关于破解无物业小区综合管理难的工作方案.doc

关于破解无物业小区综合管理难的工作方案为改善居民生活质量，共建社会和谐稳定，进一步提升无物业小区综合管理水平，创建“平安、整洁、优美、宜居”的良好环境，根据《关于进一步加强江东区住宅小区物业管理工作若干意见》、《关于进一步加强江东区住宅小区物业管理的补充意见》等文件精神，结合目前无物业小区管理现状，现就提升无物业小区保安、保洁服务制定方案如下：一、我区无物业小区基本情况（一）居民基本情况目前，我区无物业小区共有11个小区56处零星地块，共计建筑面积108万平方米，居民23190户，约6万人。

老小区多为开放式，且建成已久，规划设计和配套的设施、设备存在较多缺陷；另外，低收入居民居多，收费标准低收费率低，且居住人群复杂，存在较大的治安隐患。

（二）基础设施和环境改善基本情况近年来，区委、区政府对民生工作高度重视，经过2000年第一轮老小区整治，我区老小区居住环境有了明显改善，基础设施得到有效维护和更新，管理基础得到改善。

2007年又将“建设平安江东视频监控网”作为实事工程之一，在部分未实施物业管理的老小区安装了视频监控系统，配备专职人员进行管理。

这些监控系统投入运行后，发挥了较好的治安防控效果，降低了各类刑事、治安案件的发案率。

（三）管理模式及资金投入情况目前，无物业小区多数规模小、出入口多、基础设施差，不具备物业管理条件，主要由各街道和社区进行自治管理，其中卫生保洁由社区向居民收取少量的保洁费维持，或街道给予相应补贴；治安和秩序管理大多数由区政府或街道采取岗位性补贴聘请专门人员进行。

二、存在问题（一）服务水平参差不齐，由于没有制定统一的等级服务标准和政策支持措施，各街道在资金投入上差异较大，造成小区综合管理发展不平衡。

（二）社区及服务企业一律执行最低工资标准，难以实行奖惩和激励。

保安人员又多为公益性岗位，铁饭碗思想根深蒂固，管理难度较大。

（三）部分社区压力较大。

由社区居委会负责自治管理的小区保安、保洁工作需牵涉居干较多精力，影响了其他日常社区服务工作，同时由于缺乏专业人员，无法提供专业化服务。

（四）监管措施乏失。

一是管理政策规则没有形成规范性文件，没有制定统一保安、保洁服务等级标准、考核办法、日常工作检查及评分细则等文件，致使人员培训滞后，日常监管无从落实；二是缺乏考核激励措施，由于没有制定考核制度及评分细则，致使日常监管流于形式，街道补助资金拨付没有与考核结果有效挂钩，政策性补贴对无物业小区管理没有发挥应有的联动效果。

三、总体思路、目标和步骤总体思路：以科学发展观为统领，以解放思想、开拓创新、改善民生为主线，通过体制、机制创新，增加政府投入，着力提升小区保安、保洁服务水平，满足居民最基本的物业服务需求，创建“平安、整洁、优美、宜居”的良好环境。

目标步骤：按照“先试点—再总结—后推广”模式，计划于六月底前完成徐戎、徐家两个小区、中山东路531弄1个零星处的无物业小区保安、保洁提升试点工作，并逐步完善提升方案，为全面推广打下基础。

计划在两年内全面提升我区无物业小区综合管理水平。

四、提升内容（一）环境整治：整治小区的围墙、门岗、道路出入口，夯实提升保安、保洁服务的基础。

（二）资源整合：整合现有保洁员、停车位、公益性岗位等资源，落实配套用房及停车场地。

（三）管理模式：充分征求社区、居民意见，因地制宜，优化选择服务外包或社区自治管理模式。

服务外包：即社区委托专业服务企业对小区的保安、保洁工作进行专业化管理。

社区自治管理：即社区组建安保、清卫服务站，聘请专业工作人员，维护小区的环境卫生及公共秩序，协助相关部门做好安全防范工作。

（四）服务内容：提供无物业小区公共区域秩序维护、安全防范、卫生保洁及其他特约服务。

（五）收费标准：无物业小区的综合服务收费标准为每户每月3—5元。

（六）财政扶持与人员配备：根据小区建设规模、居住户数、门岗设置等情况，综合核定小区保安、保洁员岗位人数，确定政府资助岗位个数，每个岗位经费按年度公益性岗位人员待遇测算，同时再扣除小区年度正常纯收入，确定政府年度补助经费，经费由区、街道按6：4比例承担。

人员配备如下：保洁岗位：按190户—220户配备1人，开放式小区周边道路另行按道路面积2000平方米增配1人。

保安岗位：封闭小区24小时开放门岗按每岗4人、定时开放门岗按每岗1人配备，开放小区按120-140户配备1人，1500户及以上较大小区另行增配监控人员4人。

（七）等级服务标准：根据小区的规模、基础设施、封闭程度等情况，分类制定保安、保洁服务标准，确定具体服务方案。

封闭式小区：保洁：①小区内主干道及主要公共场地16小时保洁；②楼内地面每周清扫2次，每月拖洗2次；一般道路地面、绿地每日清扫2次；沿街人行道每日清扫2次以上；明沟每周清扫1次；屋顶每半年清扫1次；公共门、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板每半年除尘1次；③楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、冲洗1次；④生活垃圾集中投放点保持堆放有序，不凌乱；定点收集装璜垃圾，每2周清运1次。

保安：①秩序维护员佩戴相应标志，精神面貌良好，能正确使用消防器材；②每个出入口由专人值班看守（定时开放的边门除外，但在门口处应有定时开放的告知牌）；对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；对进入小区的商贩进行劝阻，劝阻不听的报相关部门；对大件物品运出小区时予以登记，并通知其他工种人员；③白天巡逻次数不少于2次，夜间重点部分巡逻3次，并有巡逻记录；在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门；④设置简易的交通标志；会同交警部门对小区内的道路进行停车划线，使小区内的停车路线畅通；每月有清晰的停车收费收支报表。

开放式小区：保洁：①小区内主干道及主要公共场地16小时保洁；②楼内地面每周清扫2次，每月拖洗2次；一般道路地面、绿地每日清扫2次；沿街人行道每日清扫2次以上；明沟每周清扫1次；屋顶每半年清扫1次；公共门、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板每半年除尘1次；③楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、冲洗1次；④生活垃圾集中投放点保持堆放有序，不凌乱；定点收集装璜垃圾，每2周清运1次。

保安：①秩序维护员佩戴相应标志，精神面貌良好，能正确使用消防器材；②主要出入口由专人值班看守；对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；对进入小区的商贩进行劝阻，劝阻不听的报相关部门；对大件物品运出小区时予以登记，并通知其他工种人员；③白天巡逻次数不少于5次，夜间重点部分巡逻8次，并有巡逻记录；在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门；④设置简易的交通标志；会同交警部门对小区内的道路进行停车划线，使小区内的停车路线畅通；每月有清晰的停车收费收支报表；⑤安装视频监控系统的小区，监控室必须安排专人24小时值班，及时做好相关记录。

零星住宅：保洁：①小区内主干道及主要公共场地16小时保洁；②楼内地面每周清扫2次，每月拖洗2次；一般道路地面、绿地每日清扫2次；沿街人行道每日清扫2次以上；明沟每周清扫1次；屋顶每半年清扫1次；公共门、窗等玻璃每季度擦拭1次；天花板每半年除尘1次；③楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹1次、消防栓、指示牌、宣传栏、信报箱等每月擦抹2次；垃圾箱（房）每日清理、冲洗1次；④生活垃圾集中投放点保持堆放有序，不凌乱；定点收集装璜垃圾，每2周清运1次。

保安：①秩序维护员佩戴相应标志，精神面貌良好，能正确使用消防器材；②主要出入口由专人值班看守；对进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通；对进入小区的商贩进行劝阻，劝阻不听的报相关部门；对大件物品运出小区时予以登记，并通知其他工种人员；③白天巡逻次数不少于3次，夜间重点部分巡逻6次，并有巡逻记录；在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门；④设置简易的交通标志；会同交警部门对小区内的道路进行停车划线，使小区内的停车路线畅通；每月有清晰的停车收费收支报表。

五、日常检查与综合考核办法加强日常检查综合考核力度，将补贴资金发放与考核业绩直接挂钩，充分发挥资金的激励与杠杆作用。

日常检查每月一次，由街道物业管理工作站实施；综合考核每年一次，由区建设局会同区城管局、区综治办、区物检所及所在街道办事处、社区居委会等，按照相关评分细则要求进行考核。

日常检查分和综合考核分组成保安、保洁管理业绩分。

实行百分制，其中日常检查分满分为40分，综合考核分满分为60分。

管理业绩分与资金拨付相挂钩，年度管理业绩分在90分以上的，按保安、保洁提升奖励补助资金额的100%划拨；年度管理业绩分在80—89分的，按保安、保洁提升奖励补助资金额的90%划拨；年度管理业绩分在70—79分的，按保安、保洁提升奖励补助资金额的80%划拨；年度管理业绩分在60—69分的，按保安、保洁提升奖励补助资金额的70%划拨；年度管理业绩分在60分以下的，列入内部限期整改，经复查合格后，按核定准物业管理奖励补助资金额的60%划拨。

六、工作要求（一）扩大宣传力度，优化保安、保洁提升工作的发展环境。

一是通过各种途径，积极宣传无物业管理小区推行保安、保洁提升工作在改善民生、优化环境方面的重要性，增强居民花钱买服务的意识；二是努力扩大社区居民对保安、保洁的参与度，在管理模式选择、物业企业引入、服务质费评价等环节上吸纳民意，促进居民广泛参与。

（二）进一步规范老小区长效管理机制。

一是严格按照“区、街道、社区”三级网络监管体系开展工作，明确各自职责，构建无物业小区保安、保洁提升工作综合管理体系；二是强化检查与考核力度，提高补助资金的使用权益，确保补助资金真正用到实处，将政府为民的实事真正惠及于民；三是定期召开街道、社区、物业服务企业及业主座谈会，听取各方意见，在新的调研过程中取长补短，不断完善保安、保洁提升工作管理机制。

（三）进一步加强各部门的交流、沟通和指导。

以街道为轴心，定期召开联席会议，集中解决保安、保洁提升工作实施过程中出现的问题及物业企业、居民群众的困难。