地产项目营销策划报告
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-1 目 录
前
言……………………………………………………………………………………………………………………… 3页
第一部分 项目定位…………………………………………………………………………………………………… 4-6页
第二部分 项目可行性营销策略
一、 品牌战略………………………………………………………………………………………………………………… 7-9页
二、 推广策略………………………………………………………………………………………………………………… 10-16页
三、 销售策略………………………………………………………………………………………………………………… 17-20页
四、 项目命名方案…………………………………………………………………………………………………………… 21-22页
第三部分 项目营销推广细则
一、 广告推广
前言………………………………………………………………………………………百度文库 - 好好学习，天天向上
-2 ……………………………………… 23页
（一） 广告设计……………………………………………………………………………………………………………… 24-25页
（二） 路牌广告……………………………………………………………………………………………………………… 26-34页
（三） 公交车车身广告……………………………………………………………………………………………………… 35-37页
（四） 报纸广告……………………………………………………………………………………………………………… 38-41页
（五） 灯杆挂旗……………………………………………………………………………………………………………… 42-44页
（六） DM直投………………………………………………………………………………………………………………… 45-47页
（七） 楼宇广告……………………………………………………………………………………………………………… 48-51页
（八） 人员宣传……………………………………………………………………………………………………………… 52-53页
（九） 郊县推广………………………………………………………………………………百度文库 - 好好学习，天天向上
-3 ……………………………… 54-57页
（十） 电视广告……………………………………………………………………………………………………………… 58页
（十一） “遵义在线”房产专栏………………………………………………………………………………………… 59页
（十二） 出租车座套广告………………………………………………………………………………………………… 60页
（十三） 围墙广告………………………………………………………………………………………………………… 60页
（十四） 电台广告………………………………………………………………………………………………………… 60页
二、 区域楼盘分析…………………………………………………………………………………………………………… 61-72页
三、 销售道具制作…………………………………………………………………………………………………………… 73-74页
四、 不可预估费用…………………………………………………………………………………………………………… 75页
五、 费用预算………………………………………………………………………………百度文库 - 好好学习，天天向上
-4 ………………………………… 76-77页
第四部分 项目销售管控……………………………………………………………………………………………… 78-853页
第五部分 结束语………………………………………………………………………………………………………… 86页
前 言
同时操作三个体量不大的项目，对于营销代理公司而言，比操作一个大盘更具难度。杭州路、苟家井、任家坳三个项目，单独来看每一个盘的体量都不是太大，如果按部就班地进行营销推广，在遵义房地产市场上只会多出三个无名小卒，时间长了，就会被人们渐渐淡忘。那么，
怎样才能让项目在遵义市场上大放光彩？
怎样才能让项目在售完之后仍然可以让人们津津乐道？
怎样才能让项目在遵义房地产市场写下辉煌的一页？
这就不是简简单单靠常规论断或者循规蹈矩的操作手法所能突破的！
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-5 第一部分 项目定位
一、杭州路项目
户型，户型，还是户型！
杭州路项目作为最先启动的一个项目，肩负着打响开发商名气，收回部分资金进行后续开发等重要作用。但就项目本身而言，仅1.4万平方米的建筑面积想要做出翻天覆地、惊世骇俗的产品实属不易；加之周边大环境较差，各类经营汽车配件的小店充斥其中，治安相对糟糕，交通较为不便。
如何吸引客户来此购房？
如何使本项目在周遭楼盘和环境的影响下仍不“掉价”？
如何让项目颇具“特色”和“卖相”？
答案只有一个——户型“精耕细作” ！
杭州路项目虽小，却有做“精”的素质。通过对户型细节的考量，打造出遵义市场上更先进、更受老百姓欢迎的户型，是杭州路项目可以成功的关键！一旦户型流于平庸，项目将再无点睛之“亮点”，想要在遵义房地产市场脱颖而出，实属不易！
二、苟家井项目
“苟家井”三个字，本身就是“金字招牌” ！
苟家井是遵义生意人都认同的“金色商圈”，商气浓厚，人气旺盛。这个项目也是三个项目中距离丁字口和红花岗最近的项目。就项目本身而言，由于地处苟家井商圈的中心位置，其商业部分只要打造得宜，将是三个项目中最易销售的；但是商气的旺盛必然带来住宅居百度文库 - 好好学习，天天向上
-6 住的负面影响，如居住嘈杂、居住安全性差等等。同时不可忽视的是，项目紧挨着的“金码头大市场”，虽然其住宅部分已经清盘，然而其1400元/平方米的均价对于本项目住宅部分的提价构成了较大的阻碍！
如何使本项目不受“金码头大市场”的价格影响？
如何将项目的负面影响打造成项目“卖点”？
如何让项目具有自己的“特色”？
答案只有两个字——品质！
想要将“苟家井”这块金字招牌发扬光大，重点在于对项目品质和细节的打造！比如设计一个气派的大堂，不仅可以将商住完全分开，还提高了居住者的身份，谁说生意人就一定要屈居“下三流”呢？
三、任家坳项目
借势“爵仕蓝岛” ！
目前松桃路片区的楼盘还停留在“经济适用房”阶段，没有环境，户型也不够舒适，售价大约在1400-1500元/平方米。“爵仕蓝岛”由于有23万平方米的大体量，项目在规划设计、环境打造、配套设施等方面的档次也比较高，因此，“爵仕蓝岛”的出现必然会带动松桃路片区房地产品质的提升和价格的提升。
任家坳项目的天然优势就是与 “爵仕蓝岛”紧密相连。如果能够作为“爵仕蓝岛”的一部分与之联合开发，就可以避免项目地块过于狭长，不便于进行打造环境和配套设施等缺陷。同时，由于“爵仕蓝岛”已经在遵义市打响名气，这样就减少了项目在销售和品牌推广百度文库 - 好好学习，天天向上
-7 上的难度。
如果项目无法采用“爵仕蓝岛”的案名进行推广和销售，“爵仕蓝岛”就将成为项目最大的竞争对手。那么，如何化“不利”为“有利”？
如何让“爵仕蓝岛”变成本项目的有利支撑而不是巨大威胁？
我们的建议是——借势！
产品品质尽量向“爵仕蓝岛”靠拢，项目案名尽量向“爵仕蓝岛”靠拢，然后利用价格差异吸引客户购买。
第二部分 项目可行性营销策略
一、品牌战略
单独看杭州路、苟家井和任家坳这三个项目，每一个都没有特别出彩的地方。假设每个项目在营销推广上都是单打独斗，虽然可以凭借代理公司多年的销售经验完成大部分去化，但是，楼盘自身的体量和楼盘广告的不延续性将使开发商丧失绝佳的建立品牌的机会；而且每推一个楼盘都需要消除消费者的陌生感，反而增加了广告推广的费用。
从地理位置上看，杭州路、苟家井、任家坳这三个项目相隔甚远，对于普通购房者来说，似乎很难将它们联系到一起，就算在广告宣传中多次出现同一个开发商的名字，也难以在市民心中留下更加深刻的印象。因此，我们的建议是：
案名相互关联 百度文库 - 好好学习，天天向上
-8 在市中心增设售楼部
案名之间相互关联主要是为了加强三个项目之间的内在联系，制造项目与项目之间的联动，使消费者在见到其中一个案名时可以自然联想到其他两个项目。鉴于三个项目存在地理位置不同的差异，建议采用“案名中出现相同字”的形式进行品牌推广。
在市中心增设售楼部的具体做法是：
1、三个项目所在地分别设置简单的接待处，便于客户到现场看凤凰山
森林公园 杭州路现场任家坳现场接待处
苟家井现场接待处 X(项目丁字口 红花岗 项目销售接待中心 百度文库 - 好好学习，天天向上
-9 房时的接待。
2、在红花岗繁华区域设置一个大售楼部，同时销售三个项目。
经过前期的市场调查，我司发现遵义市民对于楼盘的广告获知渠道，排在前四位的分别是：朋友推荐、报纸广告、销售中心、工地现场。也就是说，一个引人注目、装潢大气的销售中心非常重要。根据我司对三个项目的实地勘查，要想在项目现场修建大型销售中心比较困难。
在市中心增设一个售楼部，表面上看似乎增加了成本，实际上是对成本的节约。增设大售楼部不但可以吸引市中心往来市民的眼球，起到广告宣传的目的；而且减少了另外三个售楼部的建设成本和装修成本；同时还能够提升项目的档次；可谓“一举多得”。
二、推广策略
1、推广思路
红色推广
开盘活动
小型革命歌剧/话剧 革命社区百度文库
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-10
红色电影周 口号式宣传
开盘活动
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