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论不动产善意取得的善意标准及善意认定孟勤国;蒋光辉【摘要】不动产善意取得对于第三人善意的要求,是与动产一样,要求第三人对处分人无处分权“不知且不应知”,还是仅要求“不知”,存在不同看法.从解释论角度,以文义、体系和逻辑、立法、比较法等诸方面解释,都应作与动产善意取得相同解释.德国民法、理论学说不应作为解释依据.从立法论角度,德国标准,排除了“不应知”,不仅保护对登记将信将疑者,而且保护基本不信者甚至完全不信者,违背了信赖保护的本质和意义,并不可取.从我国国情出发,采“不知且不应知”更合理.善意的认定,应由否定第三人善意的权利人举证.要求第三人实际查阅登记簿没有必要,但占有、交付可作为认定是否善意的依据.若登记人与占有人一致,或登记人能现实交付不动产,受让人即为善意.【期刊名称】《河南财经政法大学学报》【年(卷),期】2013(028)003【总页数】10页(P85-94)【关键词】善意;不动产;登记;不应知【作者】孟勤国;蒋光辉【作者单位】武汉大学法学院,湖北武汉430072;武汉大学法学院,湖北武汉430072【正文语种】中文【中图分类】D923.2我国物权法第一百零六条对动产和不动产的善意取得作了统一规定，但围绕该条的解释我国民法学界产生了很大争议。
有人认为，物权法确立了统一的不动产和动产的善意取得制度［1］;有人认为，该条包含了不动产公信力制度和动产善意取得制度，两个制度合并规定成为统一的善意取得制度［2］。
有人认为该条应解释为动产善意取得和不动产登记簿的公信力两种不同的制度［3］。
我们认为物权法第一百零六条有关不动产部分的规定，是称为不动产登记簿的公信力，还是称为不动产善意取得① 对于不动产善意取得与不动产公信力关系，有人认为其实是一个制度的两个称谓，见程啸:《论不动产登记簿公信力与动产善意取得的区分》，载《中外法学》2010年第4期，第524页。
有人认为是两个不同的制度，见张利春:《狭义民法解释学——以〈物权法〉第一百零六条为例》，载梁慧星主编《民商法论丛》第46卷，法律出版社2011年版，第532—537页。
中国物权法的出台背景与规定的物权体系及重点规则杨立新中国人民大学法学院教授上传时间:2008-4-30《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）于2007年3月16日通过立法，已经成为正式的法律。
这部法律出台的历史背景是什么，规定的物权是何种体系，其规定的主要物权规则有哪些重要的变化，都是值得研究的问题。
本文就此进行探讨。
一、《物权法》出台的背景和重要意义（一）《物权法》之前的中国物权制度的发展新中国的物权制度是在1949年革命胜利之后建立起来的。
首先，全民所有制是在中国共产党领导的人民民主革命取得胜利之后，用革命的手段剥夺国民党政府及官僚资本家的财产，并把它收归全民所有而建立起来的。
其次，用没收地主阶级的财产，将土地和生产资料分给农民，建立了农村的土地私有权，之后又在互助组、初级社的基础上，建立了合作社所有制，并且改制为人民公社的形式，建立了农村的农民集体所有权。
再次，对于城市的工厂实行私有制，资本家享有工厂的私有财产权，后在1956年的社会主义改造中，通过赎买，实行了国家资本主义，成立了公私合营的所有权制度。
因此，在那个时候，所有权的形式包括国家所有权、合作社所有权、个体劳动者所有权、资本家所有权，以及公民生活资料所有权。
这个时期的物权体系基本上就是所有权，存在的典型的他物权是典权，其他的他物权几乎不存在。
“文革”之后，经过拨乱反正，受到摧残的物权制度得到恢复，但主要的物权仍然是所有权。
那时候的教科书也仅仅在研究所有权，并不研究他物权。
所有权的形式包括国家所有权、劳动群众集体所有权、个体劳动者生产资料所有权和公民生活资料所有权。
经过改革开放，中国的物权制度活跃起来，创造了更多形式的物权种类，特别是在他物权中，出现了土地承包经营权、宅基地使用权、国有土地使用权、全民所有制企业经营权等用益物权，以及抵押权、质权和留置权等担保物权。
即使是在坚持国家所有权、集体所有权和个人所有权的基础上，所有权体系也随着城市居民住房制度的改革，出现了建筑物区分所有权这种新型所有权。
共同共有与善意取得制度【案例介绍】孙某（男）与丁某（女）系夫妻关系，共同经营桑塔纳轿车一辆。
1999年2月8日，因家庭矛盾，夫妻发生纠纷，当晚丁某开车离家。
2月14日，丁某未与孙某协商，私自将车以8万元价格卖给李某，并于当天到市交通部门，谎称其夫外出办事，办理了汽车买卖手续，车籍转到了李某名下，但互相没有交付车款和汽车。
后丁某觉得卖8万元价格低，遂又将汽车以8.5万元的价格卖给杨某。
当天，杨某将8.5万元车款全部付给丁某，丁某将车交给杨某，未办理车籍转移手续。
次日，此事被孙某发现，将行车证扣留。
孙某向某市人民法院起诉。
诉称：其与丁某发生口角，丁某即与他人合谋，擅自将家庭共同财产桑塔纳轿车一辆卖给李某，后又卖给杨某，请法院对该轿车予以确权，并判决轿车买卖关系都无效。
【几种观点】1、该车是夫妻共同财产，丁某有处分的权利，且买卖过程中不存在合谋、欺骗的行为，属合法交易，没有侵害孙某的权利，法院应驳回孙某的起诉。
2、该车是夫妻共同财产，丁某未经共有人孙某的同意私自转让，属无权处分人。
但杨某是善意第三人，且已付款，丁某也将车交付与他，应判决杨某获得该车的所有权。
3、该车是夫妻共同财产，丁某未经共有人孙某的同意私自转让，属无权处分人。
杨某买车出于自愿、善意，无过错，但因没有依法办理车籍过户手续，所以该买卖关系无效。
如买卖不成，丁某应退还车款，赔偿其损失。
【评析意见】本案涉及财产共同共有和善意取得理论。
首先，确定系争轿车的权属，并据此来认定丁某有无私自处分权。
根据《民法通则》第78条第1款、第2款规定：财产可以由两个以上的公民、法人共有。
共有分为按份共有和共同共有。
按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务。
共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。
所谓按份共有，是指两个或两个以上的人，对同一财产按各自所有的份额分享权利、分担义务。
所谓共同共有，是指两个或两个以上的人，对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。
论共同共有不动产交易中的善意取得□ 吴北战 [摘要] 最高人民法院对共同共有财产的最新司法解释,确认了对不动产有条件地适用善意取得制度。
经过二十五年的司法实践,最高人民法院完整地提出了共同共有不动产交易中善意取得规则,并经受住了时间的验证,可以说这是一条成功的司法解释。
[关键词] 共同共有;不动产交易;善意取得;司法解释[中图分类号] D9 [文献标识码] A [文章编号] 1004-3160(2003)02-0042-02作者系湖南财经高等专科学校讲师 (湖南长沙 邮编410006) 《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
善意取得制度,是民法物权法的一项重要的制度,对于保护善意取得财产的第三人的合法权益,维护交易活动的动态安全,具有重要的意义。
国外民法规定善意取得制度,并不包括不动产的善意取得,只适用于动产范围。
我国最高人民法院在上述司法解释中,却将不动产也包括在善意取得制度中。
对于这样的司法解释究竟是否正确,它是如何产生、发展起来的,它的真实含义是什么?值得认真总结和研究。
一、本条司法解释的演变及其真实含义最早涉及到本条有关内容的司法解释,是最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见(修正稿)》第二部分“房屋纠纷问题”第3条。
在这一条中,最高审判机关虽然没有明确说出善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定取得房屋所有权的内容,但是,在这一条文中“经过正当合法手续确定了房屋买卖关系,应保护双方权利”的内容,就隐含了这样的意思,并为后来作出本条司法解释奠定了基础,埋下了伏笔。
论不动产善意取得及适用条件(一)关键词:不动产/冒名处分/善意取得/焦点笔谈内容提要:善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。
自《物权法》明确规定善意取得制度（第106条、第107条）以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。
针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2辑）特邀多位著名法学家和青年学者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具体理论和实践问题。
现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流。
本篇为杨立新教授的《论不动产善意取得及适用条件》。
案情回顾]一起冒名出售房屋案2006年5月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积200平方米。
2007年5月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。
在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。
随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。
2007年7月15日，拟买受人李大庆根据张焕发布的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。
刘金龙自称张焕，与李大庆就购房事宜进行了磋商。
双方初步约定，以11000元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年7月23日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。
一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。
7月23日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理房屋移转登记手续。
刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。
登记机关经审核认为，确实为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证（名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真）以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。
登记机关认为过户手续齐全，随即办理了过户登记。
论占有脱离物的善意取得1、相关定义1.1、占有脱离物的概念学说上一般认为占有委托物是指基于租赁、保管、借用等合同关系,由承租人、保管人、借用人等实际占有的,属于出租人、委托人、出借人所有的物,其强调的是基于真正权利人的意思而丧失占有的物;占有脱离物是指非基于真正权利人的意思而丧失占有的物,如赃物、遗失物、遗忘物、误取物等。
22 10 应当看到,占有委托物的所有人并未丧失其对物的占有,其占有于此体现为间接占有,即其依据合同关系或所有权相对于承租人、保管人、借用人拥有返还请求权,在出租人、委托人、出借人违背其与所有人之间的合同关系,而擅自将物处分给第三人时,所有权人于此方丧失其占有。
因此应当认为所谓占有委托物, 主要强调的是权利人基于其自己的意思将对物的直接占有与其本权相分离,而造成第三人可能对物的所有权的归属产生错误的判断。
德国学说一般认为,通过对《德国民法典》第 935 条第1 款第 2 句的反面推论可以得出,”占有脱离”的前提是所有权人丧失对物的直接占有,而从《德国民法典》第 935 条所列举的两个例子(即被盗和遗失)可以得出”占有脱离”中所要求的所有人对物的直接占有的丧失应当是违背其意愿的(unfreiwillig)。
23 有学者认为占有脱离物应当包括所有以悖于直接占有人或以直接占有人不知的方式丧失占有的所有动产(该直接占有人可能为所有权人,亦或仅仅是直接占有人)。
24亦有学者认为”占有脱离”是指未经占有人同意而丧失占有,于此不一定要求悖于占有人的意思;于此是以直接占有人的意思为判断依据,如果直接占有人同意将占有移转给他人,则即便间接占有人反对该移转,此物对直接占有人也不构成占有脱离物。
25 须注意的是,占有辅助人(Besitzdiner)虽然直接管领动产,对动产具有事实上的支配力(如律师保管并使用律师事务所配备的笔记本电脑、图书馆管理员管理学校图书馆的书籍),但此种”占有”并非民法意义上的占有。
共有房产的抵押是否必须经过全体共有人同意才能有效共有房产的抵押是否必须经过全体共有人同意才能有效?未经共有人同意房产抵押是否有效甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共计a、b两套房屋，均已办理房屋所有权备案。
根据房产证记述，两套房屋的所有权人均为甲，共计人为乙。
2021年3月6日，甲与乙因感情不和协议再婚，并就子女扶养及财产处置展开了签订合同，其中a房屋由甲定居，b房屋由乙定居，但两套房屋仍为双方共计财产，其产权二人各享一半。
2021年7月12日，甲假造了再婚协议一份，内容为a房屋归甲所有，b房屋归乙所有。
甲ych假造的协议与离婚证至房产管理部门办理房产更改备案，房产管理部门为其颁授了崭新房产证，列明a房屋为甲个人所有。
后甲ych房产证至中国建设银行某市分行办理了抵押贷款，以a房屋并作抵押向银行借款20万元。
乙获知后判令法院，主张a房屋为其未经共有人同意房产抵押是否有效甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共计a、b两套房屋，均已办理房屋所有权备案。
根据房产证记述，两套房屋的所有权人均为甲，共计人为乙。
2021年3月6日，甲与乙因感情不和协议再婚，并就子女扶养及财产处置展开了签订合同，其中a房屋由甲定居，b房屋由乙定居，但两套房屋仍为双方共计财产，其产权二人各享一半。
2021年7月12日，甲假造了再婚协议一份，内容为a房屋归甲所有，b房屋归乙所有。
甲ych假造的协议与离婚证至房产管理部门办理房产更改备案，房产管理部门为其颁授了崭新房产证，列明a房屋为甲个人所有。
后甲ych房产证至中国建设银行某市分行办理了抵押贷款，以a房屋并作抵押向银行借款20万元。
乙获知后判令法院，主张a房屋为其与甲的共计财产，甲以该房屋抵押未经其同意，侵犯了其合法权益，命令法院裁决证实甲与银行的房产抵押违宪。
关于本案房产抵押的效力问题存在三种不同意见：第一种意见认为，该房产抵押有效。
因为甲以a房屋抵押借款时，该房屋登记为甲所有，为甲的个人财产，甲有权将上述房屋抵押；第二种意见认为，该抵押无效。
（二）不动产善意取得的构成要件研究民事法学_中国民商法律网中国人民大学民商事法律科学研究中心| 民法学研究会|杨立新《侵权责任法》规定共同侵权责任若干问题研究(2009-4-17)崔拴林国家所有权性质问题研究(2009-4-18)郁光华中国侵权赔偿立法应该回归纠正正义目标(2009-4-15)尹田评侵权责任的独立成编与侵权行为的类型化(2009-4-17)徐国栋菲尔德及其《纽约民法典草案》（上）(2009-4-14) 宁红丽论我国保管合同制度的法律适用(2009-4-15)陈永强不动产交易安全的法律保护机制(2009-4-16)王卫国《物权法》激发企业生存新生态(2009-4-16)杨立新学生伤害事故及其责任研究(2009-4-20)徐国栋菲尔德及其《纽约民法典草案》（下）(2009-4-14) 专题用益物权研究专题我国未来民法典体系专题研究《道路交通安全法》专题研究虚拟财产研究专题民法法典化专题研究民法商法化专题研究“物权法实施研究论坛”民法学与环境资源法学的对话关注《侵权责任法（草案）》《劳动合同法》相关问题专题不动产善意取得的构成要件研究王利明中国人民大学法学院教授博士生导师关键词: 善意取得/不动产/无权处分/合同无效/赃物内容提要:《物权法》上的善意取得制度是一项重要的物权变动规则，在该制度适用于不动产权利时，有诸多问题值得探讨。
对于该制度的理解，首先要厘清无权处分的内涵。
在构成善意取得时，转让合同的效力应为有效。
对于不动产而言，其善意取得中无权处分的认定及善意的判断标准有其特殊性。
所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。
[1]我国《物权法》第106条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。
该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。
《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。
共同共有不动产交易中的善意取得杨立新中国人民大学法学院教授上传时间:2002-3-15《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
善意取得制度，是民法物权法的一项重要的制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。
国外民法规定善意取得制度，并不包括不动产的善意取得，只适用于动产范围。
我国最高人民法院在上述司法解释中，却将不动产也包括在善意取得制度中。
对于这样的司法解释究竟是否正确，这一司法解释是如何产生、发展起来的，它的真实的含义是什么？是值得认真总结和研究的。
本文试图在与国外的立法比较和揭示我国司法实践发展过程的基础上，论证具有我国特色的共同共有不动产交易中善意取得制度的必要性，揭示这一制度的丰富内涵。
一、国外善意取得制度并不适用于不动产按照通说，善意取得制度源于日尔曼法的"以手护手"原则。
它的真实含义是，任意与他人以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，唯得对相对人请求损害赔偿。
这种让与占有，其对象，必然是动产，其取得方法，只能是在动产的商品交易中。
只有这样，才能做到"以手护手"，保护动产交易中的动态安全。
在后世的民事立法中，人们遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。
1804年的《法国民法典》第2279条规定："对于动产，占有具有与权利证书相等的效力。
"同时，法国的判例反对罗马法关于"任何人不得以大于其所有权的权利给与他人"的原则，采取完全相反的立场，确认"公开市场"原则。
根据这个原则，如果受到第三人的追夺，原所有人只有按照公平市价给买受人以补偿后，才能要求返还财产，否则不得追夺。
同时，《法国民法典》第1630条规定，出卖人无论向买受人承诺担保与否，都有义务担保出卖物的所有权；如果有第三人向买受人追夺所买之物，买受人就应当放弃所买之物，但是出卖人必须退还买受人所支付的价金，并且赔偿买受人的一切损失。
可见，法国所采取的这一制度，并不是典型的善意取得制度。
即使如此，这一制度也只适用于动产的范围，并不包括不动产。
在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确认了最具典型意义的善意取得制度。
1900年《德国民法典》第932条规定："物虽不属于让与人，受让人也得因第929条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者，不在此限。
"在《德国民法典》规定本条的第三章"所有权"的第三节的标题，就是"动产所有权的取得和丧失"；其中所标明的第929条规定就是："为让与动产的所有权必须由所有人将物交付于受让人，并就所有权的移转由双方成立合意。
"因而，德国法上的善意取得，严格地限于动产范围，不动产不适用善意取得制度。
《日本民法》同样采取德国法的立场，在该法第186条规定："对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。
"按照这一规定，不动产绝对不得适用善意取得制度。
在英美法，原本上坚持"没有人可以转让不属于他所有的商品"这一古老的法则，任何人都只能出卖自己拥有所有权的商品而不能出卖他人的商品。
这对于保护善意买受人的利益是十分不利的。
1952年《美国统一商法典》改变了上述传统立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上。
该法第2403条规定："购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。
具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。
当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。
"因而，只要购买人是善意无过失，认为出卖人对货物具有完全所有权的人，则不论其货物是从何而来，善意买受人都可以即时取得所有权。
在美国法规定的善意取得制度中，其适用范围明确规定为"货物"，其含义，就是交易中的动产，而不包括不动产。
现行英国法所采取的立场与美国法的立场相一致。
各国立法对善意取得只适用于动产之所以采取一致的立场，都是基于保护善意第三入的合法权益，但在理论上如何解释，学者有不同的看法。
一是主张即时时效说，认为在善意取得的情况下，适用于即时时效或瞬间时效；二是权利外象说，认为善意取得的根据在于对权利外象的保护；三是法律赋权说，认为在善意取得权利的情况下，是法律赋予占有以处分他人所有权的权能；四是占有保护说，认为根据公示主义，占有人应当推定为法律上的所有人。
这些主张虽然各不相同，但是其立论的基本立场，都是为了维护动态交易安全。
所谓动态交易安全，是相对于静态交易安全而言。
静态交易安全是指法律保护权利人占有和所有的财产权益，禁止他人非法占有。
它强调的是，交易应以交易者拥有的权利为限，超出自己权利范围的交易为无效，着重保护的是所有权人的利益。
严格强调保护静态交易安全，能够产生消极的后果，这就是导致在交易中，买受人无从了解出卖人对其所出卖的财产是否享有所有权，唯恐自己所购买的财产因无所有权而被他人追夺，使自己的合法权益受到损害。
在这样的情况下，"权利的受让人为预防不测之损害，在任何的交易里均非详细地调查真正的权利人，以确定权利的实像，方开始交易不可。
如斯一来，受让人为确定权利关系的实像裹足不前，对于当代活泼迅速交易行为，自然会受到严重的影响。
"相反，动态交易安全是指法律保护交易当事人基于交易行为所取得的利益，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护活泼生动的交易活动秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，符合社会效益原则，必然有利于市场经济的发展。
正因为这样，各国民事立法都规定只对动产交易依善意取得制度予以保护，而对不动产交易不适用善意取得制度。
这是因为，房屋、林木等不动产适用登记注册制度。
不动产的登记注册制度是物权的公示与公信原则的重要内容。
这一原则的重要内容，就是物权变动必须采取可以经常从外部加以识别的一定方式进行公示才能具有相应法律效力。
不动产、动产的物权变动，分别以登记及交付为其公示方法。
通过这些既定的公示方法，可以使第三人能够从外观上比较方便地了解物权变动的事实，确定自己的意思表示。
物权变动经过公示之后，即发生法律上的公信力，当善意第三人处于对物权公示方法的信赖而依法进行交易时，不论是否实际存在于这种公示方法相应的合法权利，均应加以保护。
由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记。
因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提，故各国立法均规定只有动产交易适用善意取得制度。
二、本条司法解释的演变及其真实含义对于本条司法解释究竟应当怎样理解，学者有不同的看法。
一种意见认为。
本条司法解释确立了我国的善意取得制度，在司法实务中依照这一司法解释，全面适用善意取得原则。
另一种意见认为，上述意见值得商榷，理由是，本条司法解释明文限制在共同共有财产交易的场合，才适用善意取得制度，在更广阔的一般财产的交易场合，则排除在外，因而，确立中国完整的善意取得制度，路途尚远。
那么，本条司法解释的真实含义是什么，它又是怎样发展演变起来的呢？最早涉及到这一问题有关内容的司法解释，是最高人民法院1963年8月28日《关于贯彻执行民事政策法律几个问题的意见(修正稿)》第二部分"房屋纠纷问题"第3条。
该条规定："凡是依法准许买卖的房屋，经过正当合法手续确定了房屋买卖关系的，应保护双方的权利，一方不能反悔废除契约。
出卖人应按期交出房屋，不得追价或倒回房屋；买主应按期交付价款。
"(以下简称1963年司法解释)在这些内容之后，又规定了未全部执行买卖契约而引起的纠纷的处理方法。
在这一条中，最高审判机关虽然没有明确说出善意买受人受让未经全体共有人同意而出让的共有房屋应予认定取得房屋所有权的内容，但是，这一条文中"经过正当合法手续确定了房屋买卖关系，应保护双方权利"的内容，就隐含了这样的意思，并为后来作出本条司法解释奠定了基础，埋下了伏笔。
1979年2月2日，经历了初期改革和思想解放洗礼的最高审判机关，制定了《关于贯彻执行民事政策法律的意见》，在第二部分"关于财产权益纠纷"第二节"房屋问题"的第2条，第一次提出了共有房屋未取得其他共有人同意而擅自出卖的处理原则，但文字极其谨慎。
该条规定的内容是："依法准许买卖的房屋，经过合法手续，确定了买卖关系的，应保护双方的权利。
非所有权人非法出卖他人房屋的，应宣布买卖关系无效。
房屋为共有，未取得其他共有人同意，擅自出卖房屋，买方又明知故犯的，亦应宣布买卖关系无效；买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理；买卖关系已成立，共有人当时明知而不反对，现在又提出异议的，应视为买卖关系有效。
"(以下简称1979年司法解释)这一司法解释首先规定的内容，完全是1963年司法解释的相关内容，表明了这两个条文的相承相依的关系。
在共有房屋部分共有人擅自出卖的买卖关系中，该条提出了三条处理规则：一是买方明知故犯的，即受让人为恶意者，买卖无效；二是其他共有人明知而不反对的，买卖有效；三是买方不知情的，即受让人善意无过失者，买卖关系的效力，根据实际情况处理。
在第三条规则中，就包括可以认定买卖有效，也可以认定买卖无效，因其前提是买受人善意无过失，因而认定为有效者，即为不动产买卖的善意取得。
该条司法解释回避了善意取得的字眼，采取较为模糊的表述方法，表达了以上的内容。
这是符合当时的社会状况和思想解放程度的。
1984年8月30日，最高人民法院制定通过了《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》，在第六部分"房屋问题"中规定了第55条："非所有权人出卖他人房屋的，应废除其买卖关系。
部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，应宣布买卖关系无效。
买方不知情的，买卖关系是否有效，应根据实际情况处理。
