估价计算题
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市场法1.例题：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。
假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格是多少？2.A实例：建筑面积：200平方米成交价格：160万元人民币付款方式：成交日付50万元，半年后付50万元一年后付60万元，月利率0.5%3.B实例：建筑面积：3300平方英尺，成交价格：29万美元汇价为：1美元=8.27元人民币1平方英尺=0.09290304平方米1平方米=10.764平方英尺4.C实例：建筑面积：144平方米套内建筑面积：108平方米成交价格：套内建筑面积价格每平方米10000元付款方式：成交日一次性付款5.搜集了甲、乙两个交易实例。
甲交易的房地产的建筑面积200平方米，成交总额80万人民币，分三期付款，首期16万人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元于一年后付清。
乙交易实例房地产的使用面积是2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。
如果选取这两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正，调整之前进行“建立可比价格基础”的处理。
（假设当时的人民币年利率为8％，人民币与美元的兑换率为1美元＝8.3元人民币，该类房地产的建筑面积和使用面积的关系为1：0.75）6.例题：某宗房地产的正常成交价格为2500元/平方米，卖方应该缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应该缴纳的税费为正常成交价格的5％。
试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。
7.例题：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。
据悉，该地区房地产买卖中由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？8.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。
则该宗房地产交易的正常成交价格为多少？9.例题（交易日期调整的价格变动率法）：为评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格是3000元/平方米，成交日期是2005年10月末。
另调查2005年6月末至2006年2月末该房地产的价格平均每月比上月上涨1.5％，2006年2月末至2006年9月末平均比上月上涨2％。
试对该可比实例进行交易日期调整。
10.例：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格，所选取的某一可比实例成交于2003年5月1日，价格为1000美元/平方米。
经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格在2003年间平均每月比上月递增1.2%，2004年以来平均每月比上月递减0.2%；人民币与美元的市场汇价2003年5月1日为1美元=8.29元人民币，2004年3月1日为1美元=8.25元人民币。
试对该可比实例进行交易日期修正，并以美元表示。
11.例：需要评估某房地产于2004年3月1日的价格。
所选取的某一可比实例成交于2003年4月30日，价格为人民币15000元/平方米。
经市场调查分析，该类房地产以人民币为基准的价格2003年间平均每月上涨1.5%，2004年以来平均每月下跌0.5%。
试对该可比实例进行交易日期修正。
12、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。
某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。
A、2487.75B、2500.00C、2511.00D、2162.2513、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后价值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人的索价对交易双方都是公平合理的正常价格应为（）。
A、50万元B、55万元C、60万元D、60万元以上14.为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/㎡，成交日期为2001年11月31日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为（）元/㎡。
A、3214B、3347C、3367D、345815.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。
有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/㎡。
对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（）元/㎡。
A、1376B、2308C、2558D、105516.某地区某类房地产2006年5月至2006年9月的价格指数分别为101.5、100.7、99.8、98.9、103.3（以上个月为100）。
某宗房地产2006年5月的成交价格为5100元/平方米，将其修正到2006年9月的价格为（）元/平方米。
A、5089B、5145C、5236D、531517、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（）元/平方米。
A、2100B、2333C、4286D、466618、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A、0.060B、0.940C、1.060D、1.064收益法1.某宗房地产预计正常情况下每年可获得的净收益为8万元，期限可以视为无限年，该宗房地产的报酬率是8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
2.某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已经使用了6年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得的净收益为8万元，该宗房地产的报酬率是8.5％。
试计算该宗房地产的收益价格。
已知某宗收益性房地产40年收益权利价格为5000元/平方米，还原利率为8%.\，试求其30年收益权利的价格。
3.例有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价10000元/㎡，B房地产的收益年限为30年，单价9000元/㎡。
假设报酬率均为7%，试比较该两宗房地产价格的高低。
4.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到未来5年的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第六年到第38年每年的净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
5.通过预测得到某宗房地产在未来5年内的净收益分别为20、22、25、28和30万元，从第6年到无穷远年的每年净收益为35万元，该类房地产的报酬率为10％。
试计算该宗房地产的收益价格。
6.某出租写字楼需要估价。
目前房地产市场不景气。
预计三年后回升。
因此，该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来三年内仍然维持在该水平，而等到三年之后，将其专卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。
如果投资者要求的投资报酬率为10％，试求该写字楼目前的价格。
7.某商场的土地使用年限为40年，从2001年10月1日起计。
该商场共有两层，每层可出租面积各为200平方米。
一层于2002年10月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/平方米，而且每年不变；二层现暂时空置。
附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25％。
该类房地产的还原利率为9％。
试测算2005年10月1日带租约出售时的正常价格。
8.例题：某宗房地产每年净收益是50万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12％，土地资本化率为10％。
试计算该宗房地产的价值。
9.例题：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有床位300张，平均每张床位每天向客人实际收取50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆的一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20％，正常营业每月总费用平均每月占总收入的30％，该类房地产的资本化率为10％。
假设收益年期可以视为无限期，试选用所给的资料测算该旅馆的价值。
10.例题：6年前，甲提供一宗1000㎡、土地使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。
房屋建设期为2年，建成后，其中l000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。
现今，乙有意将使用的2000㎡建筑面积期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。
但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家专业房地产估价机构进行估价。
据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。
成本法1.总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。
2.总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。
3.总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。
4.例题：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8％，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5％和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。
试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入)5. 某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。
现时土地重新取得价格为3000元/㎡。
建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。
该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。
销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。
试评估该房地产的总价与单价。
6.例：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递增1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。
试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。
7.某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。
