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王泰山、陈建堂房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山西省临汾市中级人民法院【审理法院】山西省临汾市中级人民法院【审结日期】2021.04.02【案件字号】(2021)晋10民终150号【审理程序】二审【审理法官】田亚欣陈丽芳王永良【审理法官】田亚欣陈丽芳王永良【文书类型】判决书【当事人】王泰山;陈建堂【当事人】王泰山陈建堂【当事人-个人】王泰山陈建堂【代理律师/律所】李艳阳山西鄂城律师事务所【代理律师/律所】李艳阳山西鄂城律师事务所【代理律师】李艳阳【代理律所】山西鄂城律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】王泰山【被告】陈建堂【本院观点】临汾华伟价格评估有限公司具备评估资质，该评估程序合法，评估结论客观合理，本院予以认定。
上诉人王泰山与被上诉人陈建堂对确认《购房合同》无效均无异议，对彼此返还房屋、退还房款之基本事实亦无异议。
【权责关键词】无效撤销代理合同过错诚实信用原则证明诉讼请求开庭审理维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明事实与一审一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为：上诉人王泰山与被上诉人陈建堂对确认《购房合同》无效均无异议，对彼此返还房屋、退还房款之基本事实亦无异议。
本案双方争议的焦点问题是，临汾华伟价格评估有限公司所作的《价格评估报告书》是否应予采纳。
一审法院委托临汾华伟价格评估有限公司对乡宁县昌宁镇下京村案涉房屋(独立小院)的市场价值进行价格评估，经查该公司具备合法的评估资质，该案评估程序合法，评估结论客观合理，该《价格评估报告书》可以作为本案定案的依据，一审法院对该报告予以采纳，本院不持异议。
一审中，临汾华伟价格评估有限公司对王泰山提出的异议进行了答复，上诉人王泰山提出上诉对该《价格评估报告书》评估结果仍不予认可，但其不能提供有效证据证明其主张，故对上诉人王泰山的上诉请求，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
李鼎、夏浩洁等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审理法院】甘肃省兰州市中级人民法院【审结日期】2021.07.29【案件字号】(2021)甘01民终2810号【审理程序】二审【审理法官】王锡东石林张煜枫【文书类型】判决书【当事人】李鼎;夏浩洁;李建宏【当事人】李鼎夏浩洁李建宏【当事人-个人】李鼎夏浩洁李建宏【代理律师/律所】丁正中北京市齐致(兰州)律师事务所;魏惠萍北京市齐致(兰州)律师事务所;姚瑶甘肃达航律师事务所;田世林甘肃达航律师事务所【代理律师/律所】丁正中北京市齐致(兰州)律师事务所魏惠萍北京市齐致(兰州)律师事务所姚瑶甘肃达航律师事务所田世林甘肃达航律师事务所【代理律师】丁正中魏惠萍姚瑶田世林【代理律所】北京市齐致(兰州)律师事务所甘肃达航律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】李鼎【被告】夏浩洁;李建宏【本院观点】本案系双方当事人因案涉房屋购房款退还事宜所引发的纠纷。
【权责关键词】无效无权处分追认代理合同过错证人证言证明力质证财产保全诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-24 01:41:58李鼎、夏浩洁等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书甘肃省兰州市中级人民法院民事判决书(2021)甘01民终2810号当事人上诉人(原审被告)：李鼎。
委托诉讼代理人：丁正中，北京市齐致(兰州)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：魏惠萍，北京市齐致(兰州)律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：夏浩洁。
委托诉讼代理人：姚瑶，甘肃达航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田世林，甘肃达航律师事务所律师。
原审被告：李建宏。
委托诉讼代理人：丁正中，北京市齐致(兰州)律师事务所律师。
审理经过上诉人李鼎因与被上诉人夏浩洁、原审被告李建宏房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2020)甘0103民初5102号民事判决，向本院提起上诉。
刘南革、洪永旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.06.01【案件字号】(2021)粤03民终16705号【审理程序】二审【审理法官】钱松【审理法官】钱松【文书类型】判决书【当事人】刘南革;洪永旺【当事人】刘南革洪永旺【当事人-个人】刘南革洪永旺【法院级别】中级人民法院【原告】刘南革【被告】洪永旺【本院观点】本案是房屋买卖合同纠纷。
【权责关键词】无效合同新证据关联性质证诉讼请求不予受理驳回起诉维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人刘南革负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-15 20:01:36【一审法院查明】原审查明事实清楚，本院予以确认。
关于上诉人提交的六份裁判文书，与本案审理不具有关联性，本院不予采纳。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。
涉案房产未取得相关产权证明、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，为法律及政策禁止流通的房产，一审法院认定涉案的《房屋买卖合同》为无效合同并依据法律关于合同无效的规定判令上诉人返还因合同收取的定金，有事实和法律依据，本院予以确认。
且本案中，涉案房产并未交付买受人，对合同履行过程中的定金进行处理，不会改变房屋占有现状，亦不会对行政机关后续处理涉案房产产生影响。
综上，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。
【二审上诉人诉称】上诉人上诉请求：1、撤销原审判决第一和第二项，改判驳回被上诉人的起诉；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。
综上所述，上诉人刘南革的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一规定，判决如下：刘南革、洪永旺房屋买卖合同纠纷二审民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书(2021)粤03民终16705号当事人上诉人(原审被告)：刘南革。
胡军、郑方房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院【审理法院】山东省滨州地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.04.20【案件字号】(2021)鲁16民终460号【审理程序】二审【审理法官】赵慧莲王正真张珊【审理法官】赵慧莲王正真张珊【文书类型】判决书【当事人】胡军;郑方【当事人】胡军郑方【当事人-个人】胡军郑方【法院级别】中级人民法院【原告】胡军【被告】郑方【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
【权责关键词】无效撤销合同合同约定证据交换质证诉讼请求补偿安置协议【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定的“效力性强制规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
一审法院以涉案房屋未依法登记领取权属证书为由认定涉案《房屋买卖居间合同》无效不当。
郑方未提交证据证实涉案《房屋买卖居间合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他合同无效的情形，其起诉主张确认合同无效并要求返还购房款，无事实及法律依据，一审法院予以支持不当，本院予以纠正。
综上所述，胡军的上诉请求成立，予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔1999〕19号)第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销山东省惠民县人民法院(2020)鲁1621民初3816号民事判决；二、驳回郑方的诉讼请求。
屈清杰、屈传锁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省南阳市中级人民法院【审理法院】河南省南阳市中级人民法院【审结日期】2021.02.26【案件字号】(2021)豫13民终1323号【审理程序】二审【审理法官】李新华杨乐罗军【审理法官】李新华杨乐罗军【文书类型】判决书【当事人】屈清杰;屈传锁;吴家庆;时文举;田付正;王伟【当事人】屈清杰屈传锁吴家庆时文举田付正王伟【当事人-个人】屈清杰屈传锁吴家庆时文举田付正王伟【代理律师/律所】王晓谦河南智宛律师事务所【代理律师/律所】王晓谦河南智宛律师事务所【代理律师】王晓谦【代理律所】河南智宛律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】屈清杰【被告】屈传锁;吴家庆;时文举;田付正;王伟【本院观点】关于案涉买卖合同效力的问题，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效，本案中，案涉房屋所占用的土地系邓州市湍河街道办事处三里河社区居民委员会集体土地，案涉房屋亦未取得准建及售房手续，因此，一审认定双方签订的售房合同无效并无不当，各方当事人对此亦无异议，本院对此予以确认。
【权责关键词】无效社会公共利益撤销代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则新证据诉讼请求发回重审折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，关于案涉买卖合同效力的问题，违反法律或者社会公共利益的民事行为无效，本案中，案涉房屋所占用的土地系邓州市湍河街道办事处三里河社区居民委员会集体土地，案涉房屋亦未取得准建及售房手续，因此，一审认定双方签订的售房合同无效并无不当，各方当事人对此亦无异议，本院对此予以确认。
《中华人民共和国合同法》第五十八条明确规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
张晓东、郝宝柱房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】辽宁省营口市中级人民法院【审结日期】2021.07.02【案件字号】(2021)辽08民终992号【审理程序】二审【审理法官】崔卿唐晓葵盖世非【审理法官】崔卿唐晓葵盖世非【文书类型】判决书【当事人】张晓东;郝宝柱;吴杰【当事人】张晓东郝宝柱吴杰【法院级别】中级人民法院【权责关键词】无效显失公平撤销实际履行违约金支付违约金新证据维持原判执行【指导案例排序】0【本院查明】本院二审期间，当事人没有提交新证据。
二审查明的事实与原审认定的事实相一致。
【本院认为】本院认为，上诉人张晓东与被上诉人吴杰签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实的意思表示，且合法有效，上诉人郝宝柱作为担保人在协议中签字，各方当事人应严格按照约定履行义务。
现上诉人张晓东未按约定履行交付房屋等义务，构成违约，故原审判决上诉人张晓东向被上诉人吴杰返还购房款及利息，上诉人郝宝柱对前述债务承担连带保证责任并无不当。
关于上诉人郝宝柱主张的案涉《房屋买卖协议》无效，因此担保合同无效一节，上诉人并未举证证明该协议存在法定的无效情形，故对上诉人郝宝柱的上诉请求和理由，本院不予支持。
关于上诉人张晓东主张的被上诉人吴杰向其实际交付13万元，原审判决其返还24万元有误一节，上诉人未提供充分证据证明其主张，故对上诉人张晓东的上诉请求和理由，本院不予支持。
综上所述，上诉人张晓东、郝宝柱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4900元，由上诉人郝宝柱负担。
二审案件受理费2900元，由上诉人张晓东负担。
本判决为终审判决。
【更新时间】2022-08-15 19:23:15【一审法院查明】一审法院认定事实：原、被告确认：2015年被告张晓东将营口市鲅鱼圈区苹果小区三期10号楼3单元面积90平方米左右(楼层未定)的在建房屋卖给原告吴杰，原告交付房款13万元，双方签订了一份房屋买卖协议。
合同无效的8种情形及13个裁判规则详解(2)合同无效的8种情形及13个裁判规则详解民事领域的法律关系应以意思自治调整为主，法律的强制干预为辅。
依据《 ___合同法》第五十二条第(五)项的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。
《最高人民 ___关于适用〈 ___合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条对上述条款中的强制性规定的表述进一步细化为是一种效力性规定，将强制性条款区分为管理性条款和效力性条款，只有后者才影响合同的效力。
《 ___招标投标法》第三十三条规定：“投标人不得以低于 ___的报价竞标”。
该法中所指建设工程的 ___对不同承包企业而言是不同的，主要取决于其成本管理控制能力，低于成本倾向于理解为企业个别生产成本，故招标过程中协诚公司编制的工程造价 ___标底造价严格讲并非 ___认定之根据。
对于成本问题，应由作为施工单位的投标者一方加以 ___并结合自身能力预先估测。
投标人不得以低于 ___的报价竞标，其目的并非出于对其缔约自由意思本身之强行约束，而是基于《 ___建筑法》以建筑产品质量安全这一社会公共利益考量作出的规制。
本案中标合同所涉标的，并非一般意义上的'建设工程或建筑产品，而是取土工程，招投标主要范围是土方挖运、堆放、便道(桥)和土源管理等，带有一定的技术含量相对较低的劳务承包特征。
故百盛市政公司在自主报价并中标施工的基础上，在施工过程中又以合同约定工程 ___因受迫东太湖公司而低于 ___，主张合同无效，缺乏事实和法律依据。
《建筑工程施工合同》既然合法有效，即应作为双方结算的依据。
退一步讲，即使《建筑工程施工合同》无效，本案也应参照《建筑工程施工合同》结算工程款。
理由是：根据《最高人民 ___﹤关于审理建设工程施工合同 ___件适用法律问题的解释﹥》第二条的规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人可以请求参照合同约定支付工程价款。
一般情形下，合同约定工程价款会低于按照定额标准按实结算的工程价款，在合同无效时，如果允许承包人按照定额标准结算工程价款将高于合同约定工程价款，就会使其获得比合同有效情形下更多的利益，故从平等保护合同双方当事人的利益考虑，在建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格的情况下，发包人也有权请求参照合同约定支付工程款。
吴培亚、龚家勇等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院【审理法院】江苏省苏州市中级人民法院【审结日期】2021.09.01【案件字号】(2021)苏05民终6512号【审理程序】二审【审理法官】赵东【审理法官】赵东【文书类型】判决书【当事人】吴培亚;龚家勇;邓春霞;吴新;太仓恒通置业有限公司;吴娟芬【当事人】吴培亚龚家勇邓春霞吴新太仓恒通置业有限公司吴娟芬【当事人-个人】吴培亚龚家勇邓春霞吴新吴娟芬【当事人-公司】太仓恒通置业有限公司【代理律师/律所】张翼江苏广浩律师事务所;陆志青江苏娄东律师事务所;熊瑞成江苏娄东律师事务所;张俊江苏新中远律师事务所【代理律师/律所】张翼江苏广浩律师事务所陆志青江苏娄东律师事务所熊瑞成江苏娄东律师事务所张俊江苏新中远律师事务所【代理律师】张翼陆志青熊瑞成张俊【代理律所】江苏广浩律师事务所江苏娄东律师事务所江苏新中远律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】吴培亚;太仓恒通置业有限公司;吴娟芬【被告】龚家勇;邓春霞;吴新【本院观点】双方当事人签订的房屋买卖合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。
【权责关键词】无效法定代理违约金第三人法定代理人证明罚款拘留限制出境诉讼请求维持原判迟延履行金强制执行查封扣押冻结拍卖变卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明事实与原审查明的事实一致。
【本院认为】本院认为：双方当事人签订的房屋买卖合同是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。
涉案的房屋属于拆迁安置房性质，被拆迁房屋原属于家庭共有财产，权利人包括吴培亚、吴叙梅、吴解其、张彩亚、吴娟芬，因吴叙梅、吴解其、张彩亚均已经去世，故原审法院认定涉案房屋系吴培亚、吴娟芬、吴新的共有财产应属合理。
吴新作为家庭成员代表对外签订《房屋拆迁补偿协议》，后又和龚家勇签订涉案的房屋买卖合同，被上诉人龚家勇、邓春霞有合理理由相信其有权转让涉案的房屋，故其属善意受让人。
反诉被告）、反诉原告）房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院【审结日期】2021.04.22【案件字号】(2021)辽01民终3506号【审理程序】二审【审理法官】姜会军金鑫赵智【审理法官】姜会军金鑫赵智【文书类型】判决书【当事人】刘敏;沈阳市东陵区祝家供销合作社;徐嘉成【当事人】刘敏沈阳市东陵区祝家供销合作社徐嘉成【当事人-个人】刘敏徐嘉成【当事人-公司】沈阳市东陵区祝家供销合作社【代理律师/律所】孙晓菊北京市炜衡(沈阳)律师事务所;闫学刚北京市炜衡(沈阳)律师事务所【代理律师/律所】孙晓菊北京市炜衡(沈阳)律师事务所闫学刚北京市炜衡(沈阳)律师事务所【代理律师】孙晓菊闫学刚【代理律所】北京市炜衡(沈阳)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】刘敏;沈阳市东陵区祝家供销合作社【被告】徐嘉成【本院观点】本案双方当事人的诉争焦点为案涉《祝家供销社营业大楼转让合同》无效的法律后果应如何处理。
因从《祝家供销社营业大楼转让合同》第二条的约定可知，双方对涉案房屋不具备买卖条件均知情，由此可以认定，双方在签订案涉合同时均存在过错。
因刘敏在签订案涉合同时存在过错，且刘敏亦实际使用该房屋多年，装修产生费用用于经营案涉协议，故一审法院未予支持其该项主张亦无不妥，本院对刘敏该项上诉主张亦不予支持。
因通过本案庭审调查可知，刘敏于2009年12月8日就已实际占有案涉房屋，并于2019年1月4日搬离房屋，故刘敏应当支付该期间的房屋占有使用费用。
因从2009年12月8日合同签订至2016年11月18。
【权责关键词】无效撤销实际履行过错合同约定第三人质证诉讼请求反诉维持原判折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为案涉《祝家供销社营业大楼转让合同》无效的法律后果应如何处理。
孙云龙、张红方房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审理法院】江苏省常州市中级人民法院【审结日期】2022.03.09【案件字号】(2021)苏04民终6405号【审理程序】二审【审理法官】袁海燕王莹卢文忠【审理法官】袁海燕王莹卢文忠【文书类型】判决书【当事人】孙云龙;张红方【当事人】孙云龙张红方【当事人-个人】孙云龙张红方【代理律师/律所】谈志祥江苏华东律师事务所【代理律师/律所】谈志祥江苏华东律师事务所【代理律师】谈志祥【代理律所】江苏华东律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】孙云龙【被告】张红方【本院观点】一审判决结果有误，二审应予以纠正。
【权责关键词】无效恶意串通无权处分追认撤销无权代理表见代理善意取得共同共有违约金支付违约金合同约定第三人证人证言关联性质证诉讼请求维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审查明的其他事实原审一致，本院依法予以确认。
【本院认为】本院认为：一审判决结果有误，二审应予以纠正。
理由及依据如下：一、关于合同效力。
本案中，合同当事人为孙云龙与张红方，因涉案房屋存在其他共有人，在其他人未明确同意处分涉案房屋的前提下，张红方出售房屋的行为系无权处分。
根据法律规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。
故张红方与孙云龙所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。
二、关于违约方的认定。
因买方张红方的原因导致涉案房屋买卖合同未能继续履行，故认定张红方违约，孙云龙要求解除房屋买卖合同的诉请应予支持。
三、关于孙云龙的损失。
房屋买卖合同第三条约定了违约金为总价款的20%，即118.4万元。
二审中，张红方要求调整违约金。
本案中，买方孙云龙仅支付了5万元定金；张红方未将房屋另行出售给他人谋利；孙云龙虽称重新购房产生了300万元的差额，但其购买的并非与涉案房屋同一小区的房屋，其重新购置房屋的地段、面积均与涉案房屋不具有可比性，即使有300万元的差额，亦与本案不具有关联性；孙云龙未能充分举证证明其因张红方的违约产生了118.4万元的损失。
房屋买卖合同无效的情形及法律后果
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指 ___人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。
在现实的司法工作中，因房屋买卖合同效力认定而引发的纠纷日益增多。
对如何解决这些纠纷，法律规定并不统一且有予盾之处，下面与大家一起讨论房屋买卖合同的无效情形及法律后果。
1990年2月17日最高人民 ___《关于私房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》强调：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未 ___产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。
一方翻悔是允许的。
”
1992年7月9日最高人民 ___《关于**与**房屋买卖是否有效问题的复函》答复：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件；要求 ___契税或过户手续的地方，还应依法 ___该项手续后，方能认定买卖有效。
”与此不同：xx年最高人民 ___《关于审理商品房买卖合同 ___件适用法律若干问题的解释》第六条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定 ___登记备案手续为由请求确认合同无效的，不予支持。
”我国《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合
同成立时生效；未 ___物权登记的，不影响合同效力。
高人民 ___在《关于适用〈 ___合同法〉若干问题的解释（一）》第九条中规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当 ___批准手续，或者 ___批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未 ___批准手续的，或者仍未 ___批准、登记等手续的，人民 ___应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当 ___登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未 ___登记手续不影响合同的效力，如果原告请求被告交付该讼争房屋，则人民 ___应当责令被告继续履行其合同，并责令被告协助原告 ___房屋过户手续。
”由此可见，房屋买卖合同是否进行登记已在法律上确认不是生效条件，仅是未 ___有关手续之前，不具有将合同指向标的房产权属变更的效力。
本质上说，这涉及到的债权行为和物权行为二元划分的理论，只要双方签订的不动产转移合同（债权行为）依法有效，当事人双方就应按合同约定和法律规定
___不动产登记（物权行为）手续。
因合同一方原因未 ___过户登记手续的，人民 ___应责令其继续履行， ___过户登记。
（四）房屋共人擅自转让的行为。
最高人民 ___《关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。
他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”最高人民
___《关于贯彻执行〈 ___民法通则〉若干问题 ___》第八 ___条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的 ___转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
”可见，我国法律已确立了我国物权的善意取得制度。
只要符合善意取得的条件，即买方受让房屋时出于善意，不知有其他共有人或无从审查是否有其他共有人或有充足的理由人认为其他共有人并不 ___，支付了合理的对价，并进行了登记。
则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当认定合同的效力允许买方取得房屋的所有权。
（四）城镇非农业户口居民 ___农村居民房屋的合同。
我国《土地管理法》第六十三条规定：“农民 ___所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
”，《 ___关于深化 ___严格
土地管理的决定》规定：“禁止擅自通过‘村改居’等方式将农民___所有土地转为国有土地。
禁止农村 ___经济 ___非法出让、出租___土地用于非农业建设。
___和完善宅 ___ ___度，加强农村宅___管理，禁止城镇居民在农村购置宅 ___。
”国土资源部国土资发**号《关于加强农村宅 ___管理 ___》第（十三）款重申：“严禁城镇居民在农村购置宅 ___，严禁为城镇居民在农村 ___和违法建造的 ___发放土地使用证。
”总的来说，从我国国家的 ___基础和纯粹的法律规定来看，我国现行法律是不允许农村房屋买卖的。
加之其又涉及到多方利益，要改变此类规定也很困难。
但由于从法律的合理性及此类合同的涉及到的问题广泛性及复杂性来看，又没有充足的理由认定此类行为全部无效。
且农村村民出售住房后，只是不能再次申请宅 ___而已，购 ___屋的城镇居民也可以行使房屋的居住使用权，只是不能取得所有权证。
《物权法》第一百五十三条虽然规定，宅 ___使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定，但其却明确了宅 ___使用权是一种物权，既然是物权，权利人当然有相应的支配权包括处分权。
所以对涉及到宅 ___使用权的转让效力的认定，司法实践中认定不尽相同，对该类房屋买卖合同效力的认定就不能简单的一律为无效。
如符合规划要求和用地条件， ___自用的，就应认定为有效。
且如当事人一方提出无效要求因其违反了诚实信用的民法原则而具有恶意也更不应得到法律支持。
（五）城市公房私自买卖的问题。
根据 ___及各地 ___的规定，此类公房是禁止私自转让的。
但这些规定毕竟属于行政规章性质，并不是法律的直接适用渊源。
另外，从现实看，私自买卖或者继承公房的行为已非常普遍，且在一定程序上相关公房管理机构也默认了此类行为。
所以，如果所涉及的公房转让如在合同签订前或履行后已经得到出租人的同意或买方以自己的名义交付了租金并且实际占有了该房，则这种转让行为是有效的。
反之，则为无效买卖合同。
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。
该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。
无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民 ___、仲裁机关确认。
房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
（一） ___人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分 ___可适当给予补偿。
（二）有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（三）在商品房买卖过程中，如涉及到 ___商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付 ___款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
（四）因双方恶意串通，损害国家、 ___利益和第三 ___益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
（五）涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
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