房地产抵押的几个问题
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房地产抵押贷款评估存在的风险及对策分析近年来,房地产交易市场蓬勃发展,连带着我国商业银行的房地产抵押贷款业务蓬勃发展。
房地产抵押贷款包括个人按揭住房贷款、房地产项目贷款和以房地产抵押为担保方式的流动资金贷款。
由于在房地产抵押贷款中,抵押物的评估价值是银行确定贷款额度的一个基本依据,所以抵押房地产价值的科学评估对于合理有效利用银行信贷资金、构筑房地产抵押贷款的风险防范屏障,进而有效防范银行体系风险和金融风险具有非常重要的作用。
1、房地产抵押贷款评估存在的问题和风险1.1以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《房地产抵押估价指导意见》规定, “抵押物价值的确定以该房地产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准” ,房地产估价师应“充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示” 。
而在实际操作中,对于住宅类房地产,无论是商业银行内部协议评估还是委托中介机构评估,房地产抵押价值评估一般都只是采用市场比较法,并没有同时运用其他方法进行计算、 ,然后按权重取值,而且对于房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失也未作充分的考虑和分析。
在这种评估模式下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
1.2指定估价机构的方式不利于保证估价的客观性,公正性在银行抵押贷款发放过程中,银行往往是从内部确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,客户并没有太多的选择余地。
这些指定的评估机构,虽然原则上是银行在考虑评估机构资质、信誉等因素后认为风险性最小的评估公司,但在当前评估市场供给过剩、不当竞争多发的情况下,这种指定评估机构的做法也会为银行内部人员的腐败提供机会,增加了抵押贷款的风险性。
遇到房地产法问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>房地产抵押登记实务中的几个问题叶俊锋广州市天河区房地产登记交易中心《物权法》及《房屋登记办法》实施以来,对房地产登记实务具有非常强的指导作用。
在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题,笔者根据自身对相关法律法规的理解及登记实践,对其中的一些问题浅析如下。
一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记抵押作为担保的一种方式,由于具有诸多的优点而被广泛采用,成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。
对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分?我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。
抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请,登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。
抵押权的变更登记,是指房地产抵押权主体(抵押人、抵押权人、抵押物)不发生改变,只是抵押权的客体和内容发生变化(例如抵押权人的名称、地址,抵押物的地址、面积发生改变等),将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。
在登记实践中,需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况:抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更,例如抵押权人公司改制、更名等情形;抵押物的地址、面积发生改变:抵押权内容发生改变,包括抵押权顺位变化、抵押权存续期变化、抵押范围变化等。
根据法律法规规定,房屋所有权、用益物权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销(撤销)情形。
抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件,未经登记的抵押权不发生效力。
所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记,简单地理解,两者间关系类似于所有权初始登记与所有权变更登记,是一种先后关系、从属关系,只有先办理了抵押权的设立登记,才有条件发生抵押权的变更登记。
二、对于同一房屋上记载有先后设立的两个抵押权,在先的抵押权办理了债权数额减少的变更登记,变更登记时间晚干在后的抵押权,是否意味着其为后顺位优先受偿权是抵押权人对该抵押房屋享有的重要权利之一。
哪些房产不能抵押房产抵押需要满足哪些条件有些人为了解决经济困境,选择了房产抵押,但是在办理相关手续时,却被告知自己的房子是不能办理抵押登记的,究竟是怎么回事呢?别着急,下文将对房产抵押需要满足哪些条件,以及哪些房产不能抵押的问题进行解答,希望对您有所帮助。
有些人为了解决经济困境,选择了房产抵押,但是在办理相关手续时,却被告知自己的房子是不能办理抵押登记的,究竟是怎么回事呢?别着急,下文将对房产抵押需要满足哪些条件,以及哪些房产不能抵押的问题进行解答,希望对您有所帮助。
▲一、房产抵押需要满足哪些条件房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
当债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
▲(一)作为抵押人的条件抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。
预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款金融机构代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
▲(二)作为抵押物的条件房地产抵押随土地使用权的取得方式不同,对抵押物的要求也不同。
《城市房地产管理法》规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
”从上述规定可以看出,房地产抵押中可以作为抵押物的条件包括两个基本点:1、依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。
对于这类抵押,无论土地使用权来源于出让还是划拨,只要房地产权属合法,即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权。
房地产抵押评估有哪些注意事项来源:华律网整理发表时间:2016年05月09日浏览:2412 次房产抵押担保抵押权用房产进行抵押的时候需要进行评估房产的价值,那评估的时候有哪些注意事项呢?接下来由华律网的小编为大家整理了一些关于房地产抵押评估有哪些注意事项方面的知识,欢迎大家阅读!房地产抵押价值评估中应注意的几个具体问题1.房地产抵押中价值的构成与其它情形下房地产价值构成的不同房地产抵押是对债权的一种担保形式,房地产的抵押价值应能充分保证对抵押人债务的清偿能力。
房地产的抵押价值应是在处置抵押物时可实际用于偿债的部分。
由于在处置抵押房地产所得价款中土地使用权出让金和税金将优先交付国家,剩余部分才能使债权人优先受偿。
因此,在用成本法评估房地产抵押价值时,不应计入应交国家的土地使用权出让金和税金,在用市场比较法和收益法评估房地产抵押价值时,也应从比较价值和收益折现价值中扣除土地使用权出让金和税金。
2.评估时的预测分析资产以及一般性的房地产交易中转让、出租等其它类型的价值评估,是对财产当前现实价值的评估。
而房地产抵押评估是为了对债权进行担保,该价值评估是对未来债务清偿价值的评估,因此房地产抵押评估应充分考虑未来抵押期间房地产市场的变化情况。
3.抵押房地产土地使用权的状况以及土地使用权出让金的交付土地价值将占到一般商品房房价总价的20~40﹪,因此地价是房地产抵押价值的一个重要组成部分。
而地价中包含的国有土地使用权出让金是不能作抵押的。
房地产抵押人得到的土地所有权和土地使用权性质可能是国有的,也可能是集体的;取得土地使用权的方式可能是有偿的,也可能是无偿的,己支付的土地使用权出让金或转让金可能是全部的,也可能是部分的。
这些都将影响房地产抵押评估价值。
因此,在评估前,一定要弄清这些情况,才能准确地进行价值评估。
比如:集体所有的土地使用权转让时,需要办理国家征用手续,因此在决定集体土地上的房屋抵押价值时,不仅要扣除土地使用权出让金,还要扣除有关的征地费用;对于无偿划拨的国有土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要扣除补偿地价的费用;对于有偿出让的土地使用权,在评估其抵押价值时,一定要了解其出让金的交付情况等等。
浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策摘要:房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一,抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。
本人曾先后在银行和房地产估价机构工作过,深感当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题,需要银行和评估行业共同面对,探讨解决之道,本文对此进行了讨论,并提出了初步的改进意见。
关键词:房地产抵押估价估价机构问题与建议房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动(摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条)。
房地产估价机构开展抵押估价业务,可以发挥其自身专长和信息优势,帮助金融机构消除信息不对称,控制违约风险,保障第二还款来源的合法、有效、足值,是十分重要的信用风险缓释措施。
由于抵押、质押是最普遍的担保方式,抵(质)押贷款在各类贷款方式中居于首位;同时在所有合格抵押品中,绝大部分为各类房地产(包括土地使用权),而且近年来,不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品,因此,房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大,给房地产估价机构提供了广阔的业务源;同时,考虑到房地产市场的周期性特征十分明显,房地产价格变化频繁,在贷款存续期间,银行往往要求对抵押房地产进行价值重评,并规定了重评期限;即使贷款已违约,银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估,所以,金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。
良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑,也能使房地产估价机构提高信誉度,提升服务水平,不断提高专业水准和管理能力,获得可观的业务收入,建立和扩大自身客户群,从而形成核心竞争力。
而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。
我国的房地产估价始于上世纪九十年代初,经过十几年的发展,法律法规制度建设已趋完善,不同等级的房地产估价机构遍布全国各地,估价师队伍不断扩大,服务水平日渐提高,为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务,其中有相当比例为房地产抵押估价服务。
房产抵押的十大忠告
1.仔细阅读合同。
在签署任何房产抵押合同之前,确保您已经仔细阅读并理解了所有条款和细节。
2. 确定您的还款计划。
在签署合同之前,您应该已经制定了一个可行的还款计划,并确保您有能力按照计划还款。
3. 了解利率。
了解您的房贷利率和还款方式,以便在付款时避免不必要的费用和罚款。
4. 慎重选择借款人和抵押人。
在选择借款人和抵押人时,要确保对方的信誉度和背景合法,以避免担心未来的风险。
5. 确保房产所有权清晰。
在签署合同之前,您应该确保房产所有权清晰,以避免未来的法律纠纷。
6. 遵守还款计划。
遵守您的还款计划,以免拖欠还款并产生额外的利息和罚款。
7. 没有必要抵押您的全部房产。
只有在必要时才抵押您的部分房产,以避免不必要的风险和损失。
8. 注意细节。
在签署合同之前,仔细检查所有细节,如还款金额和日期,以确保没有任何错误或疏漏。
9. 寻求专业意见。
在进行房产抵押之前,寻求专业意见和建议,以确保您做出的决定是正确的和可靠的。
10. 谨慎借款。
只有在必要时才借款,并确保您有能力按时还款,以避免财务困境和损失。
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遇到房地产法问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>房地产抵押的几个问题一、抵押权的法律地位抵押权是担保物权的一种,担保物权是以保证债的履行为目的,在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。
物权是主要的财产权,是在法律规定的范围内,对特定物的直接管领和支配、享有权利并排除他人干涉的权利。
物权可分为完全物权和一、抵押权的法律地位抵押权是担保物权的一种,担保物权是以保证债的履行为目的,在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。
物权是主要的财产权,是在法律规定的范围内,对特定物的直接管领和支配、享有权利并排除他人干涉的权利。
物权可分为完全物权和限制物权,具有物权的全部权能的是完全物权,人们很为熟悉的所有权就是一种完全的物权;在他人的物上所享有的某种有限的权利称为限制物权,除所有权以外的物权都属于限制物权。
由于社会的不断发展,财产关系日益复杂,单纯的所有权制度已无法满足社会发展的需要,于是,从所有权中派生出了各种他物权。
如属于用益物权的典权、地上权、地役权;属于担保物权的抵押权、质权、留置权等。
所有权和各种他物权共同组成了物权。
物权具有优先的效力和追及的效力。
优先的效力是指在同一物上可以同时存在物权和债权,但物权的效力要优于债权。
追及的效力是指物权的标的物无论转移到何处,物权的权利人都可以直接向实际占有人主张权利。
由于物权所具有的这种效力,债权在设定担保以后,就获得了优先受偿等物权性质的权利。
(一)优先受偿的效力。
房地产抵押以后,债务人如果不按期履行债务,债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。
1、抵押担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履行债务而发生的违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。
抵押当事人也可以约定担保的范围。
列入担保范围的均属优先受偿的范围。
2、用于抵押的标的物是房屋和该房屋占用范围内的土地使用权。
在行使抵押权时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同处分,但对于处分新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
新增的房屋是建在使用权已抵押的土地上,或是在原房屋上增建、扩建。
按房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则,或是考虑到处分抵押物时房地产受让人对房屋的利用这一因素,都应当将新增的房屋与抵押物一同处分。
但新增的房屋无论其是否由抵押人所建,都是另一个所有权的客体,不属于抵押物,抵押权人因而无权优先受偿。
3、优先受偿的位次性。
已设定抵押权的房地产,其价值大于所担保的债权的余额部分,可以再次抵押。
但在受偿时,应按照抵押登记的先后顺序清偿。
这里的登记应当是核准登记。
(二)追及的效力。
追及效力是指抵押人将已抵押的房地产让与他人时,抵押权人可以追及抵押物而行使其权利,房地产抵押以后,抵押人并不丧失法律上的处分权,如抵押物依法被继承或者赠与的,抵押权不受影响。
如果抵押权人追及抵押物行使抵押权,而使受让人受到损失,其损失应由抵押人赔偿。
为避免受让人的这种损失,减少民事纠纷,担保法规定:在抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况,否则转让行为无效。
抵押房地产转让所得的价款,应当提前清偿所担保的债权。
(三)物上请求权。
抵押权人对抵押的房地产享有物上请求权,即包括抵押人在内,无论谁非法侵害抵押物,抵押权人都可以以权利人的名义独立请求法律保护。
二、房地产抵押权的产生和消灭(一)房地产抵押权的产生。
抵押权因抵押当事人的设定而产生,设定抵押权应以主债权的存在为前提,并应当以书面形式订立抵押合同,房地产抵押合同在进行权属登记后生效。
与房地产抵押有关的时间或期限包括:抵押合同的签订时间、登记机关受理登记的时间和核准登记的时间;主债权的履行期限、当事人约定的抵押期限、登记机关登记的期限。
1、抵押合同的签订时间。
抵押合同是抵押当事人为设定抵押权而签订的,房地产抵押合同应在登记之日起生效。
换言之,在登记以前既不具有物权的效力,亦不具有债权的效力。
如抵押人违背诚实信用原则,在签订抵押合同后拒绝办理登记手续,致使债权人受到损失的,虽然也应承担相应的民事责任,但这是无效合同的过错方应承担的责任,并不是抵押合同生效所致。
《最高人民法院关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(以下简称《最高院解释》)对未办理抵押物登记手续的,规定为不登记不得对抗第三人。
但对于抵押权来说,无论是优先受偿还是追及的效力,都要及于第三人,因而实际上仍然不具物权的效力。
因此,抵押合同的签订时间对抵押权无实质性的影响。
2、登记机关受理登记的时间和核准登记的时间。
登记机关受理登记的时间是抵押当事人提出抵押登记申请的时间,对当事人提出的申请,登记机关并不一定都能准予登记,在实行产权登记制(相对于契据登记制)的国家,物权的成立应当以登记的完成即核准登记作为标准来界定。
按我国现行的房地产抵押登记操作规程,如无特殊情况,登记机关对先受理的登记会先予核准登记。
在同一房地产上设定多个抵押时,涉及优先受偿的位次时,就应当以登记机关核准登记的时间先后来确定。
3、当事人约定的抵押期限和登记机关登记的期限。
抵押期限是在实际工作中最易引起争议的问题。
以往,权属证书上使用的是“权利存续期限”,很容易被理解为抵押权存在的期限,即超过这一期限抵押权归于消灭。
在1997年建设部统一监制房屋权属证书时,已将此栏目改为“约定期限”,但还是会有人对抵押期限产生歧义。
抵押权作为一种物权,只能因法律的原因而消灭(我国台湾地区的房地产他项权利证明书至今仍使用“权利存续期限”一词)。
《最高院解释》对此已明确:“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间,对担保物权的存续不具有法律约束力”。
至此,对抵押期限的理解所引起的问题应是彻底解决了。
(二)房地产抵押权的消灭。
抵押权除了因债的履行、抵押权的行使外,还因抵押物的灭失而消灭。
1、债的履行。
设定抵押权的目的就是确保债务的履行。
由于抵押权的从属性,主债权一旦消灭,抵押权亦随之消灭。
2、抵押权的行使。
抵押权一经行使,该抵押权及在同一抵押物上存在的其它抵押权均告消灭。
3、抵押物的灭失。
房屋灭失,物权因标的物灭失而消灭。
但因房屋灭失而得到的补偿、赔偿等费用,仍应作为抵押财产处理。
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