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烟台房地产市场发展趋势解读2009-07-14 15:11随着环渤海城市圈的交融加深，烟台的城市地位将逐渐凸显，同时随着城市大规模基础设施建设投资以及城市交通格局的完善，烟台的房地产市场将迎来巨大的发展机遇文/烟台思源营销总监吴胤泽城市•烟台早在2007年，烟台的GDP就已经超过了济南，成为山东省第二经济大市，2008年烟台市GDP达到3460亿元，比2007年增长13%。
繁荣的外向型经济与充满诱惑力的招商政策，吸引着世界500强纷纷入驻。
截至目前，已有美国通用汽车、通用电气、日本三菱、三井、旭化成、丰田汽车、三洋电器，韩国LG、现代、德国汉高等60多家世界500强投资企业进驻。
与之形成鲜明对比的是：2008年烟台政府共完成地方一般预算收入166.17亿元，固定投资中房地产投资仅为263.69亿元，与周边青岛、大连等城市差距明显，烟台城市建设相对滞后，房地产市场发展起步较晚，与国内一线城市相比还很不规范。
随着2007年烟台市委、市政府提出“大烟台”的城市建设理念，烟台五区融合成为必然。
受烟台东西狭长“带鱼状”版图的限制，“东进西拓南扩”成为城市发展的必然。
目前，烟台的城建重点已经逐步向周边广阔空间转移——东部滨海新城区日新月异，西部产业新区蒸蒸日上，南部综合发展新区悄然崛起。
崭新的“大城市”、“大市区”，将打开烟台城市新视线，成为烟台城市变阵、膨胀的物流血脉。
与之对应的，近年来烟台市新增开工面积基本分布在东、西、南郊。
其中，烟台芝罘区南郊2006年土地摘牌面积达到600万平米，而烟台最大的经济适用房片区建设则分布在西郊，东郊作为烟台的行政、教育与科研中心。
近期区域产业结构调整为城市建设提供了巨大的发展空间。
上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房改试点之一，商品住宅进入实质性的市场运作；90年代中期，面对严重的通货膨胀，中央政府采取紧缩政策，促使经济“软着陆”，开发商的资金链纷纷断裂，销售全线受阻；1998年国家逐步实行住房分配货币化，直接促进了烟台房地产的复苏，市场需求逐渐活跃。
烟台市地产调研报告烟台市地产调研报告一、市场概况烟台市地处山东省东部沿海地区，是中国重要的沿海经济开放城市之一。
拥有丰富的自然资源和人文历史底蕴，是山东半岛的重要城市。
近年来，烟台市地产市场呈现出较好的发展势头。
二、宏观经济环境烟台市作为山东省的经济中心城市，经济发展较为稳定。
根据最新的数据显示，烟台市的GDP连续多年保持了较高的增长率，人均可支配收入稳步增长，居民消费水平提升，为地产市场提供了良好的需求基础。
三、房地产市场概况1. 住宅市场在烟台市的房地产市场中，住宅市场占据了主导地位。
由于烟台市经济的快速发展和人口的增加，住房需求量持续增加，市场供需矛盾较为突出。
房地产企业积极投入到住宅开发中，但供应量仍然无法满足市场需求。
2. 商业地产市场烟台市的商业地产市场也具有较好的发展潜力。
随着人民收入的增加和消费意识的提高，商业地产市场的需求不断增加。
烟台市中心区域和繁华商圈的商业地产项目吸引了大量的投资者。
四、市场竞争格局烟台市地产市场竞争较为激烈，主要存在以下几个特点：1. 企业规模大烟台市的地产企业大多规模庞大且实力雄厚，拥有丰富的资金和资源，能够投入大量的人力和物力进行住宅和商业地产的开发。
2. 项目多样化烟台市地产市场的项目类型多样化，既有高档住宅，也有经济适用房，还有商业地产项目。
投资者可以根据自身需求选择合适的项目进行投资。
3. 土地资源有限烟台市的土地资源有限，导致供应量不能满足市场需求，对于地产企业来说，土地的获取和开发计划的编制是较大的挑战。
五、市场前景分析烟台市地产市场的前景较为乐观。
随着国家经济的发展和人民收入的提高，对于住房和商业地产的需求将持续增加。
同时，烟台市地处沿海地区，拥有优越的自然资源和良好的生态环境，吸引了大量的投资者。
因此，烟台市地产市场将继续保持较好的发展态势。
六、投资建议1. 对于房地产企业来说，可以加大对住宅项目的开发力度，并根据市场需求进一步完善住宅产品的设计和品质，提高项目的竞争力。
目录一、概论 (3)（一）四区供应量总体情况 (3)（二）四区价格总体情况 (6)（三）四区产品主要特点概述 (7)二、芝罘区市场分析及发展趋势 (9)（一）片区划分 (9)（二）价格 (10)（三）供应量 (13)（四）产品特点 (20)（五）发展趋势 (28)三、莱山区市场分析及发展趋势 (30)（一）片区划分 (30)（二）价格 (31)（三）供应量 (36)（四）产品特点 (42)（五）莱山未来发展趋势 (45)四、开发区市场分析及发展趋势 (48)（一）片区划分 (48)（二）价格 (48)（三）供应量 (52)（四）产品特点 (56)（五）发展趋势 (59)五、福山区板块内部片区划分及分析 (60)（一）片区划分 (60)（二）价格 (61)（三）供应量 (63)（四）产品特点 (68)（五）发展趋势 (70)一、概论2007年即将过去，这一年，对于房地产市场来说可谓是火热的一年，无论是房价的走势、供应量的变化，还是消费者的购房需求、购买能力，均呈现出强劲而稳定的上升趋势。
不可否认，中国房地产发展近20年的时间，今年达到了前所未有的高度，无论是房价，地价，还是居民的购房需求。
烟台作为一个三线城市，房地产的起点较低，但是在全国形势的带动下，加上临海的天然优势，近几年发展迅速，现在的房价、产品品质、开发水平等方面已经逐步接近二线城市。
通过对烟台市四个区（除牟平区）的全面调查，我们从供应量、价格、产品形态、产品特点等几个方面来分析目前烟台房地产的现状以及将来的发展趋势。
（一）四区供应量总体情况以上所列各个区域供应量数据来源于我们对目前在售项目消化量、保有量的调查，并综合政府规划项目，各项总量相加所得，基本反映出现在及未来3－5年的供应情况。
（具体各区域的在售项目消化及供应情况、未来供应情况在后面将单独说明。
）从图表来看，芝罘区的供应量最高，但实际的情况可能并不象数字显示的那么高，因为其中主要组成部分是只楚片区化工南路控制性规划的700万平方住宅和南部城区240万平方住宅项目。
2024年山东省房地产市场分析现状1. 引言近年来，中国房地产市场一直保持着快速增长的态势，成为推动经济发展的重要驱动力之一。
作为中国经济发达的地区之一，山东省的房地产市场也在持续发展，逐渐成为一个重要的投资和居住选择。
本文将对山东省房地产市场的现状进行分析，并探讨未来的发展趋势。
2. 市场概况山东省位于中国的东部沿海地区，拥有丰富的资源和优越的地理位置。
近年来，随着经济的不断发展，山东省的人口规模迅速增长，城市化进程加快，房地产市场也在蓬勃发展。
目前，山东省的房地产市场主要集中在省会济南、青岛、烟台等城市。
3. 供需情况3.1 房地产供应山东省的房地产供应主要包括新建住宅和二手房两个方面。
随着城市化进程的加快，各个城市的住房需求不断增加，房地产开发商纷纷加大了新建住宅的投资力度。
另外，随着人们收入水平的提高和房地产政策的放松，二手房交易也越来越活跃。
3.2 房地产需求山东省的房地产需求主要来自两个方面：投资需求和居住需求。
在经济繁荣时期，很多人将房地产作为一种投资手段，希望通过购买房地产获得更多的资本增值。
另外，随着人口的增加和城市化进程的加快，居民对住房的需求也不断增长。
4. 政策影响房地产市场的发展受到宏观经济政策和房地产调控政策的双重影响。
近年来，中国政府对房地产市场进行了一系列的调控措施，旨在防范房地产市场泡沫的形成。
这些政策对山东省的房地产市场也产生了一定影响，限制了投资者的投资热情，但也保护了居民购房的权益。
5. 发展趋势未来，山东省的房地产市场将呈现以下发展趋势：• 5.1 城市化进程仍将加速，房地产市场需求将持续增长。
• 5.2 房地产调控政策将继续保持，保障市场稳定发展。
• 5.3 房地产开发商将更加注重产品质量和创新，以满足消费者需求。
• 5.4 知识产权和科技创新将对房地产市场产生积极影响。
6. 结论综上所述，山东省的房地产市场目前正处于快速发展的阶段。
随着城市化进程的加速和经济的不断发展，房地产市场需求将持续增长。
浅析烟台房地产市场的发展烟台市是山东半岛和环渤海经济圈的重要港口、旅游城市。
是有着2000多年建筑史的国家历史文化名城。
作为首批对外开放的沿海城市之一，烟台拥有着优秀的自然环境和气候条件。
房地产业作为烟台的支柱产业，对烟台的经济发展做出了巨大贡献。
接到考核任务书后，我以买房者的身份对大华·上海滩花园、烟台华润中心以及万科•御龙山三个项目进行了现场调研。
烟台目前有接近700家房地产开发企业，大华、华润、万科可谓是烟台房地产开发企业中的佼佼者。
通过对以上三个项目的调研，以此管中窥豹，谈一谈烟台房地产市场的发展状况。
万科•御龙山我首先来到的是万科•御龙山。
万科•御龙山是国内房地产领军企业万科在烟台打造的首席风水豪宅，其占地41.12万㎡，建筑面积为75.66万㎡。
万科御龙山由高层、小高层、别墅组成。
主力产品为约85-300㎡城市风水豪宅。
万科•御龙山，地处芝罘区和莱山区交汇地带，扎根于滨海之畔，三山环绕之地，隶属烟台首席风水养生宝地，是传统的礼富阶层聚居地，而今成为烟台最为正统的富人居住区。
1公里到达大学城及莱山区核心商圈，享佳世客、新世界百货、银座商城、烟台二中、大学城等成品配套； 10公里到达芝罘区核心商圈，交通便利，尊享城市繁华。
万科御龙山，山湖之间的绝版美境。
烟台市中心繁华空隙中最生态最自然的领地，三山一湖围合出一方天然净土。
万科·御龙山位于烟台芝罘区、莱山区交汇地带，享受全方位城市生活。
意大利式台地庭院园林、Artdeco 经典建筑、阳光坡地车库、双入户大堂……万科将最大的尊重赋予这片土地，让最好的建筑、最好的服务与这片生态领地共同为大家筑造一个属于“现在栖居”的世外桃源。
当我走近大门的时候，门前有几位穿着统一服装的保安人员正在训练，保安个个英姿挺拔，舞起拳来虎虎生风，让人们感到安全感十足。
进入大门，一股帝豪之气扑面而来，正面是一排24小时开放的喷水池，古朴肃穆、庄重威严。
目录第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述二、社会经济发展状况三、烟台城市规划与发展第二章烟台市房地产市场研究一、房地产运行现状二、未来烟台房地产市场预期第三章典型项目分析一、总体调研项目概述二、调研项目情况三、个案剖析第四章项目所在区域周边市场分析一、项目区域界定与分析二、芝罘区房地产市场分析三、烟台经济技术开发区房地产市场分析第五章项目本体条件及SWOT分析一、项目本体条件分析二、项目SWOT分析第六章项目开发策略初步探讨一、开发理念与策略二、项目定位初步构想三、销售预期第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述1、地理及区位环境紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。
烟台烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。
有大小基岩岛屿63个。
面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。
沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。
海水表层盐度年平均28-31‰左右。
烟台在泛区域中的地理位置2、历史沿革及人文烟台名称，源于烟台山。
历史渊源悠久。
烟台，古为东夷族地。
夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。
商、西周、春秋时为莱国地。
战国属齐。
秦代属齐郡。
汉代为东莱郡。
晋为东莱国。
南北朝为东莱、长广郡。
隋为莱州。
唐置登州、莱州。
宋、元因之。
明、清为登州府、莱州府。
1983年11月成立地级烟台市。
1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。
烟台辖2区、6县，代管3个县级市。
1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。
即芝罘区、福山区、莱山区、牟平区、龙口市、莱阳市、莱州市、蓬莱市、招远市、栖霞市、海阳市、长岛县。
2018-2024年烟台房地产行业发展趋势报告在过去的几年里，烟台房地产行业经历了显著的变化和发展。
随着经济的增长、城市规划的调整以及人口结构的变动，烟台房地产市场呈现出独特的发展态势。
本报告将对 2018-2024 年烟台房地产行业的发展趋势进行深入分析。
一、政策环境对烟台房地产行业的影响在这一时期，国家和地方政府出台了一系列房地产调控政策，对烟台房地产市场产生了重要影响。
限购、限贷、限售等政策的实施，旨在抑制投机性购房，稳定房价，促进房地产市场的平稳健康发展。
这些政策使得购房需求更加理性化，投资性需求得到有效遏制，市场逐渐回归以居住需求为主导。
同时，政府加大了对保障性住房的建设和供应，为中低收入群体提供了更多的住房选择，进一步完善了住房供应体系。
二、经济发展与烟台房地产行业的关系烟台作为山东省的重要沿海城市，经济持续保持稳定增长。
经济的发展带动了居民收入的提高，从而增强了居民的购房能力和改善性住房需求。
随着产业结构的优化升级，新兴产业的发展吸引了大量人才流入，进一步推动了住房需求的增长。
同时，城市基础设施的不断完善，如交通、教育、医疗等配套设施的改善，也提升了房地产的价值和吸引力。
三、土地供应与房地产开发土地供应是房地产开发的重要基础。
在 2018-2024 年期间，烟台政府根据城市发展规划和市场需求，合理调整土地供应规模和结构。
加大了对重点区域的土地供应，推动城市新区的开发建设。
同时，对土地出让方式进行了优化，提高了土地利用效率，促进了房地产市场的有序竞争。
房地产开发商在获取土地资源时更加注重土地的位置、规划条件和开发潜力。
品牌开发商凭借其资金实力和开发经验，在土地市场中占据一定优势，推动了房地产项目的品质提升。
四、市场供需状况分析在需求方面，刚性需求和改善性需求仍然是市场的主要支撑。
随着城市人口的增加和居民生活水平的提高，对中小户型和舒适型住房的需求较为旺盛。
然而，在供应方面，市场逐渐趋于多元化。
烟台的房价趋势如何
根据烟台地区的房地产市场情况，近年来烟台的房价趋势是呈现逐渐上涨的趋势。
主要有以下几个因素导致了烟台的房价上升：
1. 市场需求增长：烟台市经济发展较快，人口不断增加，尤其是海滨城市的房产市场，吸引了很多外来的人口购房，这种增加的需求推动了房价上升.
2. 土地供应紧张：烟台市核心区域土地资源有限，而城市建设发展需要，土地供应相对紧张，这也是导致房价上涨的原因之一。
3. 政府政策调控：近年来，政府对烟台房产市场实行了一系列调控政策，例如限购、限贷等，这些政策对房价上涨起到了一定的抑制作用。
综上所述，在经济发展、土地供应和政策调控等多重因素的影响下，烟台的房价整体呈现上涨趋势。
不过，需要注意的是，房价的涨幅和具体区域还存在差异，部分高端项目的房价涨幅较大，而一些普通住宅的房价涨幅较为稳定。
因此，购房需谨慎，做好市场调研和风险评估。
“十三五”期间烟台市房地产行业市场调研及投资发展前景分析报告2016-2020年编制单位：北京智博睿投资咨询有限公司报告目录：第一章中国房地产概况分析第一节房地产概述一、房地产行业概念二、相关数据分析三、房地产主要内容四、房地产特性第二节城市土地市场概况一、土地市场供给状况二、城市用地分类三、城市土地供给对房地产发展影响第三节全国房地产行业发展概况一、房地产行业发展现状分析二、2012-2015年房地产行业运行状况分析三、中国房地产发展方向分析四、中国房地产需求分析第二章中国房地产发展环境分析第一节宏观经济环境分析一、经济环境二、政治环境三、社会环境第二节房地产行业内部环境分析一、房地产企业发展分析二、房地产重点企业运行数据分析三、房地产竞争格局分析第三节房地产行业发展机遇分析一、房地产新政分析二、房地产“十三五”规划分析三、农村城镇化发展机遇分析四、产城融合趋势分析第三章“十三五”期间经济环境分析第一节“十三五”期间世界经济发展趋势一、“十三五”期间世界经济将逐步恢复增长二、“十三五”期间经济全球化曲折发展三、“十三五”期间新能源与节能环保将引领全球产业四、“十三五”期间跨国投资再趋活跃五、“十三五”期间气候变化与能源资源将制约世界经济六、“十三五”期间美元地位继续削弱七、“十三五”期间世界主要新兴经济体大幅提升第二节“十三五”期间我国经济面临的形势一、“十三五”期间我国经济将长期趋好二、“十三五”期间我国经济将围绕三个转变三、“十三五”期间我国工业产业将全面升级四、“十三五”期间我国以绿色发展战略为基调第三节“十三五”期间我国对外经济贸易预测一、“十三五”期间我国劳动力结构预测二、“十三五”期间我国贸易形式和利用外资方式预测三、“十三五”期间我国自主创新结构预测四、“十三五”期间我国产业体系预测五、“十三五”期间我国产业竞争力预测六、“十三五”期间我国经济国家化预测七、“十三五”期间我国经济将面临的贸易障碍预测八、“十三五”期间人民币区域化和国际化预测九、“十三五”期间我国对外贸易与城市发展关系预测十、“十三五”期间我国中小企业面临的外需环境预测第四章烟台市房地产发展概况第一节烟台市经济发展概况一、烟台市概述二、烟台市经济发展分析三、烟台市“十三五”规划发展分析第二节烟台市房地产发展概况一、烟台市房地产现状二、烟台市房地产年度运行数据分析第三节烟台市房地产具体数据分析一、2014-2015年房地产施工面积二、2014-2015年房地产竣工面积三、2014-2015年房地产销售面积第五章烟台市土地和建筑业发展情况第一节 2012-2015年烟台建筑业发展状况一、2012-2015年烟台建筑业规模及占GDP比重二、2012-2015年烟台建筑业整体发展情况三、2012-2015年烟台建筑业发展存在的问题第二节烟台市土地市场分析一、土地区域分布二、土地供应状况三、整体供应情况四、主要城区供应情况第三节土地成交状况一、整体成交状况二、成交分布三、用地性质第六章 2012-2015年烟台房地产市场发展分析第一节房地产投资开发一、房地产投资发展分析二、房地产开发情况分析第二节房地产供需情况一、房地产供应状况二、房地产成交状况第三节二手房市场情况一、二手房市场现状二、二手房成交情况第四节房地产价格走势一、商务楼盘价格走势二、商品住宅价格走势三、主要楼盘价格情况四、重点楼盘动态第七章烟台市房地产市场竞争情况分析第一节烟台市主要房企分析一、主要房地产商介绍二、市场格局分析第二节烟台市房企情况分析一、房企集中度分析二、房企规模分析三、房企竞争力分析第三节烟台市房企经营情况分析一、发展能力分析二、盈利能力分析三、运营能力分析四、偿债能力分析第八章重点企业分析第一节重点房企一分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第二节重点房企二分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第三节重点房企三分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第四节重点房企四分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第五节重点房企五分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第六节重点房企六分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第七节重点房企七分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第八节重点房企八分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第九节重点房企九分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第十节重点房企十分析一、企业基本情况二、企业经营状况分析三、企业房产业务分析四、企业房产投资分析第九章 2016-2020年“十三五”期间烟台市房地产市场前景分析第一节烟台房地产市场发展前景一、房地产市场规划分析二、房地产市场前景分析第二节烟台房地产市场供需趋势一、房地产市场供应趋势分析二、房地产市场需求趋势分析第三节烟台房地产市场价格趋势一、房价未来走势分析二、房价相关政策分析第四节商业地产投资前景一、商业发展前景分析三、商业地产前景分析第五节“十三五”期间房地产投资机遇一、本地机遇发展分析二、国家发展机遇分析第十章 2016-2020年烟台市各城市房地产市场投资分析第一节 2016-2020年烟台市房地产市场投资现状一、投资状况及增速二、分物业投资情况三、分区域投资状况第二节 2016年城市房地产投资环境分析一、投资吸引力二、房地产投资三、土地市场四、人口与城市化五、未来走势展望第三节 2016-2020年烟台市房地产市场投资机遇一、房地产市场投资热点二、房地产市场发展潜力第四节 2016-2020年烟台市商业地产投资分析一、商业地产投资机会二、商业地产发展存在的矛盾第十一章 2016-2020年“十三五”期间烟台市房地产发展战略分析第一节行业发展战略研究一、战略综合规划二、技术开发战略三、业务组合战略四、区域战略规划五、产业战略规划六、营销品牌战略七、竞争战略规划第二节房地产行业经营策略分析一、市场细分策略二、市场创新策略第十二章研究结论及建议第一节烟台市房地产行业研究结论及建议第二节烟台市房地产行业竞争策略总结及建议图表目录图表：烟台市房地产行业生命周期图表：烟台市房地产行业产业链结构图表：2012-2015年全球烟台市房地产行业市场规模图表：2012-2015年中国烟台市房地产行业市场规模图表：2012-2015年烟台市房地产行业重要数据指标比较你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。
烟台产业地产研究报告烟台产业地产是指以产业为主导的地产项目，在满足企业需求的同时，提供相应的产业支持服务。
本报告主要分析烟台产业地产的发展现状、优势和趋势。
烟台产业地产的发展现状：随着烟台经济的快速发展，烟台产业地产也得到了迅猛发展。
目前，烟台已经拥有多个产业园区和工业园区，如龙口经济技术开发区、福山经济开发区等。
这些园区以各自的特色产业为主导，为企业提供一站式的产业服务。
同时，烟台还拥有大量的工业用地和工厂厂房，供企业租赁或购买使用。
烟台产业地产的优势：首先，烟台地处黄金海岸线上，拥有良好的天然资源和优美的环境，为产业发展提供了良好的条件。
其次，烟台拥有完善的交通网络，靠近港口和机场，方便物流运输。
此外，烟台还拥有丰富的人力资源，为企业提供了稳定的劳动力支持。
最后，烟台政府非常重视产业地产的发展，为企业提供了一系列的优惠政策和扶持措施。
烟台产业地产的发展趋势：未来，烟台产业地产的发展将呈现以下几个趋势。
首先，园区的规模和配套设施将不断完善，以更好地满足企业的需求。
其次，绿色环保将成为发展的重要方向，烟台将加大对环保产业的扶持力度，鼓励企业向环保方向转型。
此外，科技创新将成为烟台产业地产的新亮点，烟台将积极引进高新技术企业和研发机构，推动技术创新与产业发展的融合。
最后，烟台产业地产将加强国际交流与合作，吸引更多国内外企业落户，实现产业链的完善和优化。
总结：烟台产业地产作为烟台经济发展的重要支撑，具有良好的发展前景。
烟台拥有得天独厚的地理优势和环境资源，政府也非常重视产业地产的发展，为企业提供了良好的环境和政策支持。
未来，随着科技创新和绿色发展的不断推进，烟台产业地产有望实现更大的发展。
烟台房子趋势
烟台房市近年来呈现出一种明显的趋势，即房价稳步上涨。
这种趋势与城市的经济发展密切相关。
首先，烟台作为山东省的沿海城市，拥有得天独厚的地理位置和丰富的自然资源。
这使得烟台成为了许多投资者和购房者的理想选择。
随着经济的不断增长，越来越多的人涌入烟台，增加了对房屋的需求，从而推动了房价的上涨。
其次，烟台的城市发展规划也起到了推动房价上涨的作用。
烟台市政府坚持以人为本的发展理念，注重提升城市的宜居性和发展潜力。
城市规划中增加了更多的公共设施和便利设施，如学校、医院、购物中心等，吸引了更多的人来烟台置业。
这使得房源供不应求，进而推动了房价的上升。
另外，烟台的经济发展也为房价上涨提供了动力。
烟台经济基础较为扎实，主要以海洋产业、旅游业和制造业为主导。
这些行业的不断发展增加了就业机会和人口流动，也进一步推动了烟台房价的上涨。
当然，房价上涨也存在一些问题。
一方面，高昂的房价使烟台的部分购房者难以负担，尤其是年轻人和低收入人群。
这加剧了社会阶层的分化，也给政府带来了压力，需要采取相应的调控措施。
另一方面，房价上涨也催生了一些投机行为和不良现象，如炒房、炒地等。
这对于城市的稳定发展也存在一定的威胁，需要引起重视和警惕。
总的来说，烟台房价的上涨趋势与城市的经济发展密切相关。
城市规划的改善、经济的稳步增长以及人口的流入，都推动了烟台房价的上升。
然而，这也带来了一些问题和挑战，需要政府和相关部门的积极干预和引导，以保持房市的稳定和健康发展。
只有这样，烟台的房地产市场才能更好地为城市经济发展和居民生活服务。
烟台住宅性房地产未来发展趋势分析作者：张欣欣张惠淼史冠宇曲艺来源：《中国市场》2017年第31期[摘要]文章研究的内容主要分为烟台地区住宅地产的指标分析、趋势总结以及未来展望三个部分。
根据实地调研取得的一手数据和二手资料，从人口、经济总量和增长速度、可转让土地数量三个影响指标重点研究烟台地区住宅地产的发展现状，分析在发展过程中的趋势、特点与存在的问题，结合当下的国内环境与房地产调控政策，并预测未来一段时间内的住宅地产发展趋势，得出结论，并提出烟台地区住宅地产未来发展的相关对策与建议。
[关键词]烟台地区；住宅性房地产；未来发展趋势[DOI]1013939/jcnkizgsc2017310441烟台住宅性房地产现状烟台地区作为一个三线沿海城市，经济发展速度快，城市化水平高，环境质量好，具有很大的发展潜力。
目前来看，在国内大环境的影响下，烟台地区作为全国的一个重要区域也会受到调控政策的影响，所以烟台地区住宅房价的上涨不会无底线，会维持在合理的区间内。
烟台住宅房价的涨跌影响着烟台地产市场的稳定，而烟台房地产的发展又与该市经济水平相挂钩，因此为更好实现烟台地区住宅地产的可持续发展，进而拉动烟台地区经济发展水平的提高，促进经济结构的优化升级，加快城市化进程，对于分析和预测烟台地区住宅地产发展趋势显得尤为重要。
2烟台住宅性房地产发展趋势烟台地区住宅性房地产的各个影响因素（人口、经济总量和增长速度、可转让土地数量等）的变化程度和影响程度最终决定了烟台地区住宅性房地产未来的发展趋势和走向。
21人口因素一个地区的房地产的市场潜力和发展的最大市场空间是由一个地区的人口因素决定的。
住宅性房地产不论在产生时被赋予了多大的金融性质，归根结底，其最根本的功能还是解决人类居住问题的工具，为人类提供居住场所。
因此，住宅性房地产未来发展趋势大部分是由一个地区的人口因素决定的。
211人口总量方面根据烟台统计局官网发布的数据，2009年人口总量是652万人，到2016年年末，人口总量为7064万人，从2009年到2016年，人口总量呈现波动上升的趋势，总共增长了544万人。
2007年烟台房地产市场发展状况及未来趋势研究分析2007年12月目录一、概论 (3)（一）四区供应量总体情况 (3)（二）四区价格总体情况 (5)（三）四区产品主要特点概述 (6)二、芝罘区市场分析及发展趋势 (7)（一）片区划分 (7)（二）价格 (7)（三）供应量 (9)（四）产品特点 (13)（五）发展趋势 (18)三、莱山区市场分析及发展趋势 (20)（一）片区划分 (20)（二）价格 (21)（三）供应量 (24)（四）产品特点 (27)（五）莱山未来发展趋势 (29)四、开发区市场分析及发展趋势 (32)（一）片区划分 (32)（二）价格 (32)（三）供应量 (34)（四）产品特点 (36)（五）发展趋势 (38)五、福山区板块内部片区划分及分析 (39)（一）片区划分 (39)（二）价格 (39)（三）供应量 (41)（四）产品特点 (43)（五）发展趋势 (44)一、概论2007年即将过去，这一年，对于房地产市场来说可谓是火热的一年，无论是房价的走势、供应量的变化，还是消费者的购房需求、购买能力，均呈现出强劲而稳定的上升趋势。
不可否认，中国房地产发展近20年的时间，今年达到了前所未有的高度，无论是房价，地价，还是居民的购房需求。
烟台作为一个三线城市，房地产的起点较低，但是在全国形势的带动下，加上临海的天然优势，近几年发展迅速，现在的房价、产品品质、开发水平等方面已经逐步接近二线城市。
通过对烟台市四个区（除牟平区）的全面调查，我们从供应量、价格、产品形态、产品特点等几个方面来分析目前烟台房地产的现状以及将来的发展趋势。
（一）四区供应量总体情况以上所列各个区域供应量数据来源于我们对目前在售项目消化量、保有量的调查，并综合政府规划项目，各项总量相加所得，基本反映出现在及未来3－5年的供应情况。
（具体各区域的在售项目消化及供应情况、未来供应情况在后面将单独说明。
）从图表来看，芝罘区的供应量最高，但实际的情况可能并不象数字显示的那么高，因为其中主要组成部分是只楚片区化工南路控制性规划的700万平方住宅和南部城区240万平方住宅项目。
化工南路的规划不是一个短期的项目，而是一个长期性的总体规划，其供应量需要在未来十年左右、甚至更长的时间里慢慢释放，而且何时能够启动恐怕还是未知数；南部城区因为主要承担居住的功能，虽然目前在售项目的后续供应量充足，但是因其去为优势及价格的相对优势，需求仍然较为旺盛。
莱山滨海路、观海路上的项目背山临海，环境优美，迎春大街及港城东大街两侧的改造也在快马加鞭的进行着，环境和配套也随之不断改进，在未来几年，仍然是多数人置业，尤其是二次置业者的首选，因此供应量充足。
开发区供应量目前主要集中在开发区公安局以西及西南方向，开发区外来人口较多，又有海景优势，无论是中低档普通商品房还是中高档海景房，需求量都相对较大，这样的供应量应该来说不算太高。
福山区在售项目的待售量最小，未来的供应量也相对不大。
因为这几个区之中，福山区无论从环境、配套，人口等各方面都没有优势，且目前福山区的项目也是以福山本区域内和部分开发区的客户为主，需求量总是有限，因此在供应上也不会过分的高。
就目前的情况来看，福山区在未来也不会出现大规模人口增长，因此不会出现需求急剧增长的现象，供应量应当会稳定在目前的水平，慢慢稳中有升。
未来2~3年内可实现供应量图表下图表中显示的供应量是以目前在售项目待售量和已经开工但是尚未销售的项目供应量总和，规划项目因为时间较长，有很多不确定性，在未来2～3年的时间里实现的可能性不大，因此实际的参考意义并不大，因此下表中不包含这部分供应。
（二）四区价格总体情况（以上数据是我们根据对四区主要楼盘均价调查统计之后，推算出来的区域均价，可能不一定十分精确，但基本能反映出四区大多数楼盘的价格水平。
）由于烟台独特的城市格局和滨海的天然优势，各个区的均价严格来讲并不准确，而是应该分小片区来看，但是它仍然具备一定的参考意义。
通过调查统计，目前芝罘区在售项目均价在5280元/㎡，由于市中心区房价的拉动，整体均价仅次于莱山区。
当然南部城区、只楚片区的房价与中心城区的价格还有较大差距。
莱山整体均价6200元/㎡，对于这个价格，我们并不意外，因为莱山区滨海路海景房的价格已经升到15000元/㎡左右，仅这片区域的房价就将整个莱山区均价拉升了起来。
开发区的均价在5000元/㎡左右，已经开始接近芝罘区的均价，其实从2007年伊始，随着越来越多的海景房面市，开发区的房价涨幅就一路领先于其他几个区，另外，开发区的发展重心西移，城市基础设施的建设和环境的改善，也成为房价上升较快的重要因素。
福山区的房价相对来说上涨速度比较缓慢，目前在3820元/㎡，今年下半年几个高品质楼盘的出现，才将福山整体均价拉高了一些。
（三）四区产品主要特点概述从产品档次的角度上看，高档项目无一例外的出现在了海边，从开发区的天马相城、维亚湾，芝罘岛的西海岸，到莱山区的海天名人广场、御园、金海岸花园、南山·星海湾等等，海景豪宅在所有住宅中的档次当然在最高位。
其他中高档项目也是主要在市中心区和各区近海的地段，例如开发区黄河路一带和莱山区观海路一侧。
这些高档及中高档的项目主要也是以大户型产品为主，前瞻的规划设计，极佳的内外环境，一流的配置配套，完善的物业服务是这些项目的共同特点。
中低档项目的分布则较广，各个区域都有，也是目前住宅市场的最大的一部分，开发区长江路以南、衡山路以西区域将集中供应大量的中档房，芝罘区的黄务区域、幸福区域，还有莱山区的迎春大街区域，都将成为中档房的集中之处。
这部分产品以舒适、实用为主要着力点，在户型上以三房和两房为主，合理的布局，适宜的空间，南向的卧室阳台，舒适而不奢华，简洁而不拥挤，基本能够满足大部分客户的需求。
目前烟台的低档项目主要是在只楚片区，烟台的经济适用房——锦绣新城三期就是建在这个位置，当然产品在各方面都没有什么出彩的，只是以满足基本居住要求而建。
另外，莱山区迎春大街南端较远的地段、开发区西面较远地段也是低档房集中的主要区域。
二、芝罘区市场分析及发展趋势（一）片区划分芝罘区大体可以分为四个片区，根据城市格局，中心城区是指南至红旗路，西至新桥，东到虹口附近的区域，基本属于烟台的老城区，也是烟台传统的市中心；南城片区指南山公园、塔山以及师范学院以南的区域，包括世回尧、曲家、大东夼、黄务一带；只楚片区是指以只楚村为中心的区域，包括只楚、珠玑、凤凰台等；幸福片区包括幸福及芝罘岛在内的区域。
（二）价格从以上图表中我们可以看出，芝罘区各片区价格并不均衡，其中以中心老城区价格最高，约为8000元/㎡，原因显而易见，老城区发展时间长，各项配套都很完备，出行、购物、娱乐、就医、子女上学等等各方面都要优于其他几个片区，生活方便，再加上供地已经很少，寸土寸金，另外正在建设的世茂·海湾1号和天鸿5#、6#楼作为高档公寓，拉高了整个中心区的均价。
其中塔山明珠和紫郡城位置相近，塔山明珠总量很小，没有什么规模优势，但是其优越的地理位置为其赚了不少分数，目前只有少量房源，均价在7400左右；紫郡城尚未开盘也尚未开始认购，但是均价已经出来，大概在7000左右，也是借了地段优势，因为塔山一带据称是“烟台龙脉”所在，另外完善的配套，便捷的生活环境也是支撑价格的主要因素。
新桥国际佳苑小高层均价6300元/㎡，多层6500元/㎡，这个价格多少让人感到意外，因为新桥集团开发的金晖花园从产品到价格，都不是高档产品，国际佳苑这个项目却从价格上有了很大的飞跃，目前项目配置、配套情况尚不明确，但是紧靠只楚路，距离三站、大润发、振华很近，或许该项目会主打“市中心”的概念。
烟台市的总体规划早就提出了建设“南部新城”的思路，一宗又一宗南城住宅地块的出让、拍卖等，使南城片区的住宅市场空前火热，目前芝罘区的住宅也主要集中在这个区域，从“天安在造一座城”的山水龙城到“烟台小户型之都”的通世新城，诸多项目你方唱罢我登场。
但是远离市区、交通不便对这些项目的价格影响比较大。
山水龙城今年6月30号开盘，打出“起价2780”的诱人广告，均价也只有3500元/㎡，而通世新城作为一个小户型项目，更是以较低单价和低总价吸引着资金不是很充裕的年轻人。
但是随着通世路南段的延伸，两个项目的价格上涨增加了砝码，目前山水龙城均价在4400元/㎡，通世新城均价也达到了4000元/㎡，随着配套设施的完善，相信还有上涨的空间。
而师范学院以南的富顺苑、蓁山花园等项目随着青年南路的贯通和配套的完善，均价已经在4500元/㎡以上，上尧花园因为更靠近市中心，均价达到了4700元/㎡。
只楚片区目前没有在售项目。
幸福片区一直以来给人脏乱差的印象，大部分的项目也是以较低的价格来吸引客户，但是看目前幸福区域有房源出售的项目，均价不低于南部的部分项目，另外芝罘岛上的西海岸，均价达到6300元/㎡左右，对幸福的房价有一定的拉升作用。
（三）供应量（1）在售项目供应量总表以上为2007年芝罘区主要在售项目的消化及待售情况，从以上统计来看，芝罘区2007年市场公开发售的楼盘消化量大约在70万平米左右（不计经济适用房、村镇集体自建房、06年尾盘项目等），这些在售楼盘未售的量大约在245万平米左右，这将构成未来一、两年的主要市场供应。
（2）在建未售项目供应量以上项目目前均已开工，并且已经开始推广、蓄客，其供应量应该在近一、两年内开始推出，属于比较可靠、能够实现的、具有参考价值的供应。
（3）规划项目供应量以上属于市政府规划中的主要项目，其可实现性不好估计，尤其是化工南路项目，应该在10多年内才可能具有可能性，因此，规划项目的供应量仅作为参考，不宜过分注重。
分类别供应量图各片区详细供应量图以上图表分按照在售项目、在建未售项目、规划项目三个类别来统计供应量，从图表中来看，今年芝罘区销售面积在70万左右，目前所有在售项目后续仍将有245万平方的供应；目前在建但是尚未开盘销售的面积有近60万平方，这部分项目将会在明年上市；规划项目因为是烟台市2020年之前的总体规划，部分项目可能在3－5年之内上市，但是有一些比如只楚片区的改造，则是一个长期性的，开发周期和销售周期都不清楚，可能会比较长。
中心城区的供应最少，这是任何一座城市发展的必经阶段，中心区域的发展完善导致供应很少，城市外扩。
南部城区的发展可谓迅速，目前芝罘区主要在售住宅项目大多集中在这片区域，黄务一带有山水龙城和通世新城两个大规模项目，馨逸园的规模也算中等，另外如蓁山花园、富顺苑、上尧花园等分布在青年南路周边。
由于项目规模都比较大，往往分几期开发，比如上尧花园就规划五期开发，山水龙城分三期，而目前都只是在销售一期，后续房源的推出及开发，将使这片区域在三年左右的时间里，仍是芝罘区住宅供应的主力军。
