财税实务营改增后计算土地增值税时的土地价款,是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额

财税实务营改增后计算土地增值税时的土地价款，是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额如案例，取得出让的土地成本是3000万元，该企业使用的是一般计税方法，则在计算增值税时，是可以抵减销售额的，相当于抵减了增值税3000/1.11*11%=297万元，这也相当于是减少了开发成本的支出。

那计算土地增值税时，是不是可以仍按3000万元计算扣除，还是以2703万元作为支付的地价款呢？如果以3000万元，则其溢价率会低，而收入是不含税收入，相当于营改增之后是得利的。

如果以实际发生额的角度，以2703万元作为地价款，计算溢价时是不利的，那到底以谁为准呢？一是，土地增值税有其计算规则，在扣除方面，考虑的逻辑是“挑三拣四”的情形，那与所谓的账上的成本核算并不强制一样。

二是，财税[2016]43号文件规定，进项税额允许从销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，这个是很明确，即如果有货物采购、如果是建筑服务，取得的增值税进项税额抵扣的，则是不能再作为扣除项目的。

三是，出让的土地价款抵减销售额计算增值税，是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢？从处理上，相当于是作为减少土地成本处理，同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”中，这跟文件中的进项处理是一样的，但在定性上，是减少销售额，在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的，这才是核心，只是会计记录上是作为独立进项管理处理的，这样是清晰的反映销、进核算的。

从有利的角度来看，是抵减销售额而不是作为增值税的进项税额抵扣，这一点似乎可以作为我们抵御财税[2016]43号文件中只明确了抵扣进项税额处理的情形，也似乎有“技巧”之嫌，当然从原则上来看，小编认为这确实是支出成本中的抵减增值税结果，不宜简单视为形式上的不同作为判断结果。

四是，如果不是出让的，而是从其他纳税人中购买的，则取得了增值税专用发票时，那不明确的属于了财税[2016]43号文件规定的抵扣范围，对应的抵扣增值税是不能作为土地增值税的扣除项目的。

营改增后房地产企业土地增值税的清算营改增是2016年5月1日实施的一项改革措施，即将原来的营业税和增值税合并为一种税种——增值税，并从行业角度分类进行纳税。

这一改革不仅解决了多年来“重税轻社保”的问题，还更好地促进了经济发展。

而随着营改增的推进，房地产企业土地增值税的清算也成为了一个要点问题。

在营改增之前，房地产企业的土地增值税是按照所得额计税的，税率为30%，收税的主体是国家税务局，税款也是直接从企业的营业收入中扣除的。

而在营改增后，土地增值税的纳税方式有所变化，企业需要在经过税务部门核算之后，自行申报并缴纳税款。

具体来说，房地产企业在清算土地增值税时，需要采用销售额额减去成本的方式计算增值税的应税额，同时减免相关的税费和抵扣之前已经缴纳过的税款。

根据国家有关规定，当前房地产企业销售的住房套数和售价必须在规定的范围内，才能享受相关税费优惠政策。

要进行土地增值税清算，首先需要进行准确的成本核算。

房地产企业需要清晰地了解土地购置、规划设计、建设、销售等几个重要阶段的成本，以便计算出项目的实际利润。

在计算利润时，需要注意区分“销售利润”和“增值利润”，这二者的税率不同，既要按照销售额的5%来缴纳，也要按照增值率的30%来缴纳。

因此，在实际操作中，房地产企业需要认真核算成本，区分出不同的利润类型，并根据税法的规定进行计算和缴纳税款。

此外，房地产企业还要注意抵减之前所缴纳的税款。

在销售房产时，企业已经缴纳过所得税和印花税等，这些税款可以被抵减，减轻企业的税负。

同时，企业也要认真了解税费优惠政策的具体要求，以便享受相应的减免税费。

例如，在售价低于1.5万/平方米的房产销售中，企业可以获得20%的土地增值税优惠，同时在房产销售价格低于1万元/平方米时，可以享受10%的增值税预征退税政策，这对于企业的资金和成本管理都有很大的促进作用。

总之，房地产企业土地增值税清算是营改增带来的新的问题和挑战。

应该注意到，虽然新税制下企业的税负并没有减轻，但对企业的资金管理和成本核算提出了更高的要求。

土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入（老会计人的经验）摘要：1、“种桃道士归何处,前度刘郎今又来”：增值税上土地价款对应抵减的销项税额，在土地增值税清算时，将被调整重新计入土地增值税清算收入。

2、““东边日出西边雨，道是无晴却有晴”，调增清算收入总比调减土地成本要强，因为至少保全了土地成本的加计扣除。

正文：地产业自2016年5月1日实施营改增，增值税价外税的特性令其对收入、成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵一发而动全身”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似好比“同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定，但惊鸿一瞥概括少言，[1]土地增值税在营改增后的诸多实务操作问题并未得以全面叙述与明确，而此项任务是留予本次70号公告来作更接地气的完成。

另外说明的是，本公告在问题设定与政策精神上，与广州市地税局前期出台的《2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引》（穂地税函〔2016〕188号印发）相当接近，广州地税局在税法创制上直面实务敢为人先的勇气与担当令人敬佩。

一、政策焦点：土地成本抵减的销项税额须重新计入土地增值税的清算收入公告规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

1、一般计税办法下，地产企业的销项税额是什么？《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额、销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。

营改增后房地产企业土地增值税的清算营改增后，房地产企业的土地增值税清算方式发生了较大变化。

营改增即营业税改征增值税，目的是逐步淘汰营业税，同时加强商品和服务的进项税抵扣机制，实现税负逐步下降的目标。

在此背景下，房地产企业的土地增值税清算方式也随之调整。

营改增前，房地产企业的土地增值税是以营业税的形式收取的。

土地出售时，开发商需要支付土地增值税，该税费的计算方式为：土地转让收入扣除土地取得成本后的差额乘以土地增值税税率（一般为30%）。

即：土地增值税 =（土地转让收入 - 土地取得成本）×30%营改增后，土地增值税不再是营业税的形式，而是增值税。

在清算土地增值税时，可按照增值税一般纳税人的方式处理。

具体的清算方式有以下几种：1.实际缴纳增值税清算法这种清算方式要求房地产企业必须是增值税一般纳税人，且购置土地、出售商品或提供服务的增值税应税行为，均按照一般纳税人的规定进行。

当土地出售时，增值税的计算方式为：其中，土地增值税预征税额为房地产企业在购置土地时所预征的土地增值税。

2.简易计税方法一些房地产企业可能不具备成为增值税一般纳税人的条件，且销售额不是很大，清算增值税会比较麻烦。

对于这些企业，可以采用简易计税方法，即应税销售额的3%作为增值税纳税额。

土地出售时，增值税的计算方式为：3.差额征收法这种清算方式比较特殊，房地产企业必须满足以下条件：（1）出售的土地原为国有土地；（2）土地使用年限未到期；（3）土地使用权出让金已缴纳完毕。

在满足以上条件后，企业可采用差额征收法清算土地增值税。

该方法的计算方式为：综合来看，营改增对房地产企业的土地增值税清算方式产生了较大的影响。

对于成为增值税一般纳税人的企业，清算增值税的方式有实际缴纳增值税清算法和简易计税方法；对于符合差额征收法条件的企业，也可以采用该方式清算土地增值税。

不同的清算方式适用于不同的企业，企业应根据自身情况选择合适的清算方式，以确保税费的合理支付。

营改增后土地增值税中的地价款问题营改增后土地增值税中的土地出让金问题看了一些网站挂出的税务总局2016年70号公告《改增后土地增值税若干征管规定》，有点奇怪，里面没有读到关于土地出让金的事。

营改增后，对于一般计税的地房地产开发项目来说，土地出让金可以抵减增值税销售额，那么自然就会有人提出疑问：在计算土地增值税时，可以加计扣除的土地出让金，冲不冲减呢？一、先思考一下会计上的处理。

财政部几个月前，曾出过一个营改增会计处理的征求意见稿，所以，如果财政部真的出了这个文件，则会计处理当然就应该按这个文件来；如果财政部不出这个文件，那么，我们就只能结合会计准则来进行判定了。

到今天，财政部也没有出这个文件，所以，下面，就以没有出这个文件来分析。

假设：某项目地价1.11亿，售价2.22亿，进项为零。

那么，显然，销项为0.22亿，地价款抵减增值税销项0.11亿，交增值税0.11亿。

销售后开出增值税专用发票的要素将是这样的：由于实际只纳税0.11亿，那么，抵减掉的增值税销项应该如何处理呢？即以下分录关系该如何补充完整：借：应交税费-应交增值税（抵减销项税额）0.11亿贷：？？？？？0.11亿一种观点认为，0.11亿应冲减土地出让金成本，财政部征求意见稿所持的，看起来就相似于这一观点。

这一观点实际上是把此0.11亿视为了增值税进项税金、并且是可抵扣的进项税金。

但，把某一个金额视为税金，我认为，如果没有政策支持或事实支持，就是没有支持的。

从政策上看，虽然看起来这0.11亿抵了销项，但它不是可抵扣的进项税金，因为《试点办法》第15条明确规定，只有其所列举的四种凭证上注明或计算的税金，才是可抵扣的进项税金，土地出让金收据显然不算；从事实上看，地价款抵减销项，是通过出让金本身抵减销售额来实现的（而且是按比例实现的），这与进项税金直接抵扣销项税金的过程完全不一样。

所以，我不倾向于认为应该冲减土地出让金成本。

除非财政部对此在会计处理上有强制性要求。

切记!土地价款“不等于”土地使用权所支付的金额
今天和大家探讨一下房地产企业的增值税计税问题，说到增值税计税就不得不提到销售额，而房地产开发企业中的一般纳税人可以采用差额纳税，而差额纳税最关键就是允许扣除的项目“土地价款”，那么支付的土地价款与取得土地使用权
所支付的金额有什么一不样呢？
 我们先来看几个问题吧。

 问题一：房地产开发企业销售额是如何确定的呢？
 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：
 销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
 问题二：什么是土地价款，支付的土地价款与取得土地使用权所支付金额有什么不一样？
 1、支付的土地价款
 根据国家税务总局公告2016年第18号文《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》相关规定解释，支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

土地增值税清算时，土地款中抵减的销项税金，收入及土地成本的处理在业界，一直以来，有个争议。

土地增值税清算时，土地款抵减的销项税金该如何处理?收入加不加?成本减不减?排列组合，由此产生四种处理方式。

其实深入研究一下总局的政策规定，不难得出确定性的收入处理方法。

收入处理方法确定，成本的处理方法其实也能确定。

下面从5个方面，简要介绍一下：1、土地增值税清算的简要计算逻辑;2、问题的产生;3、目前各地税务局采取的做法;4、收入确认的相关政策;5、土地成本扣除的相关政策。

土地增值税的简要计算逻辑，不用多讲，主要的点是土地成本扣除有个加成效应。

在不考虑普票的基础上，普通的商品生产过程中，B公司生产成品销给消费者，从A公司购买原材料，此时的原材料是价税分离的。

而在房地产公司销售商品房时，从政府购买到的土地是一个混合价，无价、税的概念。

总局在营改增时，考虑到土地的特有情况，实行销项抵减的特殊性政策。

此时，增值税问题解决了，土地增值税的问题又来了。

土地价款在成本扣除时，是按全额扣，还是按差额扣?已被抵减的销项税金如何处理?加到收入中，还是扣减土地成本?不考虑简易计税。

在一般计税方法下，从利于纳税人的角度排列组合，从优到劣，有四种方案：第一种，收入不变，土地成本全额扣除;第二种，收入加抵减的销项税金，土地成本全额扣除;第三种，收入不变，土地成本差额扣除;第四种，收入加抵减的销项税金，土地成本差额扣除;第一种方案，土地成本在销项抵减的税金，在土地增值税清算时，相当于不做考虑，视同未抵减。

这涉及到两个税种的好处全让纳税人占了，从笔者的工作经历看，未看到有税务局实行过这种方案。

第二、三、四种，皆有实例，但随着时间的推移，税局和纳税人的认知不断提升，目前第二种方案逐渐被大多数人接受，在税局的审核实践中也更多地被应用。

即，土地成本在销项抵减的税金，在收入中加回，成本全额扣除。

下面我们就来分析一下总局对收入确认方面的相关规定。

营改增后房地产企业土地增值税的清算
营改增是指2016年5月1日起中国国家税务总局实施增值税改革的政策，主要是将原先的营业税转变为增值税。

房地产企业土地增值税的清算在营改增后有了一些变化。

营改增前，房地产企业在转让房地产时需要缴纳的是土地增值税。

土地增值税是按照国家规定的一定比例计算销售额或者评估值的税费，税率一般为30%。

在土地增值税的计算中，房地产企业可以扣除一定的成本和减值准备，然后按照税率计算出应纳税额。

营改增后，房地产企业需要缴纳的是增值税。

房地产企业转让自持物业的增值部分需要缴纳6%的增值税。

房地产企业转让不动产的增值部分也需要缴纳6%的增值税，但是对于购置不动产满2年的房地产企业，可以按照减按3%计征增值税的政策进行缴纳。

房地产企业土地增值税的清算主要包括以下几个方面：房地产企业需要对土地增值税进行清算，计算应纳税额，并按照规定的税率进行缴纳。

房地产企业需要将增值税纳入成本计算，以便在后续销售中能够进行合理的定价。

房地产企业还需要及时向税务部门申报土地增值税，并在规定的时间内缴纳税款。

如果不按照规定的时间缴纳税款，将会面临罚款等相关处罚。

需要注意的是，房地产企业在进行土地增值税清算时，应该合理运用相关减免政策。

对于购置不动产满2年的房地产企业，可以按照减按3%计征增值税的政策进行缴纳。

房地产企业还可以合理利用成本和减值准备等扣除项目，降低应纳税额。

营改增后，房地产企业土地增值税的清算有了一些变化，房地产企业需要按照新的政策规定进行清算，并合理利用相关减免政策降低应纳税额。

及时向税务部门申报并缴纳土地增值税，以避免可能的处罚。

案例解析土地增值税清算时土地成本的扣除由于我国土地所有权归国家所有，企业支付土地价款无法作进项税额抵扣处理，政策规定房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

这一规定体现在会计处理上是按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”，贷记“主营业务成本”等科目，即减少了土地成本。

那么在土地增清算时土地成本的扣除是否受销项税额抵减的影响，需要做扣减处理呢？下面通过案例进行解析。

案例：某房地产开发企业取得10000平方米土地使用权用于房地产开发，支付土地价款22500万元，取得省财政厅监制的财政票据。

可供出售的建筑面积均为40000平方米，已销售建筑面积为30000平方米，金额46600万元，该企业为增值税一般纳税人，采用一般计税。

请问：该企业土地增值税清算时土地成本扣除，是按22500万元全额扣除，还是按照土地成本不含税金额（销项税额抵减后的金额）扣除？解：一、会计处理（一）购入土地时：借：开发成本—土地成本 22500贷：银行存款 22500（二）确认收入时：借：预收账款 46600贷：主营业务收入 42752.29应交税费——应交增值税（销项税额） 3847.71（三）结转土地成本时：借：主营业务成本—土地成本16875贷：开发产品 16875根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%），当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×已开发项目所分摊的土地价款=（30000／40000）×22500=16875万元（四）抵减土地价款时：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。