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房企该放权一线还是“中央集权”？
艾振强
【期刊名称】《城市开发》
【年(卷),期】2018(0)5
【摘要】当前,众多房企要冲千亿,雄心小一点的也要冲三五百亿,集权还是分权?这是个问题。
发展经验证明,开发商到了三五百亿的规模,就要开始解决专业化能力和职业经理人制度。
500~1000亿规模的房企,核心是要踏准周期,包括拿地、销售和融资的节奏。
同时,要进一步发生质变,否则容易遭遇500亿魔咒。
千亿之上,无论是产品还是城市布局、业态等都趋于同质化,这时候拼的是战略执行力,这涉及到战略的文化、组织、机制、人才和管理等。
【总页数】2页(P54-55)
【作者】艾振强
【作者单位】明源地产研究院
【正文语种】中文
【相关文献】
1.标杆房企杀回一线 [J], 张佳竹;
2.从小城二本院校走向国内一线房企r——以玉林师范学院广告学专业r《房地产营销》教改为样本 [J], 卢萃宁
3.“下沉”有风险房企需谨慎——从香河土地违法案看房企转战非一线城市的风险[J], 孔红枚
4.一线房企重金加码"西进" [J], 文青
5.房企一线城市疯狂高价拿地地王频现 [J],
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国家宏观调控及政策对房地产的影响房屋是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市规模不断扩大，乡村人口大量进入城镇的人口大量流动时期，国家进行宏观调控，稳定房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。
.一本轮金融调整对房地产市场的影响2010年是中国房地产市场的调控之年，2011年调控政策进一步升级和加深，一波又一波的严厉调控措施相继出台，共同发力，对楼市产生了巨大影响。
展望2012年，国家宏观政策是将继续从紧，还是放松？本次调控政策力度之严厉严格可谓空前。
所以很多人从这里看到了房价大幅下跌的希望。
但在我看来，任何事情都兼具两面性。
国家为了打击一小部分炒房者，把剩下的绝大多数正当二套房、三套房购房人群全都连带错杀。
诚然，炒房团能量巨大，但在绝对人群数量上，他们远远小于正当购房者。
所以我们会看到这次政策的颁布后产生的最大影响不是房价下跌，而是抑制，甚至阻碍了广大居民的正当购房需求。
这是非常不合理，甚至非理性的。
而一个政策如果越不合理，那么他存在下去，持续下去的可能性就越低。
其次，我们分析一下，这个政策真的那么有用吗？其实，对于房价上涨来讲。
本质上是资金推动的结果，和股票一样。
有钱房价就会涨，没钱了，房价自然跌。
那么我们来分析一下目前的形势。
08年，中国房价出现了大跌。
那次大跌最主要的原因是国家一方面严厉调控房屋买卖。
而另一面则紧缩信贷。
这一次国家在买卖方面的调控更加严厉，但在资金上呢？从07年末开始到08年上半年，我国经历了极为严重的通货膨胀。
二 .中小房地产企业融资方法 “121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。
中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。
相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。
房价现状中国房价之高，让大学生和打工者们只能“蜗居”、成为“蚁族”，让人们几乎当一辈子的房奴。
很多人都认为：“辛辛苦苦一辈子，只为了一套房子”。
让我们一起来看一下中国的房价现状。
2010年中国的房价已成定局，2009年中国的房价涨势惯性得以延续，这一年中国的房价是上涨的，而且势头强劲。
尽管国家三令五申，调控新政集中发布，狂轰滥炸，可房价却不理不睬，你说你的，我涨我的。
大有“走自己的路，让别人说去吧”之势。
可到2010年10月，情况发生了变化，让我们先回眸一下2010年中国楼市大势。
实际上，自2010年4月16日，国务院发布的新《国十条》实施后的这段时间，中国的房价始终没有怎么跌。
仅仅是在成交量上有些许变化，仅仅是对买房人的心理上有所影响，仅仅带来了几个月的持币观望期。
入秋，中国楼市量价齐升，全面回暖。
让我们来看看2010年10月15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据：“9月：70个大中城市房价同比上涨9.1%”。
前三季度，全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比1-8月提高1.5个百分点。
9月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。
全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。
二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。
这一组数据告诉我们，中国楼市价升量增，势头强劲。
我们接着再看：据统计，30个大中城市中，有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。
而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市，自新《国十条》实施后迎来首次的集体飙升。
成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨，还是迎来第二波更加严厉的调控政策？房屋中介集体暴动，从股市楼市出逃热钱，先是进入农产品市场，先暴炒大蒜，再暴炒绿豆，接下来，又在租房中介市场大炒房租。
乍暖还寒“小阳春”
黄新伟;黄小红;于爱清（摄影）
【期刊名称】《东南置业》
【年(卷),期】2009(000)003
【摘要】当第十大行业振兴规划终于解开神秘面纱，名归物流业，房地产业不在其中，不知几家欢乐几家愁。
不确定因素种种当中，有些正在渐渐明朗起来。
2月2日工商银行紧急叫停7折房贷优惠率措施，但随即又表示将在2月10日开始实行。
随后各大商业银行纷纷跟风，据业内人士透露，外资银行也可能效仿。
【总页数】5页(P87-91)
【作者】黄新伟;黄小红;于爱清（摄影）
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】TU241
【相关文献】
1.“小阳春”乍暖还寒 [J], 刘杨
2.透视楼市“小阳春”——雾里看花“小阳春” [J], 陈晓伟
3.免疫力保健品迎来小阳春 [J], 张士恒
4.一线楼市小阳春未现调控效果持续 [J], 一南
5.疫情"小阳春" 全球疫情暂时趋稳,但未来或迎来第二波高峰 [J], 邱震海
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/u/1812777800楼市是回暖还是回光返照？龙吉力对于中国的楼市而言，现在是最坏的时光，现在也是最好的时光。
一方面调控声声，直指房价；另一方面，一线城市的房产成交量环比都在大幅上升，价格更是坚挺，有的甚至创出新高，楼市又现“日光盘”。
“回暖”成了最近全国楼市的关键词，走在十字路口的中国楼市何去何从成了全社会关注的焦点。
坚挺的房价：一线城市量价齐升楼市调控已历5个月，中国房地产在经历短暂的观望和回落之后，似有回暖迹象，开发商们守着高房价不让步，房价的耐调控性越来越强，最近一些城市的排队买房盛况重现江湖。
楼市好像又要火了？瞧，大前天在北京的秋季房展会上，盼着降价的购房者大多失望而归，每平2万元以下的，只能到六环附近去找。
有数据显示，8月北京房屋销售价格同比上涨11.5%，其高端楼盘的售价可能让人对调控产生悲观：首创新开盘的禧瑞都，单价达10万元/平方米，另一高端项目霞公府达13万元/平方米的高价。
有人深入一线城市调查发现，上海在启动调控20周之际，房价创出新高，商品住宅周成交均价平均高达22261元/平方米。
在上海房价继续上升的情况下，上海出台预售管理办法，要求单价3万元以上的楼盘，如果开盘要一次性公开房源，实行“一房一价”的政策。
杭州似乎是开发商的福地，8月主城区就开始量价齐升；深圳8月的成交均价环比上涨了6.9%；广州楼市近期回暖迹象明显，不仅看房人数比五六月份多出一倍以上，许久不见的彻夜抢购事件再次出现。
福州投资客：“一次一个亿”买楼楼市的微妙变化，早已让“春江水暖鸭先知”的投资客嗅到气味。
温州炒房团沉寂四个月后近期“重出江湖”，不过，与新政之前不同的是，其炒房区域由一线城市向二三线城市推进。
前不久，福州某楼盘刚一开盘，一客户就斥资1亿购下其900平方米私人产权会所和18套服务式私人行宫。
业内人士称，排除自用外，该客户更大程度上是投资高端房产，以求保值增值。
事实上，除了最新的这波行情外，宏观调控以来的福州楼市，一直上演着淡市里热销的“神话”，从小户型的哄抢，到豪宅的收藏，再到商业地产的热销，“这一切都少不了投资客的身影”。
京沪深成交量小幅反弹随着国家针对房地产市场的一系列政策出台，近期的楼市又让许多投资者投来了关注的目光。
让不少市场人士稍感欣慰的是，近日，北京、上海、深圳、广州等地的数据表明，市场交易量出现了不同程度的上升，买房者的观望情绪得到初步释放。
不过，多个地方出现成交量上涨的很大一部分原因是大量保障性住房的入市。
北京：新政刺激楼市交易随着国家及北京出台的“救市”新政的实施，11月北京住宅楼市出现回暖趋势；住宅供应持续增加，但同比涨幅较前两月有所下降。
与此同时住宅成交面积当月大幅回升，但同比仍然保持下降。
而价格方面，在住宅总体成交量上涨的情况下，11月北京保障性住房成交所占比从10月的48.92％下降到11月的47.87％，使整体住宅成交价格小幅回升。
根据中国房地产指数系统统计，11月北京住宅供应套数和面积分别为13804套和136.30万平方米，而从住宅上市面积结构分布来看，11月住宅上市量主要集中在普通住宅上，上市面积占比达到81％。
随着政府各项“救市”新政的实施，北京住宅市场需求有所回暖，住宅成交量明显回升，11月住宅成交套数和面积分别为12446套和119.22万平方米，环比分别上涨51.0％和52.35％。
与此同时，11月份商品住宅成交均价持续回升至万元，较10月上涨847元/平方米，环比涨幅为9.16％，各区县商品住宅成交均价涨跌各半。
上海：政策效应逐渐显现在种种合力下的作用下，上海住宅市场交易量在11月有明显回升，这是自今年6月连续五个月交易下滑以来的首度环比增长，住宅初现解冻行情。
11月份，上海商品住宅上市面积166.60万平方米共15312套，较上月上涨18.85％，比去年同期小幅下降了3.46％。
随着成交量的不断增加，市场状况有所好转，部分楼盘也加快了入市节奏，从而使本月供应量出现小幅上涨。
根据中国房地产指数系统统计，11月上海商品住宅成交面积达到120.69万平方米，比上月提高了40.43％，与去年同期相比，住宅成交量同比下滑41.21％，但降幅已明显减少。
京沪深2月楼市反弹二手房交易成为主流2月楼市的相关数据表明，市场成交总体出现了反弹，与此同时，该月最大的特点是二手房交易已经成为了市场的主流。
而从后市的发展看，在各种相关因素的作用下，市场将在调整中进一步趋向平稳。
下载论文网新盘市场成交反弹从2月各地楼市的变化情况来看，市场成交总体出现了反弹，这也是在各种因素的作用下，并由刚性需求的入市而引发的，这一变化也引起了市场的广泛关注。
北京：综合指数持续下滑2月仍处于传统楼市销售淡季，由于开发企业对目前楼市信心不足，推迟项目开盘，北京市场新增供应明显萎缩。
由于受购房利好政策及开发商大力促销的共同影响，去年市场积蓄的刚性需求有所释放，消费者购买意愿有所增强，成交量环比上涨，但价格在回落，住宅和商铺指数环比持续下滑，而写字楼指数相对稳定，表现小幅上涨态势。
根据中房指数系统的统计，2月北京住宅市场新增上市量急剧萎缩，创历史新低，仅为万平方米，环比下降％，同比下降％。
该月消费者购买意愿有所增强，住宅销售量环比出现回升。
与此同时，该月供销比虽然有较大的回落，但住宅库存规模压力仍较大，目前住宅可售规模达到万平方米，如果按照前6个月(包括2月)平均销售面积计算销售周期，需要20个月，仍旧高于国内其他主要城市，住宅供过于求的现象仍然存在。
上海：成交量快速回升2月，上海楼市逐渐走出假期影响，市场复苏回升趋势强劲，在外郊环间楼盘打折促销以及配套房大量成交的带动下，住宅交易量环比大幅上涨。
与此同时，该月新增人市面积较1月继续减少，全市可售存量继续下滑。
但综合来看，2月上海住宅日成交量依然低于2008年平均水平，成交量中低价房(含配套房)所占比重相当大，表明当前需求尚未真正回暖，商品住宅尤其是中高端住宅面临的压力依然很大。
由于日趋紧张的资金链迫使开发商加大推盘和降价促销的力度，2月元宵节期间上海楼盘促销力度之大、参与范围之广为近年少见。
根据中房指数系统的统计，2月上海住宅新增上市面积为万平方米，环比下降％，与去年同期相比下滑％。
京沪穗深楼市首次全线回暖
房价将报复性上涨还是迎来第二波调控？
记者深入一线城市调查发现，楼市已经全面回暖。
为迎接“金九银十”的到来，开发商积极“以量补价”，据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。
而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。
成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测——北京
二手房价格普涨
新房仍有折扣
北京市房地产交易管理网的统计表明，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过9200套，其中住宅5564套，环比上涨12.7%。
商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来房价首度回到2万元以上。
位于北京东南三环附近的一处中高档住宅楼盘，二手房价格已达每平方米约4万元，据销售员小许介绍，房地产新政出台后，该楼盘D区二手房房价一度降到35000至38000元/平方米，但近两个月二手房均价又有回暖。
北京一家著名二手房中介立水桥店的销售人员小付告诉记者，北京城北著名的大型社区天通苑在房地产新政出台后，房价
大约回落至16000元/平方米，但最近两个月，天通苑的二手房房价开始逐步回升，目前这一社区80至100平方米的中小户型二手房均价大约为17000元/平方米。
值得注意的是，部分新房仍在打折促销。
如位于北京东北四环外望京区域的楼盘近日开盘，均价约为30000元/平方米，目前购买所有户型均可享受9折优惠。
上海
成交价重回2万元以上
虽然刚出台《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（简称“沪五条”），8月上海楼市依然量价齐升，平均成交价格在持续3个月下调后重回2万元以上。
据中国房产信息集团最新数据，8月上海商品住宅市场成交面积环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重回到2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。
在中高端人群聚居的建国西路附近，中介推出了一套刚挂牌不久的房源“新加坡美树馆”，110平方米的两室一厅总价接近360万元。
从去年年底至今，这一楼盘单价涨幅高达万元以上。
中国房产信息集团分析师薛建雄表示，他更愿意将此次出台的“沪五条”看作是楼市部分回暖的前奏。
“受调控影响楼市低迷，已经积压了大量的供应量和购买力。
一旦市场走热，投资炒作就会重新抬头，所以政府提前对市场加强监管，这是以往每一轮楼市回暖前必做的工作。
”
广州 8月网签创调控以来新高
广州目前成交量反弹的幅度更大。
根据某网站对阳光家缘数据监测，8月广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下4·17新政实施以来的新高。
而成交均价也回升6.39%。
二手房数据也不甘示弱。
据满堂红最新统计数据，9月1~5日经满堂红促成的二手住宅买卖宗数比8月同期增加18%，二手住宅租赁宗数比8月同期减少7%。
在8月广州楼市价量双升后，目前广州楼市仍旧火爆。
根据中原地产数据，2010年8月，二手住宅成交连续第三个月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增长了46%，达到今年的最高水平，成交均价环比也小升3%，达12743元/平方米。
深圳六成买房者在35岁以下
中国指数研究院数据显示，8月深圳商品住宅成交面积环比大幅上涨84%，成交价格环比上涨7%。
刚在深圳买房的林小姐表示，虽然近期楼价不断上涨，但要买房和换房的朋友还是意志坚定。
林小姐的朋友在6月份时看中福田景田片区一套20000元/平方米的房子，没有下手，现在同小区的单价至少23000元/平方米。
据中原领先指数系统数据显示，深圳8月二手住宅成交量已经接近2009年的月均水平。
中原研究人员表示，市场成交量的快速回升，主要是由首次置业所拉动，以深圳为例，8月份中原
成交案例中，约有60%以上为年龄在26~35岁之间的首次置业者。
而据光大银行和链家地产联合发布的报告，北京首套房贷者平均年龄为27岁。
在过去三年中，英国首次购房者平均年龄为37岁，日本和德国为42岁，美国也达到30岁以上。
后市聚焦
价格将报复性反弹？
房企资金吃紧的现状正在增加其让利的压力。
在中国房地产学会副会长陈国强看来，楼市“金九银十”能否重现，开发商是否让利很关键。
他告诉记者，虽说九月、十月份是楼市的传统销售旺季，但在调控的大背景之下，仍应理性看待。
“购买力积压得这么厉害，后期肯定会有所释放。
”薛建雄表示，“随着成交量的大幅回升，房价盘整也会加剧。
一些前期高价滞销的楼盘会降价，而本身就热销的楼盘价格会有所上调。
”
但在一片看涨声中，中国指数研究院副院长陈晟却表示：“今年的金九银十相对于2009年，只能算是镀金、镀银。
”陈晟告诉记者，今年与去年相比，同比多半是下降的。
但从环比看，“最坏的时候已经过去”。
不过，他重点指出，这只是指交易量会有所回升，但价格恐怕还将继续下调。
“我认为，10月份之后，甚至就在…金九银十‟期间，上海房价就会开始进入下行趋势，至少是持平。
”
对于下调空间，陈晟预测，最极端的情况是房价有可能会下调至2009年7月、8月份的价格。
中原地产项目部黄韬表示，市场的确出现回暖迹象，改善型买家和投资者都有可能入场，但不能认为楼市已进入上升通道。
他分析，自7月开始至8月，广州楼市价格稳定，成交量上升，但实际价格上涨幅度不大，价格上涨的主要是位于市区中心的高档新楼盘，而旧楼盘价格相对平稳，个别供货量较大的价格甚至出现5%~10%左右的回跌。
但如果成交量增加到一定程度，价格将全面上涨。
将引来第二波调控？
8月楼市提前爆发，房地产中介担心会引来有关部门的关注，新的楼市调控政策可能出台。
黄韬表示，新的调控手段一旦在黄金周前出台，“黄金周”将变“灰色周”。
记者发现，本轮楼市调控施行至今，一度绝迹的排队买房的场景重新出现，而在政策的重压之下，资金链吃紧的部分开发商开始利用成交回暖的势头逆势提价，令北京、上海等地楼市逆市出现了“量价齐升”的现象。
业内人士认为，这很可能引起后续调控政策出台。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，当前的房价水平，在中央看来，依然偏高，距离调控目标存在明显距离。
如果此时投资投机者蜂拥入市，那更严厉的调控政策也就不远了。
也有市场人士认为，楼市在“黄金周”很可能获得较为宽容的政策环境，一手开发商将获得“喘口气”的时机，但“黄金周”后调控将随后而至。
黄韬也认为，如果黄金周前无新政出台，其后也将会有相关政策出台。
研究人员周峰预测新一轮政策会在12月才出台，而加息可能会随时发生，只是幅度不会太大而已。
而黄韬认为全面加息可能性较小，可能会采取“差异化加息”，即只提高贷款利率，不改变存款利率。
除此之外，还有多种手段可能被用于新的调控，比如税收政策、土地政策，遏制投资性的增值税、房产税、豪宅税等。
L。
