最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用

最⾼法院：关于商品房买卖的13个重要司法观点集成商品房买卖合同因出卖⼈的原因被确认⽆效后，买受⼈取得了合同约定的房屋并利⽤该房屋从事经营活动，对占⽤期间的房屋使⽤费应当按什么标准向房屋出卖⼈返还，实践中处理不统⼀。

今天店铺⼩编为⼤家带来最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成。

最⾼法院:关于商品房买卖的13个重要司法观点集成(⼀)商品房买卖合同因出卖⼈责任被认定⽆效后，善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费[最⾼⼈民法院民⼀庭意见]善意买受⼈应该返还给出卖⼈房屋使⽤费的标准。

(⼆)商品房毗邻城市交通⼲线，受超标噪声污染，购房⼈不能以合同⽬的不能实现为由，要求解除合同最⾼⼈民法院民⼀庭认为：在交通⼲线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房⼈诉称的交通运输噪声污染并⾮由于出卖⼈违约⾏为所致。

其以合同⽬的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以⽀持。

(三)房地产公司在预售商品房时未告知购房⼈所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任最⾼⼈民法院审判业务意见(民⼀庭意见)：虽然当事⼈订⽴的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但根椐《合同法》第42条第2款规定，在订⽴合同过程中⼀⽅故意隐瞒与订⽴合同有关的这⼀事实或者提供虚假情况的，给对⽅造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。

关于赔偿数额的确定，可以考虑房地产公司应告知⽽未告知，致使购房⼈多⽀出的交易成本或者给购房⼈造成损失的部分。

(四)房屋买卖合同的出卖⼈，在收取了买受⼈⽀付的⼤部分款项后，不能以房屋的⼯程价款需要优先⽀付为由，拒绝按合同约定向房屋买受⼈交付房屋(五)商品房预约合同(认购书)⽣效后，⼀⽅当事⼈未尽义务导致合同的谈判、磋商不能进⾏，构成违约的，应当承担违约责任⽬前对违反房屋认购书应如何承担法律责任,⽆论是理论界还是实务界观点并不统⼀，有的判决开发商依据诚实信⽤原则，按原价格与购房者签订合同，对于认购书缺少的条款，依据相关法律法规予以补充;有的判决开发商承担缔约过失责任，除适⽤定⾦罚则外，另需承担⼀定赔偿损失的责任。

福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何认定？答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。

例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。

例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。

如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，返还定金。

2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？答：当事人在订立商品房买卖合同之前交付的购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。

双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。

订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。

买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。

3、问：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失？如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失？答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用郭仕捷;丁国民【摘要】《商品房买卖司法解释》第三条关于销售广告和宣传资料视为要约的条件过于严格,加之司法实践中开发商的伎俩、法院的保守、要约邀请视为要约裁判标准不明确等,导致购房人举证困难,权益保护不尽到位.购房人应当注意取证、事先预防;法院则应当以更宽松的标准处理相关问题;立法应当将第三条中条件之并列模式转换为选择模式.【期刊名称】《长春理工大学学报（社会科学版）》【年(卷),期】2016(029)006【总页数】5页(P39-43)【关键词】要约;商品房买卖合同;合同纠纷;司法适用【作者】郭仕捷;丁国民【作者单位】福州大学法学院,福建福州,350100;福州大学法学院,福建福州,350100【正文语种】中文【中图分类】D923.6最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）于2003年6月1日生效。

其中，第三条对销售广告和宣传资料视为合同内容的情形进行了规定，该条文被视为规制商品房开发商虚假宣传、夸大宣传的利器。

然而，在司法实践中，其运用状况却不尽如人意，各地法院裁判亦有所差别。

如何理解和运用该条文是法律从业者所面临的难题。

从理论上讲，开发商通过广告宣传，目的在于诱使民事主体与其进行房屋买卖交易之法律行为，这也就决定了该种广告宣传本质上为要约邀请，双方权利义务之确定最终以实际签订的商品房预售合同为准。

然而，虽有行政部门对虚假广告宣传之制约，但于民事主体而言，在基于信赖订立预售合同之后，购房人却未能如愿，此时，法律应如何对其进行救济？笔者认为，对该问题的回答应当从两个方面进行考察：一方面，对目前《商品房买卖司法解释》第三条之条文本身应当如何进行审视；另一方面，司法实践中对于该条文的司法适用应当采取何种态度。

原则上，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，在特定条件同时满足的情况下其可以被视为要约，进而成为合同内容的一部分。

第1篇摘要：在司法实践中，上诉是当事人维护自身合法权益的重要途径。

上诉过程中，引用法律案例是法官审理案件的重要参考。

本文旨在探讨上诉中引用法律案例的策略，并结合实际案例进行分析，以期为当事人提供有益的参考。

一、引言上诉，是指当事人对一审判决不服，依法向上一级人民法院提起的诉讼程序。

在上诉过程中，当事人引用法律案例，有助于法官更好地理解案件事实，明确法律适用，从而作出公正的判决。

本文将从以下几个方面对上诉中引用法律案例进行探讨。

二、上诉中引用法律案例的策略1. 精选案例上诉中引用的法律案例应具备以下特点：一是与本案案情相似；二是案例裁判依据明确；三是案例具有代表性。

精选案例有助于提高上诉成功的概率。

2. 明确案例与本案的关联性在引用法律案例时，当事人应明确指出案例与本案的关联性，如案件类型、法律关系、争议焦点等。

这有助于法官快速把握案件要点，提高审理效率。

3. 分析案例裁判依据在引用法律案例时，当事人应对案例裁判依据进行详细分析，包括法律条文、司法解释、指导性案例等。

这有助于法官了解案例背后的法律依据，为判决提供参考。

4. 结合本案案情阐述观点在引用法律案例的基础上，当事人应结合本案案情阐述自己的观点，说明本案与案例的异同，以及为何适用该案例。

这有助于法官全面了解案件，作出公正的判决。

5. 注意案例的时效性在引用法律案例时，当事人应注意案例的时效性。

过时的案例可能无法反映最新的法律精神，影响上诉效果。

三、实例分析以下是一个上诉中引用法律案例的实例：案情简介：甲与乙签订了一份房屋买卖合同，约定甲将一套房屋出售给乙。

合同签订后，甲以房屋质量问题为由拒绝履行合同。

乙将甲诉至法院，一审法院判决甲履行合同。

甲不服，提起上诉。

上诉人甲在上诉状中引用了以下法律案例：案例一：最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人请求解除合同并赔偿损失的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

商品房买卖合同司法解释第十五条的理解与适用摘要：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益五、总结与建议正文：一、商品房买卖合同司法解释第十五条的背景与意义随着我国房地产市场的日益繁荣，商品房买卖合同纠纷也日益增多。

为了保护购房者的合法权益，最高人民法院于2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第十五条对商品房买卖合同的解除及赔偿责任进行了明确规定。

这一条款在实际操作中为购房者提供了有力的法律依据，有助于维护市场秩序和公平正义。

二、商品房买卖合同司法解释第十五条的具体内容解析商品房买卖合同司法解释第十五条分为两款，第一款规定了购房者在不符合交付条件的情况下，有权拒绝接收房屋；第二款规定了购房者在接受房屋后，发现存在严重质量问题或者影响正常居住使用的，可以请求解除合同。

这两款为购房者提供了较为全面的保护，确保了购房者在房屋质量问题上的合法权益。

三、商品房买卖合同司法解释第十五条在实际案例中的应用在实际案例中，商品房买卖合同司法解释第十五条起到了积极的指导作用。

例如，在一些开发商延期交付房屋的情况下，购房者依据该条款拒绝接收房屋，最终获得了赔偿。

另外，一些购房者在接受房屋后发现严重质量问题，请求解除合同并获得法院支持。

这些案例都说明了商品房买卖合同司法解释第十五条在维护购房者权益方面的实际效果。

四、如何合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益要想合理运用商品房买卖合同司法解释第十五条维护自身权益，购房者首先要了解相关法律法规，确保自己在购房过程中遵循合法程序。

其次，当发现房屋存在质量问题时，要及时与开发商沟通，争取通过协商解决。

如果协商无果，购房者可以依据商品房买卖合同司法解释第十五条请求解除合同或者要求赔偿。

商品房买卖合同解释全文商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利予买受人，买受人支付价款的合同。

这里的房屋特指商品房，而不包括农村自建住房、单位集资建房等。

接下来的我将为您详细介绍商品房买卖合同解释全文。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

商品房买卖合同司法解释全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

下面是留学网为您整理的商品房买卖合同司法解释全文解读，供您参考！最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。

现予公布，自2003年6月1日起施行。

最高人民法院2003年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过)法释〔2003〕7号为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第1篇一、案情简介2019年，我国某知名科技公司（以下简称“原告”）发现，其前员工李某在离职后加入竞争对手公司（以下简称“被告”），并带走了公司的商业秘密，包括客户名单、技术资料等。

原告认为被告的行为侵犯了其商业秘密，遂向法院提起诉讼，要求被告停止侵权行为、赔偿经济损失。

二、法律问题分析1. 商业秘密的法律定义根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条，商业秘密是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。

2. 商业秘密的构成要件根据上述法律规定，商业秘密的构成要件包括：（1）不为公众所知悉：即商业秘密的内容不为人所共知，具有一定的保密性。

（2）能为权利人带来经济利益：即商业秘密具有实用价值，能够为权利人带来经济利益。

（3）具有实用性：即商业秘密能够应用于生产、经营等活动。

（4）权利人采取保密措施：即权利人已经采取了相应的保密措施，以防止商业秘密被泄露。

3. 侵犯商业秘密的行为根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条，以下行为属于侵犯商业秘密：（1）以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密；（2）披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密；（3）违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密。

4. 案例中被告的行为是否构成侵权根据上述法律规定，本案中被告的行为是否构成侵权，需要从以下几个方面进行分析：（1）被告是否获取了原告的商业秘密：本案中，原告提供了证据证明李某在离职前将商业秘密带至被告公司，因此可以认定被告获取了原告的商业秘密。

（2）被告是否使用了原告的商业秘密：本案中，原告提供了证据证明被告在经营活动中使用了原告的商业秘密，包括客户名单和技术资料等。

（3）被告获取和使用原告商业秘密的手段是否正当：本案中，原告提供了证据证明李某在离职前将商业秘密带至被告公司，属于不正当手段。

竭诚为您提供优质文档/双击可除商品房买卖合同司法解释第十八条篇一：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释法释〔20XX〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于20XX年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过。

现予公布，自20XX年6月1日起施行。

最高人民法院20XX年4月28日最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（20XX年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。

因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。

出卖人违反该内容的，应承担违约责任。

很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。

对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。

对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。

一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。

二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。

《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的理解与适用(2010-12-22 17:50:28)转载▼标签：合同法司法解释合同纠纷杂谈分类：仲裁诉讼代理最高人民法院二级高级法官、中国应用法学研究所副所长曹守晔《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号，以下简称《合同法》解释（二））已于2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，于2009年5月13日公布施行。

该解释的出台，是最高人民法院坚持“三个至上”的工作指导思想，坚持为大局服务，为人民司法工作主题，为应对金融危机、保障经济平稳较快发展提供司法服务的重大举措。

现就《合同法》解释（二）起草的背景和对该解释中的若干问题简要论述如下：一、法释[2009]5号起草的背景（一）承前启后。

1999年10月1日《合同法》开始实施。

针对《合同法》实施过程中和审判实践中出现的急需解决的新问题，最高人民法院制定了《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释〔1999〕19号）。

近10年司法实践的检验，证明该解释是完全符合审判实践需要的，该解释的颁布实施，一方面大大推动了《合同法》的实施，维护了《合同法》的效力和尊严，维护了合同当事人的合法权益，另一方面，也为各级人民法院公正高效审理合同纠纷案件，提供了更加明确具体的法律依据。

然而，随着社会环境的变化、形势的发展和审判实践的进一步深入，新情况新问题不断涌现。

在这样的情势下，经过多方调查、深入研究、反复论证，在广泛征求社会各界意见的基础上，最高人民法院起草颁布了《合同法》解释（二）。

因此，该解释是对《合同法》实施十年来和合同审判实践中出现的问题、遇到的难题的一次集中的梳理和应对，是最高人民法院不断提高司法为民意识、与时俱进的集中体现。

（二）恰逢其时。

当前，根源于美国的国际金融危机仍未见底。

总的来看，国际金融动荡有可能持续较长时间，世界经济也有可能经历较长的低迷和调整期。

最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件最高院关于房屋买卖合同纠纷案件的相关意见1、商品房预售许可证与商品房认购书效力之间的关系问：作为出卖人的房地产开发企业在其未取得商品房预售许可证之前与买受人签订的《商品房认购书》是否有效?答：鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。

《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。

这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。

但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。

而《商品房认购书》作为一个独立的合同形式，从其订立的目的、约定的内容来看，通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺，其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务，与作为本约合同的商品房买卖合同相对应，《商品房认购书》即为预约合同。

预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议，不得因此认定本约已正式订立。

预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务，不能请求履行本约的内容。

预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。

既然作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。

未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效。

法院：《购房合同》因开发商违约解除，剩余贷款应由开发商还银行对于我们大多数普通人而言，购房免不了贷款，因此在购买商品房时，作为购房者不但要和开发商签订购房合同，还要和银行签订抵押贷款合同，但如果购房合同因开发商违约导致解除，那银行剩余贷款由谁来还？下面@迷之微笑法律人我们一起从荣获最高院特等奖的上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二(民)终字第325号案中一探究竟（注：虽然该案判决在8年前，但其适用的规定现在依然有效，而且该案例直至现在依然被广泛引用）：一.购房者：开发商逾期交房达到合同解除条件，应解除购房合同和贷款合同，由开发商向购房者返还购房款及赔偿损失，向银行支付剩余贷款本息。

2010年4月13日，B、C（乙方、买方）与D公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买**路2000弄51支弄《**三期》49号12层1201室房屋。

乙方购买该房屋的总房价款暂定为2,362,848元。

甲方定于2011年12月31日前将该房屋交付给乙方。

同时约定如果甲方未在2012年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。

如果逾期交房超过60日，乙方有权单方面解除合同。

但赔偿总金额共计为房价款的1%。

合同签订后，B、C于2010年4月14日向D公司支付了首期购房款952,848元，并作为借款人与**支行（贷款人）、D公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为141万元，款期限为360个月，预计自2010年4月30日起至2040年4月30日止。

2010年4月30日，**支行发放贷款141万元。

B、C自2010年5月20日起逐月向**支行归还贷款本息至今。

因D公司未能于2011年12月31日前交房，B、C诉至原审法院，请求判令：1、解除B、C与D公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、解除B、C和**支行签订的《个人住房借款担保合同》；3、D公司退还B、C已付房款952,848元及至判决生效日止B、C已付银行贷款本金；4、D公司赔偿B、C支付的首付款利息损失155,770.80元(以本金952,848元为基数，按银行同期贷款年利率6.65%计算，自2010年4月14日起至判决生效日止，现暂计至2012年9月30日)及按揭贷款利息损失（自贷款发放日至D公司付款日）；5、D公司向**支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。

另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。

当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。

中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。

房屋买卖合同司法解释购买房屋的话要了解一下买卖方面的相关知识，为了保证双方的权益，一般是需要签订房屋买卖合同，同时要了解一下相关的细节，这样才能保证双方的权益，那么房屋买卖合同司法解释是什么？下面为大家具体介绍一下。

一、房屋买卖合同司法解释房屋买卖合同司法解释是指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释已于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，自2003年6月1日起施行。

为正确、及时地审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。

解释共计二十八条，主要有房屋买卖合同效力、损害赔偿等规定。

房屋买卖合同司法解释适用范围为审理商品房买卖合同纠纷，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同而引发的纠纷。

以上是我对这个问题的解答，希望可以帮助到大家，谢谢。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

二、买卖房屋有哪些费用1、房产评估费房产评估费是指在办理房贷时，银行指定评估机构对购房者抵押的房屋进行评估而产生的费用，主要是为了控制贷款风险。

需要注意的是，房产评估费并不是强制收取的，而且也并不是每一家银行都会要求买卖双方出示房产评估报告书，所以还是要视具体情况而定。

2、房屋贷款保险费房屋贷款保险费主要针对的是一次性付款或者抵押贷款购买的房屋，如果你的房子还在还款期间就遭受了不可抗力的损坏，购买房屋贷款保险就可以让你不至于赔个精光。

根据《保险法》第10条的规定，购房者作为房屋的投保人，是需要承担支付保险费的义务的。

Communication is the concentration of management.整合汇编简单易用（页眉可删）高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释华律网为大家收集买卖合同纠纷的相关知识解读，希望这些买卖合同纠纷知识能够帮助到你解决问题。

买卖合同是一方转移标的物的所有权于另一方，另一方支付价款的合同。

转相关书籍移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。

高院公布商品房买卖合同纠纷司法解释最高人民法院日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。

其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。

每日商报对部分重要内容作了摘编。

中华人民共和国最高人民法院公告（摘要）第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。