物业共用部位的维修服务方案

万 通 物 业

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一、房屋日常维修养护方案

一、房屋本体共用部位日常维修养维

（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期

房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。

房屋本体共用部位维修养护范围周期表

范围

年限（年） 房屋承重结构部位 抗震结构部位 外

墙

面 公共房屋 公共通道、楼梯间、公共墙面 基础 层面 梁、柱 墙体 构造体 构造梁 墙

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注：中修△ 大修☆ 万 通 物 业

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（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案

房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：

房屋本体共用部位日常维修养护方案

序号 项目 内容 计划 方案

1 房屋承重及抗震结构部位 1、 局部受损

2、 施工质量原因造成的结构问题 每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修 由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施

一、房屋日常维修养护方案

供参考。

一、房屋本体共用部位日常维修养维

（一）确定房屋本体共用部位维修养护范围周期

房屋本体共用部位维修养护范围周期如下表所示。

房屋本体共用部位维修养护范围周期表

范围

年限（年） 房屋承重结构部位 抗震结构部位 外

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面 公共房屋 公共通道、楼梯间、公共墙面 基础 层面 梁、柱 墙体 构造体 构造梁 墙

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注：中修△ 大修☆

（二）房屋本体共用部位日常维修养护方案

房屋本体共用部位日常维修养护方案如下表所示：

房屋本体共用部位日常维修养护方案

序号 项目 内容 计划 方案

1 房屋承重及抗震结构部位 1、 局部受损

2、 施工质量原因造成的结构问题 每周巡查一次，发现问题，立即处理、维修 由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程管理部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施

2 外墙面 1、 外墙面起鼓脱落

2、 外墙面局部渗漏

3、 外墙面大面积渗漏 每周检查一遍，发现问题，及时维修 由工程管理部按有关修缮规程实施

新花卉物业维修方案

为了更好的完成新洋洋花卉全年的物业维修任务，使设备设施处在一个正常的运转状态，既能够满足日常的工作需求，又能达到节能，使全年的物业工作更有计划性，更能合理的安排好各项工作，特制定2017年新洋洋花卉物业部维修方案。

一、主要设备设施介绍

商场位于海阳路258号，建筑面积19000平米，建筑结构为框架加剪力墙，地上三层，局部四层，地下一层为车库和设备房。

设备 数量 安装位置 状态 备注

扶梯 4 大天井 正常运转 迅达品牌

垂直客梯 1 1号门 正常运转 大连三洋

垂直货梯 1 3号门 正常运转 大连三洋

制冷机组 2 空调机房 正常运转 浙江国祥

冷冻水泵 3 空调机房 正常运转 海德隆

冷却水泵 3 空调机房 正常运转 海德隆

补水泵 2 空调机房 正常运转 海德隆

冷却塔 2 屋顶 正常运转 组装

电锅炉 2 电锅炉房 正常运转 中昊天

热水循环泵 4 电锅炉房 正常运转 海德隆

喷淋泵 2 消防泵房 正常运转 华孚

消防栓泵 2 消防泵房 正常运转 华孚

供水泵 1 深水井 正常运转 华通

供水压力泵 2 水泵房 正常运转 唐仕

空调送风机 35 商场每层 正常运转 浙江国祥

新风机 15 商场每层 正常运转 浙江国祥

稳压泵 2 屋顶稳压泵房 正常运转 保定恒力

二、维修管理方案

1、退场商户验房，核对设备设施有无损坏，统计水电数据，配合财务退水电费。

2、新进户办理装修手续，配合财务收取装修保证金，商户装修完组织人员进行验收、

3、督促空调、消防、电梯维保单位按照合同条款约定，定期进行设备维护、保养和维修。

4、1月—4月份重点做好冬季供暖运行、设备防冻、节日期间商场装饰。

5、5月—7月份空调设备检修，制冷设备维护保养，冷却塔、水泵等清洗维修。防水检查，破损地方修补，设备防腐。 6、8月—10月份空调制冷运行，防水检查维修，冷凝水维修，排污泵清理维护，暑期防汛。

物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定

根据建住房字 [1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指 住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、厅门、楼梯间、 走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修,应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业,而 物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地,作为物业管理单位,绝不能脱离物业这个基础 , 而去从事 其它的经营与管理, 那只能是专业公司 , 而不是物业公司 , 尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位 下属的房管科改制的;有的是开发公司下属的子公司;有的是社会物业公司,但其管理的基础都应是各类 建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位,而不是其它专业管理单位。其维修费

用,在进行物业服务费成本构成测算的时候,应将其共用部位的小修养护(小修工程的平均费用一般为房 屋现时造价1%以下维修成本计入物业管理成本 之中。当需要小修养护时,应从物业服务费中支付;当 房屋共用部位需要中大修以上维修时,应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设 单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书 面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理,定期进 行检查和勘查,发现有损坏的及时修复,以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用;以免因小修 养护不及时造成中大修工程。

二、 物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定

根据建住房字 [1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定,以下设施设备属园区 共用设施设备:

1供电线路与设备设施管理维修范围的界定

供电线路与设备设施管理维修范围的界定 , 应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。