能粗略估算。在进行变更估价时，应该详细列举出所有与变更有关的费用项，并进行逐一计算。只有精确细致的估价才能反映变更后的实际情况，为项目决策提供有力依据。 五、变更估价要及时 变更估价必须及时进行，不能拖延。一旦发生工程变更，就需要立即进行估价，以便及时调整项目进度和预算。延迟估价会导致项目进展受阻，增加后期调整的难度和成本。 六、变更估价要公正公平 变更估价必须公正公平，不能偏袒任何一方。在进行变更估价时，应该充分听取各方意见，按照相关规定和程序进行估价，确保估价结果公正合理。同时，还要注重透明度，及时向相关方公布估价结果，避免引发争议和纠纷。 七、变更估价要与实际情况相符 变更估价必须与实际情况相符，不能脱离实际。在进行变更估价时，必须参考实际材料价格、工程进度、技术标准等信息，确保估价结果与实际相符。只有符合实际情况的估价才能为工程项目的后续工作提供准确的依据。 工程变更估价需要遵循合理性和必要性、全面考虑、科学合理、精确细致、及时、公正公平、与实际情况相符等原则。只有在严格遵
学生宿舍楼估价 一、房屋产权人(单位)：青岛酒店管理学院 二、估价目的：了解学生公寓的价格 三、估价日期：二0一0年十一月三十日到二0一0年十二月二日 四、估价时间：二0一0年十二月二日 五、估价依据 1.中华人民共和国《城市房地产管理法》 2.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》; 3.评估委托书： 4估价评估人员勘察了解的情况; 5.房屋所有权证; 六、估价原则：本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合评估目的和评估物业具体情况，具体遵循估价时点原则、最高最佳使用原则、替代原则。 七、估价方法：根据估价的特点和实际情况，本报告采用市场比较法和收益还原法对评估房地产进行整体性评估。本报告主要根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的精神进行评估。 八、估价结果 本评估以掌握的有关标的物的信息资料为依据，根据估价的目的，遵循评估程序，采用科学的估价方法，在认真分析资料的基础上，经过周密的测算，并结合评估目的和评估经验，经计算评估对象在估价
时点的价格为： 人民币小写：5197262.83元 九、评估价格有效期 本报告评估时效为半年，自二0一0年十二月十二日起生效。随着时间的推移，房地产市场状况和评估对象自身情况发生变化，评估对象的市场价值将发生相应的变化，评估结果也需做相应调整。 十、评估价格应用范围 该评估报告结果仅供学校参考，不做其它用途。 十一、估价的假设和限制条件 1.估价假设条件 我们评估的价值是现时价，及在估价时点对评估对象进行补偿的参考价格，假设： (1)有自愿销售的卖主和自愿购买的买主; (2)该物业可以在公开市场上自由转让; (3)有一个适当的期间完成交易，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价; (4)不考虑特殊买家的额外出价。 2.限制条件 (1)对于房产的建筑面积等有关收据，均以委托方提供的房产证为法律依据，对于土地面积委托方未提供有关土地资料。 (2)未经评估单位书面同意，本报告的全部或部分及任何相关资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，本报告的解释
土地估价原则 一、土地估价的内涵 土地估价是指估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然特性，按土地的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。 从土地估价的概念可以看出土地估价具有以下几个方面的内涵。 （一）土地估价必须依据土地估价的原理和方法 土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具商业价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法；只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出土地价格。 （二）土地估价必须依据充足的土地市场资料 土地价格的形成最终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场的交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正、客观、合理的土地价格。 （三）土地估价必须考虑政府土地政策的影响 政府的城镇规划对地价可产生巨大影响。同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正、合理。 （四）土地估价要充分了解估价对象地块的各种权利状况 同样一块土地，不同的权利，其价格可能相差很大。因此在地价评估之前，必须通过查阅土地登记资料进行现场勘察，弄清评估对象土地的各种权利状况。 （五）土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格 因为地价随着社会经济的发展变化也在不断涨落和变化。如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，那么所评估出的价格就毫无意义。 二、土地估价原则
估价原则 1.合法原则 土地及其地上附着物估价是一项技术性、政策性都很强的工作，必须依据国家颁布的有关法律、法规、规程的要求进行，以求使估价结果做到合理、科学、客观、公正，成为处置土地及其地上附着物资产的强有力依据，更好的服务于社会。 2.替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响及比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。 3.需求及供给原则 在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地及一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 4.变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测
未来的土地价格。 5.协调原则 土地总是处于一定的自然及社会环境之中，必须及周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否及所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地及周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 6.预期收益原则 商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的，土地的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。因此，在土地估价时必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形式及政策规定对土地市场的影响进行分析和预测，预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 7.贡献原则 是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。 8.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用做最有效发挥为前提。 9.报酬递增递减原则 是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现递增递减的特点。 10.谨慎性原则 由于抵押贷款的自身特性，评估人员对抵押地产的未来收益或市场状况不应予以太乐观的估计。尽管统计数据或经验表明地
第一部分房地产估价原则 重点掌握三大原则:合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则 一、合法原则—房地产估价的前提原则 要求掌握知识点： 1、房地产估价必须以估价对象的合法权益为前提，就是要求房地产估价必须在符合有关的法律、法规、合同（如出让合同、租赁合同等）规定进行，而合法权益包括：合法产权、合法使用、合法处分方式。 ①在合法产权方面:应以房地产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据。 【值得指出的是，不是只有合法产权的房地产才能成为估价对象，任何产权性质的房地产都可以成为估价对象，关键是合法产权的房地产就应将其作为合法产权的房地产来估价，不合法产权的房地产就应将其作为不合法产权的房地产来 估价。】 ②在合法使用方面:应以城市规划、土地用途管制等为依据。在估价时，要核查估价对象的现状用途与其法定用途是否相符。 ③在合法的处分方面: 如果在估价中涉及到估价对象的交 易或处分时，要求估价对象的处分方式合法。应以法律、法规、或合同（如出让合同）等允许的处分方式为依据。 通过以抵押为例，说明合法的处分方式：（课本P95-97） ⒈法律、行政法规规定不得抵押的房地产，就不能作为以抵押为估价目的的估价对象，即没有抵押价值，或者说抵押价值为零。
2.法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其抵押价值时应当符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值，或者说抵押价值为零。【小结】根据上述第1、2点可得出，作为估价对象房地产由于其处分的不合法或不符合转让条件而不能成为以抵押 为估价目的估价对象，但作成为其他估价目的的估价对象。 ⒊评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不包含土地使用权出让金。 4.▲评估拖欠工程款的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。 5.▲评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 ④最后，合法原则还要求所评估出来的估价结果必须要符合国家有关的价政策规定。如（房改售房、经济适用住房、有关农地征收、城市房屋拆迁等） 又如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 2、重点例子【以拆迁估价为例，说明合法原则的具体应用】： ①在城市房屋拆迁估价中，被拆迁房屋的房地产市场价格与被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积直接相关。《城市房屋拆迁管理条例》第22条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”。如果被拆迁房屋被定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，就应当不予拆迁估价，或者拆迁估价的评估价值为零。 ②在对拆迁估价必须要明确被拆迁房屋的性质和面积，否则就无法进行估价（即对被拆迁房屋的性质与面积的认定）。
参考市场价格确定评估价值评估依据 常见的资产评估方法：市场法、收益法、成本法 资产评估方法是指评定估算资产价值的途径和手段，是在多种学科的技术方法基础上，按照资产评估本身的运作规律和行业热点形成的一整套方法体系，主要包括市场法、收益法和成本法。 概念 市场法：也叫比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
收益法：是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。 成本法：是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估价值的基础，扣除相关贬值后，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。 应用的必备条件 市场法：①评估对象具有可比参照物且具有公开、活跃的交易市场； ②有关交易的必要信息可以获得。 收益法：①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量；②预期收益所对应的风险能够度量；③收益期限能够确定或者可以合理预期。成本法：①评估对象可以正常使用或者在用；②评估对象能够通过重置途径获得；③评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。 基本步骤 市场法：①选择参照物；②在评估对象与参照物之间选择比较因素； ③指标对比和量化差异；④分析确定已经量化的对比指标之间的差异； ⑤综合分析确定评估结果。 收益法：①搜集或验证评估对象未来预期收益相关的数据资料，包括资产配置、生产能力、经营前景、产品结构、销售情况、历史和未来的财务情况、行业水平、经营风险等；
②测算评估对象的未来预期收益； ③测算评估对象预期收益持续的时间； ④测算折现率或资本化率； ⑤合理使用折现率或资本化率将评估对象未来的预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。 成本法：①确定评估对象，估算重置成本；②确定评估对象的使用年限；③测算评估对象的各种损耗或者贬值额；④测算评估对象的价值。运用的基本参数 市场法：评估单项资产时，应该考虑的可比因素：①资产的功能；②资产的实体特征和质量；③市场条件；④交易条件。 评估企业价值时，应该考虑的可比因素：行业（业务）标准和财务标准。 收益法：收益额、折现率和收益期限。 成本法：资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。 具体的评估方法