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第1篇一、前言万科企业股份有限公司（以下简称“万科”或“公司”）成立于1984年，总部位于中国广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务的大型企业集团。
经过多年的发展，万科已经成为中国最大的房地产开发企业之一，业务遍及全国30多个城市。
本报告旨在对万科的财务状况进行深入分析，以期为投资者提供参考。
二、公司概况1. 主营业务万科主要从事房地产开发、物业管理、住宅产业化、商业运营等业务。
其中，房地产开发业务为公司主要收入来源，占比超过90%。
2. 财务状况截至2020年底，万科总资产达到1.4万亿元，同比增长10.8%；营业收入达到3890亿元，同比增长9.5%；净利润为371亿元，同比增长3.8%。
三、财务分析1. 盈利能力分析（1）毛利率万科2020年毛利率为24.2%，较2019年下降0.5个百分点。
这主要受房地产市场调控政策及原材料价格上涨等因素影响。
但总体来看，万科毛利率仍处于较高水平，说明公司在产品定价及成本控制方面具有较强的竞争力。
（2）净利率万科2020年净利率为9.5%，较2019年下降0.4个百分点。
这主要受销售费用、管理费用及财务费用上升的影响。
但考虑到公司规模较大，净利率仍处于较高水平，表明公司盈利能力较强。
2. 偿债能力分析（1）资产负债率截至2020年底，万科资产负债率为79.8%，较2019年下降0.3个百分点。
这表明公司在负债管理方面取得一定成效，财务风险相对较低。
（2）流动比率万科2020年流动比率为1.8，较2019年下降0.1。
这主要受公司销售回款速度放缓的影响。
但总体来看，流动比率仍处于较高水平，说明公司短期偿债能力较强。
3. 运营能力分析（1）存货周转率万科2020年存货周转率为0.5次，较2019年下降0.1次。
这主要受公司加大土地储备及项目开发力度的影响。
但考虑到公司存货规模较大，存货周转率仍处于较高水平，表明公司存货管理效率较高。
（2）应收账款周转率万科2020年应收账款周转率为4.5次，较2019年下降0.5次。
企业盈利能力分析--以万科地产为例摘要：随着经济的不断地发展，企业在我国的发展经济的道路上占有重要的地位，企业如何能更好的发展盈利能力分析对于企业是非常的重要的，他可以通过财务报表分析出企业的盈利的情况，以及企业一些近些时间经营的状况。
通过对公司的盈利分析，可以让投资者和股东更好的了解这个公司的状况，更好的分析出这个公司的未来的前景，以及将来的发展的模式。
我国的房地产事业不断的发展壮大，作为房地产行业的龙头老大的万科公司，他的盈利能力虽然说比较的平稳，但是还有一些波动，所以去分析万科集团的盈利能力分析是有必要的，本文以万科地产为例，去分析他的盈利能力，这样更好的有助于管理者的管理以及投资者了解公司的状况，从而使万科集团更好的发展壮大，本文首先通过盈利能力分析的相关的概念进行简述，然后搜集万科地产的相关的数据进行盈利能力分析，通过有关的数据进行分析，找到万科地产在盈利能力方面错存在的问题，并且在最后提出相关的建议，使万科集团发展的越来越好。
同时也对我国的房地产事业有一定的现实的指导的作用。
关键词：万科房地产；盈利能力分析；竞争力Abstract: with the continuous development of economy, enterprises play an important role in the economic development of our country's road, how can the enterprise profit ability to develop better analysis is very important for the enterprise, he can through the financial statement analysis of enterprise profitability, and some enterprises in some time management situation. Through the analysis of the company's earnings, investors and shareholders can better understand the situation of the company, a better analysis of the company's future prospects, and future development model.China's real estate industry to continue to develop and grow, as the real estate industry big boss Vanke Company, although his profitability is relatively steady, but there are some fluctuations, so to analyze Vanke Group's profitability analysis is necessary, the real estate Vanke as an example, to analyze his profitability, so better help managers and investors understand the company's situation, so that the development of Vanke Group better and stronger. This paper describes the first through the analysis of profitability related concepts, and then collect a million estate data related to profitability analysis, through the analysis of relevant data, to find out the problem. In terms of profitability Vanke Real estate, and finally proposes suggestions, the Vanke Group development is getting better. At the same time, China's real estate industry has a certain role in guiding the reality.Key words: Vanke Real Estate; profitability analysis; Competitiveness一绪论 (1)（一）研究背景以及研究意义 (1)（二）国内外研究现状 (1)二、企业盈利能力相关理论概述 (2)（一）企业盈利能力内涵界定 (2)（二）企业盈利能力特点 (2)（三）企业盈利能力指标分析 (2)三、对万科股份有限公司盈利能力分析 (3)（一）万科股份有限公司概况 (3)（二）万科股份有限公司盈利能力指标分析 (4)1.盈利模式分析 (4)2针对财务数据对万科进行分析 (5)四、万科股份有限公司目前存在的盈利问题及成因 (6)（一）万科股份有限公司目前存在的盈利问题 (6)1、获利能力比较稳定，但总体的水平偏低 (6)2、运营能力波动大 (7)3、成长能力缺乏稳定性 (10)4、流动性强，负债率下降 (11)（二）万科股份有限公司存在的问题的原因 (12)五、对万科股份有限公司的相关建议 (12)（一）增强企业核心竞争力 (12)（二）增强公司获取现金的能力 (13)（三）加强公司内部结构的治理 (14)（四）改善企业的资产质量 (14)（五）健全外部监管机制 (14)参考文献 (16)辞谢 (17)一绪论（一）研究背景以及研究意义我国在全球一体化的趋势下，我国已经进入了经济快速发展的时代。
Financial View金融视线 | MODERN BUSINESS 现代商业105万科集团资本结构优化的对策研究徐丽军 高 涵沈阳大学商学院 辽宁沈阳 110044摘要:我国房地产业普遍存在着资产负债率高、融资模式单一的问题，不少房地产企业都因资本结构不合理纷纷倒闭。
因此，本文以实现企业资本结构优化为目的,选择万科股份有限公司作为研究对象，对该公司的资本结构现状进行细致分析，从而揭示存在的问题，并对资本结构优化提出具体建议,从而促进我国房地产业持续健康发展。
关键词:资本结构；房地产业；资本结构优化中图分类号:F299.23 文献识别码:A 文章编号:1673-5889(2020)08-0105-02近年来，随着政策的不断改革，房地产行业面临着重重压力。
资产负债率高、融资模式单一的问题一直困扰着不少房地产企业。
由此本文通过对万科股份有限公司进行分析，提出资本结构优化的具体建议,从而促进我国房地产行业的稳定健康发展。
一、万科企业股份有限公司简介万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为了房地产界的标杆企业。
2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，2017年、2018年、2019年接连上榜。
收入与业绩高速增长,盈利能力稳步提升。
公司2019上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.8%。
二、公司分析(一)资本结构现状分析由表1可知，自2013年以来，公司总资产呈逐年显著增加趋势，由2013年末47920532万元增长至2018年末的152857936万元，公司总负债也逐年显著增长，由2013年末的37376590万元增长至2018年末的129295863万元。
当负债越来越高时，会出现财务杠杆的反向效应，增大风险。
万科股份有限公司的资产负债率在前三年趋于平缓，后三年呈现上降的趋势，由2013年的78上升至2018年的84.59，并且高于行业平均水平52.89很多。
万科3种车库设计的解决方案搜建筑4天前万科地下车库控制限值和解决方案第一部分：常规车库解决方案第一节.万科内部设计数据汽车与汽车、墙、柱、护栏之间最小净距平面布置各种车道及汽车库出入口最小宽度车库出入口第二节：全地下停车库剖面示意图万科集团内部设计数据定义：室内地坪低于室外地坪高度超过该层地下车库净高一半的汽车库。
（二）：层高确定方法步骤一：计算公式A（车库底板滤水层厚度）+B（面层厚度）+C（停车库净高2.2m）+D（电桥架）+E（水喷淋高度）+F（机械烟道高度）+J（顶板梁高） = H（车库总层高）（地下最底层在混凝土填高层内设排水暗沟或管（深圳做法），地下车库中间层则在板底走排水管。
）步骤二：经验数据A=地下室滤水层厚度，一般设滤水层不设防水层的厚度为250~350mm；设滤水层设防水层的厚度为350mm；B=半地下室或敞开式车库的地面找坡层，一般为100mm.坡度为1%；C=保证车库内部车行通道和主要出入口的净高不能低于2200mm；D=100 mm；E=200 mm；F=350mm（包括50mm的支架高度）；J=650mm；步骤三：层高列表查询步骤四：推荐经验值1. 全地下室结构层高一般控制在3550~3650mm之间。
2.如果可以合理利用规范，减少设备，将可以降低层高，节省成本。
（三）：设计规范要求消防专业1. 2000平方米为一个防火分区，设置喷淋为4000平方米。
2. 大于10辆停车必须设置喷淋系统。
建筑设备专业1. 地下车库宜设置独立得送封、排风系统，排风换气次数每小时不应小于6次。
2. 超过2000㎡必须设置机械排烟系统。
（其可以与人防、卫生等排气系统、通风系统合用）3. 设有机械排烟系统的汽车库，应按照防火分区划分面积不超过2000㎡的防烟分区，防烟分区宜擦用从顶棚瞎突出不小于0.5m的梁划分。
4. 地下汽车库排烟风机应设在独立的排烟机房内，并在机房隔墙的风管上设置烟气温度超过280℃时能自动关闭的排烟防火阀，该阀应联锁关闭相应的排烟风机。
地下车库研究分析撰稿人商业运营部刘婷婷时间2013-8-16目录一前言（一）地下停车库的出现(二）政府建造规范标准（三）现状及未来车库需求二产品设计（一）人防（二）出入口（三）行车通道（四)坡道(五）层高（六）车位（七）防火(八）交付标准三人性化智能管理（一)场外引导系统（二）场内引导系统1 超声波探测器2 车位引导灯3 地感检测器4 引导信息屏5 远距离不停车收费四地下车库投资成本及物业管理分析(一)投资成本（二）物业管理1 地下车库物业特点2 地下停车库物业的价格特点3 地下停车库物业常见的评估方法五海汇中心A1、A3地下车库数据表地下车库研究分析一前言（一）地下停车库的出现地下停车场最早出现于二战,最初的目的为满足战争防护、战备物资贮存.如今,随着城市化进程加快，人口增加、交通拥挤、土地紧张、车辆多、行车难、停车难等问题越来越突出，迫切需要向地下要空间。
地下车库的出现缓解了这些问题，并带来方便。
（二）政府建造规范标准我国1988年颁布《停车场建设和管照暂行规定》、《停车场规划设计规则》，要求在新建、改建、扩建大型公共建筑时,必须配建或增建停车场，提出了12类公共建筑需配建的机动车停车位。
车库建筑规模按汽车类型、容量分四类,并符合表1、表2规定.表1 不同车型地下汽车库的规模分级表2 汽车库建筑分类表3 车库面积估算（三)现状及未来车库需求现状紧张,停车需求量大，车位供应量不足；未来车库需求量更大，规划建造要求多功能，智能化.二产品设计要点(一）人防地下车库宜结合人防设计,即在平时作为汽车库使用，而在战时则作为人员、物资的掩蔽场所——人防,这就叫做平战结合。
一般城市规划都对有人防配建面积比例的规定，可以说是强制的。
如果投资者不愿意建造人防，也可以缴纳一定费用，由政府易地再建。
目前国家和省的相关法规规定,多层住宅应按照建筑总面积的2％-5％配建防空地下室，10层以上（包括10层）的高层建筑,应按照首层的建筑面积配建地下室.同时,修建的地下人防设施必须满足人防要求,如应有密闭门、顶板构造厚度至少大于20厘米、出入口隔墙必须按临空墙配置钢筋等。
万科集团地下车库经济技术创新研究从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外增加。
重则影响到未来的使用功能。
基于此：江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江苏万科对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果，值得在整个集团范围内推广。
一、研究如何谈适度突破规划要求《江苏省城市规划管理技术规定》中规定一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。
基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：a.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。
规划设计要求车位比例为1.2辆/户，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万b.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。
规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万。
通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。
首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。
二、研究地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。
基于财务报告的万科集团发展分析黄佳怡;李雅煌;李静绵;钟雨桐;张伊琪【摘要】2017年10月18日,十九大报告中提到\"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居.\"新时代下,住房回归居住属性,房地产回归实业属性,已经成为不可逆转的趋势.经过三十余年的发展,万科已成为我国领先的城乡建设与生活服务商,其业务包括我国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市.本文对万科集团的财务指标进行综合分析,从而发现万科目前存在一系列问题,并且提出针对性建议.【期刊名称】《价值工程》【年(卷),期】2019(038)009【总页数】3页(P66-68)【关键词】万科集团;财务分析;因子分析;对策【作者】黄佳怡;李雅煌;李静绵;钟雨桐;张伊琪【作者单位】华南师范大学,佛山528000;华南师范大学,佛山528000;华南师范大学,佛山528000;华南师范大学,佛山528000;华南师范大学,佛山528000【正文语种】中文【中图分类】F2750 引言国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话“改变政府作为居住用地唯一供应者的情况”，一石激起千层浪。
接下来房地产的发展趋势将会如何，是值得我们讨论研究的。
1 万科简介万科企业股份有限公司成立于1984年，是一家始终坚持为普通人提供好产品、好服务的房地产企业。
万科在2016年首次跻身《财富》“世界500强”，排名第356位，2017年再度上榜，排名为第307位。
2018年，租赁住宅业务被万科确立为核心业务，为实现可持续发展奠定了良好基础。
2 利用传统指标对万科进行绩效评价2.1 偿债能力分析在房地产行业中，负债一直是企业资金来源的重要组成部分，其及时偿还性是反映企业财务状况好坏的重要标志。
房地产企业的存货在流动资产占比较大，因此速动比率更能反映房地产企业的资产流动性水平。
居住区地下汽车库设计的经济性研究【摘要】本文旨在对居住区地下汽车库设计的经济性进行研究。
在我们将介绍研究背景、研究目的和研究意义。
正文部分包括地下汽车库设计原则、经济性分析、成本效益评估、利用率分析以及其他影响因素。
在我们将对经济性进行总结，提出设计建议，并展望未来发展方向。
通过本文的研究，我们将更好地了解居住区地下汽车库设计的经济性优势，为未来的城市规划和建设提供参考依据。
【关键词】地下汽车库设计、经济性研究、成本效益、利用率、设计原则、影响因素、经济性总结、设计建议、展望未来1. 引言1.1 研究背景地下汽车库设计不仅可以提供更多的停车位，还可以提升居住区的整体景观和品质。
通过科学合理的设计，地下汽车库可以有效利用地下空间，减少土地占用，提升城市绿化覆盖率，改善周边环境，提高居民生活质量。
对居住区地下汽车库的经济性进行深入研究，对于提高城市停车资源利用效率，优化城市空间布局，推动城市可持续发展具有重要意义。
1.2 研究目的研究目的的重要性不言而喻，它直接关系到居住区地下汽车库设计的实际效果和经济性。
本研究旨在探讨地下汽车库设计的经济性，通过对成本效益、利用率等方面的分析，为设计者和决策者提供科学依据和建议。
具体目的包括：确定合理的设计原则，提高地下汽车库的经济性和实用性；评估地下汽车库的成本效益，探讨投资回报情况；分析地下汽车库的利用率，了解其效益和使用情况；探讨其他影响因素对地下汽车库经济性的影响，为设计和建设提供参考。
通过本研究，可以更好地为居住区地下汽车库的设计和管理提供科学依据，促进地下汽车库的合理利用和可持续发展。
1.3 研究意义地下汽车库作为居住区的重要配套设施，对解决城市停车难题、提升居民生活质量具有重要意义。
通过对居住区地下汽车库设计的经济性研究，可以有效地指导相关设计与规划工作，提高地下汽车库的使用效率，降低建设和运营成本，从而实现资源的最大化利用。
研究地下汽车库的经济性还可以为城市规划和交通管理部门提供重要参考，优化城市交通布局，提升城市整体形象。
地下空间开发与利用的经济效益研究随着城市化的不断加速，城市土地供应日益稀缺，而地下空间开发与利用成为了越来越受到关注的话题。
与传统地上建设不同，地下空间开发可以充分利用地下空间，增加城市的有效用地面积，从而提高城市土地的利用效率。
同时，地下空间也有其独特的优势，如地下温度稳定、天然隔音等，其可容纳性也很强，能够满足城市不同领域的需求。
本文旨在就地下空间开发的经济效益进行探讨和研究。
一、地下空间开发的产业模式地下空间开发的产业模式有多种，可以大致分为三类：地下商业空间、地下交通空间和地下公共设施空间。
地下商业空间：地下商业空间有许多优点。
与传统地上商业相比，地下商业的租金通常会更低，而商业区的购物和娱乐设施也会更加高档和先进。
同时，地下商业空间的噪音和污染通常会更低，能够为城市居民提供更好的购物和娱乐环境。
地下交通空间：地下交通空间的发展具有重要的意义。
地下交通系统可以缓解城市交通压力，优化城市交通布局，提高城市空气质量，同时也能够为居民提供更加便捷的出行方式和空间，使城市交通更加高效、舒适。
地下公共设施空间：地下公共设施空间是地下空间利用的另一重要方向。
地下公共设施包括各种设施，如地下自来水厂、地下污水处理厂、地下垃圾处理站等。
地下公共设施的建设可以充分利用地下空间，增加城市的公共服务设施。
二、地下空间开发的经济效益地下空间的开发与利用对促进城市经济发展、增加城市土地利用效率和改善城市环境等方面都会产生重要影响。
地下空间的开发可以增加城市有效用地面积，优化城市空间布局，从而促进城市经济发展。
同时，地下空间的开发还可以为城市居民提供更加优质的生活、工作和娱乐环境。
1. 合理利用地下空间节约土地资源地下空间开发可以充分利用地下空间，增加城市有效用地面积，从而节约了有限的土地资源。
根据城市规划和开发的需要，可以将地下空间进行规划和分区，以实现地下空间的有序开发和利用。
在大城市中，地下空间已经成为了一种重要的解决土地短缺问题的手段。
居住区地下汽车库的经济性研究以苏南万科所建项目为例à金良程董华洲摘要：本文通过对苏南万科四年来建成地库项目的分析，系统研究了影响居住区地下汽车库成本的各种因素，希望可以为我国居住区建设，特别是为建设资源节约型和环境友好型社会提供一定的参考。
关键词：居住区，地下汽车库，经济性引言资源节约型与环境友好型是我国当今发展的两大主题。
随着经济的快速增长，城市的大幅扩张，人们收入的迅速提高，城市居民居住和出行条件的要求也越来越高。
特别是一些沿海城市，居民对小汽车的需求比例快速提高，致使城市道路，大片的公共绿地，还有居住区里面的主干道被越来越多的小汽车占据，导致城市交通的拥堵，市民交流与沟通的场所被压缩，传统宁静的小区环境也遭到破坏，于是，人们不得不考虑利用地下空间来解决私人小汽车的停放问题。
地下停车方式既可以节约土地资源，又可以在其顶部种植植被来美化环境，真正达到资源节约与环境友好的目标。
地下汽车库的分类方式比较多，按其埋深可分为全地下汽车库和半地下汽车库，按层数可分为单层地下汽车库和多层地下汽车库，按停车方式可分为普通单层停车和多层机械停车，按地库使用性质可分为普通地下汽车库和人防地下汽车库等。
针对不同的人群，不同的地段，地库的品质定位也有所不同。
居住区地下汽车库的造价比较高，普通地下汽车库的造价一般是地上住宅土建造价的两倍左右。
所以，为了节约成本，必须减少造价，做经济型的地下汽车库。
从2004年初的无锡万科第一个项目无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，我们对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究。
一规划要求《江苏省城市规划管理技术规定》（2004年版）中规定住宅建筑停车位最低控制指标，一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。
基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究：1.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。
其2004年的规划设计要求车位比例为1.2辆/户，今年4月，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万，如下表：序号车位比例户数住宅面积车位数量地库面积（地下80%）土建造价1 1.2辆/户 1800户184000m22160辆60000m2 12600万2 1辆/100平米 1800户184000m21840辆51500m2 10815万节约投资1785万2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。
其2007年的规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，今年4月，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万，如下表：序号车位比例户数住宅面积车位数量地库面积（地下80%）土建造价1 1辆/100平米2952户370000m23700辆110000m2 23100万2 1辆/户2574户370000m22574辆76200m2 16000万节约投资7100万通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。
首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。
二地库设计范围设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。
影响地库设计范围的因素大概有如下几种：1.上部建筑—是否要连通。
意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。
地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。
2.销售和开发节奏—分期。
当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。
3.停车数量—规划停车总量扣除地面停车数量。
首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。
4.人防—核六级以上人防必须采用全埋地下室。
人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高3.6米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。
5.设备用房—必要的设备用房。
一般小区肯定会有、生活水泵防、消防水泵防、变电所等配套的设备用房，为了减少对土地资源的浪费，在规范匀许的前题下，我们尽量把设备用房放在地下车库里。
以无锡万科魅力之城五期为例，初步地库方案面积在6万多平米，停车1553辆，地库的车均面积在40平米左右。
优化地库方案分成四个较小的单体，总面积在4.6万平米，停车1575辆，地库的车均面积在30个平米以下。
两者相比面积减少近1.4万平米,车均面积减少10平米,每个车位约能省2万元，1500多个车位造价一共就能节约投资3000多万元。
所以，地下汽车库的设计范围应尽量规整，尽量减少地下室无用面积的范围。
提高车库的利用率，降低车均面积是节约成本的关键，是任何后期降低含钢量结构优化所不能比拟的，选择合适的地库方案才能真正降低无效成本。
三地库建筑设计地下汽车库的设计须满足《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98）和《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97），经济型地下汽车库建筑设计的要点主要有：出入口设计；坡道的宽度，曲线坡道内径和宽度；车位柱网的确定；层高的确定因素；地库覆土厚度的确定；地库的构造做法等。
1.出入口设计车库出入口的设置原则：车库停车数量出入口数量（个）出入口宽度1 ≤50辆一个单车道出入口2 51～100辆的地下车库3 或51～150辆的地上车库一个双车道出入口，或者两个单车道出口4 ＞100辆的地下车库5 或＞150辆的地上车库两个单(双)车道出口6 ＞500辆车库三个单(双)车道出口国家规定最小宽度：单车5.0米，双车7.0米2.坡道宽度类型规范规定最小宽度苏南项目经验数据（宽度：米）备注单行 4.0~5.0 5.0车库 出入口宽度双行7.0 7.0单行一般单车道：3.0米；防火疏散用单车道：4米4.0直线坡道 (非出入口)双行一般双车道：5.5米防火疏散用双车道：7.0米 7.0 一般坡道处均为疏散口，故按疏散宽度设置单行一般单车道：3.8米；防火疏散用单车道：4米4.0曲线坡道 (非出入口)双行7米7.0小汽车转弯须满足其最小转弯半径，所谓最小转弯半径，即汽车回转时汽车的前轮外侧循圆曲线行走轨迹的半径。
小汽车最小转弯半径不等于环道内径，一般为6米。
环道内径一般不小于3.4米即可，曲线坡道宽度一般单行为4米，双行为7米。
为了更方便理解，我们所做如下图表：图表一图表二以上图表经分析可以得出，小汽车的坡道内径一般不小于3.4米，外径一般不小于7.9米，坡道宽度不小于4.5米。
如果要考虑到较长的小型车或中型车，坡道的转弯内径和坡道宽度还要适当放大。
除了在宽度上要分析坡道的合理性之外，坡道的坡度也需要其合理性。
一般坡道的坡度含纵向和横向坡度两个内容，它们直接关系到车辆进出和上下行驶的方便程度与安全程度。
对于小汽车停车库直线坡道的允许最大坡度，日本规定为17%，美国为12%，英、法、德、前苏联分别为12%、14%、15%、16%，但通常采用的不是最大坡度，例如，日本常用12%～15%，德国10%～15%，前苏联为12.5%。
曲线坡道的总坡度应小于直线坡道，一般不超过14%。
从国外经验和我国情况出发，地下停车库坡道纵向坡道（以小汽车为主）的建议值为：直线坡道15%，曲线坡道12%，但其起止部位均要设有坡度为相应坡道一半的缓坡。
3.车位与柱网汽车库内的停车数量与车位布置和结构柱网有着最直接的关系，柱距除了满足结构的经济性之外，同时还要考虑车辆停放的合理性以及车辆行驶的方便性，只有综合考虑好这些因素，才能做出既经济又合理的地下汽车库。
常见的停车方式有垂直式停车、斜列式停车和平行式停车。
平行式停车的车位为6.0*2.4米，车道宽为不小于3.8米；斜列式30°或45°前进式的车道宽也为3.8米，60°前进式的为4.5米，后退前进式为4.2米；垂直停车前进式的车道宽不小于9米，后退式的为5.5米，一般情况采用后退式停车。
经过多年的实践与研究，目前国内外停车库车辆停放方式普遍采用倒进顺出与车道成90°直角的停车方式，每辆车所占车库面积的比例最小。
由于住宅小区地下停车须最大限度地提供停车数量，采用此方式停车最为合理。
具体停车方式图表如下：除了在停车方式上有经济性的讲究之外，在车库内的柱网布置也需要有其合理性。
对于单建式地下停车库，停放小型车时不宜采用两柱间停一辆车的方式，以免柱过多；对于附建式，则有时因上部建筑柱网尺寸较小，而两柱间停一辆车可能是合理的。
在选择停车间柱网时，除满足技术要求和使面积指标达到最优外，还必须考虑结构上是否经济合理，包括结构跨度尺寸不应过大、材料消耗量要小、结构构件尺寸合理、在平面和高度上不过多占用室内空间、柱距与一定的结构形式相适应，以及柱网单元种类不应过多等方面。
具体停车库柱网与停车的关系如下表：经过分析与研究，对不同的停车方式对应的柱距经济性考虑如下图：4.地库的层高合理的地库层高，对降低其成本是很重要的。
一般确定地库层高的原则主要有四个方面。
第一，合理的选用地下室底板的构造做法，根据实际构造来计算层高；第二，在确定层高时，精确计算设备管线预留高度以及结构梁高；第三，当车库与变配电间或水池等设备用房同层设计时，应采取“设备用房局部降（升）板”，而车库层高按常规设计；第四，管线综合。
其中，管线综合注意遵循的原则：1.应尽量使“主风道”靠近车道外侧设置或走车位上空；2.风道宽度尽量控制在1.2米以内，使风道下面不设置喷淋；3.电桥架、设备管线尽量与风道平行设置、尽量不要设在风道下方；4.各类管线交叉点不要设在主车道处。
