《房地产资产证券化》PPT课件

1. 破产隔离（Bankruptcy- remote）
它要求原始权益人破产清算时，证券化资产权益不作为清算财产，所产 生的现金流仍按证券化交易契约规定支付投资者，达到保护投资者利益 的目的。
出售给特设机构的资产以及由这些资产产生的现金流必须是有效的，特 设机构对于资产的权益必须是完全的, 并享有超越其他权益的优先地位, 使特设机构对证券化资产拥有完全的控制权。
1 汽车消费贷款、学生贷款证券化； 2 商用、农用、医用房产抵押贷款证券化； 3 信用卡应收款证券化； 4 贸易应收款证券化； 5 设备租赁费证券化； 6 基础设施收费证券化； 7 门票收入证券化； 8 俱乐部会费收入证券化； 9 保费收入证券化； 10 中小企业贷款支撑证券化； 11 知识产权证券化 (专利资产证券化，音乐资产证券化等）
房地产资产证券化
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框架
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资产证券化原理
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房地产证券化
3 房地产抵押贷款证券化
4 美国住房抵押贷款证券化实践
5 我国住房抵押贷款证券化
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资产证券化的定义
资产证券化（Asset Securitization）
企业单位或金融机构将其缺乏流动性、 但能产生可预见现金收入的资产加以组合 （pooling），通过传力以其为担保的证 券（securities），出售给有兴趣的投资者， 借此过程，企业单位或金融机构能向投资 者筹措资金。
企业和银行的经营活 动日益复杂，不确定 性因素相应增多，风 险也随之加大
金融创新浪潮的影响
20世纪70年代以来， 国际金融体系解体。
西方各国兴起金融创 新的热潮，以金融工 具作为创新主体。
各经济主体对金融资产 流动性和盈利性的需求 日益增加，对低成本、 多元化融资方式的需求 也更为迫切。
在微观上为经济主体 缩短了交易时间，降 低了交易成本，带来 了规模经济。
押协会首次公开发行住宅抵押贷款转付证券（mortgage pass through, MPT），正式揭开了抵押贷款债权证券化的序幕。
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资产证券化产生和发展的背景
经济、金融全球化趋势的影响
科技的飞速发展 刺激了资产证券化的发展
20世纪60年代开始 国际贸易活动迅猛 发展 跨国公司迅速成长 银行业务急速膨胀
1.真实交易
Vehicle, SPV）
原始权益人通过文件、估（算也、称信为发行人）
用考核等程序决定借款人信用 5.余款退回 票 据
入发 行 收
3.现金流
4.本息回报
承销商
信用增级 机构
现金 流向
金融资产组合 （资产池）
票
入发
据
行
收
投资者
ABS资产证券化的基本运作程序
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ABS资产证券化的规范
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4. 信用增级 （Credit Enhancement)
信用增级作用：
（1）作为中介工具，缩小发行人限制与投资者需求之间的 差异。 利用信用增级，在现金流的时间性和确定性方面满足 投资者的要求，同时达到满足发行人在会计、监管和 融资目标等方面的灵活性。
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资产证券化的类型
资产证券化 （Asset Securitization）
住房抵押贷款证券化
(mortgage－backed securitization， 简称MBS)
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资产支撑证券化 (asset－backed securitization， 简称ABS）
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ABS 品种
10Hale Waihona Puke 原始权 益人序发 起
结构 程
特设由信发托行机人构指托定管的行为（资指产一池间实全施权服受务托的接受可投
公资司金。或服积务累内金容存主款要储指蓄收的取商、业记银录行资）
产指所资收产到最的初款权项益及的将一该方等, 收资款产汇给发
行负人债表上发生资产的企业
2.购买价格
特设信托机构
（Special Purpose
在宏观上导致了新的 清算系统和支付制度 的产生，提高了金融 交易效率，扩大了金 融交易范围，使大量 的金融衍生产品的运 用也成为可能。
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政府主导推动
发展经济、增强综 合国力，提高本国 居民的生活水平是 每个有进取的政府 都考虑的问题。
政府一般对金融 创新工具都会予 以积极支持。
机构投资者增加
……
随着资产证券化技术的不断发展，证券化资产的范围在不断扩展。
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ABS资产证券化的运作
基本运作程 序
规范
收益与风险 分析
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五、ABS资产证券化的运作
一、 资产证券化的定义
资产证券化 理论介绍
二、 资产证券化的起源
四、资产证券化的类型
三、资产证券化产生和发展的背景
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机构投资者队伍不断 壮大，资产规模急速 膨胀，对经济的重要 性日益增加。
机构投资者为了进行 投资组合管理，需要 多样化投资来降低风 险，增加收益。
税制不对称
企业为了增强收益，减 少税收支出，会积极寻 求不同的避税策略及不 同的融资途径。
资产证券化这一全新的 融资方式受到各国政府 的支持，在税收方面给 予了比较优惠的待遇。
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2. 真实交易（True Sale）
ABS资产证券化基本运作程序的第一步即是原始权益人向 发行人出售资产。
作为向发行人过户资产的交换, 资产出售者将获得ABS的 发行收入。在其交易过程中资产的转移必须是一种“真实 销售”行为, 即出售后的资产在原始权益人破产时不作为 法定财产参与清算。
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3. 资产质量要求（Asset Quality）
（1）现金流必须按约定产生, 而这种约定又必须是契约性质的； （2）现金流必须是有规律的和可预见的； （3）对现金流的损失风险要有充足的统计数据； （4）证券化资产必须是同质的，这样才可以将其汇集起来； （5）汇集的资产组合应达到经济发行量； （6）证券化资产具有良好的可出售品质和很低的信用风险。
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资产证券化的起源
资产证券化起源于60年代末美国的住宅抵押贷款市场。
当时承担美国大部分住宅抵押贷款业务的储蓄金融机构，主要是储贷 协会和储蓄银行，在投资银行和共同基金的冲击下，其储蓄资金被大 量提取，利差收入日益减少，而使其竞争实力下降，经营状况恶化。
为了摆脱这一困难局面，政府决定启动并搞活住宅抵押贷款二级市场， 以缓解储蓄金融机构资产流动性不足的问题。1968年，政府国民抵