序 言
首先，感谢无锡金润置业有限公司给予金石公司参与这次竞标的机会。
金石公司两年来参与了对本案最初的前期评估和市场论证，以及本案规划设计阶段的产品定位和目前的招商配合，现阶段我司前期提出的项目的挑高产品定位已经获得实施，商业部分的招商也在顺利进行。
通过对项目二年的连续服务，金石公司对于无锡市场和本案的区域环境和产品特点都有着更为深刻的理解。为了取得继续与贵公司合作的机会，我方组织了精良的团队，再次对无锡市场进行了详细的市场调查，对本项目进行了深入的分析，给本项目做出了明确的市场定位，制定了恰当的、精密的销售策略，相信本公司能够通过此次竞标，取得继续与贵公司合作的机会！
金石地产
二零零六年三月十五日 金色港湾竞标报告
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目 录
市场篇
一、无锡市城市概况…………………………………………………………………………………………………………………………6-8
二、无锡市经济发展情况…………………………………………………………………………………………………………………………8-9
三、无锡房地产市场概况………………………………………………………………………………………………………………………9-16
1、土地投放总量逐步放缓慢………………………………………………………………………………………………………………9-11
2、房地产市场投资稳步增长………………………………………………………………………………………………………………12-13
3 、房地产供应量相对充足………………………………………………………………………………………………………………14
4、品牌开发商展开角逐……………………………………………………………………………………………………………………15-16 金色港湾竞标报告
2 四、本案市场参考样本………………………………………………………………………………………………………………………17-31
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房地产项目营销策划方案报告书(四篇)
房地产项目营销策划方案报告书篇一
1、信心比黄金更珍贵快速回款减少成本增加利润
2、创新驱动发展战略主动出击全城营销全员工营销
3、走非常路策略钱用在刀刃上
4、走安利销售方式
一、老客户推荐策略
1、老客户上门或上单位，带上礼品(约200-300元)，带上诚意，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
2、召集安阳跑保险人员，举行产品推介会，每个保险人员推荐一个新客户，奖1000元。
3、召集老客户晚上聚餐，增进感情，介绍产品优势，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
二、教师策略
寻找热心教师，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
三、单位策略
主动联系友好单位，到单位去推销，单位主要负责人推销十套房，自己购房在正常优惠上，再去掉1.5万元。
四、各县城、乡镇、主要大村策略
1、发短信、进行派单，每个县，约需2万元。
2、寻找当地联络人，每推荐一个新客户，奖1000元，推荐10新客户，再补奖3000元。
3、在主要地段，考虑价格的.基础上，可做些广告。
五、派单策略
继续原派单，到乡镇、县城去，到安阳市主要单位去。
六、其他
1、直接按排售楼员，到客户家里或单位里。按排售楼员与客户吃饭。
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2、加大催款力度，定房时，签定协议，协议上注明，一个星期内交到贷款40%。一次付清全部交清。否则不再接收此客户定房。
3、各县城、乡镇、主要大村到项目部应考虑车辆，中午考虑吃饭、送礼品等。(因为在县城、乡镇、主要大村一户可带动多户。)
半城一都市 潮流生活汇
苏宁环球天润广场启幕暨开业庆典仪式方案
（草案）
华夏水脉长江一划而过,将南京分为江南、江北两片。一直以来,江北默默拱卫着江南,却与帝王都的繁华无缘。而今,随着南京城市活力的扩张,江北地区已经成为财富创造、人文荟萃的新聚点。其中,苏宁环球以城市建设者的身份作出了巨大贡献,天润城、威尼斯水城、天华绿谷、天华硅谷……成为新一代城市菁英的汇集居住之地,江北半边城的格局已然形成。
苏宁环球天润广场的屹立是江北半边城向都市风貌转变的重要标志,作为江北地区最大的生活消费MALL,苏宁环球天润广场带来的是知名潮流精品,是集购物、餐饮、观影、娱乐、亲子的一站式便利,是生活、消费、休闲的全方位重新定义。
苏宁环球天润广场的开业意义可谓重大,因此对开业庆典也提出了以下要求：⑴广而告之性——让更多的人（天润广场的目标消费群体尤为重要）知道天润广场品牌及相关开业信息,奠定良好的识别度基础；⑵隆重且新颖——与天润广场的都市生活汇定位（见另案《苏宁环球天润广场企划推广规划（草案）》）相符的必须是一场盛大的庆典,且与过往其他商场开业庆典相比推陈出新,产生更为深刻的识别和记忆；⑶广泛参与性——庆典活动做好充分的提前宣传以汇集大量的主动观礼人群,且庆典仪式本身能吸引尽可能多的流动人群,为开业当天汇聚更大的人气,为天润广场的开业营销奠定基础；⑷开放互动性——以MALL形式呈现的天润广场必须让庆典受众感受到更多的趣味感和互动感,以一举建立天润广场的良性认知和品牌美誉度。
基于以上论述,企划部设定了从活动主题到活动内容,从流程安排到执行细节的相关环节,具体内容,以下详尽呈现——
本案关键字
潮流生活 启幕 盛典
本案结构
◆ 活动时间
◆ 活动地点
◆ 活动主题
◆ 活动安排
嘉宾邀约及观礼人群分析
人员配置及分工
庆典流程安排
活动现场区域分布
营销战略和策略Santa Barbara
营销战略和策略本报告是严格保密的。2营销阶段访谈专家名录
市场楼盘数据来源：
项目组2005年1月底市场调查世联上海分公司提供更新信息
风水隆提供的补充市调信息访谈专家：
万科市场营销部副经理陶女士
万科上海运营中心蒋先生
万科无锡“魅力之城”项目专案经理张女士
无锡顺驰地产有限公司销售总监陆女士
无锡鸿意地产总师办主任徐先生
东方名流营销有限公司副总经理沈先生
上海世联地产顾问有限公司高级顾问甘女士
无锡正邦广告有限公司策划总监丁小姐
江南晚报广告公司副经理钱女士
江南晚报广告公司副主任林先生
无锡电视台经济频道《无锡房产》栏目制片人安女士
无锡太湖国家旅游度假区招商旅游局局长吴先生本报告是严格保密的。3核心问题提出如何化解客户抗性？
如何实现全盘热销？典型案例分析万科东海岸
万科城
十七英里
芙蓉古城
波托菲诺
……本案营销战略增强拉动力
本案营销策略核心渠道选择
营销活动安排
核心展示区建议
营销节点控制营销的约束和基础项目定位和启动
项目内外部环境变化竞争环境扫描
消费者结构分析
客户购买障碍分析1
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4
65营销战略增强吸引力
化解抗性市场营销环境主要营销手法
市场信息传播方式市场营销捷径核心展示区营销活动安排本报告是严格保密的。4营销的约束和基础
项目定位和启动期安排
内外部市场环境变化
竞争环境扫描
消费者结构分析
客户购买障碍分析1本报告是严格保密的。5关于项目定位的“马山计划”，是通过营造一个纯正的南加州Santa Barbara小镇，满足无锡富人置业的多种需求
Santa
Barbara右岸的生活方式
美满的家庭
社交的圈子享乐的时光
投资的渠道自豪的宅子
南加州风情，湖畔度假小镇
右岸生活体验社区
无锡名流和精英社交、聚会的首选之地本报告是严格保密的。
6根据目前的拆迁进程和整体规划，我们确定了Santa
Barbara项目的启动顺序为A-B-C
D地块主要的拆迁物业：中国银行、朝霞新村。
项目开发顺序：一期启动A地块的商业内街、水岸广场、酒店、综合会所等配套设施和联排别墅、多层退台洋房和小户型度假公寓。本报告是严格保密的。7
