广州市2018年旧村庄改造成本核算办法

关于旧村改造中的成本核算以及融资面积的计算改造成本主要费用旧村改造成本主要是由六种费用构成，分别是：前期费用、拆迁成本、复建成本、融资地块补缴地价、拆迁奖励和不可预见费以及其它费用。

1、前期费用费用范围：主要是一些技术、数据和方案上的编制费，包括了基础数据调查、片策方案、实施方案、融资楼面价评估和勘测定界。

成本速记：通常来说，多数旧村1000万以内就能包得住，去到2000万就顶天了，但即使如此，相比起其它成本项来说基数也不大。

2、拆迁成本费用范围：主要包括了村民住宅和集体物业（包括有证和无证）的临迁费、房屋拆运费、房屋建安成本补偿，搬家补偿和历史建筑修缮费用。

成本速记：住宅临迁费每月每平20~40元，物业临迁费每月每平30~60元/㎡，搬家补偿4000元/户，房屋拆运费一律60元/㎡，无证拆除后一律补偿建安1500元/㎡。

3、复建成本费用范围：主要包括按照1:1复建的住宅、核定复建量超出现状建筑权益住宅、商业等。

成本速记：住宅4157元/㎡、权益住宅2657元/㎡、商业5160元/㎡，上述高度均在100m以下并包含地下室。

4、融资地块补缴地价费用依据：《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第四十条：按申请办理土地出让手续时点市场评估价20%计收土地出让金；《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字〔2019〕13号）第十四条：其融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金可纳入旧村庄全面改造成本。

成本速记：补缴地价=（拆迁+复建成本）*25%5、拆迁奖励和不可预见费不可预见费一般按前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用总和的4%计算。

拆迁奖励一般按照改造成本的3％计算（计算基数不含融资地块补缴出让金）。

6、其它费用包括地质处理、土地农转用、建设用地增减挂钩、整合周边地块费用等，上述基本是专项评估，所以并没有严格的价格标准。

旧改产生的可售面积旧改可售面积在广州叫法为融资面积，根据政策，目前广州旧村改造以经济平衡方式获得融资面积。

广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算穗更新规字〔2017〕3号广州市城市更新局关于印发广州市旧村庄全面改造成本核算办法的通知各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。

广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。

第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、拆运费、复建费、农转用及不可预见费等。

前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。

第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。

住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。

“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。

广州市旧村庄更新实施办法广州市旧村庄更新实施办法第一章总则第一条为进一步推进和规范本市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域范围内，符合旧村庄改造政策且纳入城市更新（“三旧”改造）数据库的旧村庄的更新改造，以及经市政府同意，旧村庄与其他存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造，适用本办法。

第三条旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式：（一）全面改造。

按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

（二）微改造。

以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。

整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施，管线下地，打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。

局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。

第四条旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：（一）征收储备。

由政府整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

（二）自主改造。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

（三）合作改造。

由村集体经济组织根据批复的项目实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

广州市“城中村”改造成本核算指引为进一步明确“城中村”改造成本核算标准，规范“城中村”改造成本核算方式，科学控制改造成本，加快推进“三旧”改造工作，制订本指引。

一、“城中村”改造范围内安置住宅复建总量的核定“城中村”改造范围内村民安置住宅复建总量上限应按照户均不超过宅基地房屋基准建筑面积（240平方米至280平方米）控制。

改造范围内被拆迁村民住宅具体应按照如下方式分类安置补偿：有证建筑面积按“拆一补一”复建安置。

2007年6月30日之前已建的历史建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（2001年广州市人民政府令第5号），经村集体批准使用宅基地的，现状房屋不超过三层半部分建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，可给予建安成本补偿；属于未经村集体批准，私自占地建设的一律拆除不予复建，可给予建安成本补偿。

2007年6月30日之后建设的无合法权属证明的村民住宅一律拆除，不予补偿。

在改造范围内规划建筑总量不突破规划极限的情况下，被拆迁房屋有证建筑面积不足户均基准建筑面积的部分可作为安置住宅权益面积予以复建，即改造规划给予复建指标，权益面积建安费用由村民自筹，不计入改造成本。

在改造范围内规划建筑总量突破规划极限的情况下，被拆迁房屋按上述规定准予复建的建筑面积超出户均基准建筑面积的部分，可按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，也可在村民自愿的基础上，将其货币补偿折算成股份参与集体物业收益分红，具体可按照一定折算比例（以住宅租金收益和物业租金收益相当的原则确定比例，如按三比一或二比一）转化为商业物业。

户均宅基地房屋基准建筑面积为240平方米至280平方米（具体数值由区参考各村的建设用地规模确定）。

村民户籍证明应取得区或当地公安机关确认，其中用于核算住宅权益面积的村民户数应由区审核符合一户一宅的条件。

二、“城中村”改造范围内集体经济物业复建总量的核定村集体物业不能按现状建筑面积“拆一补一”复建安置。

广州市城中村改造成本核算指引随着城市化进程的加快，广州市的城中村问题日益凸显。

城中村作为城市发展中的一大难题，不仅影响城市形象，还存在着安全隐患和环境污染等问题。

为了改善城中村的居住条件，广州市政府积极推进城中村改造工作，但在实施过程中，如何进行成本核算成为一个重要的问题。

一、城中村改造成本核算的意义城中村改造涉及到大量的资金投入，因此成本核算是必不可少的。

成本核算可以帮助政府和相关部门了解改造项目的实际费用，为项目的决策提供参考依据。

同时，成本核算还可以帮助规范改造项目的投资行为，避免资源浪费和财务风险。

二、城中村改造成本核算的内容城中村改造成本核算包括以下几个方面的内容：1. 土地成本：城中村改造需要占用大量土地资源，土地成本是改造项目的重要组成部分。

土地成本的核算要考虑到土地收购费用、征地补偿费用等因素。

2. 建设成本：建设成本是改造项目的核心成本。

建设成本包括建筑物的设计、施工和装修等费用，以及相关设备和材料的采购费用。

3. 管理费用：城中村改造项目需要进行管理和监督，管理费用是不可忽视的成本。

管理费用包括项目管理人员的工资、办公用品费用和差旅费用等。

4. 环境治理费用：城中村改造项目通常伴随着环境治理工作，环境治理费用是改造成本的重要组成部分。

环境治理费用包括污水处理、垃圾清运和绿化等费用。

5. 社会保障费用：城中村改造项目还需要考虑到居民的社会保障问题，社会保障费用是改造成本的一部分。

社会保障费用包括居民的搬迁补偿费用、就业培训费用和医疗保险费用等。

三、城中村改造成本核算的方法城中村改造成本核算可以采用以下几种方法：1. 直接成本法：直接成本法是最常用的成本核算方法之一，它将改造项目的直接成本按照项目阶段进行核算，包括设计阶段、施工阶段和运营阶段的成本。

2. 抽样调查法：抽样调查法是通过对改造项目的抽样调查，统计改造项目的平均成本，并据此推算整体成本。

抽样调查法可以提高成本核算的准确性和可靠性。

3.《旧村庄全面改造更新项目报批指引》〔黄埔区、南沙区、增城区按区政府规定办理，广州空港经济区按市空港委规定办理，其余区域按本指引办理〕总体指引一、业务解释旧村庄全面改造：按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。

二、政策依据（一）《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6 号）（二）《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第 134 号）（三）《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56 号）（四）《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗府办〔2016〕2 号）（五）《广州市城市更新年度计划编制指引》（六）《广东省农村集体经济组织管理规定》（七）《广东省实施（中华人民共和国招标投标法）办法》（八）《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号）（九）《广州市土壤污染防治行动计划工作方案》（十）《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》广州市人民政府令（第 157 号令）（十一）《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》（穗更新规字〔2018〕1 号）（十二）《关于印发广州市污染地块再开发利用环境管理实施方案（试行）的通知》（穗环〔2018〕26 号）（十三）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号）三、报批流程旧村庄全面改造更新项目报批程序流程图阶段指引第一阶段计划申报一、操作流程二、操作说明（一）标图建库城市更新项目地块应纳入省国土资源厅“三旧”改造地块数据库。

1．依据：《广州市城市更新办法》第 49 条，《关于建立“三旧”改造地块标图建库动态调整机制的通知》（粤国土资试点发〔2011〕175 号），《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施的通知》（粤国土资规字〔2018〕3 号），标图建库流程图。

广州市城中村改造成本核算指引广州市城中村改造是当前城市建设中的一项重要任务。

城中村改造的成本核算是评估改造项目可行性和决策的重要依据。

本文将从成本核算的角度分析广州市城中村改造的相关问题。

一、城中村改造的背景和意义城中村是城市发展过程中形成的一种特殊现象，存在着土地使用混乱、建筑质量低劣、居住条件恶劣等问题，已经成为城市发展的瓶颈。

改造城中村可以提升城市形象、改善居住环境、提高居民生活质量，对于城市可持续发展具有重要意义。

二、城中村改造的成本核算指引1. 成本核算的目的和意义成本核算是对城中村改造项目所需资金的评估和管理，主要用于预算编制、资金安排、项目控制等方面。

成本核算的目的是确保改造项目能够合理利用资金，实现经济效益和社会效益的统一。

2. 成本核算的内容和流程成本核算的内容主要包括土地成本、拆迁补偿费用、建筑改造费用、基础设施建设费用、管理费用等。

成本核算的流程一般包括项目可行性研究、预算编制、资金安排、项目实施和监督管理等环节。

3. 成本核算的方法和技术成本核算的方法和技术主要包括物价指数法、比较方法、估算法、成本模型等。

在具体实施中，可以根据项目的不同特点选择合适的方法和技术进行成本核算。

4. 成本核算的要求和注意事项成本核算的要求包括准确性、可靠性、可比性和可控性等。

在进行成本核算时，需要注意数据的来源和真实性、参数的选择和合理性、成本的估算和分析等方面的问题。

三、广州市城中村改造成本核算的实施情况广州市作为中国南方经济中心城市，城中村改造任务重、规模大。

广州市政府在城中村改造方面投入了大量的资金和人力资源，取得了一定的成效。

根据相关数据统计，广州市已完成了多个城中村的改造，改造项目的成本核算也得到了较好的实施。

四、城中村改造成本核算存在的问题和对策1. 数据不准确：城中村改造的成本核算需要大量的数据支持，但由于城中村的特殊性，一些数据来源不稳定或不准确，影响了成本核算的准确性。

解决这一问题需要加强数据采集和统计工作，确保数据的真实性和准确性。

附件广州市旧村庄全面改造成本核算办法（征求意见稿）第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》《广州市旧村庄更新实施办法》等相关政策文件，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。

第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用等。

前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费、融资楼面地价评估费、土地勘测定界费在内的项目前期工作费用。

第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户每次2000元的标准核算，按2次计算；屋内装有电话、有线电视、管道煤气、宽带网等设施需迁移的，按《广州市人民政府办公厅关于印发广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法的通知》（穗府办规〔2017〕10号）的有关规定计算迁移费。

第五条不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的保护方案确定，并计入改造成本。

第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”、“户”或者“人”三种方式进行核定。

住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，并以不超过10%的比例上浮后核定；或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。

“户”的核定标准参照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

（三）以“人”的方式核定的，由征收主体或改造主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿政策的房屋），本村村民（户籍人口）按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房；在规定时间内完成签约的，可按本村村民（户籍人口）人均建筑面积不高于25平方米给予奖励回购。

广州市城市更新局关于印发《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》的通知发布时间：2018-01 -05 09:33:47 来源：广州市城市更新局各有关单位：现将《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》印发给你们，请认真贯彻执行，执行中遇到的问题，径向市城市更新局反映。

广州市城市更新局2017年12月29日广州市旧村庄全面改造成本核算办法第一条为进一步明确旧村庄全面改造成本核算标准，规范旧村庄全面改造成本的核算方式，科学测算项目改造成本，根据《广州市城市更新办法》和《广州市旧村庄更新实施办法》，制订本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段对旧村庄进行的全面改造复建安置成本核算。

第三条旧村庄全面改造成本主要包括前期费、临迁费、前款所称前期费是指包含基础数据调查费、片区策划方案编制费、项目实施方案编制费在内的项目前期工作费用。

第四条现状建筑拆运费按不高于每平方米30元的标准核算（包括含拆卸、余泥排放等费用）；搬家补偿费按每户2000 元的标准核算（含搬出、搬进费用）；屋内装有电话、有线电视等设施需迁移的，按有关主管部门规定的标准计算迁移费。

第五条历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，并计入改造成本。

第六条在不突破规划建筑总量的情况下，旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定。

住宅复建总量不含住宅公建配套建筑面积。

（一）以“栋”的方式核定的，住宅复建总量按照每栋住宅280平方米乘以改造范围内合法住宅建筑的总栋数，或以合法住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%勺比例上浮后核定。

（二）以“户”的方式核定的，住宅复建总量按照每户280平方米乘以改造范围内的总户数进行核定。

“户”的核定标准按照本市村庄规划建设管理的相关规定执行。

以上所称“合法住宅建筑”指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区政府实施村民建房登记管理的证明等文件的住宅建筑。