2015年房地产估价师(房地产估价理论与方法)真题试卷

山东省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。

A．323B．275C．273D．2582、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1．5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0．5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年，在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为年。

A：1B：1．5C：2D：2．5E：工业用地的监测点评估价格3、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33％，则该项投资的税前现金回报率为。

A：7.5％B：8.3％C：12.5％D：16.7％E：借款合同4、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。

A．15B．30C．45D．605、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。

A．通货贬值B．通货膨胀C．通货紧缩D．通货异常6、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A、和BBB、四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为__。

A．50%B．60%C．70%D．80%7、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。

A．225.35B．216.75C．230.25D．245.458、拆除公益事业房屋，通常采用评估。

A：市场法B：路线价法C：假设开发法D：成本法E：房地产估价机构必须加盖公章9、某仓库房地产，建筑面积为800 ㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2 000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】A：93．75万元B：115万元C：293．75万元D：315万元E：工业用地的监测点评估价格10、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在__中。

第 1／163页01/10/2015目录第一部分历年真题及详解 (5)2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解 (5)2013年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 (16)2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 (34)2011年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 (49)2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 (67)2009年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 (83)2008年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 (99)2007年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 (115)第二部分模拟试题及详解 (131)2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（一） (131)2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》模拟试题及详解（二） (147)第一部分历年真题及详解2014年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题精选及详解一、单项选择题（共35题，每题1分，每题的备选标准只有一个最符合题意）1．因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。

A．该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B．搬迁后可继续使用的机器设备价值的补偿C．因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D．因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿【答案】B【解析】在房地产征收征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收征用房地产造成的家具、家电、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。

2．关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。

A．估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B．《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C．在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D．估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】B【解析】B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。

2015年房地产估价理论与方法考试全套真题（一）单项选择题（共40题，每题0.5分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）3.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。

A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。

复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。

参见教材P49。

4.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。

A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】C【解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。

按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

参见教材P69。

5．下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。

A．该房地产位于28层办公楼的第8层B．该房地产500米内有地铁站点C．该房地产离机场约25公里D．该房地产坐北朝南【答案】B【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

房地产区位状况描述中对未知的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。

湖北省2015年房地产估价师《理论与方法》：估价结果试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于房地产拍卖标的应具备的条件，表述错误的有。

A：国家机关用地和军事用地划拨用地不可以拍卖B：未依法取得房地产产权证书的，不得拍卖C：集体土地上的房屋拍卖前应向当地乡镇人民政府申请，获批准后方可进行拍卖D：抵押房地产拍卖后应获得抵押权人同意E：执行层的组织协调2、是指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。

A：法定存款准备金率B：再贴现利率C：公开市场业务D：证券保证金比率E：执行层的组织协调3、用来说明建筑物所在具体位置和其周围环境关系的平面图，是。

A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调4、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为__万元。

A．4580B．5580C．6580D．75805、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以1998年1月1日为100)。

其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1 H 的价格为__元/m2。

A．1376B．2308C．2558D．10556、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用作为其中的一种估价方法。

A：市场法B：假设开发法C：收益法D：成本法E：工业用地的监测点评估价格7、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。

A．区分共有B．区分所有C．公有D．私有8、我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的后可不再提取。

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题（2）2015年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中( )。

A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的( )。

A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使限制D.房地产相邻关系的限制15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是( )。

A.收益递增递减原理B.均衡原理C.替代原理D.适合原理16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。

A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用( )的收益估计值。

B.较低C.最高D.居中18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为( )元/㎡。

A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3790.9319、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。

如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为( )万元。

云南省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价结果考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、收益法是以为基础的。

A：替代原理B：预期原理C：收益递增递减原理D：均衡原理E：工业用地的监测点评估价格2、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金3、某类房地产在现有价格水平上的需求价格弹性系数为0.88，若开发商采取2％折扣策略，则最可能发生的情况是。

A：销售收入增加0.24％B：销售收入增加3.76％C：销售收入减少0.24％D：销售收入减少3.76％E：执行层的组织协调4、设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后__日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。

A．7B．14C．21D．285、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的__。

A．20%B．30%C．40%D．50%6、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为__万元。

A．370B．385C．420D．5507、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。

2015年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及答案单选题1.估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（）。

A.实体B.功能C.质量D.权益中的权利【答案】B【解析】本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。

房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。

以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。

复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。

参见教材P49。

2.下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（）。

A.未来状况下的房地产8.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】C【解析】本题考查的是按实物形态划分的种类。

按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。

参见教材P69。

3.下列对某宗房地产状况的描述中，不属于位置描述的是（）。

A.该房地产位于28层办公楼的第8层8.该房地产500米内有地铁站点C.该房地产离机场约25公里D.该房地产坐北朝南【答案】B【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。

房地产区位状况描述中对未知的描述，主要说明以下方面：坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层等。

选项B,属于区位状况描述中对交通的描述。

参见教材P78〜79。

房地产估价师《理论与方法》试题及答案（2）2015房地产估价师《理论与方法》试题及答案4、具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。

( )【正确答案】：Y5、由于越接近所预测的`价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：由于越接近所预测的价格对应的时间的增减量对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的增减量予以加权后再计算其平均增减量，就能使预测的价格更接近或符合实际。

参见教材P350。

6、经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。

( )【正确答案】：N7、每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。

( ) 【正确答案】：Y8、某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。

( )【正确答案】：N【答案解析】：参见教材P238。

建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。

短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。

计入年运营费用的折旧费应该为60万元。

9、低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

( )【正确答案】：Y【答案解析】：低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。

同理，高价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平很高。

参见教材P137。

10、在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。

( ) 【正确答案】：N【答案解析】：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率;而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。

山东省2015年房地产估价师《理论与方法》：供给有限考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、甲土地的单价2 100元／㎡，建筑容积率为7，乙土地的单价工500元／㎡，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比。

A：甲等于乙B：甲高于乙C：甲低于乙D：难以判断高低E：工业用地的监测点评估价格2、某宗土地的面积为1 000㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为。

A：8．0B：5．6C：5．0D：0．7E：工业用地的监测点评估价格3、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。

A：1：500B：1：1000C：1：2 000D：1：3 000E：执行层的组织协调4、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

A：交通拥挤B：建筑技术进步C：城市规划改变D：自然环境恶化E：工业用地的监测点评估价格5、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。

若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说__。

A．比售价优惠B．不如售价优惠C．与售价一样D．难以判定是否给予了优惠6、全民所有制的土地被称为国家所有土地，其__由国务院代表国家行使。

A．使用权B．征收权C．购买权D．所有权7、根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是__。

A．认知价值定价法B．领导定价法C．目标定价法D．成本加成定价法8、甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建：1998年，假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算2001年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则__。

A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．难以判断9、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。

吉林省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产投资的缺点是__。

A．投资回收周期较长B．投资数额巨大C．变现性差D．以上均正确2、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会。

A：上升B：下降C：不变D：升降难定E：工业用地的监测点评估价格3、估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由决定的。

A：估价目的B：估价师C：委托人D：估价对象E：工业用地的监测点评估价格4、保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前天内送达拍卖人。

A：1～2B：3～5C：6～8D：10～20E：执行层的组织协调5、高尔夫球场属于__。

A．居住物业B．商用物业C．工业物业D．特殊物业6、__是__的组成部分，是指具有独立设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目B．单位工程；工程项目C．单项工程；工程项目D．单位工程；建设项目7、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。

A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格8、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。

A：现金流量B：清偿能力C：资产与负债情况D：资金盈余或短缺情况E：借款合同9、对出租物业来说，最主要的收入记录是__。

A．空置率水平B．租金清单C．押金收入D．欠租清单10、__资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

A．一级B．二级C．三级D．暂定级11、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为__元。

河南省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。

A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格2、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意B．超过50%同意C．超过2/3同意D．有人同意就行3、《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。

A：城市规划区内国有土地上B：城市规划区內集体土地上C：城市建成区内国有土地上D：城市建成区内集体土地上E：房地产估价机构必须加盖公章4、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。

A：投资公司B：股份有限公司C：有限公司D：股份公司E：执行层的组织协调5、下列不属于划拨土地使用权范围的是。

A：政府大楼建设用地B：商品房建设用地C：经济适用住房建设用地D：国家重点扶持的水利项目用地E：房地产估价机构必须加盖公章6、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。

A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭B．廉租住房免征房产税C．廉租住房的供应以实物配租为主D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%7、按照《中华人民共和国物权法》规定，业主作出解聘物业服务企业的决定，应当经__的业主同意。

A．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上B．专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数C．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数三分之二以上D．专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数8、下列关于给水系统的升压设备，表述不正确的是。

A：屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形B：城市给水系统常采用低压制，一般只能供十层以下用水C：离心式水泵一般设于底层或地下室大泵房内D：气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠E：执行层的组织协调9、土建工程计划利润的计算基数是__。

房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题2015年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题一、单项选择题(共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)1、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是( )。

A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则2、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于( )业务。

A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。

该估价是因( )的需要。

A.房地产作价入股B.法院强制拍卖C.房地产税收D.房地产征收补偿4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为( )万元。

A.-40B.400C.1800D.36005、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为( )元/㎡A.98B.102C.108D.1166、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。

若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为( )元。

A.4296.96B.5560.86C.5839.91D.30838.917、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是( )的结合体。

A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实体、权益、位置8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5 000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。

估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。

吉林省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产企业开发建设的商品住宅竣工验收合格后，持所需文件到房地产管理机关办理产权登记，须经过__五道程序。

A．勘丈绘图、登记收件、产权审查、绘制权证、收费发证B．登记收件、产权审查、勘丈绘图、绘制权证、收费发证C．登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证、收费发证D．登记收件、勘丈绘图、产权审查、收费发证、绘制权证2、投资组合是__的一个有效措施。

A．提高投资收益B．提高市场竞争力C．开拓投资领域D．规避投资风险3、经济适用房的土地采用__方式取得。

A．行政划拨B．转让C．出让D．低价出让4、一宗估价对象房地产的估价结果，它的期望用途是指__。

A．估价原则B．估价依据C．估价目的D．估价方法5、房地产开发企业税后利润应首先用于__。

A．弥补企业以前年度的亏损B．提取法定盈余公积金C．提取公益金D．向投资者分红6、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。

A：标的非自有性B：主体的特定性C：目的的利他性D：权利义务的对等性E：执行层的组织协调7、违章建筑是指。

A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物B：在城市规划区内，未取得《房屋所有权证》或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物C：在城市规划区内，未取得《土地使用权证》或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物E：房地产估价机构必须加盖公章8、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况B．估价时点与房地产状况均为现在C．估价时点为现在，估价对象为未来状况D．估价时点为现在，估价对象为过去状况9、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。

2015年房地产估价师考试真题及答案解析为了让各位考生更好的复习备考，第一考试网整理了2015年房地产估价师考试真题及答案解析，供大家参考。

一、单项选择题(共40题，每题0.5分，每题的备选答案中有一个最符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号)1.廉租住房租金由(答案解析)构成。

A.维修费和管理费B.维修费和利润C.维修费、管理费和利润D.维修费、利润和税金2.房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是(答案解析)。

A.发现地下文物B.银行贷款未按期到账C.相关建材供应缺货甲公司某处办公用房地址变更，申请房屋变更登记，重取权属证书，应缴费用D.更改建筑设计3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为(答案解析)年A.38B.40C.68D.704.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由(答案解析)确认。

A.房地产行政主管部门B.房屋拆迁管理部门C.城市规划行政主管部门D.房屋登记机构5.房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和(答案解析)。

A.《住宅使用说明书》B.《住宅验收说明书》C.《住宅保修说明书》D.《住宅保修保证书》6.房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅(答案解析)之日起计算。

A.竣工B.竣工验收C.入住D.交付7.建设工程竣工验收由(答案解析)单位组织实施。

A.施工B.建设C.监理D.工程质量监督管理8.在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是(答案解析)。

A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线D.城市黄线9.在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括(答案解析)。

A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金10.下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(答案解析)。

天津2015年下半年房地产估价师理论与方法：针对房地产估价理论与方法考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为__。

A．成本加成定价法B．价值定价法C．目标定价法D．认知价值定价法2、下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。

A．市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B．可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C．房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D．金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成3、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。

其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。

A．23.4B．28.6C．33.4D．46.84、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。

A．弱流动性B．异质性C．寿命周期长D．不可移动性5、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元B：6866万元C：9181万元D：9222万元E：工业用地的监测点评估价格6、运货单属于。

A：商品证券B：货币证券C：资本证券D：实物证券E：执行层的组织协调7、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。

A：10300B：10400C：11165D：11265E：工业用地的监测点评估价格8、__就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。

安徽省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、用成本法评估旧建筑物的价格时，折旧注重的应是建筑物价值的。

A：收回B：摊销C：减损D：补偿E：工业用地的监测点评估价格2、下列不属于房地产中介服务特点的是__。

A．人员特定B．时间准确C．委托服务D．服务有偿3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地土地使用权出让最高年限为年。

A：40B：50C：70D：80E：房地产估价机构必须加盖公章4、住房公积金的结息日是__。

A．5月31日B．6月1日C．6月30日D．7月1日5、初步可行I生研究阶段投资估算的精确度可达__，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。

A．±5%B．±10%C．±20%D．±30%6、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地产估价机构必须加盖公章7、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为__。

A．12.45%B．10.26%C．11.98%D．9.68%8、报酬率也称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率内部收益率的比率。

A：同价值B：同收益C：同性质D：同类型E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是。

A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解E：工业用地的监测点评估价格10、2006年1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于__万元。

2015年上半年天津房地产估价师《理论与方法》：估价程序考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于。

A：成本导向定价法B：购买者导向定价法C：竞争导向定价法D：市场导向定价法E：借款合同2、房屋征收补偿方案的拟定主体是__。

A．房地产开发企业B．房屋征收实施单位C．房屋征收部门D．市、县级人民政府3、某宗面积为3 000 ㎡的工业用地，容积率为0．8，楼面地价为700元／㎡．现按规划拟改为商业用地，容积率为5．0，楼面地价为960元／㎡．理论上应补地价．【2004年考题】A：78万元B：882万元C：1210万元D：1 272万元E：工业用地的监测点评估价格4、下列会导致房地产价格偏高的情况是。

A：政府协议出让土地B：购买相邻房地产C：卖方不了解行情D：设立抵押的房地产E：工业用地的监测点评估价格5、房屋拆迁补偿中，以产权调换形式偿还的非住宅房屋，偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按照__结算。

A．商品房价格B．重置价格结合成新C．重置价格结合结构差价D．物价部门核定价格6、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。

某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。

假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）A．5.00%B．5.25%C．5.42%D．5.75%7、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是。

A：空置率B：预售面积C：房地产价格D：房屋空间使用数量E：借款合同8、《房地产开发企业资质管理办法》属于__。

A．法律B．行政法规C．部门规章D．行规9、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。

A．容积率B．建筑高度C．建筑规模D．建设工程10、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。

房地产估价师《理论与方法》真题及答案2015年房地产估价师《理论与方法》真题及答案一、单项选择题(共40题，每题1分。

每题的备选答案中只有一个最符合题意。

)1、在房地产价格中，市场价格是( )。

A.稳定均衡价格B.不稳定均衡价格C.长期均衡价格D.短期均衡价格【正确答案】：D【答案解析】：市场价格是短期均衡价格。

参见教材P95。

【该题针对“房地产价格和价值的种类”知识点进行考核】2、市场法的理论依据是房地产价格形成的( )。

A.预期原理B.市场有效原理C.替代原理D.生产费用价值论【正确答案】：C【答案解析】：市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

参见教材P173。

【该题针对“市场法概述”知识点进行考核】3、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会( )。

A.上升B.下降C.不变D.无法确定【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P191。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费【该题针对“交易情况修正”知识点进行考核】4、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。

A.地役权B.土地使用权C.抵押权D.租赁权【正确答案】：D【答案解析】：租赁权属于债权。

参见教材P52。

【该题针对“房地产的含义”知识点进行考核】5、为评估某房地产2011年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2011年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。

自2011年1月1日起至2011年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为( )元/㎡。

A.3868.92B.4000.00C.4072.54D.4286.8【正确答案】：C【答案解析】：交易日期为2011年3月1日的正常交易价格即合同交易价格4000元/㎡，所以正确答案是4000×(1+0.3%)6=4072.54，参见教材P194。