营改增后土地增值税应税收入与土地价款扣除

营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认营改增后，视同销售房地产的土地增值税应税收入应如何确认在中国房地产市场，卖方将土地转让给购房者时，往往会涉及土地增值税。

营改增政策自2016年开始实施，对于征收土地增值税的方式也做了一系列的调整。

在新的政策下，视同销售房地产的土地增值税应税收入的确认方式也需进行相应调整。

首先，为了了解这个问题，我们需要先搞清楚两个关键概念：视同销售和土地增值税应税收入。

视同销售是指在转让土地使用权时，应视为房地产开发企业按一定比例销售商品房，从而作为增值税纳税义务人，缴纳土地增值税。

土地增值税应税收入是指在土地使用权转让过程中产生的应纳税款项。

这一税款通常以计税依据和税率为基础进行计算，并由纳税人缴纳给国家。

针对营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认的相关问题，可以从以下几个方面来解析：首先，税务主管部门应明确土地增值税的计税依据。

根据《土地增值税暂行条例》和《房地产开发企业所得税暂行条例》，土地增值税的计税依据是土地转让价款减去相关的税费、费用和本次交易中的土地增值额。

其次，对于视同销售的土地增值税应税收入的确认，需要考虑以下几个因素：（一）确定税费和费用计算的合理性。

税费和费用是将纳税义务人需要支付的费用和税款进行扣除，用以计算应纳税款额的部分。

例如，税费和费用计算可能涉及到土地使用权出让金、土地增值费、拆迁安置费等，通过确保计算的合理性，可以减少非必要的纳税额。

（二）认定土地增值额。

土地增值额是指土地转让时土地价格的差额，是计算应纳土地增值税的基础。

在认定土地增值额时，应结合市场行情、评估报告等相关数据来确定。

（三）确保应税收入的准确确认。

应税收入是指土地增值税的征税基础，是开发商转让土地使用权所获取的款项。

应税收入的确认需要根据实际交易价格和相关费用进行计算，并与土地增值额相对应。

此外，在确保准确确认应税收入的同时，还需要遵循国家相关税收政策，在纳税申报和缴税过程中严格遵守相关规定。

朱哥点税：营改增后土增税涉税分析及70号公告解读！一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题（一）收入金额的确定营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

针对一般纳税人，会计核算中确认的销项税额与增值税申报表中的销项税额一致，即不含税金额乘以11%求得，递减销售额的土地价款根据财会（2016）22号文的要求，作为“应交税金-应交增值税-销项税额抵减”科目核算，并冲减相关土地成本。

但根据财税（2016）36号和国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%），土地价款实则递减的是“销售额”而非“销项税额”。

根据上述70号公告规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入仅不含增值税“销项税额”。

所以，就目前政策而言，当期允许扣除的土地价款理应确认为土地增值税的应税收入。

（二）过渡政策对应税收入的影响原有政策（国税函[2010]220号）：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

营改增后政策：（1）财税（2016）36号：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

（2）国家税务总局公告2016年第70号：房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入；建议：1.各项目尽快统计“2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的”，做好备查账，以防以后开具发票和重复申报税金。

财税实务营改增后计算土地增值税时的土地价款，是否要剔除抵减销售额时对应计算的增值税税款影响额如案例，取得出让的土地成本是3000万元，该企业使用的是一般计税方法，则在计算增值税时，是可以抵减销售额的，相当于抵减了增值税3000/1.11*11%=297万元，这也相当于是减少了开发成本的支出。

那计算土地增值税时，是不是可以仍按3000万元计算扣除，还是以2703万元作为支付的地价款呢？如果以3000万元，则其溢价率会低，而收入是不含税收入，相当于营改增之后是得利的。

如果以实际发生额的角度，以2703万元作为地价款，计算溢价时是不利的，那到底以谁为准呢？一是，土地增值税有其计算规则，在扣除方面，考虑的逻辑是“挑三拣四”的情形，那与所谓的账上的成本核算并不强制一样。

二是，财税[2016]43号文件规定，进项税额允许从销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，这个是很明确，即如果有货物采购、如果是建筑服务，取得的增值税进项税额抵扣的，则是不能再作为扣除项目的。

三是，出让的土地价款抵减销售额计算增值税，是不是受限于财税[2016]43号文件中的“进项税额”认定呢？从处理上，相当于是作为减少土地成本处理，同时视为进项税额记入“应交税费-应交增值税(销项税额抵减)”中，这跟文件中的进项处理是一样的，但在定性上，是减少销售额，在增值税的申报中也是作为销售额减少处理的，这才是核心，只是会计记录上是作为独立进项管理处理的，这样是清晰的反映销、进核算的。

从有利的角度来看，是抵减销售额而不是作为增值税的进项税额抵扣，这一点似乎可以作为我们抵御财税[2016]43号文件中只明确了抵扣进项税额处理的情形，也似乎有“技巧”之嫌，当然从原则上来看，小编认为这确实是支出成本中的抵减增值税结果，不宜简单视为形式上的不同作为判断结果。

四是，如果不是出让的，而是从其他纳税人中购买的，则取得了增值税专用发票时，那不明确的属于了财税[2016]43号文件规定的抵扣范围，对应的抵扣增值税是不能作为土地增值税的扣除项目的。

营改增后房地产企业土地增值税的清算营改增是2016年5月1日实施的一项改革措施，即将原来的营业税和增值税合并为一种税种——增值税，并从行业角度分类进行纳税。

这一改革不仅解决了多年来“重税轻社保”的问题，还更好地促进了经济发展。

而随着营改增的推进，房地产企业土地增值税的清算也成为了一个要点问题。

在营改增之前，房地产企业的土地增值税是按照所得额计税的，税率为30%，收税的主体是国家税务局，税款也是直接从企业的营业收入中扣除的。

而在营改增后，土地增值税的纳税方式有所变化，企业需要在经过税务部门核算之后，自行申报并缴纳税款。

具体来说，房地产企业在清算土地增值税时，需要采用销售额额减去成本的方式计算增值税的应税额，同时减免相关的税费和抵扣之前已经缴纳过的税款。

根据国家有关规定，当前房地产企业销售的住房套数和售价必须在规定的范围内，才能享受相关税费优惠政策。

要进行土地增值税清算，首先需要进行准确的成本核算。

房地产企业需要清晰地了解土地购置、规划设计、建设、销售等几个重要阶段的成本，以便计算出项目的实际利润。

在计算利润时，需要注意区分“销售利润”和“增值利润”，这二者的税率不同，既要按照销售额的5%来缴纳，也要按照增值率的30%来缴纳。

因此，在实际操作中，房地产企业需要认真核算成本，区分出不同的利润类型，并根据税法的规定进行计算和缴纳税款。

此外，房地产企业还要注意抵减之前所缴纳的税款。

在销售房产时，企业已经缴纳过所得税和印花税等，这些税款可以被抵减，减轻企业的税负。

同时，企业也要认真了解税费优惠政策的具体要求，以便享受相应的减免税费。

例如，在售价低于1.5万/平方米的房产销售中，企业可以获得20%的土地增值税优惠，同时在房产销售价格低于1万元/平方米时，可以享受10%的增值税预征退税政策，这对于企业的资金和成本管理都有很大的促进作用。

总之，房地产企业土地增值税清算是营改增带来的新的问题和挑战。

应该注意到，虽然新税制下企业的税负并没有减轻，但对企业的资金管理和成本核算提出了更高的要求。

土地价款抵减的销项税额须计入土地增值税清算收入（老会计人的经验）摘要：1、“种桃道士归何处,前度刘郎今又来”：增值税上土地价款对应抵减的销项税额，在土地增值税清算时，将被调整重新计入土地增值税清算收入。

2、““东边日出西边雨，道是无晴却有晴”，调增清算收入总比调减土地成本要强，因为至少保全了土地成本的加计扣除。

正文：地产业自2016年5月1日实施营改增，增值税价外税的特性令其对收入、成本、税金等财税指标体系构成了冲击和重构，“牵一发而动全身”，令其他税种、尤其是计税原理与其类似好比“同母异父”的土地增值税须作出政策响应与技术对接，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)对此作过多税种的总括规定，但惊鸿一瞥概括少言，[1]土地增值税在营改增后的诸多实务操作问题并未得以全面叙述与明确，而此项任务是留予本次70号公告来作更接地气的完成。

另外说明的是，本公告在问题设定与政策精神上，与广州市地税局前期出台的《2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引》（穂地税函〔2016〕188号印发）相当接近，广州地税局在税法创制上直面实务敢为人先的勇气与担当令人敬佩。

一、政策焦点：土地成本抵减的销项税额须重新计入土地增值税的清算收入公告规定：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

1、一般计税办法下，地产企业的销项税额是什么？《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额、销售额的计算公式如下:销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。

营改增后房地产企业土地增值税的清算营改增后，房地产企业的土地增值税清算方式发生了较大变化。

营改增即营业税改征增值税，目的是逐步淘汰营业税，同时加强商品和服务的进项税抵扣机制，实现税负逐步下降的目标。

在此背景下，房地产企业的土地增值税清算方式也随之调整。

营改增前，房地产企业的土地增值税是以营业税的形式收取的。

土地出售时，开发商需要支付土地增值税，该税费的计算方式为：土地转让收入扣除土地取得成本后的差额乘以土地增值税税率（一般为30%）。

即：土地增值税 =（土地转让收入 - 土地取得成本）×30%营改增后，土地增值税不再是营业税的形式，而是增值税。

在清算土地增值税时，可按照增值税一般纳税人的方式处理。

具体的清算方式有以下几种：1.实际缴纳增值税清算法这种清算方式要求房地产企业必须是增值税一般纳税人，且购置土地、出售商品或提供服务的增值税应税行为，均按照一般纳税人的规定进行。

当土地出售时，增值税的计算方式为：其中，土地增值税预征税额为房地产企业在购置土地时所预征的土地增值税。

2.简易计税方法一些房地产企业可能不具备成为增值税一般纳税人的条件，且销售额不是很大，清算增值税会比较麻烦。

对于这些企业，可以采用简易计税方法，即应税销售额的3%作为增值税纳税额。

土地出售时，增值税的计算方式为：3.差额征收法这种清算方式比较特殊，房地产企业必须满足以下条件：（1）出售的土地原为国有土地；（2）土地使用年限未到期；（3）土地使用权出让金已缴纳完毕。

在满足以上条件后，企业可采用差额征收法清算土地增值税。

该方法的计算方式为：综合来看，营改增对房地产企业的土地增值税清算方式产生了较大的影响。

对于成为增值税一般纳税人的企业，清算增值税的方式有实际缴纳增值税清算法和简易计税方法；对于符合差额征收法条件的企业，也可以采用该方式清算土地增值税。

不同的清算方式适用于不同的企业，企业应根据自身情况选择合适的清算方式，以确保税费的合理支付。

营改增后土地增值税中的地价款问题营改增后土地增值税中的土地出让金问题看了一些网站挂出的税务总局2016年70号公告《改增后土地增值税若干征管规定》，有点奇怪，里面没有读到关于土地出让金的事。

营改增后，对于一般计税的地房地产开发项目来说，土地出让金可以抵减增值税销售额，那么自然就会有人提出疑问：在计算土地增值税时，可以加计扣除的土地出让金，冲不冲减呢？一、先思考一下会计上的处理。

财政部几个月前，曾出过一个营改增会计处理的征求意见稿，所以，如果财政部真的出了这个文件，则会计处理当然就应该按这个文件来；如果财政部不出这个文件，那么，我们就只能结合会计准则来进行判定了。

到今天，财政部也没有出这个文件，所以，下面，就以没有出这个文件来分析。

假设：某项目地价1.11亿，售价2.22亿，进项为零。

那么，显然，销项为0.22亿，地价款抵减增值税销项0.11亿，交增值税0.11亿。

销售后开出增值税专用发票的要素将是这样的：由于实际只纳税0.11亿，那么，抵减掉的增值税销项应该如何处理呢？即以下分录关系该如何补充完整：借：应交税费-应交增值税（抵减销项税额）0.11亿贷：？？？？？0.11亿一种观点认为，0.11亿应冲减土地出让金成本，财政部征求意见稿所持的，看起来就相似于这一观点。

这一观点实际上是把此0.11亿视为了增值税进项税金、并且是可抵扣的进项税金。

但，把某一个金额视为税金，我认为，如果没有政策支持或事实支持，就是没有支持的。

从政策上看，虽然看起来这0.11亿抵了销项，但它不是可抵扣的进项税金，因为《试点办法》第15条明确规定，只有其所列举的四种凭证上注明或计算的税金，才是可抵扣的进项税金，土地出让金收据显然不算；从事实上看，地价款抵减销项，是通过出让金本身抵减销售额来实现的（而且是按比例实现的），这与进项税金直接抵扣销项税金的过程完全不一样。

所以，我不倾向于认为应该冲减土地出让金成本。

除非财政部对此在会计处理上有强制性要求。

会计实务类价值文档首发！营改增后，土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？-财税法规解
读获奖文档
导语
随着营改增业务的不断推进，企业会计核算处理也相应发生变化，这一切变化，都是为了能更好地核算企业的税收缴纳行为。

今天昌尧讲税就来和大家讲讲这营改增后，土地增值税缴纳会计处理有何变化？
一、主营房地产业务的企业
房地产企业在符合土地增值税清算条件时；在进行土地增值税清算时，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：
(一)营改增前
借：经营税金及附加(房地产开发企业)
经营税金(外商投资房地产企业)
营业税金及附加(股份制试点企业)
营业税金(对外经济合作企业)
贷：应交税金应交土地增值税
(二)营改增后
借：税金及附加
贷：应交税金应交土地增值税
案例1：某房地产开发企业出售新建楼房5栋，计算应缴纳的土地增值税税额为8000万元，会计处理如下：
借：税金及附加8000万元
贷：应交税金--应交土地增值税8000万元。

房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析营业税改为增值税（以下简称营改增）是我国近年来推行的一项重要改革。

自2016年5月1日起，全国范围内实施营改增，房地产行业也不例外。

房地产行业是国民经济的重要支柱产业，为促进房地产行业健康发展，营改增政策对房地产行业老项目土地增值税清算产生了一定的影响。

1、土地增值税税率变化营改增之前，房地产行业老项目土地增值税税率为3%，营改增后变为11%。

这就意味着，房地产开发商需要承担更多的土地增值税的负担。

营改增之前，房地产行业土地增值税的计算方式为：土地增值额×土地增值税税率×地方所在地县区财政局认定的适用税率，营改增后，土地增值税的计算方式变为：应纳税额=销售额-扣除类进项-免税销售额-减按5%计征增值税后余额×11%。

营改增之前，房地产行业土地增值税的纳税人是开发商，纳税对象是开发商在土地复垦后进行的房地产开发项目。

营改增后，土地增值税的纳税人变为了土地所有权归属单位，纳税对象变为了土地使用权人，也就是开发商。

1、符合2011年《财政部国家税务总局关于土地增值税政策的规定》的老项目该类老项目能够直接套用《财政部国土资源部关于土地出让金的有关规定》（财地〔2010〕49号）中的规定进行土地增值税的计算和处理。

即对于该类项目所属的城市和县区，按照财政部税务总局有关规定计算处置土地增值税，并能够享受减免政策。

该类老项目需要按照《土地增值税暂行条例》的规定进行计算及处理。

开发商需要自行承担土地增值税，并不能享受到减免政策。

3、申请免征土地增值税如果老项目是用于公益事业或经营性房地产和住房保障等方面，开发商可以根据国家的有关政策申请免征土地增值税。

此项政策通常只适用于政府或公益性组织所办的项目。

4、采用“税前利润”解决方案在营改增前的项目中，如果已经签署了已成交的买卖合同，那么可以采用“税前利润”解决方案。

即原来开发商计提的3%土地增值税可以按照最初的计提比例先行计入拆迁成本，以此缓解土地增值税对开发商的财务负担。

营改增后⼟地增值税计算⽅法是怎样的计算⼟地增值税的公式为：应纳⼟地增值税＝增值额×税率，公式中的“增值额”为纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除扣除项⽬⾦额后的余额。

纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。

营改增后计算⽅法：计算⼟地增值税的公式为：应纳⼟地增值税＝增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税⼈转让房地产所取得的收⼊减除扣除项⽬⾦额后的余额。

纳税⼈转让房地产所取得的收⼊，包括货币收⼊、实物收⼊和其他收⼊。

计算增值额的扣除项⽬：（1）取得所⽀付的⾦额；（2）开发⼟地的成本、费⽤；（3）新建房及配套设施的成本、费⽤，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税⾦；（5）财政部规定的其他扣除项⽬。

2、⼟地增值税实⾏四级超率累进税率：增值额未超过扣除项⽬⾦额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项⽬⾦额50％、未超过扣除项⽬⾦额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项⽬⾦额100％、未超过扣除项⽬⾦额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项⽬⾦额200％的部分，税率为60％。

上⾯所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项⽬⾦额”的⽐例，均包括本⽐例数。

纳税⼈计算⼟地增值税时，也可⽤下列简便算法：计算⼟地增值税税额，可按增值额乘以适⽤的税率减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⽅法计算，具体公式如下：（⼀）增值额未超过扣除项⽬⾦额50％⼟地增值税税额=增值额×30％（⼆）增值额超过扣除项⽬⾦额50％，未超过100％的⼟地增值税税额＝增值额×40％－扣除项⽬⾦额×5％（三）增值额超过扣除项⽬⾦额100％，未超过200％的⼟地增值税税额=增值额×50％－扣除项⽬⾦额×15％（四）增值额超过扣除项⽬⾦额200％⼟地增值税税额=增值额×60％－扣除项⽬⾦额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

土地增值税中的地价扣除标准土地增值税中的地价扣除标准，经常有小伙伴遇到这个问题，下面由我们为大家整理相关内容，一起来看看吧。

土地增值税中的地价扣除标准根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

其中（一）取得土地使用权所支付的金额，具体包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

（主要是契税）（五）财政部规定的其他扣除项目（只有适用房地产开发企业）加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%上述一、五两项的扣除标准是与地价紧密联系的。

政府土地出让缴纳哪些税？国有土地使用权转让涉及三项税：土地增值税、契税、土地使用税。

1、土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令[1993]138号）第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

2、契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令[1997]224号）第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

贵公司应该缴纳契税。

根据第三条契税税率为3--5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

贵公司可以到土地所在地区的土地管理部门查询。

3、土地使用税土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

营改增对土地增值税计算的影响分析一、对土地增值税应税收入的影响（一）土地增值税预征的计征依据根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条的规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

可见，要计算出土地增值税预征计征依据，关键是计算出应预缴增值税税款。

根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）等税收政策的规定，应预缴增值税税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

从公式可见，计算预缴增值税税款的计税依据=预收款÷（1+适用税率或征收率）。

依据以上规定，土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款；预缴增值税税款的计税依据=预收款÷（1+适用税率或征收率）。

可见，两个税种预征税款的计税依据不同。

案例1、甲房地产企业为增值税一般纳税人，2016年3月1日开发建造某住宅小区项目，2018年8月取得《商品房预售许可证》，当月取得预售款22000万元。

（1）甲企业采用一般计税方法下，预缴增值税计税依据=22000÷（1+10%）=20000（万元），预缴增值税税款=20000×3%=600（万元），则土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=22000-600=21400（万元）。

土地增值税预征的计征依据21400万元>预缴增值税计税依据20000万元。

（2）甲企业采用简易计税方法下，预缴增值税计税依据=22000÷（1+5%）=20952（万元），预缴增值税税款=20952×3%=629（万元），则土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款=22000-629=21371（万元）。

【tips】本文由梁志飞老师精心编辑整理，学知识，要抓紧！房地产企业“营改增”纳税评估：土地价款的扣除问题“营改增”后，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”（《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税【2016】36号）第一条第（三）项第10点）。

““向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除”（财税【2016】140号第七条）。

“房地产开发企业向政府部门支付的土地价款，以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照财税〔2016〕140号文件第七、八条规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月份（税款所属期）起按照现行规定计算扣除”（国家税务总局公告2016年第86号第一条）。

在房地产开发经营业增值税纳税评估中，对房地产开发企业中的一般纳税人计算销售额扣除土地价款审核时需要注意以下几点：
1、允许扣除的向政府部门支付的土地价款必须是直接向政府购买的土地，款项必须直接支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位，且需取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的合法有效的财政票据（国家税务总局公告2016年第18号第五条、第六条）。

销售额扣减土地价款减少的销项税额在计算土地增值税时如何税务处理2019年12月06日来源：中国税务报姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。

实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。

实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。

已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。

此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。

由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。

分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。

有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。

这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。

因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

营改增后,土地增值税缴纳“会计处理”有何变化?导语随着营改增业务的不断推进，企业会计核算处理也相应发生变化，这一切变化，都是为了能更好地核算企业的税收缴纳行为。

和大家讲讲这营改增后，土地增值税缴纳“会计处理”有何变化？一、主营房地产业务的企业房地产企业在符合土地增值税清算条件时；在进行土地增值税清算时，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：经营税金及附加(房地产开发企业)经营税金(外商投资房地产企业)营业税金及附加(股份制试点企业)营业税金(对外经济合作企业)贷：应交税金——应交土地增值税(二)营改增后借：税金及附加贷：应交税金——应交土地增值税案例1：某房地产开发企业出售新建楼房5栋，计算应缴纳的土地增值税税额为8000万元，会计处理如下：借：税金及附加8000万元贷：应交税金--应交土地增值税8000万元二、兼营房地产业务的企业企业兼营房地产业务时，符合土地增值税缴纳条件，应由当期营业收入负担的土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：其他业务支出[工业、农业、商业、运输(交通、民航)、邮电、施工企业、外商投资工业、农业、商业、交通、施工企业]其他营业支出(金融企业)营业税金及附加(旅游、饮食服务、保险企业、股份制试点企业)营业税金(对外经济合作企业、外商投资租赁、旅游企业) 内部供应和销售支出[运输、(铁路)企业]其他营业税金(外商投资银行)贷：应交税金——应交土地增值税(二)营改增后借：其他业务支出贷：应交税金——应交土地增值税案例2：某企业转让国有土地使用权取得转让收入10000万元，假设土地增值税扣除项目金额8000万元，试计算应缴纳的土地增值税并作会计处理。

转让土地使用权的增值额=10000-8000=2000(万元)增值额与扣除项目金额的比率为：2000/8000×100%=25%应缴纳的土地增值税=2000×30%=600(万元)会计处理过程如下：(1)企业计提土地增值税时：借：其他业务支出600万元贷：应交税金--应交土地增值税600万元(2)企业解缴税款时：借：应交税金--应交土地增值税600万元贷：银行存款600万元三、按税法规定预交土地增值税企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,按土地增值税预征率缴纳土地增值税，会计处理如下：(一)营改增前借：应交税金——应交土地增值税贷：银行存款(二)营改增后借：应交税金——应交土地增值税贷：银行存款案例3：某房地产公司2016年取得预售收入10000万元，根据当地税务部门规定的预征率，应预缴的土地增值税=10000×3%=300万元，账务处理为：借：应交税金——应交土地增值税300万元贷：银行存款300万元待该房地产营业收入实现时，再按本文第一、二所列会计事项，进行会计处理，待项目全部竣工、办理结算后进行清算。