对我国房地产经济泡沫问题的研究

摘 要:由于房地产投资所引起的房地产价格脱离基础价值、脱离实际需求的支撑而持续上涨的房地产经济泡沫现象,对经济发展构成巨大威胁。因此,有必要深入研究房地产经济泡沫问题。通过分析房地产经济泡沫的含义,针对房地产经济泡沫产生原因,提出防范措施。

关键词:房地产;经济;泡沫;监测;预警

1 房地产经济泡沫的含义

房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨,这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,并不断吸引新的买主随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加,房地产的价格远远高于与之对应的内在价值,由此导致房地产泡沫的形成。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌,即泡沫破裂,它的本质表现为其不可持续性。因此房地产泡沫是一种价格现象,是房地产行业内外因素,特别是投机性因素共同作用的结果。

2 房地产经济泡沫产生的原因

(1)银行信贷过度扩张银行信贷在房地产业的过度扩张,是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产,或者是以房地产为抵押品的资产,那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模,从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此,银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给,而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复,使得房地产价格日益偏离实际均衡价格,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。但是,这只是问题的一个方面。银行在房地产泡沫迅速崩溃方面,也扮演了同样重要的角色。

(2)消费者的预期消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境的变化影响。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中,没有产生不符合实际经济情况的预期,则市场价格就会由,经济环境变化导致的不均衡状态逐浙调整到均衡价格上来;但当经济环境发生较大的变化时,尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时,就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响,就可能引发泡沫现象。

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我国房地产泡沫问题探究

作者：甄博倩 梁吉泰

【摘要】随着房地产投资的数量和速度不断加大，尤其是近几年房地产泡沫出现了更加严重的趋势，认清房地产泡沫产生的原因及影响，并找到相应的有效措施，能够冷静的分析当前的房地产现状，可以帮助人们正确认识房地产的泡沫。

【关键词】房地产，泡沫，影响，防治

我国的城市化进程经过三十多年的发展，取得了一定的成就，在这个过程中我国的房地产产业也得到了快速的发展，在我国国民经济中所占的地位也越来越重要。部分一、二线城市的房地产市场出现了房价不断攀升，但是房屋需求量又不足的现象，房地产市场产生了不同程度的泡沫，加之目前资本市场情况低迷，于是房地产泡沫问题又重新被提上了日程。

一、房地产泡沫的含义

“泡沫”归根结底是一种价格的波动现象，但是与一般的价格波动不同，“泡沫”中的价格波动不是连续的，它的波动幅度很大，会在一段时间内持续上涨，变化速度和幅度都会很剧烈，但是在达到顶峰时又会突然出现暴跌，不具有周期性。这种泡沫现象表现在账面上会出现账面价值高于市场价值，形成经济的虚假繁荣。房地产泡沫是一种经济泡沫，但是是以房地产为载体，一般是指由于投机等原因，导致房地产价格偏离了正常的市场价格，而呈现出无节制的持续上涨，并且上涨幅度脱离了自身价值的合理过程和状态。

二、房地长泡沫产生的原因：

房地产泡沫的产生是多种因素综合影响的结果，主要的原因有以下几方面：

1、土地的稀缺性是对房地产产业的资源约束。土地的自然供给是固定的，其表现出来的稀缺性对我国的城市化进程起到了一定了约束性，造成了房地产供给弹性的缺乏。另一方面，在利益的驱使下，许多人将土地当做一种金融衍生工具来获利，带来了经济泡沫。除此之外，土地资源的不合理规划及利用、土地交易制度的不健全、房地产开发商的“圈地”行为等也引起了土地资源与房地产发展之间的矛盾，间接的带来了房地产泡沫。

我国房地产泡沫理论研究综述　袁韶华　翟鸣元　刘勤侠　（１．中国矿业大学环境与测绘学院，江苏徐州２２１００８；２．徐州建筑职业技术学院建筑工程管理学院，江苏徐州２２１００８））　摘要：房地产是我国的支柱产业，但近年来房地产业积累了很多泡沫，严重影响了房地产业的健康发展。文章对我国房地产　泡沫的形成机理、预警机制、泡沫防范进行了综述，最后对其发展趋势进行了概括　．　关键词：房地产；泡沫；预警　房地产是我国的支柱产业，但近年　来房地产业积累了很多泡沫，严重影响　了房地产业的健康发展。房地产泡沫可　理解为房地产价格在一个连续的过程中　持续上涨，这种价格的上涨使人仃Ｊ产生　价格会进一步上涨的预期，并不断吸引　新的买者，随着价格的不断上涨与投机　资本的持续增加，房地产的价格远远高　于与之对应的实体价格，由此导致房地　产泡沫。世界上最早的房地产泡沫…是　１９２３年到１９２６年美国佛罗里达房地产　泡沫，第二次是２０世纪９０年代的日本　地价泡沫。我国也曾经经历过房地产泡　沫的破产，海南经历了漫长的回复期，可　见房地产泡沫破坏之巨。此后，我围的房　地产业经过二十多年的快速发展，取得　了举世瞩目的成就，成为了国民经济的　支柱产业，但同时房地产泡沫也在不断　积累中，中国的房价已经比美国还贵。　一、房地产泡沫的形成机　理　关于泡沫的形成机理，国内学者针　对中国的现状做了有益的探索。刘维新　指出房地产泡沫的形成主要是由于土地　的炒作、楼花的炒卖、过多资金流入房地　产、宏观调控的失灵；朱雨良＿引认为房地　产泡沫的生成有社会因素和心理因素，　可概括为预期、投机、非理性、虚拟资本　膨胀等几方面；李涛　指出泡沫的产生也　与信息不对称、政策因素以及房地产业　的结构性矛盾有关；金通ｆ　５Ｉ提出泡沫生成　与房地产供给缺乏弹性、评估房地产基　础理论价值较困难、房地产市场的四大　重ｌ＆　经济主体（政府、建筑商、开发商、购房　者）之间力量不平衡都有关系。乔红涛　分析了泡沫经济的类型并分析了每种类　型的形成机理。其他学者以特定地区为　例，分忻了上海、南昌、青岛房地产泡沫　的成因及对策。也有人引入博弈理论，分　析了房地产泡沫的影响因素。　二、房地产泡沫的预警　宏观经济的预警监测始于１９世纪　末的法周经济学家福里利。他以黑、灰、　淡红和大红几种颜色来测定法国１　８７７～　ｌ８８７年的经济波动。我国房地产经济预　警研究始于２０世纪８０年代中期，顾海　兵将经济预警的方法分为黑色预警方　法、黄色预警方法、红色预警方法、绿色　预警方法、白色预警方法；余晓红等建立　了苏州房地产景气指数预警系统；黄继　鸿等通过构建合成和扩散指数来达到对　经济运行情况进行监测预警的目的；赵　黎明等认为黄色预警方法对于构造房地　产预警系统较为合适，提出了基于统汁　预警方法的房地产预警系统的设计；郭　磊等构建了深圳房地产预警系统；胡鹏　等构建了房地产先行扩散指数预警系　统；丁烈云等提出了在房地产领域开发　预警系统、实现预警过程自动化的思路：　丁烈云深入探讨了基于景气循环波动理　论的房地产预警、基于系统核与核度理　论的房地产综合模拟预警和基于模糊神　经网络理论的房地产预警等多种模型和　方法。国内学者在对房地产预警方法深　入研究的同时，还对如何实现房地产预　警理论与实践的有效结合、构建城市房　地产预警系统进行了研究。　三、房地产泡沫未来研究　方向　房地产泡沫研究的重点主要集中在　房地产数据信息采集、汇总统计方面，而　如何运用合适的模型预警方法构建预警　模型的研究更多地还是停留在理论探索　阶段，实际应用的很少。因此，迫切需要　建立能客观、有效、合理地反映房地产市　场运行状况，并对市场可能出现的警情　给予预报的预警系统。国内外已将人工　神经网络技术运用于经济预警中，房地　产作为宏观经济的一个分支，也应将人　工神经网络、模糊控制等理论运用于自　身的预警领域中，从而提升新的房地产　预警研究理论和方法。　参考文献：　［１１刘义巧，杨红林．世界历史上的三次房　地产大泡沫『Ｊ１．资源导刊，２００８（１）．　ｆ２１刘维新．房地产泡沫产生的原因及其　危害［Ｊ］．中国经贸导刊，２００３（５）．　［３１朱雨良，马剑虹．房地产泡沫成因分析　Ｉ　Ｊ１．中国房地产，１９９９（９）．　『４１李　涛，伍建平．房地产泡沫的成因、　评估与预控ＩＪＩ．建筑经济，２００４（５）．　金通，倪炎．房地产泡沫的界定、　形成原因及其规避路径选择ｆＪ１．杭州　科学与技术，２００３（６）．　『６１乔红涛．泡沫经济的类型及形成机理　［ＪＪ．金融教学与研究，１９９９（２）．　人　Ｘ　全　！ｆ于

房地产市场泡沫及其金融风险研究

房地产市场泡沫及其金融风险研究

摘要：本文以中国房地产市场为研究对象，通过对房地产市场泡沫及其金融风险的研究，探究其成因和影响，并提出相应的防范措施。

关键词：房地产市场、泡沫、金融风险、防范措施

一、引言

近年来，随着中国经济的快速发展，房地产市场也得到了迅速的发展。然而，长期以来，房地产市场波动剧烈，泡沫不断出现，带来了不小的金融风险。本文将就房地产市场泡沫及其金融风险进行研究，探究其形成成因和影响因素，并提出相应的防范措施。

二、房地产市场泡沫的成因

1、政策因素：政策上的放松往往会引起房地产市场的泡沫，政策的过度宽松和投机行为的恶性循环导致市场需求量不断增加，推动了房地产市场价格上涨。

2、经济因素：人口增长、收入增长、城市化速度加快等因素都会对房地产市场产生影响，特别是经济发展带动房价上涨，进而形成由需求导致的泡沫。

3、投机因素：炒房、炒楼等投机行为是房地产市场泡沫的重要因素，一旦炒作拉动房产价格在短期内大幅上涨，市场过度赌博形成的泡沫破裂后，对金融市场带来的影响也非常严重。

三、房地产市场泡沫的影响

1、物价上涨：房地产市场泡沫的影响使得房价一飞冲天，使得物价加速上涨，通货膨胀风险加剧。

2、债务危机：房地产市场泡沫对银行业带来的风险非常大，房地产市场利率飘忽不定，房地产价值不断下跌，若银行债务集中在房地产领域中，则银行可能陷入债务危机，甚至会引发全社会的金融危机。

3、经济衰退：房地产市场泡沫的破裂往往带来一系列的经济衰退和就业压力，进而引发其他金融风险，并对经济的稳定产生负面影响。

四、房地产市场泡沫的防范措施

1、建立长效机制：政府部门应加强对房地产市场的监管，建立长效机制，控制市场波动。

2、提高市场透明度：加强行业内部规范建设，提高行业质量和市场透明度，让投资者更好的理解市场。

3、合理调节房地产市场：加强对拥有多套房的人群、炒房团伙等投机者的镇压力度，努力打破不正常的市场习惯和利益联盟等，健全房地产市场成交信息公示、区域调控、宏观调控等方式。