房地产策划方案

目录一、项目概况 (1)（一）项目规划 (1)（二）项目位置 (1)（三）产品描述 (2)（四）周边环境（自然环境丶人文环境） (2)（五）开发商的基本信息 (4)二、市场情况分析 (4)（一）一手房交易市场分析 (4)（二）二手房交易市场分析 (13)（三）房地产调控政策影响分析 (16)（四）市场分析总结 (18)三、SWOT分析 (18)（一）优势分析 (18)（二）劣势分析 (19)（三）机会分析 (19)（四）威胁分析 (21)（五）总结 (21)四、目标客户定位 (22)（一）本项目五大特征 (22)（二）本案目标客户区域定位 (23)五、广告定位 (23)（一）广告宣传策略 (24)（二）广告语及部分文案表现 (24)（三）广告诉求点 (24)（四）广告周期安排 (25)（五）各阶段广告媒体安排 (26)六、营销活动 (28)（一）举行“科乐多”儿童活动 (28)（二）星际星期六“玩”出亲子情制作趣味纸杯蛋糕 (28)（三）“疯动全城，星际免费送出iphone6” (29)附件 ................................................................................................................ 错误！未定义书签。

邦华星际Ⅱ营销策划报告一、项目概况（一）项目规划邦华星际项目主要分为一期和二期，项目一期占地约16823平方米，总建筑面积约6万平方米，绿化率达到40%。

一期由4栋塔楼组成，其中2栋为公寓地上22层，1-2层为商业部分，3层为架空层，4-22层为公寓，另外2栋是2层9.5米高的商铺。

麦当劳、华润万家、澳门街和合富置业等率先进驻。

在地下1-2层为地下车库，停车位共606个，一期现已处于尾售。

本报告分析主要以项目二期为主。

（二）项目位置邦华星际II位于广州新荔湾中央居住区域核心地段，地处龙溪中路与江北路交汇处（见下图）。

项目属芳村高尔夫球场地段，离地铁一号线坑口站及广佛线菊树站均约15 分钟路程，周边有保利、中铁、路劲等开发商的住宅楼盘，共享共通化成熟配套设施，又具有明显的差异化定位。

（三）产品描述1、建筑规模：项目土地用途为商住两用，项目规划由3栋建筑组成，其中2栋为公寓地上 22层，1-2层为商业部分，3层为架空层，4-22层为公寓，另外1 栋为5层建筑，1层为商铺，2-5层为公寓。

LOFT公寓特色，针对首次置业、改善型、投资型客户设计，主打35–86㎡一至四房小复式公寓，54㎡享三个、房，买一层享俩层。

2、产品介绍：整个项目的产品全为中小户型LOFT小复式，以豪宅品位打造精装修标准。

从公共空间到每一户的室内设计，全部都出自香港豪宅设计大师梁志天之手。

除一房一厅小户型外，其他2-4房户型都为双卫生间设计，分别位于复式的上下两层。

譬如建筑面积约67㎡两房单位，上下层功能分区合理，并且附赠超大面积多功能空间。

其中，二层客厅可根据实际需要，随心变作书房或小卧室，室内空间灵动多变。

与市区其他在售商用公寓相比，邦华星际在产品居住功能上的打磨更胜一筹。

所有户型都带景观阳台设计，而且绝大部分户型还有双阳台设计，绝大多数户型为明厨明厕，比传统商业公寓更宜居。

（四）周边环境（自然环境丶人文环境）从自然环境看星际位于广州新荔湾中央居住区域核心地段，交通便利的同时，污染比较大，空气没有这么清新。

从人文环境看邦华星际与自然融合的，尽量减少对自然地貌的破坏，结合地形精心设计道路及布局，。

单体建筑明快、活泼的浪漫气息与社区休闲、阳光的生活主题丝丝相扣林。

而在户型设计上使每个住户都能享受大自然的美景，贯彻均好性和公平性的人文理念。

生活配套医 院：荔湾区人民医院、妇幼保健院、广州鹤洞骨科医院、广钢医院、增滘卫生站。

银 行：工商银行、广州银行、广州农商银行、交通银行、农业银行餐 饮：竹溪酒家，兰州拉面 澳门街、麦当劳、星巴克、华润万家等商业进驻，此外还有麦当劳、华润万家、澳门街和合富置业等商业领衔进驻教育：西关实验小学、芳村小学、培英中学、真光中学、省实验中学高中部，汾水中学。

交通状况项目所处白鹅潭经济商圈核心位置、是缝合广佛城际空间的主要接口，交通四通八达，15分钟直达越秀、东山老城核心，25分钟到达天河区核心商圈。

公交：207路、783路、993路和838路等公交线路东石牌坊站。

地铁：广州地铁1号线坑口站、广佛地铁菊树站。

（五）开发商的基本信息广东邦华集团有限公司是一家以房地产开发为主营业务的综合性企业，目前经营业务涵盖房地产开发、资产运营、金融投资三大领域。

集团一直着眼于产品的创新和对品质的追求，旨在为市场提供高品质、高附加值的优质物业。

至今，邦华集团在广州CBD珠江新城及核心区域已成功开发了多个精品优质项目，包括华盈居、邦华国际公寓、邦华名悦大宅、邦华环球广场等。

目前邦华集团投资在建的项目还有广州邦华翠悦湾住宅项目、广州芳村高尔夫公寓及商业项目、广州琶洲邦华环球贸易中心项目等，总建筑面积逾100万平方米。

二、市场情况分析（一）一手房交易市场分析1、广州市总体情况1）广州市2014年1—11月土地供应量广州市1到3月份土地供应量下降，3月份开始下降，直到7月份开始上升，8分月到达最高点。

8月份建设用地面积为1,099,792平方米。

比7月份增长了1.98。

7月份建设用地面膜为最近8个月最低，为554001平方米.土地供应量最低的为3月份。

3月份建设用地面积和规划建筑面积分别为587,133平方米和1,223,623平方米。

1到8月份规划建筑面积增减幅度不大.9月份到11月份比较大幅度下降。

2）广州市2014年1—11月土地成交量广州市1到7月份用地成交数据不稳定，增降幅度大。

直到7月份开始稳定。

7月份建设用地面积和规划建筑面积是1到8月份最低，建设用地面积为257,082平方米和规划建筑面积为582,253平方米。

8月份的建设用地面积和规划建筑面积为1到8月份最高，建设用地面积为556,299平方米和规划建筑面积为2,211,298平方米.8月份开始到11月份小幅度上下波动。

3）广州市2014年1—11月土地成交价格1到4月份土地成交价格升价幅度不稳定，4月份开始持续下降。

其中8月份楼板价和成交金额最低，楼板价为480元，8月份成交金额为1,060,378,952元。

其中2月份楼板价和成交金额最高，楼板价为11,329元和成交金额为15,566,390,000元。

6月份和7月份的楼板价相差不大，相差280元。

2月份到3月份土地成交价格下降幅度很大。

9月份成交金额突然升高，后面开始慢慢减少。

4）广州市2014年1—11月商品房供求比1到4月份商品房供求比上升。

4月份开始下降，直到6月份开始上升。

2月份的供应面积与成交面积最低。

2分月的供应面积为430,756平方米，2月份的成交面积为642,458平方米。

4月份商品房供求比到达最高峰，供应面积为2,008,432平方米，成交面积为885,058平方米。

3月份到8月份的成交面积相差不大。

9月份供求比增加，到达最高。

9月份到11月份供求比下降。

5）广州市商品房供应区域分布广州市商品房主要分布在花都区和黄埔区，供应的面积分别为409926平方米和427242平方米。

供应套数也是花都区和黄埔区最多，花都区4046套，黄埔区4388套。

供应面积最高与最低相差4058346）广州市2014年1—11月商品房成交量1月份到2月份商品房成交量下降，2月份到3月份商品房成交量增加。

3月份成交量开始缓慢的下降。

其中2月份成交面积和成交套数最低。

2月份成交面积为642,458平方米和成交套数为8,305套。

6月份的成交面积最高，最高为989,242平方米。

3月份成交面积紧跟6月份其后，为899,438平方米。

8月份到11月份的成交套数变化不大。

2、不同区域市场分析自2011年以来，广州新建商品住宅供应量持续高位，2014年上半年供应量为604万平方米；而商品住宅市场成交回落势头，2014年上半年成交量为441万平方米；2014年上半年供过于求，市场呈现平淡趋势。

2014年1-11月，中心6区一手住宅预售面积为 160.7013万平方米，签约面积为114.02万平方米，签约均价为27208元/平分米；商业预售面积为20.5694万平方米，签约面积为12.41万平方米，签约均价为39843元/平分米；办公预售面积为61.3729万平方米。

外围6区一手住宅预售面积为532.6304万平方米，签约面积为339.82万平方米，签约均价为11556元/平分米；商业预售面积为52.0099万平方米，签约面积为37.78万平方米，签约均价为21043元/平分米；办公预售面积为106.1522万平方米。

1）1-8月份新建商品批准房预售信息2）2014年1-11月新建商品房网上签约信息（面积单位：万平方米，均价单位：元/平方米。

）由图可得出，全市住宅签约均价为15161元/平方米，商业签约均价为25652元/平方米。

如今，外围6区的房地产迅速发展起来，供给相对于中心6区较充裕，且价格大大低于中心6区。

特别是增城区，房地产市场供需两旺，由于中心知识城的规划建设和地铁21号线的修建，现在更加是迅速发展，属全市12区房地产商品供应量最充足的地区3）2014年5-11月全市销售统计下滑，同时成交均价也是逐月下滑，市场呈平淡趋势。

4）广州市市场供给情况分析。

A. 每日新建商品房可售信息（截取2014.10.30数据）销售套数5638成交均价16479套数5779 均价16822套数4462均价15143套数4810 均价15424套数4515 均价15216套数3882 均价13730由表格可得出，无论是一手住宅还是商业楼，外围6区的商品房的供应数量与面积都大大多于中心6区。

B.每日新建商品房未售信息（截取2014.10.30数据）由该表格可得出，广州市商品房的供给还是比较充足，外围6区住宅商品房供给约占广州市住宅商品房供给的76.04%，商业商品房供给约占广州市商业商品房供给的68.13% 。

C.每日新建商品房签约信息（截取2014.10.30数据）由表格可得出，每日外围6区的成交数量较大程度多于中心6区。

外围6区住宅商品房成交数量约占广州市住宅商品房成交数量的81.07%。

（二）二手房交易市场分析1、广州市总体情况2014年前三季度广州二手住宅交易量总体下降。

前三季度广州二手住宅交易登记面积781.83万平方米，同比减少66.6%，上半年受房贷收紧、大市趋缓、“三年社保”政策、新盘分流等因素综合制约，广州二手楼市总体低迷，买家观望浓厚，交投同比2013年同期减少约六成，房价高位略调。